第一章总则
第一条为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条本管理规约经征求街道、社区意见后，由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、使用人在物业使用中，遵守物业使用的相关规定，遵守本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放、宠物饲养等管理制度和约定及属地街道、社区关于物业使用的有关要求，不得从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第二章物业基本情况
第四条本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：杭州市上城区笕桥街道万科草庄东岸。
（二）坐落位置：杭州市上城区开创街。
（三）物业类型：住宅。
（四）物业管理区域四至：
东至：同协路；南至：开创街；
西至：笕桥港河；北至：草庄公园。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（五）物业管理区域概况：总占地面积14289平方米、物业总建筑面积45425.37平方米。
（六）物业管理用房建筑面积323.19平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为118.75平方米；物业管理经营用房建筑面积为204.44平方米。
（七）业主大会及业主委员会办公地点：1幢2单元边202。
第三章物业管理服务
第五条物业服务收费采取包干制方式。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用（本小区目前3.6元/平方米），盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润、
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2） 物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护费用；
3） 物业管理区域清洁卫生费用；
4） 物业管理区域绿化养护费用；
5） 物业管理区域秩序维护费用；
6） 办公费用；
7） 物业管理企业固定资产折旧；
8） 物业共有部位、共有设施设备及共众责任保险费用；
第六条业主应按时足额交纳物业服务费等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务费等相关费用。
第七条业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主承担连带责任。
第八条业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，由双方根据物业服务合同约定协商确定。
第九条对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章物业的使用
第十条业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业，因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十一条业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十二条根据《大气污染防治法》、《烟花爆竹安全管理条例》、《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》及有关规定，业主、非业主使用人禁止燃放烟花爆竹。
第十三条 电梯的安全使用管理
业主、非业主使用人应当遵守法律、法规明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：
（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；
（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；
（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；
（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；
（五）携带危险品乘用电梯；
（六）其他影响电梯安全运行的行为。
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门和特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和修理、改造、更新并由检验机构或质量技术监督部门发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和修理、改造、更新，相关费用由全体业主或部分共有业主共同承担，所需经费可按相关规定在住宅专项维修资金中列支，也可由全体业主或部分共有业主自行筹集。
第十四条 空调的安装使用管理
业主、非业主使用人应当按住宅设计规范、住宅设计标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统；不得在空调设备上增加其他负载，并定期对空调设备的安全进行检查和维护。
发生下列情况之一的，业主、使用人应当及时采取措施消除安全隐患：
（一）空调设备超过设计使用期限的；
（二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（三）物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（四）其他必须采取措施消除安全隐患的客观情形。
业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。
第十五条 物业消防安全管理
（一）业主、非业主使用人应当遵守国家和本市相关法律、法规和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备；
（二）不得占用或封闭消防应急疏散通道、占用消防登高面；
（三）不得损坏消防设施设备，不得影响消防安全；
（四）业主、非业主使用人有违反消防安全的行为被公安机关等部门责令整改的，应当按照要求及时整改。
如有违反前款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻；劝阻无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示或报告消防部门处理。
第十六条垃圾投放管理
（一）业主、使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类并分类投放；
（二）应当爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备。
（三）不属于生活垃圾的其他垃圾，由业主、非业主使用人按照相关规定处理，不得随便丢弃。
（四）垃圾分类及定时定点投放制度
1、垃圾的分类
（1）可回收物（指：废弃纸张、报纸、清理后的易拉罐、塑料瓶、玻璃容器、利乐包、快递包装纸箱等）
（2）厨余垃圾（指：食堂产生的残羹剩饭、菜叶等）。
（3）有害垃圾（指：墨盒、废旧电池、废日光灯管、医务室过期药品等电子垃圾）。
（4）其他垃圾（指：受污染与无法再生的纸张、生活用品及其它物品如烟蒂、尘土等）
2、垃圾分类的定点设置及存放制度：在物业管理区域设置三种垃圾桶，分别标明可回收物、有害垃圾和其他垃圾业主按分类标准将垃圾放入相对应的垃圾箱内。
3、垃圾分类处理措施
（1）安排专干负责垃圾分类的整体管理工作，及时发现问题，做好垃圾分类设施及标识的物质保障，并按照垃圾的分类标准、处理流程等要求在每个环节设置固定人员进行整理、投放。
（2）设置垃圾分类台账，严格按照分类标准统计每日的垃圾投放量。
（3）利用标语等形式做好宣传工作，定期组织垃圾分类的学习和培训，保证工作人员熟知垃圾分类的标准、处理流程及操作规范。
如有违反前款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻；劝阻无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示或报告城管执法部门。
第十七条违法搭建管理
（一）业主、非业主使用人在物业使用过程中，不得违法搭建建筑物、构筑物；
（二）不得将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间；不得改变卫生间、厨房间的原始设计位置；
（三）不得改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶、外立面等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的行为。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻，业主委员会可以要求限期改正，相关业主、非业主使用人可以向城管执法、房产等管理部门举报；劝阻无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示或报告城管执法、房产等管理部门；物业服务企业可以禁止违法搭建的材料进入物业管理区域，并向城管执法、房产等管理部门报告。
第五章物业的装修
第十八条业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业：
（一）装饰装修房屋应当遵守国家、本市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；
（二）业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
（四）施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：工作日上午8：00至12：00、下午14：00至18：00，拆打时间：工作日上午8：30－11：30、下午14：00－17：00，其它时段不得施工、拆打。法定节假日（含双休日）全天不允许施工、拆打。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；
（五）不得擅自扩大承重墙上原有门窗尺寸，不得拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
（六）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害其他业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
（七）发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
第六章物业的转让、租赁
第十九条物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
第二十条住房出租应当遵守国家房屋租赁法律规定以及相关配套安全标准。以一间卧室或起居室（厅）为最小出租单位，不得将其他非居住空间出租供人员居住，每个居室人均使用面积不得少于4平方米，每个居室居住人数不得超过2人（存在法定赡养、抚养、扶养义务关系除外）。
第二十一条物业出租人应当协同承租人依法办理房屋租赁登记备案手续。同时，按规定将租客信息向社区或派出所报送登记。
第二十二条物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
第七章物业使用的其他约定
第二十三条业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第六十一条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
（一）车辆停放
1.业主委员会可以根据本规约制定车辆管理规定与停车收费规定，相关规定经业主大会决议通过后生效；
2.货车（搬家等车辆除外）、大型客车以及载有易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入本物业管理区域；
3.机动车辆和非机动车辆应按照指定位置有序停放，非指定停车区域不得停放机动车辆或非机动车辆。禁止在消防通道、消防登高面、井盖、人行便道、绿化带等场地停放车辆；
4.任何人违规停车，业主大会授权业主委员会通过物业服务企业对车辆采取锁车等方式处理，具体锁车措施由业主委员会在车辆管理规定与停车收费规定中予以明确。
5.非机动车严禁在楼道和单元大厅停放，严禁电动车进入电梯轿厢；
6.禁止在公共停车位安装地锁等装置；
7.一切车辆在小区内行驶时速不得超过15公里每小时，禁止鸣笛、练车等行为。
（二）宠物饲养
1.本小区禁止饲养家禽，可以按规定饲养宠物；
2.饲养犬类等宠物应当遵守国家、省市及本地区饲养宠物有关法律规定，按照规定进行免疫接种，文明饲养宠物；
3.饲养宠物应注意公共场所卫生，不得在楼道、楼梯间等公共区域饲养宠物，不得任由宠物随地大小便，携带宠物游玩时产生的粪便等垃圾，要及时清理；
4.饲养宠物应当做好安全防范措施，防止宠物伤及他人，因饲养宠物造成他人人身财产损失的，应当依法承担责任；
（三）其他
1.各种防盗隔离的窗、网、门、栅安装不得超出墙体立面，其中防盗窗（保笼）只能隐形安装在业主房屋专有部分内部；
2.外立面不允许安装晒衣架、户外花架等其他破坏外立面的设施设备；
3.如需安装太阳能热水器，应在本幢建筑物指定位置安装并报物业服务企业备案；
4.封闭阳台应统一有序，色调一致，不超出阳台外沿，并事先报物业服务企业备案；
5.未经业主委员会同意或未经法定程序，除了物业服务企业按照物业服务合同正当履行维护保养需要外，任何单位与个人不得对小区内的树木及其他绿化植物实施修剪砍伐行为；
6.任何业主及非业主使用人不得侵占公共部位及区域，不得占用公用设施设备；
7.小区内住宅、商铺、综合用房、辅助用房等房屋应按照设计用途或不动产登记用途使用，不得超出规定用途使用，超出规定用途方式使用的，业主委员会有权授权物业服务企业采取必要制止措施。
8.小区内所有房屋均不得经营早点、小吃、饭店、餐馆、食堂等餐饮用途。
9.物业使用过程中不得从事法律法规规定的其他禁止性行为。
第八章物业的维修
第二十四条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十五条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十六条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在下列第1或2项的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
1.所在地社区居民委员会；
2.所在地派出所。
第二十七条因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十八条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十九条人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第九章物业共有部分的经营与收益分配
第三十条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等委托物业服务企业管理或由业主委员会决定自行管理。
1.经营性收入应主要用于：
（1）补充和续交物业专项维修资金；
（2）物业保修期满后物业公共部位、共用设施设备的大中维修、更新、改造和养护；
（3）用于业主大会、业主委员会的工作经费和全体业主的福利；
（4）经业主大会决议，补充物业服务费用不足。
4.经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，并至少每半年公示经营性收支情况；经营性收益由物业服务企业代为管理的，业主委员会根据本规约制定经营性收益使用办法并经业主大会决议通过后实施，监督物业服务企业公示情况，在物业服务企业变更时需对经营性收支情况进行审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏公告7日。
5.年度审计：经营性收支情况每3年进行审计，并将审计报告本物业管理区域内公告栏公告15日。
6.业主委员会届满、提前终止、业委会主任离职或变更的，需对经营性收支情况进行审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏公告15日。
7.对经营性收支情况进行审计的，相关审计费用从经营性收益中列支。
第十章物业专项维修资金
第三十一条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用、管理执行国家、省、市的相关规定。
第三十二条维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，业主委员会应认真审核工程内容、施工单位、预算方案及资金额度等事项后，组织征求相关业主意见，并将上述事项在物业管理区域内进行公示。维修方案和征求意见情况应及时报送社区备案，同时邀请社区和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。
第三十三条本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。
第三十四条本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。
第三十五条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意，并在 30日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。选择下列第2项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.每年从本小区物业经营性收益中提取用于补充物业专项维修资金，直至达到应续交金额；
3.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
4.由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。
第十一章违约责任
第三十六条业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主无理由拒绝按照物业服务合同约定支付物业服务费，或者不按照业主大会决议交存物业专项维修资金，或者以威胁、干扰等形式恶意扰乱业主委员会选举、其他业主大会召开以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第1、3项权利：
1.担任业主委员会委员候选人和委员；
2.业主大会会议表决权；
3.共有部分经营收益分配权；
4.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作。
第三十七条为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。
（二）以告知、规劝、公示、紧急阻止等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1.请求业主委员会协助制止业主、非业主使用人的上述不当行为；
2.请求与该不当行为有关的行政主管部门协助制止或者作出行政处理；
3.根据法律的规定依法以自己的名义提起诉讼。
第三十八条业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，业主委员会可以采用以下措施协助物业服务企业进行催交：
1.欠费6个月以上或以暴力、威胁等恶劣方式拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示；
2.经生效法律裁判文书明确应交纳物业服务相关费用，仍不交纳，被人民法院列入失信人名单的，业主委员会有权将其上报个人信用有关惩戒平台。
第三十九条违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第四十条非业主使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。
第十二章附则
第四十一条本管理规约由业主委员会留执一份、每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。
第四十二条本管理规约自业主大会会议通过之日2023年月日起生效，未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。
第四十三条本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十四条业主委员会监督本管理规约的实施。