通知公告

项目名称：国都发展大厦

项目地址：杭州市拱墅区朝晖路182号

委托方：杭州市拱墅区国都发展大厦第五届业主委员会

受托方:杭州海华物业管理有限公司

签订日期：二〇二四年十二月日

目录

第一章 合同当事人…………………………………………………2

第二章 物业基本情况…………………………………………………3

第三章 物业服务内容与服务标准……………………………………3

第四章 物业服务费用…………………………………………………5

第五章 履约保证金……………………………………………………8

第六章 双方的权利义务………………………………………………8

第七章 物业专项维修资金及物业保修金……………………………12

第八章 物业管理用房…………………………………………………14

第九章 物业的经营与管理……………………………………………14

第十章 物业服务期限…………………………………………………15

第十一章 违约责任……………………………………………………16

第十二章 合同终止……………………………………………………17

第十三章其他事项……………………………………………………18

附件……………………………………………………………………19

物业服务合同

根据《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及国家、省、市物业管理条例等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，经业主大会（业主）同意，续聘乙方对国都发展大厦（物业项目名称）提供物业服务, 签订本合同。

第一章 合同当事人

甲方（业主委员会）：杭州市拱墅区国都发展大厦第五届业主委员会

业主委员会负责人：黄晓芸

联系电话：0571-56853335

通讯地址：杭州市拱墅区朝晖路182号国都发展大厦1号楼

邮政编码：310000

乙方（物业服务企业）：杭州海华物业管理有限公司

营业执照注册号：91330103765474224N

法人代表：王志海联系电话：0571-85865808

委托代理人：倪坚联系电话：0571-85865833

通讯地址：杭州市下城区建国北路658号海华广场501室

邮政编码：310004

乙方依照本合同提供服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定及时缴纳物业费用等义务。

第二章 物业基本情况

第一条物业基本情况

物业项目名称：国都发展大厦；

物业类型：写字楼、商铺、住宅、停车场；

座落位置：杭州市朝晖路182号；

物业管理区域四至范围（规划平面图）：

东至上塘路；

南至朝晖路；

西至大家苑社区；

北至武林府；

占地面积：6859平方米；

总建筑面积：64347.22  平方米（收费面积：58076.08平方米）。

第三章 物业服务内容与服务标准

第二条乙方提供的物业服务包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护（维保）、运行、管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、楼内消防设施设备(24小时值守)、水、电表、加压供水设备、变配电设备、电梯、监控、共用空调等。

（二）房屋建筑共用部位的养护和管理：包括楼顶、外立面、楼梯间、走廊通道、设备机房、承重结构、门厅等;园区内市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维保和管理,包括道路、空地、室外上下水管、管道井、公共照明、护栏等。

（三）物业共用部位、公共区域及相关场地的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；及雨、污水管道的疏通。

（四）公共绿地、景观和花草树木的养护管理。

（五）秩序维护以及车辆停放管理。

（六）协助做好安全防范工作：包括不限于公共秩序维护、安全防范、定时巡视、门岗执勤等事项协助管理。

（七）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。

（八）本合同及附件约定的其他公共性服务内容。

建筑幕墙(包括但不限于幕墙、干挂石材、砖面等)的安全维护责任人为全体业主，乙方每年不少于二次的全面检查，业主可以依据法律规定委托乙方对本物业区域内建筑幕墙进行日常维护、检修、维修，检修的内容、方式、费用及双方的权利和义务由双方另行签定书面协议。

若单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护和管理等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

（九）业主或非业主装饰装修物业时，应当告知乙方并与乙方签订物业装修协议。乙方可按装修面积向其收取装修保证金。装修完毕后，如未发现有损坏物业公共部位、设备及相关场地的，不违反协议内容的，乙方在30日内将保证金退还业主或非业主使用人。如有损坏的，由装修人负责复原或照价赔偿。

对业主违反业主公约的装修行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取规劝、警告、制止等措施,并及时报告甲方,同时按有关规定向政府主管部门通报。

（十）负责向业主收取物业管理费(包括公共能耗费)。

（十一）按有关法规和政策规定由物业管理公司管理的其他委托事项。

第三条 按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务质量应达到约定的标准（物业服务内容与服务标准详见附件）。该附件为本合同有效组成部分。

第四章物业服务费用

第四条 本物业管理区域物业服务收费方式：

（一）包干制

本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式收取物业服务费和提取酬金（按每月每平方一定的标准收取物业服务费用，包括共用水电费用。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，利润或亏损均由物业管理企业承担或享有，合同生效后,乙方将按政府相关规定实行包干制物业管理服务,具体收费标准如下表：

备注：停车场由乙方承包经营，按2022年、2023年平均收入1102002.31元/年为基数，贴补物业费不足造成的物业服务困境。相当于补贴物业费每平方1.58元/月。

物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以

不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

其他：

1、经双方友好协商确定，停车场由乙方承包经营，乙方支付甲方40万元（含税）承包经营费，停车场产生的收入全部归物业公司所有，用于补贴物业费不足造成的物业服务困难，并由乙方负责对停车场地面石材专项维修和养护。承包经营费于每年6月30日前支付到甲方指定账户，作为业主经营性收入，逾期未支付，从逾期之日起按每日千分之一缴纳违约金。如因政府行政行为、疫情占用车位等因素，造成停车场经营收入大幅减少的，属于履行合同过程中重大情势变迁，可以相应减少停车场承包经营费，具体额度双方协商再行确定。

2、本项目二次水泵增压费未计入公共能耗中，该项费用单独立表、按实测算、如实分摊。具体分摊方式为：5楼及以上楼层业主按实际用水量分摊，以1.32元/吨预收，年末结算。

3、业主及物业使用人室内自用部分水电费用由物业公司统一代收代缴的，由物业公司出具有效票据。

4、乙方收取物业管理费时,需要开具有效票据。

5、乙方为业主提供超出本合同服务范围以外的有偿服务,则所有收益归乙方所得。

（二）本物业服务支出构成一般包括：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定列支的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；单项维修2000元以内的维修材料费。

（3）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用。

（4）办公费用。

（5）乙方实施管理必备的固定资产折旧。

（6）物业外墙共用部位每年清洗一次的费用（包含幕墙玻璃）。

（7）法定税费。

（8）其他 ：经双方协商同意的其他费用。

第五条公共设施设备运行所需的能耗费用，由乙方代收并按时支付给相关部门。

第六条物业服务费自乙方实际提供服务之日起计收。

物业已交付的，物业服务费及相关费用由业主或使用人承担。

已竣工但未出售或已出售未交付使用的物业，由建设单位支付物业服务费。

已交付但业主尚未使用的物业，其物业服务费由业主缴纳。

业主约定由物业使用人缴纳物业服务费、车位服务费、水电费/等费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业产权或者租赁关系变更时，相关业主、物业使用人应当结清物业服务费、车位服务费、/等相关费用。

乙方为业主提供的其它收费服务，必须报备业委会知悉，业委会有监督管理权，并有权要求停止不合理收费服务项。

第七条物业服务费、公共能耗费及车位物管费等相关费用可按半年或年度预收。

物业服务费采取预收方式，但预收期限不得超过12个月，本合同的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。

如物业服务终止时，乙方应在一个月内将预收的物业服务费用退回给业主或非业主使用人。

第八条物业服务费的调整和违约责任

（一）物业服务费用收取标准在合同期内未经法定程序不得擅自调整。

（二）业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。

（三）业主或非业主使用人无正当理由三个月不缴纳物业服务费和公共能耗费用的，乙方可采取单方面终止服务的措施，并依法有权向欠费业主追讨。

（四）非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。

（五）在物业服务期限内，如因当地物价指数、最低人工工资（包括社保、公积金）等调整导致物业服务企业成本大幅度上涨，乙方需提高物业服务费的收费标准的，须经甲乙双方协商，并按照相关法律规范征得业主同意后方可实施。

第五章履约保证金

第九条 乙方在合同签订后15个工作日内支付壹拾万元整的履约保证金，甲方出具收款凭据。

第十条 甲方在本合同到期或终止后15个工作日内凭收款凭据无息退还履约保证金；

第六章双方的权利义务

第十一条甲方的权利义务：

（一）负责协调、处理业主或物业使用人对《物业服务合同》的问询。

（二）委派人员参与现场查验，与乙方共同确认现场查验的结果，并按照相关规定与乙方办理承接查验手续，移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房以及业主资料等其他相关资料。

（三）负责协调、处理前物业服务企业遗留和物业承接查验过程中发现的问题。

（四）督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务。

（五）监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并督促业主、物业使用人遵守执行。

（六）了解业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况。

（七）根据相关规定及时处理业主、物业使用人和乙方的意见、建议，并按规定做好相关物业管理事项的公示工作。

（八）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方办理承接查验手续，接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。

（九）法律法规、本合同及管理规约等规定甲方享有和承担的其他权利义务。

（十）如乙方破产或被并购的，甲方有权利单方面解除本合同。

(十一)检查监督乙方物业管理服务工作的实施及制度的执行情况；业委会对物业管理工作进行抽查，发现问题开出整改联系单要求整改的，如未按要求整改，或收到业主有效投诉的均扣除保证金1000元。

(十二)由于乙方监管不力造成对公共部位损坏的，乙方负有连带赔偿责任。

第十二条乙方作为本物业管理区域内的服务机构，享有并承担以下权利和义务：

（一）按照法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度，开展物业管理活动。

（二）每半年向甲方上报工作小结，制定年度工作计划（包括设备维保计划）和管理方案报甲方审核；定期组织消防、电梯困人等应急演练；提供设备保养台账。

（三）设立专门服务机构负责本物业的日常管理工作，并委派相应专业的物业服务人员按相关规定及本合同约定提供物业服务。

（四）根据相关规定建立、健全信息公开制度，对物业管理区域内所有收费项目、收费标准在收费场所明码标价。

（五）参照《物业承接查验办法》的规定完成项目承接查验工作，对未经查验或查验不合格的物业，乙方有权拒绝接收。

（六）有权将物业管理区域内电梯、空调、监控、消防等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三方。

（七）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，协助做好救助工作。

（八）开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改或者通知协调主管单位及时整改，但如在保修期范围内的，则应通知建设单位整改。

（九）不得擅自占用和改变本物业管理区域内的共用部分的用途，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。

（十）不得以业主、物业使用人未缴物业服务费、违反管理规约等为由，采取限制进入小区、停水停电等损害业主、物业使用人合法权益的行为。

（十一）按规定审核业主、物业使用人的装修方案，对业主、物业使用人、施工单位的装修行为进行管理，监督业主、物业使用人、施工单位在指定的适宜位置堆放装修垃圾，并督促其及时清运。

（十二）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻制止，但不得超越法律法规规定及本合同约定的管理权限。

（十三）对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；负责消防控制室的日常值班；管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。

（十四）引导业主、物业使用人进行生活垃圾分类投放，对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告。

（十五）每半年需向业委会递交半年停车收支报表一次。

（十六）每年向业委会递交年度物业费用年度财务报表一份。

（十七）不得任意减少岗位配置，每月向业委会递交物业人员考勤表。如岗位空缺达不到配置要求的，经甲方督促后应于三日内补足，未补足的将按照所缺比例从履约保证金中扣除。

（十八）每月一次加每季度一次，全年共16次海华管理团队对国都物业服务的全面质量管理检查，并书面递交检查结果和整改措施给甲方。

（十九）每半年更新业主权属信息表并递交给业委会。

（二十）法律法规、本合同及管理规约等规定乙方享有和承担的其他权利义务。

（二十一）不得擅自占用物业的共用设施或改变其使用功能。

(二十二)处理业主的查询和投诉，协助解决业主的纠纷。

(二十三)履行乙方所应当承担的安全生产责任。

(二十四)配合业委会工作，监管进入项目施工工作。

（二十五）建立及完善物业管理档案，并及时更新变更情况。

（二十六）本合同终止后，乙方必须于三十天内无条件地向甲方或其指定的第三方移交有关资料。

（二十七）物业对大厦的消防设施维护管理，需出具第三方消防设施的年检报告，应急灯定期维护，监控记录按照国家规定执行。

第七章物业专项维修资金及物业保修金

第十三条物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

第十四条使用物业专项维修资金的，按照《杭州市物业管理条例》第七十一条、第七十二条的规定执行。

第十五条乙方应每年在主管部门公布物业专项维修资金缴交及使用情况后，在物业管理区域内公告物业维修资金的缴交及使用情况，接受业主的监督。

第十六条物业保修金（以下简称保修金）是由建设单位交存，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

物业保修期内，建设单位自行组织保修的，乙方应做好以下工作：

（一）及时将业主、物业使用人报修的保修项目、内容等以书面形式提供给建设单位，并由建设单位实施保修工作。

（二）督促建设单位做好保修工作，并协助做好保修质量的检查、验收。

（三）其他：/。

第十七条在各保修项目保修期届满前1个月内,应按以下第种方式对保修项目进行查验，记录查验结果，查验中发现的问题经建设单位确认并按照相关规定及协议实施保修工作：

（一）由乙方制定查验方案、组织甲方、建设单位及社区居民委员会代表等各方开展查验相关工作。

（二）其他：/。

第十八条保修金拟退还公示等相关保修金事项公示期内，乙方应做好以下工作：

（一）做好小区内公示张贴工作，并开展张贴情况的日常巡查，保障业主知情权。

（二）将已掌握的建设单位未履行保修责任情况以书面形式向保修金管理机构提交。

（三）组织开展业主、社区居委会等相关各方异议收集整理，并以书面形式向保修金管理机构提交。

（四）组织做好建设单位履行保修责任后的查验、确认，并向保修金管理机构书面撤销相关异议。

（五）其他：/。

第十九条乙方应建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况台帐，接受相关方查询。

第八章物业管理用房

第二十条：甲方向乙方提供国都大厦的物业管理办公用房（双方认可）具体位于2021年6月30日前所用面积。

第二十一条本物业管理区域内物业管理用房的所有权依法属于业主，其使用和经营方案应当经甲方同意并公告。

在合同期限内，甲方需向乙方提供符合法律、法规要求的物业办公用房，供乙方无偿使用，乙方不得擅自改变其用途。本合同终止时，乙方应当将其移交给甲方。

第九章物业的经营与管理

第二十二条本物业管理区域内的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等，委托乙方代为经营或管理服务的，具体收费及管理费约定如下：

（一）地面停车场

占用道路和地面公共区域用于停车的地面车位属于全体业主共有，委托乙方代为现场管理。

（二）停车费及管理费收取标准

1、地面停车位月租费：400元/月·辆（房屋自用业主凭产权证和产权人车辆行驶证享受250元/月·辆）

2、地面临时停车费：6元/小时·车，连续停车24小时内最高收取48元，超出24小时按照以上标准重新计费。

考虑到最低工资调整、维护保养成本上升较快等因素，或者由于政府文件对相应停车价格要求调整的，乙方可拟定停车费调整方案，经业委会书面同意后方可实施。

（三）利用大厅或其他共用部位场地，进行摆摊设点等经营活动的收入，由乙方负责与经营企业签订活动场地使用合同，开具相关收款凭证。设摊费用每年统计一次与甲方进行结算，该设摊费甲乙双方各占50%。

（四）国都项目现场广告位由甲方委托乙方负责日常广告位管理和巡查，乙方收取所有广告收入额10%为管理费。

第二十三条其他属于全体业主所有的经营性收益（扣除税费、管理费等经营成本后的收入）由甲方自行管理。可专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，或配套设施经营亏损的弥补等事项，但依法应由建设单位承担保修责任的除外。

经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。经营所得收支收支情况应当每年（半年或年）公布一次，接受全体业主监督。

第十章物业服务期限

第二十四条物业服务期限为三年，即自2025年1月1日起至2027年12月31日止。如业主满意度符合90%，自动延期续聘2年，即为2028年1月1日至2029年12月31日止。

第二十五条本合同届满前三个月，甲方应当与乙方协商合同续订事宜，乙方同意续聘的，甲方应当在本合同期限届满前二个月，组织召开业主大会会议决定是否续聘。业主大会决定续聘的，应当在本合同期限届满前甲方与乙方续签物业服务合同。业主大会决定另行选聘新的物业服务企业的，乙方应当与业主大会选聘的新物业服务企业办好交接工作。

乙方决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知甲方。

第二十六条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

第十一章违约责任

第二十七条合同生效后，任何一方无法律依据或合同约定提前解除合同的，责任方承担违约责任，并应支付对方计人民币100000元（大写：壹拾万元）的违约金。

第二十八条甲方同时有权要求乙方对其服务进行整改，若经整改仍无法达到合同约定的质量标准，甲方有权依法解除本合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济补偿。

甲方违反本合同有关约定，乙方有权要求甲方在一定期限内纠正，逾期未纠正的乙方有权解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予经济补偿。

甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的，由上级物业主管部门、社区或有资质的第三方机构进行评判。

第二十九条乙方未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十条业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并在未付金额的基础上按日加收千分之三的违约金。

业主、物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用。

第三十一条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方返还；并在多收金额的基础上按日加收千分之三的违约金。

第三十二条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

（一）因不可抗力因素导致物业管理服务中断的。

（二）因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知、提醒业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失。

（三）非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失。

（四）乙方已适当履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵所造成的损失。

（五）乙方有证据证明其已适当履行本合同约定义务的其他情形。

第十二章合同终止

第三十三条在下列情形之一出现时，本合同自动终止或相关一方、双方可以解除合同：

（一）因不可抗力致使本合同不能实施时。

（二）本合同双方约定的解除合同条款发生时。

（三）任何一方破产、兼并、受法律制裁而引致破产清盘。

（四）法律规定的其他情形。

第三十四条本合同解除后不影响另一方要求对方赔偿损失的权利。

第十三章其他事项

第三十五条满意度调查每年组织一次，调查结果低于85%，一次性扣除乙方履约保证金总额的30%；满意度在95%及以上的奖励乙方履约保证金总额的30%，如满意度低于80%的，甲方有权解除本合同。

第三十六条本合同未约定或约定不明的事宜，双方可另行签订补充协议。

第三十七条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第1种方式处理：

（一）依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。

（二）/。

第三十八条本合同一式伍份，甲、乙双方各执贰份，报物业所在地区、县（市）房产主管部门一份（备案）。

第三十九条本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同的附件与合同具有同等法律效力。

附件：

1、岗位配置表

2、承接查验确认书

3、综合管理服务要求

4、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

5、公共区域清洁卫生服务标准

6、公共区域秩序维护服务标准

7、公共区域绿化日常养护服务标准

8、物业管理方案

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人或委托代理人：法定代表人或委托代理人：

开户行：开户行：

帐号：帐号：

日期：年月日日期：年月日

附件1：岗位配置表

附件2：承接查验确认书

HH-GL-8.2.4-04NO：（）

项目名称移交日期：年月日

移交单位：接收单位：监交单位：

代表人：代表人：代表人：

附件3：综合管理服务要求

附件4：共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

附件5: 公共区域清洁卫生服务标准

附件6: 公共区域秩序维护服务标准

附件7: 公共区域绿化日常养护服务标准

附件8:物业管理方案