城市果岭公寓管理规约（修订稿）
杭州经济技术开发区白杨街道
云涛社区城市果岭公寓
2019年 月 日
目录
第一章、 总则………………………………………………………………………3
第二章、 物业基本情况……………………………………………………………4
第三章、 物业管理服务……………………………………………………………5
第四章、 物业的使用和维修………………………………………………………6
第五章、 物业公有部分的经营和收益分配……………………………………14
第六章、 物业专项维修基金……………………………………………………15
第七章、 违约责任………………………………………………………………17
第八章、 附则……………………………………………………………………19
第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条 本管理规约由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第二章 物业基本情况
第三条 本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：杭州经济技术开发区开发区保利城市果岭小区
（二）坐落位置：杭州经济技术开发区海涛北路与水云街交叉的东北方向。
（三）物业类型：住宅。
（四）物业管理区域四至：
东至：江涛路；南至：水云街；
西至：海涛北路；北至：银海街。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（五）物业管理区域概况：建筑用地面积46063平方米，物业总建筑面积192264平方米，其中住宅132298平方米，物业管理用房415平方米，物业经营用房553平方米，社区配套用房679平方米，商业及其他配套用房4244平方米，地下建筑面积49442平方米，车位1198只，总户数1357户。
（六）物业管理用房建筑面积平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为415平方米，坐落：五号楼一楼；物业管理经营用房建筑面积为553平方米，坐落：海涛路236-238号，和水云街36号。
第三章 物业管理服务
第四条 物业服务收费采取包干制方式。
第五条 业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第六条 业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第七条 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第八条 对本物业管理区域内违反有关治定、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章 物业的使用与维修
第九条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。妨碍其他人正常使用物业的应及时改正，造成他人损失或影响物业使用的，应承担修复或赔偿责任。
第十条 业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。严禁高空抛物、高空倒水等危害人员安全的行为，如有发现，将在小区内公开违规者信息，非业主的注销门禁卡，给他人造成损失的，赔偿损失并追究其相关责任。
第十一条 业主、非业主使用人在物业使用中，应严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、消防安全、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定。
第十二条 业主、非业主使用人应遵守政府相关管理规定，如当年政府相关规定允许燃放烟花爆竹，应遵守以下规定：
（一）本物业管理区域内是否允许燃放烟花爆竹应以当年杭州市燃放烟花爆竹的相关规定为准，如杭州市规定可燃放应按照物业指定地点燃放；
（二）燃放人应事先告知业主委员会、物业服务企业，由物业服务企业提供必要的协助或帮助。燃放烟花爆竹造成建筑材料、地面、绿化、他人财产等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿责任；
（三）燃放人有协助物业服务企业共同及时清理残留物的责任和义务；
（四）因燃放烟火引起的火灾、造成的损失，由燃放者负责赔偿。
第十三条 业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修：
（一）业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
（二）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
（三）施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午8:00-12:00、下午13:00～18:00，其它时段不得施工。双休日、节假日不允许施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；
（四）空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理；
（五）不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
（六）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
（七）装修公司进场需办理施工人员进场证及相应的设施设备损坏及违规装修保证金2000.00元整，对违规装修的公司进行500元的处罚，并要求按原样负责修复。对多次不听劝诫的装修公司，业主大会授权物业公司直接停水停电处理。
第十四条 物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益，不得违规分隔搭建后群租，不得将明令禁止出租的场所作为居室出租，不得违规改变居住用途作为商业性使用。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。经发现有违反《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》，违规群租或改变居住用途作为商业性使用的，本规约授权物业服务企业作停水停电处理，直至整改完毕。
对现存的群租及淘宝店或淘宝仓储的处理：对合法出租的，需提供消防审批合格证书、税务和工商登记证书；对分割原设计单位出租的按群租处理，由所在地居委会、业主委员会、物业服务企业联合发出整治通知书，并在规定时限内予以整改；未予以整改的，分割成几间出租的按几倍的物业费、能耗费收缴。淘宝店、淘宝仓储、托班/晚班等物业费按1.5倍收取，能耗费按2倍收取。多收取的能耗费分摊到本单元各业主，多收的物业费50%作为物业公司的奖励，50%作为全体业主的公共收益。
物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。房子转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起 7 日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
住房出租应当严格按照《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》实施。
第十五条 业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
（一）车辆停放行驶：
（1）1.5吨以上货车、大中型客车（固定接送车及特殊情况除外）以及载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入本物业管理区域；
（2）机动车辆在小区内按路面的标识与标线行驶，时速不得超过5公里/小时，严禁鸣笛、练车等行为。(救护车、公安消防车、工程抢险车等特殊车辆除外)；
（3）机动车辆应按规定的车位停放，禁止在消防通道、消防登高面、消防井盖、绿化带、未标识停车位等场地停放；
（4）禁止在公共停车位上擅自安装地锁等装置。车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，以防发出噪音影响他人生活和休息；
（5）机动车、非机动车辆（禁止共享单车进入小区）应按规定停放在指定的区域。对于违反规定未按指定区域停放的车辆，授权物业对其进行锁车处理，并张贴告示单告知其到物业办公室缴纳五十元开锁费，方能给予开锁，并留存照片或录像视频。
（6）小区沿街商铺门口（红线范围内）及小区内地上车位场地使用费,由业主大会授权业主委员会制定停车收费制度，业主委员会代表全体业主收取和管理，也可委托物业服务企业收取，车位场地使用费属于全体业主共有并按政府有关规定使用和公示。
（二）电梯使用：
（1）禁止在使用电梯时超载物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损坏内壁；
（2）禁止将液体物品遗留在轿厢内，清洁走廊和楼梯时，应避免让水流入电梯内造成电梯设备损坏。
（3）大物件不得强行进入电梯，不得拆除电梯部件进入，造成电梯损坏的，应承担全额维修费用。
（4）电动车不得进入电梯，物业服务人员发现该行为，应立即进行劝阻，不听劝阻的且1月内存在3次同类违规行为，本规约授权物业服务人员进行锁车。
（5）禁止用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。
（三）消防安全：
（1）楼梯、走道、出口、电梯前室附近及疏散通道等处必须保持畅通无阻，业主不得占用、封堵，严禁在消防通道内停放车辆及堆放物品；
（2）不得损坏消防设备和器材，严禁动用、损坏楼梯、走道和出口的各类消防标志、报警装置、灭火设施设备；
（3）物业区域内严禁经营、储存和燃放烟花爆竹、炸药、雷管、汽油等易燃易爆危险品；
（4）物业区域内地不得燃烧香火、纸张、织物、纤维、木制品、废弃物品及其它可燃性物品；
（5）需要进行烧焊等动火作业的，应事先向物业管理公司提出书面申请，经批准做好防护措施后，在有人监护下方可作业；
（6）各单元的消防通风井严禁加盖、浇筑确保通风。
（四）垃圾分类：响应政府号召，减少环境污染，利用有限资源，自觉进行分类投放。
（五）宠物饲养：
（1）严格执行有证养犬制度，禁止无证养犬；
（2）养犬的业主必须在物业备案，必须将养狗证及疫苗注射证明复印件交物业备案存档。物业要跟催养犬业主及时办理备案事宜并定期将小区养犬情况通报业委会；
（3）按防疫部门的要求定期给宠物注射相关疫苗；
（4）及时清理宠物粪便；
（5）进入公共场所做好安全防范措施，以防伤及他人；
（6）乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间；
（7）不得饲养藏獒、狼狗等性情暴戾的动物。
（六）防盗窗、网、门、栅安装：统一有序、色调一致，与建筑物外立面齐平；
（七）晒衣架安装：禁止搭建凸出于外墙面晾衣架、花架等架子；
（八）太阳能热水器安装：可以安装太阳能热水器的，业主应统一安装在本幢建筑物指定位置，并报物业服务企业备案；
（九）封闭阳台：封闭阳台必须设置逃生窗，要求统一有序，色调一致，不超出外墙面，并事先报物业服务企业备案；
（十）商铺的承租及经营应遵守以下规定：
（1）商铺承租人及经营聘用人员应在物业进行备案；
（2）商铺承租人及经营聘用人员均应提供无犯罪证明；
（3）商铺承租人及经营聘用人员应服从物业服务公司及业委会管理；
（4）商铺承租人应负责商铺前的卫生；
（5）经营活动时间原则在8：00-22：00，餐饮、百货等特殊行业经业委会审批后可以提前或延后。8：00前及22：00后的经营活动不得产生噪音、不得对外播放音乐及大声喧哗；
（6）商铺承租人及经营聘用人员合法的活动范围为商业区块，非经允许，不得进入小区居民的生活区块；
（7）商铺的车辆与居住业主车辆实行同样管理。
第十六条 业主、非业主使用人有违反上述第十五条规定的,其他业主、非业主使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能部门报告。
合法权益受侵害的业主、非业主使用人可以依法向人民法院提起诉讼。
第十七条 业主、非业主使用人应按规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十八条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第十九条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在所在地社区居委会工作人员或在所在地派出所民警的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
1.所在地社区居民委员会；
2.所在地派出所；
第二十一条 因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十三条 人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第五章 物业共有部分的经营与收益分配
第二十四条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、地面停车场、楼宇电梯轿厢镜框和电梯候梯厅广告及其他物业共用部位、共用设施设备等经营性收益由业主委员会自行管理的，必须以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。
第六章 物业专项维修资金
第二十五条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经专有部分占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。
物业专项维修基金80%转存为银行定期，20%转存为银行活期。
第二十六条 本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。
第二十七条 本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。
第二十八条 本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后实施，并在30 日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。选择下列第1、2、3项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.每年从本小区物业经营性收益中提取50%用于补充物业专项维修资金，直至达到应续交金额；
3.由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。
第七章 违约责任
第二十九条 业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第1、2项共同管理权：
1.担任业主委员会委员候选人和委员；
2.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；
第三十条 为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。
（二）以告知、规劝、公示、等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1.根据本规约配合业主委员会拟定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
2.以批评、规劝、公示、上报政府相关职能部门等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；
3.对属全体业主所有的共用部位和共用设施设备须在业主委员会的指导下进行经营，按规定管理所得收益，每半年公布一次收支情况；
4.预留并保存好业主的联系方式等信息，并保护好业主的个人隐私，如有泄漏，业主可对其追究法律责任。
（三）对于违反杭州市出租房管理条例以及未经审批违规搭建的房屋，业主大会授权物业服务企业对违规房屋停水停电。
第三十一条 业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，业主委员会可以采用以下措施协助物业服务企业进行催交：
物业使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，经书面催交，无正当理由欠费6月以上或长期拒交物业服务费用的，业主大会授权物业服务企业采取公示等法律法规允许的方式催缴。
第三十二条 违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第三十三条 非业主使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。
第八章 附 则
第三十四条 本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。
第三十五条 本管理规约于2018年12月修订，业主大会会议2019年 月日 通过，通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。
第三十六条 本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第三十七条 业主委员会监督本管理规约的实施。
杭州经济技术开发区城市果岭公寓业主大会
2019年 月 日