第一章总则
第一条为了规范杭州市上城区时光悦酩公寓物业服务项目选聘的活动，维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》和《时光悦酩公寓业主大会议事规则》等相关规定，结合本物业管理区域的实际情况，制定本物业服务项目选聘方案。
第二条本方案适用于本次选聘物业服务企业对本物业管理区域实施物业服务。
第三条由业主委员会负责物业服务项目选聘的组织实施工作。业主委员会将聘请并委托第三方服务机构来协助业主委员会实施物业服务项目选聘工作，最终条款授权业主委员会确认定稿。
第四条物业选聘应遵循公开、公平、公正的原则。
第五条由业主大会决定选聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第六条由业主委员会负责物业服务项目选聘的组织实施工作。业主委员会将聘请并委托第三方服务机构来协助业主委员会实施物业服务项目选聘工作，最终条款授权业主委员会确认定稿。
第七条由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
第八条本次物业服务项目选聘的基本要求：
1、物业服务期限：三年，最终以签订《物业服务合同》为准；
2、物业服务等级：《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》甲级服务；
3、物业服务相关费用：物业服务费、公共能耗费（能耗费按实分摊，多退少补）及地下车位管理费，具体收费标准如下表：
住宅物业费：2.25元/月/平方米(不包括公共能耗费）
商业用房物业费：参与竞选物业服务企业应根据小区周边商业的实际情况、配套服务等进行浮动报价，最高限价：8.5元/月/平方米(包括公共能耗费）。
车位管理费最高限价：不超过80元/月/个。
共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行所需的能耗费用，采取0.5元/平方米•月预收，据实分摊，多退少补，按实际消耗向业主分摊，乙方代收代缴。
上述车位管理费包含的服务内容：车位的停放与秩序管理、清洁卫生维护、消防安全维护保养、监控覆盖、公共设施设备的维护保养等。
4、物业服务企业信用及业绩。
4.1未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和具备良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门（杭州市住房保障和房产管理局）失信黑名单（报名提供下载文件并加盖公章）；
4.2具有独立法人资格，《营业执照》经营范围包含物业管理或物业服务；
4.3注册资本金不低于5000万元（以发布《选聘方案》征求意见公告之日起）；
4.4截至选聘公告发布当日24:00，公司成立年限不低于5年；
4.5截至选聘公告发布当日24:00，浙江省区域内住宅在管楼盘不少于5个，楼盘面积20万方不少于1个。
4.6与选聘人存在利害关系可能影响选聘公正性的法人、其他组织均不得参加竞聘；不允许挂靠，不接受联合体参选，不接受同一实际控制人下辖的物业服务企业同时参选。
第二章物业选聘的流程
第九条委托第三方根据业委会意见负责起草《选聘文件》。选聘文件通常包括《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等；
第十条制定选聘标准、评标办法，重点是《选聘文件》的编制和标底的确定。最终授权业委会会议讨论定稿；
第十一条第三方负责代为受理报名、代为登报、代为发布（政采云）、代为组织评标、代为评标统计，代为出中标通知书；同时抄送在管物业公司终止物业服务函；
第十二条发布物业选聘公告。通过小区公告、登报和网络发布等方式向社会公开发布物业选聘公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。物业选聘文件及相关技术资料，确定时间组织选聘单位勘查项目并答疑
第十三条报名及截止投标
1、发布公开选聘物业服务企业的公告，在规定的报名时间内接受物业服务企业的报名；
2、报名成功名单：在投标截止时间前按要求缴纳投标保证金并将竞选文件送达指定地点的物业服务企业；
3、审查报名的物业服务企业的参选资格，符合条件的为参选物业服务企业；
4、是否组织参选候选物业服务企业参观小区环境和查看设施设备：在规定的勘察时间，由各参选企业自行勘察；
5、投标截止日不少于3家物业服务企业打入投标保证金及准时送达竞选文件为准。
第十四条评标工作小组共7 人（物业评标专家1人，评选前一日由政府“政采云”平台随机自动抽取产生）、小区业主委员会委员3人（委员、候补委员内部推选产生）、业主代表3人，由业主在规定时间内报名产生（另出公告），如报名人员超过3名，则评选当日到业委会办公室由报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如本人未按时到场则视为放弃权利）。
第十五条开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书后，在规定的时间、地点开标。参加人员为物业选聘小组，并唱读其报价，开标后应将竞选文件书发给评标成员，由各成员独立详细阅读、审查竞选文件，就竞选文件给出评分；
评标定标。阅标后召开答辩会，按约定的顺序，各竞选单位负责人（一般为授权代表人及拟派驻本小区的项目经理）参加答辩。就公司介绍及物业选聘小组成员提出的问题予以解答，物业选聘评标小组成员评分汇总后按定标原则与办法确定2家物业服务企业为候选单位（如第1名或第2名出现评分相同且超出2个候选名额时，则由评标小组对同名次物业企业再行评定，直至产生2家候选单位）。
第十六条由业委会公示2家候选物业服务企业名单，公告3日。在此期间业委会、选聘代理机构接受各投标人及业主的书面意见，根据书面意见若经核查确认投标人资格不符，业委会可以按照评标报告推荐的中标候选人名单排序，确定下一候选人为中标候选单位。候选物业服务企业在业委会规定的时间进小区，并在规定的位置展示或路演；
第十七条业主大会表决。由业委会组织召开业主大会，以书面、电话录音、网络投票的表决形式，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，从2家候选单位中选出一家为最终中标物业服务企业；
第十八条公布表决结果。根据业主大会表决结果，宣布中标物业服务企业，并向中标物业服务企业发出中标通知书；
第十九条签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排做好新老物业的承接查验工作；
新老物业交接，要根据《中华人民共和国民法典》、住建部《物业承接查验办法》、《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》、《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》、《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》的相关规定做好承接查验，并签订好承接查验协议；授权业主委员会指定专业机构进行承接查验。
第二十条业委会作为时光悦酩公寓物业选聘工作的主体方，负责物业服务项目选聘整体工作流程的审核、物业服务项目选聘所有涉及的文件和资料的收集、确认、审核、相关物业资格审查等。并负责物业服务项目选聘的宣传工作，协调各部门工作；
第二十一条时光悦酩公寓物业选聘的第三方招标代理机构，根据合同约定内容，提供物业服务项目选聘的服务。协助业委会草拟物业服务项目选聘所需各类文件，相关宣传资料制作，选聘文件印刷，公开物业选聘登报、代为报名、代为评分统计、发布中选候选物业服务企业公告等工作。
特别说明：如两家候选物业企业在投票时，达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，但是经参与表决专有部分面积没有过半数或参与表决人数没有过半数的业主同意，业委会可以选择提议对得票高者，独立召开一次业主大会对其进行表决，如还不能达到法定要求，则视为本次物业选聘失败；也可以提议重新发布选聘文件，重新选聘物业服务企业，但限制上述两家物业服务企业再次参选。
突发情况的发生：
1、如在选聘过程中，在管物业临时撤场，授权业委会报备社区居民委员会，由业委会确定临时托管物业服务企业。
2、如在产生2家候选物业服务企业时，在管物业临时要求撤场的，可授权第一候选物业进行临时托管（本承诺需要写入投标文件做出承诺），业主应按在管期间物业费标准进行支付。
附则
第二十二条根据《时光悦酩公寓业主大会议事规则》的规定，本方案提交业主大会表决通过后授权业主委员会实施。
第二十三条本方案由业主委员会负责解释。如本方案与现行法律法规和《时光悦酩公寓业主大会议事规则》有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。
附件：《物业服务合同（草案）（含物业服务标准）》