乐虹湾物业服务项目选聘方案（草案）
第一章总则
第一条为了规范杭州市萧山区乐虹湾物业服务项目选聘的活动，维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》和《乐虹湾业主大会议事规则》等相关规定，结合本物业管理区域的实际情况，制定本物业服务项目选聘方案。
第二条本方案适用于本次选聘物业服务企业对本物业管理区域实施物业服务。
第三条由业主委员会负责物业服务项目选聘的组织实施工作。业主委员会将聘请并委托第三方服务机构来协助业主委员会实施物业服务项目选聘工作，最终条款授权业主委员会确认定稿。
第四条物业选聘应遵循公开、公平、公正的原则。
第五条最终物业服务企业的产生，是经过评审小组对报名物业服务企业进行资格审核，符合资格的报名物业服务企业由全体业主进行海选。经过全体业主海选后，确定得票最高的两家物业服务企业，海选结果公告三天后递交业主大会进行终选，决定选聘最终的物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
海选参会要求：需要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，产生得票最高的两家。
第六条由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
第七条本次物业服务项目选聘的基本要求：
1、物业服务期限：三年，最终以签订的《物业服务合同》为准；
2、物业服务等级：《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》甲级及以上服务；
3、本次物业选聘的物业服务费用采取包干制。为激发市场竞争，同时也兼顾优质优价的实际需求，本次物业服务费用由物业企业根据实际情况对高层住宅、排屋合院和商业用房物业服务费用、公共能耗费、地下车位管理费进行测算后自主报价。
自主报价应当区分物业服务费、公共能耗费与地下车位服务费，且以前期物业服务合同约定的物业费作为最高限价，参与竞选物业服务企业应根据小区实际情况、拟投入项目改造、管理与配套服务人员进行浮动报价。
编号 | 物业类型 | 物业服务费最高收费标准 （不含能耗费） | 公共能耗费最高收费标准 （按实分摊，预收） | 地下车位服务费最高收费标准 |
1 | 高层住宅 | 3.00元／月·㎡ | 0.50元／月·㎡ | 80.00元／月·个 |
2 | 排屋合院 | 4.50元／月·㎡ | 0.30元／月·㎡ | |
3 | 商业 | 5.00元／月·㎡ | 不计列 |
物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。
4、物业服务企业信用及业绩
4.1 未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和具备良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门失信黑名单（报名提供下载文件加盖公章）；
4.2具有独立法人资格，《营业执照》经营范围包含物业管理或物业服务和独立法人的物业服务企业；
4.3 与选聘人存在利害关系可能影响选聘公正性的法人、其他组织或者个人以及经乐虹湾业主大会会议决定不得参加竞聘的企业，均不得参加竞聘。不允许挂靠，不接受联合体参选，不接受同一实际控制人下辖的物业服务企业同时参选；
4.4 注册资本金不低于2000万元（以发布《选聘方案》征求意见公告之日时为准）；
4.5 公司成立年限不低于5年；
4.6 杭州市内住宅在管楼盘总建筑面积累计50万方及以上，总建筑面积20万方（达到甲级服务标准）及以上楼盘至少1个。
第二章物业选聘的流程
第八条委托第三方根据小区实际情况起草竞选文件。竞选文件通常包括《竞选公告》《竞选文件》《竞选须知》《竞选文件编制要求》等。
第九条制定选聘标准、评审办法，重点是《竞选文件》的编制和标底的确定。最终授权业委会会议讨论定稿。
第十条第三方负责代为受理报名、代为登报、代为发布（政采云）、代为组织评审、代为评审统计、代为出中标通知书；同时抄送在管物业公司终止物业服务函。
第十一条发布物业选聘公告。通过小区公告、登报和网络发布等方式向社会公开发布物业竞选公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。物业竞选文件及相关技术资料，确定时间组织竞选单位勘查项目并答疑。
第十二条报名及截止投标
1、发布公开选聘物业服务企业的公告，在规定的报名时间内接受物业服务企业的报名；
2、报名成功名单：在投标截止时间前按要求缴纳投标保证金并将竞选文件送达指定地点的物业服务企业；
3、审查报名的物业服务企业的参选资格，符合条件的为参选物业服务企业；
4、是否组织参选候选物业服务企业参观小区环境和查看设施设备：在规定的勘察时间，由各参选企业自行勘察；
5、投标截止日不少于3家物业服务企业打入投标保证金及准时送达竞选文件为准。
第十三条评审工作小组共7人，其中评审专家3人（开标前一天由代理机构从政采云专家库随机抽取）、小区业主委员会委员2人（由业主委员会内部推选产生）、业主代表2人（由业主在规定时间内报名产生。如报名人员超过2名，则从评选当日到达东白马湖社区的报名业主中抽签产生，不得委托其他人，如本人未到现场参与则视为放弃权利）。本次评审不统计分值，评审小组根据报名企业审核其资格是否符合，对竞选文件有要求的竞选人报价、综合实力、服务方案、信誉、业绩、服务承诺等方面进行审核，对各竞选人的资信及技术、面试，评审小组不作解释。
第十四条参选资格评审。在规定的时间、地点收取标书后，在规定的时间、地点评审。参加人员为物业选聘评审小组，并唱读其报价，开审后应将竞选文件书发给评审成员，由各成员独立详细阅读、审查竞选文件，审核各报名物业企业的资格条件。
第十五条由业委会公示候选物业服务企业名单，候选物业服务企业在业委会规定的时间进小区，并在规定的位置展示或路演。
第十六条海选投票。组织业主进行海选投票，根据候选物业服务企业的得票数最高的两家物业服务企业为候选物业服务企业。
海选规则：海选前7天，在小区内发布海选公告，由小区全体业主进行投票，投票起始时间以海选公告为准，投票方式采取网络投票、电话投票以及一遍上门投票，逾期投票将不予统计；投票参会比例要求达到小区业主的三分之二业主人数（含面积）参与，由得票高的前第一，二家物业服务企业为候选物业服务企业并公告三天后，发布业主大会会议公告进行物业二选一的业主大会选举）。
第十七条业主大会表决。提交最高票的2家为中选候选物业服务企业，由业主大会表决产生最终中标物业服务企业。（业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意选出；若业主大会表决未选出一家物业服务企业，则提交得票数最高的那家物业服务企业再次递交业主大会表决）。
第十八条公布表决结果。根据业主大会表决结果，宣布中标物业服务企业，并向中标物业服务企业发出中标通知书。
第十九条签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排做好新老物业的承接查验工作。
新老物业交接，需根据《中华人民共和国民法典》住建部《物业承接查验办法》《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》的相关规定做好承接查验，并签订好承接查验协议；授权业主委员会指定专业机构进行承接查验。
第二十条业委会作为乐虹湾物业选聘工作的主体方，负责物业服务项目选聘整体工作流程的审核、物业服务项目选聘所有涉及的文件和资料的收集、确认、审核、相关物业资格审查等，并负责物业服务项目选聘的宣传工作，协调各部门工作。
第二十一条乐虹湾物业选聘的第三方招标代理机构，根据合同约定内容，提供物业服务项目选聘的服务，协助业委会草拟物业服务项目选聘所需各类文件，相关宣传资料制作，竞选文件印刷，公开物业选聘登报、代为报名、海选统计、发布中选候选物业服务企业公告等工作。
特别说明：如两家候选物业企业在投票时，达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，但是经参与表决专有部分面积没有过半数且参与表决人数没有过半数的业主同意，业委会可以提议对得票高者，独立召开一次业主大会对其进行表决，如还不能达到法定要求，则视为本次物业选聘失败。
附则
第二十二条根据《乐虹湾业主大会议事规则》的规定，本方案提交业主大会表决通过后授权业主委员会实施。
第二十三条本方案由业主委员会负责解释。如本方案与现行法律法规和《乐虹湾业主大会议事规则》有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。
附件：《物业服务合同（草案）、（含物业服务标准）》