城市果岭公寓业主大会议事规则（修订稿）
杭州经济技术开发区白杨街道
云涛社区城市果岭公寓
2019年月日
目录
第一章、 总则………………………………………………………………………3
第二章、 业主大会…………………………………………………………………3
第三章、 业主委员会……………………………………………………………10
第四章、 换届和改选业主委员会………………………………………………18
第五章、 选聘物业服务企业……………………………………………………19
第六章、 业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理……………………20
第七章、 档案资料的建立与保管………………………………………………18
第八章、 业主大会、业主委员会印章的使用与管理…………………………19
第九章、 附则……………………………………………………………………20
第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条 业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第三条 业主大会、业主委员会应当自觉接受党的领导，在社区党组织、社区居民委员会以及上级政府和行业主管部门的指导监督下，依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二章 业主大会
第四条 物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围：
东至：江涛路；南至：水云街；
西至：海涛北路；北至：银海街。
物业管理区域概况：建筑用地面积46063平方米，物业总建筑面积192264平方米，其中住宅132298平方米，物业管理用房415平方米，物业经营用房553平方米，社区配套用房679平方米，商业及其他配套用房4244平方米，地下建筑面积49442平方米，车位1198只，总户数1357户。
物业管理用房建筑面积平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为415平方米，坐落：五号楼一楼；物业管理经营用房建筑面积为553平方米，坐落：海涛路236-238号，和水云街36号。
（二）业主大会名称为：
杭州经济技术开发区城市果岭公寓业主大会。
（三）业主大会宗旨：
本业主大会代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、和谐的环境。
第五条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）物业管理形式；
（五）选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）选聘和解聘物业服务企业；
（七）筹集和使用物业专项维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十一）经营性收益的管理、分配与使用；
（十二）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十三）撤销业主委员会的决定；
（十四）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
决定上述第（七）项和第（八）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。一个专用部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
第六条 业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一） 会议筹备
1、 草拟需业主大会会议表决的内容；
2、 确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；
3、 制定征询意见表或表决票；
4、 核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二） 发布公告
会议时间、地点、议题和议程等内容应当经街道和社区审核后，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告；
（三）发放、回收表决票，按照本议事规则第十六条发放和回收表决票；
（四）统计结果，按照本议事规则第十七条统计表决结果；
（五）会议监督，业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定，业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议每年召开1次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排，一年内不能就同一事项进行提议。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起30日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；
（二）发生消防、电梯、供电、供水、供气等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）涉及业主重大利益的事项；
（四）业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上；
（五）距物业合同到期三个月前；
（六）需要确定业主委员会每位委员的津贴数额时；
（七）需要审批小区中大修维修年度经费预算计划超过二十万元以上时；
（八）业主委员会认为有必要时；
（九）修改《城市果岭公寓业主大会议事规则》、《城市果岭公寓管理规约》时；
（十）业主大会章程或者业主公约规定的其他情况。
第八条 业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，在15天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起30日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在15日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。
第九条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，由业主成立工作小组实施操作。
第十条 业主大会会议以书面征求意见的形式，本物业管理区域采用书面征求意见的形式。
第十一条 业主大会议事方式采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行，但下列事项不得以业主代表方式进行：
（一） 选聘和解聘物业服务企业；
（二） 选举、改选业主委员会；
业主大会议事方式采取业主推选业主代表参加业主大会会议的，按照《浙江省/杭州市物业管理条例》的有关规定执行。
第十二条 业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表采取以下方式产生：
业主代表按每单元2名，商铺1名代表，业委会成员不再担任业主代表。
第十三条 业主或者业主代表因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
业主书面委托代理人参加业主大会会议的，受托的代理人应当出具授权委托书，委托书应载明委托事项、委托权限及期限。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面形式委托在一定期限内代其行使共同管理。
非业主使用人可以接受业主以书面形式委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员或候补委员。
第十四条 业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：
1、制订和修改业主大会议事规则和管理规约；
2、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
3、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
4、有关共有和共同管理权利的其他事项；
（二）委托期限为：一事一委托，自业主大会正式召开至业主大会闭会时自动终止。
（三）委托权限为代为行使投票、表决权：
（四）委托人数为：
1、同一名业主代表接受的委托人数不超过10人。
2、同一名业主接受的委托人数不超过3人。
3、同一名非业主代理人的委托人数不超过1人：
第十五条 业主大会采用以下第1、2、3、4、5、6项确认参加会议的业主：
1、业主到会并在会议签到表上签名；
2、业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3、业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4、音像、影像资料可以确认的；
5、业主在网络上确认查收；
6、受托人持有效的委托人书面委托凭证到会，并在会议签到表上签名或受托人在表决票上或者表决票发放表上签名。
第十六条 业主大会会议采用以下第一、二、三、四、五种方法进行发放、回收表决票。
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
第十七条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
（一）已确认参会但在规定时间内未表决的业主，其投票权数计入在场已表决的多数票。
（二）车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用、等损害公共利益行为的业主，限制其被选举权但不限制其表决权。
（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的， 该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
第十八条 业主大会对某项提议已经作出决定的，在1年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第十九条 业主委员会由7名委员组成，并设立候补委员2名，其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期为3年。
业主委员会办公地点为城市果岭公寓西门二楼。
主任委员与其他委员拥有同等表决权。
第二十条 业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）审查物业管理用房的使用和经营方案；
（六）通报、监督管理规约的实施情况；
（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）业主大会授权业主委员会决定的事项。
（十一）本小区业主大会授权业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，可以以自己的名义依法提起诉讼。
第二十一条 业主委员会委员除符合法律法规、部门规章及政府规范性文件规定的条件外，还需符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，年龄18周岁以上；
（二）遵守国家法律、法规，遵守业主大会议事规则和业主公约，积极履行业主义务；
（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，有较强工作能力和社会公信力；
（四）身体健康，有必要的履职时间；
（五）无侵犯本物业管理区域公共利益的行为；
（六）每年需在本物业管理区域内居住累计满10个月以上。
第二十二条 依据《杭州市业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，对符合条件的社区“两委”班子成员或网格党支部书记、党小组长，依街道、社区党组决定的可以作为业主委员会候选人并有业主委员会主任人选的被选举权。
第二十三条 依据《杭州市业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，业主委员会设立党的基层组织的，党组织有权监督业主委员会履行职责，并对业主委员履行职责的情况向上级党组织汇报。
第二十四条 明确有下列情形之一的业主，不能作为业主委员会委员候选人，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规、部门规章及政府规范性文件以及业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：
（一） 违反《杭州市物业管理条例》第42条中禁止性行为之一的；
（二） 不遵守《城市果岭公寓业主大会议事规则》、《城市果岭公寓管理规约》的；
（三）具有符合《杭州市业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条情形的；
（四）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；
（五）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
（六）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
（七）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（八）拒付物业服务相关费用超过6个月以上的；
（九）其他侵害业主合法权益的行为。
业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。
业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）不再是本物业管理区域的业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）被依法追究刑事责任的。
（五）丧失民事行为能力的，依法被限制人身自由的；
（六）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十五条 业主委员会委员实行差额选举。
第二十六条 业主委员会实行差额选举的，差额人数为2人。
第二十七条 设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第二十八条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开1次，具体时间由业主委员会根据情况确定。。
符合下列第1、2、3、4项条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
1、业主大会决定召开业主委员会会议的；
2、经1/3以上业主委员会委员提议的；
3、业主委员会主任认为有必要的；
4、 经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十九条 业主委员会会议应当按照下列规则召开：
(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集；
(二)召集人提前5日将会议通知及有关材料送达每位委员并上报街道和社区，说明召开业主委员会的理由，业主委员会会议可以邀请物业公司负责人或社区居民委员会等参加；
(三)需讨论、决定的事项应当在会议召开5日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；
(四)委员因故不能参加会议的，提前3日向业主委员会会议召集人说明；
(五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员总数的2/3以上同意；
(六)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
(八)业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。
(九)业主委员会可聘请楼道长协助工作，楼道长每单元1名，商铺1名，业主代表可以担任楼道长，楼道长可参与业主委员会会议，对业主委员会的日常工作提出意见和建议。
第三十条 业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在10日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十一条 未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，同意委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第三十二条 业主委员会任期届满或全体辞职，必须进行离职审计，不得继续履行职责。
第四章 换届和改选业主委员会
第三十三条 业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十四条 业主委员会的换届改选办法：
（一）新一届业主委员会委员候选人名单在业主自愿报名的基础上，通过投票推选的方式确定候选人名单。
（二）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意，相关方法如下：
1、经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2、经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的原委员候选人中进行补选。
（三）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第三十五条 业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作由业主成立工作小组实施。
第五章 选聘物业服务企业
第三十六条 本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十七条 物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意。
本物业管理区域授权业主委员会制定选聘物业的方案。
第三十八条 选聘物业服务企业，由业主委员会会议确定以公开招投标方式产生综合分最高的两家候选物业服务企业，递交业主大会进行表决。
第六章 业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理
第三十九条 业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的1%，运作经费的具体额度由业主委员会提出意见，并经业主大会会议表决通过后执行。
（一）本物业管理区域运作经费采取从物业共有部分经营收益中列支筹集。
（二）运作经费主要用于下列开支：
1、业主大会和业主委员会会议召开费用；
2、日常办公费用；
3、聘请人员费用（财务、工程顾问等）；
4、诉讼费用；
5、维护业主共同利益所支出的费用；
6、业主大会决定的其他须开支的费用；
7、为弘扬正能量、搭建小区互动平台、增强邻里和谐关系，每年组织2-4次集体活动的适当合理经费；
8.其它合理费用。
（三）业主委员会应当每半年公布一次运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于10天。
第四十条 利用物业管理经营用房、共用部位，共用设施设备和场地进行经营的，所得经营性收入扣除合理经营成本后（经营成本占经营性收入比例不得超过50%）的收益归全体业主所有，且主要用于以下用途：
（一）业主大会、业主委员会的工作经费;
（二）物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；
（二）物业共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造和养护；
（三）补充专项维修资金；
第四十一条 为了实行专业化物业管理的住宅小区，合理规范使用业主经营性收入，现定以下规则：
单项且年度使用额度在5万元以下（含5万）的公共建设项目，由业委会讨论决定；单项且年度使用额度在5至20（含20万）万元的公共建设项目，由业委会召集业主代表讨论决定必须占业主代表50%以上同意，业主委员会半数以上同意；单项且年度使用额度在20万元以上的公共建设项目，经专有部分面积占相关总建筑面积50%以上且专有部分人数占相关总人数50%以上的业主大会讨论决定。
第四十二条 业主委员会使用经营性收益时，应当在物业管理区域内的醒目位置公示使用用途、金额等事项，并将经营性收益的收支情况每半年在物业管理区域内公布不少于一次，接受全体业主的监督。
第七章 档案资料的建立与保管
第四十三条 业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《杭州市业主大会和业主委员会指导规则》第四十八条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；
（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
第四十四条 业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起10日内予以答复。
第四十五条 业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。
第八章 业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第四十六条 业主大会、业主委员会印章管理遵守下列第1、2、3项规定：
1、业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
2、业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3、业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用。
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。
第四十七条 建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第四十八条 业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第九章 附 则
第四十九条 本议事规则2019年 月 日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第五十条 本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。
第五十一条 本议事规则如与杭州市物业管理条例或其它有关文件相冲突的，以文件为准。
杭州经济技术开发区城市果岭公寓业主大会
2019年 月 日