第一章总则

第一条为了规范杭州市萧山区印澜府小区物业服务项目选聘活动，维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》和《印澜府小区业主大会议事规则》等相关规定，结合本物业管理区域的实际情况，制定本物业服务项目选聘方案。

第二条本方案适用于本次选聘物业服务企业对本物业管理区域实施物业服务。

第三条物业选聘应遵循公开、公平、公正的原则。

第四条由业主大会决定选聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第五条由业主委员会负责物业服务项目选聘的组织实施工作。业主委员会将聘请并委托第三方服务机构来协助业主委员会实施物业服务项目选聘工作，最终条款授权业主委员会确认定稿。

第六条由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

第七条本次物业服务项目选聘的基本要求：

1、物业服务期限：三年，最终以签订《物业服务合同》为准；

2、物业服务等级：《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》甲级及以上服务；

3、物业服务费：本次物业服务费用由物业企业根据实际测算在以下区间范围内进行报价：

高层住宅物业费：2.2元/平方米/月-2.7元/平方米/月（不含能耗）；

商业公寓物业费：4.0元/平方米/月-4.5元/平方米/月（不含能耗）；

住宅、商业公寓能耗费：0.5元/平方米/月，按实际产生的能耗，每半年一次向业主进行公示能耗费用支出明细及发票；每年一次按实结算并分摊能耗费用，多退少补。【本费用包括：共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调、各项公共区域照明等一切涉及公共能耗项目的设备、设施运行消耗的电费、水费等】。

排屋物业费：5.1元/平方米/月-5.6元/平方米/月；

商铺物业费：4.0元/平方米/月-4.5元/平方米/月。

地下车位管理费：60元/月/个，主要用于地下车位的秩序管理、设施设备维护保养、清洁卫生维护、消防安全维护保养、制定停车管理方案、公共照明、紧急情况的处置预案等，不含车辆保管费用。

4、物业服务企业信用及业绩。

4.1未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和具备良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门失信黑名单（报名提供下载文件并加盖公章）；

4.2具有独立法人资格，《营业执照》经营范围包含物业管理或物业服务；

4.3注册资本金不低于2000万元（以发布《选聘方案》征求意见公告之日起）；

4.4截至选聘公告发布当日24:00，公司成立年限不低于5年；

4.5截至选聘公告发布当日24:00，浙江省区域内住宅在管楼盘不少于3个，楼盘同等面积不少于2个。

4.6与选聘人存在利害关系可能影响选聘公正性的法人、其他组织均不得参加竞聘；不允许挂靠，不接受联合体参选，不接受同一实际控制人下辖的物业服务企业同时参选；

第二章物业选聘的流程

第八条委托第三方根据小区实际情况负责起草选聘文件。选聘文件通常包括《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等；

第九条制定选聘标准、评标办法，重点是《选聘文件》的编制和标底的确定。最终授权业委会会议讨论定稿；

第十条第三方负责代为受理报名、代为登报、代为发布、代为组织评标、代为评分统计，代为出中标通知书；同时抄送在管物业公司终止物业服务函；

第十一条发布物业选聘公告。通过小区公告、登报和网络等方式向社会公开发布物业选聘公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。物业选聘文件及有关设计图纸、技术资料，确定时间组织选聘单位勘查项目并答疑；

第十二条成立选聘小组7人（单数）；由政府政采云评标专家1人（评选前一日由政府“政采云”平台随机自动抽取产生）、业委会委员3人（从委员、候补委员中抽签产生，由报名业主现场监督）、业主代表3人组成物业选聘小组。业主代表3名，在规定时间内报名产生（另出公告），如报名人员超过3名，则评选当日到业委会办公室由报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如本人未按时到场则视为放弃权利），如业主代表不足3名，则延长开标时间（开标时间另行公告），未参与评标的报名人员可以进行现场监督。

第十三条开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书后，在规定的时间、地点开标。参加人员为物业选聘小组，并唱读其报价，开标后应将竞选文件书发给评标成员，由各成员独立详细阅读、审查竞选文件，就竞选文件给出评分；

第十四条评标定标。阅标后召开答辩会，按约定的顺序，各竞选单位负责人（一般为授权代表人及拟派驻本小区的项目经理）参加答辩。就公司介绍及物业选聘小组成员提出的问题予以解答，物业选聘评标小组成员评分汇总后按定标原则与办法确定2家物业服务企业为候选单位（如第1名或第2名出现评分相同且超出2个候选名额时，则由评标小组对同名次物业企业再行评定，直至产生2家候选单位）；

第十五条由业委会公示2家候选单位名单，同时邀请2家候选单位在业委会规定的时间进小区，并在规定的位置展示或路演；

第十六条业主大会表决。由业委会组织召开业主大会，以书面、电话录音、网络投票的表决形式，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，从2家候选单位中选出一家为最终中标物业服务企业；

第十七条公布表决结果。根据业主大会表决结果，宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书；

第十八条签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排好物业做好承接查验工作；

新老物业交接，要根据《中华人民共和国民法典》、住建部《物业承接查验办法》、《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》、《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》、《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》的相关规定做好承接查验，并签订好承接查验协议；授权业主委员会组织或聘请专业机构进行承接查验；

第十九条业委会作为印澜府小区物业选聘工作的主体方，负责物业服务项目选聘整体工作流程的审核、物业服务项目选聘所有涉及的文件和资料的收集、确认、审核、相关物业资格审查等。并负责物业服务项目选聘的宣传工作，协调各部门工作；

第二十条印澜府小区物业选聘第三方招标代理机构，根据合同约定内容，提供物业服务项目选聘的服务。协助业委会草拟物业服务项目选聘所需各类文件，相关宣传资料制作，选聘文件印刷，公开物业选聘登报、代为报名、开标统计等工作。

特别说明：如两家候选物业企业在投票时，达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，但是经参与表决专有部分面积没有过半数或参与表决人数没有过半数的业主同意，业委会可以提议对得票高者，独立召开一次业主大会对其进行表决，如还不能达到法定要求，则视为本次物业选聘失败，并授权业委会报备社区居民委员会确定临时托管物业服务企业后，重新选聘其他物业服务企业。

新老交接需进行承接查验，聘请专业机构进行承接查验的，需符合（浙江省消防救援总队文件浙消（2020）140号；并具备特种设备许可证；技术服务不得转包、分包或以各种合作的模式进行。

第三章附则

第二十一条根据《印澜府小区业主大会议事规则》的规定，本方案提交业主大会表决通过后实施。

第二十二条本方案由业主委员会负责解释。如本方案与现行法律法规和《印澜府小区业主大会议事规则》有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。

附件：《物业服务合同（草案）（含物业服务标准）》

印澜府物业服务合同（草案）

项目名称：印澜府

项目地址：杭州市萧山区蜀山街道向旭路508号

委托方：杭州市印澜府小区第二届业主委员会

受托方：

签订日期：

2025年月

目录

第一章合同当事人

第二章物业基本情况

第三章物业服务内容与服务标准

第四章物业服务相关费用

第五章双方的权利义务

第六章物业专项维修资金及物业保修金

第七章物业服务用房

第八章物业的经营与管理

第九章物业交接

第十章物业服务期限

第十一章履约保证金

第十二章违约责任

第十三章送达

第十四章其他事项

附件一：物业管理区域划分意见书或规划平面图

附件二：物业构成明细

附件三：印澜府物业服务标准（甲级）

附件四：物业承接查验协议

附件五：移交给物业服务企业的资料清单

附件六：物业服务企业满意度调查样表（样张）

附件七：物业服务优化承诺

物业服务合同

根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市物业管理条例等有关法律的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，经业主大会（业主）同意，选聘乙方对印澜府（物业项目名称）提供物业服务，签订本合同。

第一章合同当事人

甲方（业主委员会）：杭州市印澜府小区第二届业主委员会

业主委员会负责人：

联系电话：

送达地址：杭州市萧山区蜀山街道向旭路508号

邮政编码：311200

乙方（物业服务企业）：

营业执照注册号：

法定代表人：联系电话：

委托代理人：联系电话：

送达地址：

邮政编码：

乙方依照本合同提供服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和非业主使用人，全体业主和非业主使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定及时缴纳物业服务费用等义务。

第二章物业基本情况

第一条物业基本情况

1、物业名称：印澜府

2、物业类型：共有建筑物27处，其中多层住宅9幢、排屋8幢、小高层9幢、高层单身公寓1幢。

3、坐落位置：杭州市萧山区蜀山街道向旭路508号。

4、物业辖区四至：东至：现状铁路，南至：第四桥横河，西至：规划河道，北至：向旭路。总用地面积85495平方米，建筑总面积208331.36平方米，包括地上面积139327.59平方米、地下面积69003.77平方米。其中住宅建筑面积129058.27平方米，商业面积8353.82平方米，社区养老服务用房面积502.48平方米，物业办公用房面积426.82平方米，物业经营用房面积564.18平方米，邮政服务用房面积52.42平方米，泳池配套用房35.25平方米。

5、辖区总住户：1175户。

6、机动车位：共有车库车位1438个，其中地上停车位48个、地下室停车位1390个。

物业管理区域划分意见书或规划平面图、物业构成明细见附件。

以上数据以备案或实际为准。

第三章物业服务内容与服务标准

第二条乙方提供的物业服务包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备、红线内法律所规定属于物业管理服务范围的市政公用设施的日常维修、养护和管理；

（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；

（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；

（四）秩序维护以及车辆（机动车与非机动车）停放管理；

（五）协助做好安全防范工作；

（六）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；

（七）组织开展社区文化活动；

（八）法律规定、本合同和附件的约定以及乙方在选聘过程中通过竞聘文件（方案）等方式给予的服务承诺内容等。

业主可以依据法律规定委托乙方对本物业区域内建筑幕墙进行日常维护、检修。维修和检修的内容、方式、费用及双方的权利和义务由双方另行签订书面协议。

若单个业主委托物业服务人提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。

第三条按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务质量应达到杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准甲级标准（物业服务内容与服务标准详见附件）。如甲级标准修改、提高，乙方需及时告知甲方，并依照新的甲级标准提供服务。

第四章物业服务相关费用

第四条 本物业管理区域物业服务收费。

物业服务相关费用：物业服务费、公共能耗费（能耗费按实分摊，多退少补）及地下车位管理费，具体收费标准如下表：

物业服务相关费用主要用于以下支出：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

4.办公费用；

5.乙方实施管理必备的固定资产折旧；

6.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

7.管理费分摊；

8.第三方满意度测评费用、调整物业服务费的业主大会费用；

9.社区日常人文及节庆活动；

10.法定税费；

11.物业服务企业的合理利润；

12.合同约定应由乙方承担的物业共用部位，公共设施设备（含电梯），附属建筑物，构筑物及悬挂物等维修、维护、更换或管理相关费用。

（一）物业管理费

物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

依法将住宅变更为其他用途的，按照变更后物业的相应收费标准收取物业服务费。

（二）公共能耗费

共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调、公共照明等能耗设施设备运行所需的公共能耗费用，采取向业主分摊，乙方代收代缴的方式结算。按实际产生的能耗，每半年一次向业主进行公示能耗费用支出明细及发票；每年一次按实结算并分摊能耗费用，多退少补。

（三）车位管理费

1.包含的服务内容：地下车位的秩序管理、设施设备维护保养、清洁卫生维护、消防安全维护保养、制定停车管理方案、公共照明、紧急情况的处置预案等，不含车辆保管费用。

2.乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。

第五条物业服务费自乙方实际提供服务之日起计收。

物业已交付的，物业服务费及相关费用由业主承担。

已竣工但未出售或已出售未交付使用的物业，由建设单位支付物业服务费。

已交付但业主尚未使用的物业，其物业服务费由业主缴纳。

业主约定由非业主使用人缴纳物业服务费、车位管理费、公共能耗费等费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

业主与非业主使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业产权或者租赁关系变更时，相关业主、非业主使用人应当结清物业服务费、车位管理费等相关费用。

第六条物业服务费、车位管理费、公共能耗费（能耗费按实分摊，多退少补）等费用可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。

第七条在物业服务期限内，如因当地物价指数、最低工资标准（包括社保、公积金）等调整导致物业服务企业成本大幅度上涨，乙方需提高物业服务费的收费标准的，须经甲乙双方协商，按照《杭州市物业管理条例》第五十三条规定执行。

第五章双方的权利义务

第八条甲方的权利义务：

（一）代表和维护业主、非业主使用人的合法权益；负责协调、处理业主或非业主使用人对《物业服务合同》的问询。

（二）委派人员参与现场查验，与乙方共同确认现场查验的结果，并按照相关规定与乙方办理承接查验手续，移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业服务用房以及业主资料等其他相关资料。

（三）协助乙方协调处理前物业服务企业遗留和物业承接查验过程中发现的问题。

（四）督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务。

（五）监督乙方根据相关法律或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。

（六）了解业主、非业主使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况。

（七）根据相关规定及时处理业主、非业主使用人和乙方的意见、建议，并按规定做好相关物业管理事项的公示工作。

（八）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方办理承接查验手续，接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。

（九）甲方可以每年对乙方的物业服务进行一次业主满意率调查，会务机构由甲方指定。

每年由业委会组织或业委会委托的第三方组织对物业服务满意度测评低于65%的，业主委员会认为物业企业服务不达标，业委会有权提交业主大会会议决议终止合同，业主大会的相关费用从小区的共有收入支出；在65%—75%之间的（含65%，不含75%）扣除保证金5万元；在75%—85%之间的（含75%，不含85%）不奖不罚；测评满意度在90%及以上的给予适当奖励。（满意度测评业主参与率不低于60%，具体由业主大会决定）。

（十）通过业主大会授权乙方对违反小区《管理规约》等相关管理制度的行为进行相应处置。

（十一）甲方对乙方小区项目经理人选有建议权。如甲方对乙方为本小区委派的项目经理管理之行为及结果有异议，双方协商无效后，甲方有权提出更换，乙方应当在接到甲方更换书面文件后的一个月内更换。

（十二）甲方有权在乙方怠于履行维修、维护、更换义务、管理，或维修、维护、更换、管理不符合要求的情况下，代为履行相关工作，由此产生的相关费用由乙方承担，甲方可以从乙方的履约保证金中直接扣除并书面告知乙方。

（十三）本合同约定的或乙方承诺的应当由乙方支出、结算、退还的费用，乙方未及时足额处理的，甲方有权在履约保证金中扣除对应金额代为支出、结算、退还并书面告知乙方。

（十四）乙方员工或者乙方委托的专业性服务企业员工，因未及时足额发放工资导致小区物业服务无法正常进行的，甲方有权按照该年度浙江省最低工资标准发放工资，相关费用从履约保证金中扣除。

（十五）甲方有权不定期对乙方工作进行检查，发现乙方存在提供服务不符合合同约定的行为，有权要求进行乙方在规定期限内进行整改，乙方拒绝、怠于整改或经整改仍未达标的，甲方有权作出处罚。

（十六）甲方有权与乙方共享停车位系统的日常管理权限。

（十七）法律、本合同及管理规约等规定甲方享有和承担的其他权利义务。

第九条乙方作为本物业管理区域内的服务机构，享有并承担以下权利和义务：

（一）设立专门服务机构负责本物业的日常管理工作，并委派相应专业的物业服务人员按相关规定及本合同约定提供物业服务。

（二）根据相关规定建立、健全信息公开制度，对物业管理区域内所有收费项目、收费标准在收费场所明码标价。

（三）参照《物业承接查验办法》的规定完成项目承接查验工作，对未经查验或查验不合格的物业，乙方有权拒绝接收。

（四）在征得甲方书面同意的情况下，可以将物业管理区域内电梯、空调、监控、消防等特种设施设备维保及环境保洁、绿化养护等服务业务委托给专业性服务企业或更换已有的服务企业，但不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。

乙方应与受托单位签订书面合同，并将委托协议、第三方服务企业资质等内容报甲方备案。同时，合同中应明确维保费用及配件更换的报价单（配件的名称、规格、型号等参数及价格，更换人工费等），并明确报价有效期，有效期到期后应更新报价单。

（五）维护本物业管理区域内道路秩序、停车管理、社区活动等公共区域秩序，协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，协助做好救助工作。

（六）定期开展对本物业的共用部位、共用设施设备（含电梯）的安全检查工作，加强日常巡查，发现安全隐患应及时采取相应措施，包括予以整改或者通知协调主管单位及时整改，但如在保修期范围内的，则应通知建设单位整改。非因甲方原因，乙方未能及时发现并排除风险致使甲方或第三人遭受人身损害或财产损失的，乙方应承担全部赔偿责任。有相关责任人的，乙方应先承担相应责任后向相关责任人追偿。

（七）本物业的共用部位、共用设施设备（含电梯）的日常维修，维修后，使用功能与外观应与原有完好状态保持一致。维修完毕后3日内通知甲方，并起算质保期，质保期内出现同种故障的，乙方应及时修复并承担相应费用。

1.物业共用部位、共用设施设备，附属建筑物，构筑物及悬挂物等的单项/单次/单件（不可累计，不可合并）维修、维护、更换或管理等在2000元（含）及以下的费用，由乙方全额承担。

2.物业共用部位、共用设施设备，附属建筑物，构筑物及悬挂物等的单项/单次/单件（不可累计，不可合并）维修、维护、更换或管理等超过2000元范围的费用，乙方承担2000元后，超出部分由甲方承担。前述费用超过2000元的，乙方须向甲方进行书面说明，提交具体方案及清单、报价等相关材料，接受甲方的核查，在经过甲方书面同意后实施维修；如甲方将维修委托于第三方，乙方仍需按照上述约定承担相应维修费用。

3.同一采购批次的灭火器、消防水带等消防设备，统一到期更换的费用由甲方承担，日常因丢失、损坏、充压等维修、维护、更换或管理的费用由乙方承担。

4.除双方另有约定外，乙方日常维修应当自情形发生之日起三日内完成维修，如遇特殊情况，乙方向甲方书面说明后可申请延长，具体时间由双方另行确定。

5.乙方应建立相应台账，对于小区日常维修使用情况进行记录，并每月抄送甲方、接受甲方对台账的问询。未提前向甲方进行提交方案、清单并报备的维修，全部费用由乙方自行承担。

（八）不得擅自占用和改变本物业管理区域内的共用部分的用途，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。如需扩建或完善配套项目或利用共用部分，须向甲方提出申请，按照相关规定流程进行。在未经甲方允许的情况下，乙方不得自行开发属于小区的公共资源。

（九）通过业主大会授权乙方对违反小区管理规约等相关管理制度及其他侵犯全体业主利益的行为采取劝阻、警告、制止、要求整改、在小区公示栏等公共区域进行公示、报告（该业主或非业主使用人的所在单位、业主委员会、社区居民委员会、公安、卫生及环保等部门）及诉讼等措施，但不得以业主、非业主使用人未缴物业服务费、违反管理规约等为由，采取限制进入小区、停水停电等损害业主、非业主使用人合法权益的行为。

（十）乙方应当在法定和本合同约定的物业服务事项范围内，按业主大会或甲方通过的相关决定提供物业服务，因乙方拒绝或怠于履行上述决定，造成损失的，由乙方承担全部赔偿责任。

（十一）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议；按规定审核业主、非业主使用人的装修方案，对业主、非业主使用人、施工单位的装修行为进行管理，监督业主、非业主使用人、施工单位在指定的适宜位置堆放装修垃圾，并督促其及时清运。业主、非业主使用人仍未清运装修垃圾的，乙方代为清运的，产生的合理费用应由业主、非业主使用人承担。乙方应将相关费用标准进行明确并公示。对因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，乙方应承担全部赔偿责任。有相关责任人的，乙方应先承担相应责任后向相关责任人追偿。

乙方不得采取排他性措施（包括但不限于限制其他装修人员进场施工、禁止搬运机械进入小区）迫使业主及非业主使用人选用乙方指定的服务机构装修、搬运建筑材料、清运装修垃圾。如乙方没有发现和督促清运装修垃圾的，大件垃圾清运费由乙方承担，甲方有权从履约保证金内扣除清理所需的费用。

（十二）乙方若在后续服务中需要采用机器替岗、减员增效等措施的，应提前和甲方协商并征得甲方书面同意后方可实施，费用由乙方自行承担。未经双方核算并书面确认，乙方不得以此为由减配物业服务管理人员数量。除本合同另有约定外，乙方提供物业服务所需的人力、物料、设施设备等应由乙方自行置办，相关费用由乙方全额承担。

（十三）对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；负责消防控制室的日常值班；管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保始终处于完好状态。

（十四）引导业主、非业主使用人进行生活垃圾分类投放，对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告。

（十五）乙方在退出本物业管理区域物业服务时，应当依法按照相关规定与甲方办理承接查验收手续，双方交接物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及所有资料（包括但不限于附件中所列资料）。

（十六）乙方应在合同签订后7个工作日内提供详细人员构架图和安排表给甲方，并在物业办公明显区域和各个安排工作区域公示。每月应提前向甲方提供下个月的物业服务管理人员岗位排班表，应甲方要求，需同时提供本项目中层及以上物业服务管理人员近一年的社保缴纳证明，未缴纳或不需缴纳社保人员的应提供其他证明材料。

（十七）乙方应于每年度向甲方提供书面的电梯和消防检测报告，检测费用由乙方承担。

（十八）乙方应制定本物业管理区域内的照明、空调、景观池等公共设施管理办法或管理方案并提报甲方，按照管理办法或方案规定时间及温度安排公共设施等开启和关闭。规定时间内开启率应达到98%以上，保证品质的同时减少浪费。

（十九）地面停车收益进入业委会账户，委托乙方代为管理的，乙方应将每季度的停车收费数据盖章后提交甲方，同时进行对账，核对无误后形成书面单据双方签字确认，同时就系统收费与实际收费金额的差异部分进行书面逐笔解释，不能作出合理解释或未做对账的，按系统收费数据为准，由乙方补齐对应金额。

（二十）负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，经甲乙双方议定后由乙方组织实施。

（二十一）乙方共计投入全日制人员（仅为本物业管理区域提供物业服务，不得借调）人，并提前一个月提供下月岗位人员排班表。甲方不定期抽查乙方投入的人员数量，如果抽查时发现乙方投入的人员数量少于合同约定的数量，甲方可以按缺少人数每人400元/日，按人数累计扣除直到乙方人员配齐为止。其中项目经理人，保洁人，保安人，工程人，绿化人，客服人。另设非全日制工作人员保证每周如下工时，保洁工时，保安工时，绿化工时。乙方安排工作时间应当合理，且不得降低附件中的物业服务标准。

（二十二）乙方应妥善管理、及时更新完善甲方小区业主基本信息（姓名、户号、联系方式）。并应甲方要求及时向甲方提供完整、准确无误的上述信息。乙方对小区业主信息负有保密义务，不得向无关人员泄露或进行不正当使用。

（二十三）未按照本合同约定或法定流程列支的相关费用由乙方全额承担。

（二十四）法律、本合同及管理规约等规定乙方享有和承担的其他权利义务。

第六章物业专项维修资金及物业保修金

第十条物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

第十一条使用物业专项维修资金的，按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。

第十二条乙方应每年在主管部门公布物业专项维修资金缴交及使用情况后，在物业管理区域内公告物业专项维修资金的缴交及使用情况，接受业主的监督。

第十三条物业保修金（以下简称保修金）是由建设单位交存，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

物业保修期内，建设单位自行组织保修的，乙方应做好以下工作：

（一）及时将业主、非业主使用人报修的保修项目、内容等以书面形式提供给建设单位，并由建设单位实施保修工作。

（二）督促建设单位做好保修工作，并协助做好保修质量的检查、验收。

建设单位委托乙方保修的，乙方应按签订的物业委托保修协议开展相应的保修工作，履行相应的保修责任。

第十四条在各保修项目保修期届满前2个月内，应按以下第（一）种方式对保修项目进行查验，记录查验结果，查验中发现的问题经建设单位确认并按照相关规定及协议实施保修工作：

（一）承接查验协议聘请第三方进行，费用由乙方承担。承接查验人员或单位(查验人员必须持证上岗，涉及 消防、电梯查验人员第三方机构除提供相关证书外还必须提供查验单位的社保证明)由 双方共同商定。

（二）其他：\。

第十五条保修金拟退还公示等相关保修金事项公示期内，乙方应做好以下工作：

（一）做好小区内公示张贴工作，并开展张贴情况的日常巡查，保障业主知情权。

（二）将已掌握的建设单位未履行保修责任情况以书面形式向保修金管理机构提交。

（三）组织开展业主、社区居民委员会等相关各方异议收集整理，并以书面形式向保修金管理机构提交。

（四）组织做好建设单位履行保修责任后的查验、确认，并向保修金管理机构书面撤销相关异议。

第十六条乙方应建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况台帐，接受相关方查询。

第七章物业服务用房

第十七条社区养老服务用房面积502.48平方米，物业办公用房面积426.82平方米，物业经营用房面积564.18平方米。

第十八条本物业管理区域内物业服务用房的所有权依法属于全体业主，其使用和经营方案应当经甲方同意并公告。若无另外约定，其收益全部归全体业主所有。

在合同期限内，甲方需向乙方提供符合法律要求的物业办公用房，供乙方无偿使用，乙方不得擅自改变其用途、不得在物业管理用房内住人、使用明火或用电磁炉做饭。除乙方出资购买的物品属于乙方所有外，物业办公用房内的其他有关办公用品、空调等设施设备、开办物资属于全体业主所有。合同期限内，物业办公用房产生的水电费、燃气费、维修费等所有费用由乙方承担。若乙方将物业办公用房用于经营，其收益全部归全体业主所有。本合同终止时，乙方应当将其恢复原状后移交给甲方。

第八章物业的经营与管理

第十九条本物业管理区域内的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等经营性项目、收费标准、经营方式及收益分成约定如下：

（一）物业经营性用房

物业经营用房属于全体业主共有，由甲方自行经营。

物业经营用房闲置期间不缴纳物业服务费及公共能耗费，出租期间乙方自行向承租方收取上述费用（按照商铺收费标准收取），甲方不承担上述费用的缴纳义务。

（二）停车位

1.地上停车位、地下室的公共停车位属于全体业主共有，其收益归全体业主所有。根据业主大会表决通过的《印澜府小区停车管理办法》，甲乙双方按约定进行分成。

2.车位属于建设单位或其他业主所有的，委托乙方代为经营的，由所有人与乙方自行约定经营管理事项，并向甲方书面备案。

（三）其他

未经甲方书面授权，乙方不能利用共用部位、公共设施设备等小区资源进行经营，如有违反获得的收益全部归全体业主所有，并从履约保证金中每次扣1万元整，包括但不限于投放广告、小区内摆摊等。

甲方有权委托乙方代为出租经营，双方约定，乙方计提经营性收入金额的30%（双方各自承担税费）作为经营成本支出。

属于全体业主所有的经营性收支由甲方自行管理并单独列帐。

第二十条 经营性收入由乙方代管的，应当开设独立账户，单独列账，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。乙方应每半年公布一次经营所得收支情况，并向甲方备案，同时提供合同及发票等收支凭证。

乙方应于每半年与甲方结算，并按照合同约定比例支付相应经营性收入，具体时间为。乙方逾期支付的应当承担逾期利息，逾期利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率的四倍以所欠款项为基数计算（逾期利息归全体业主所有），甲方可在履约保证金中扣除。

第二十一条经营性收入由甲方自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，单独列账，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。经营所得收支情况应当每半年公布一次，接受全体业主监督。

第九章物业交接

第二十二条在接管物业项目前，乙方必须对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验。未进行承接查验的，合同交接按本合同执行。查验过程中，甲、乙方共同确认现场查验的结果，第三方查验机构由甲方指定，查验产生的费用由乙方承担。

乙方应当按照相关规定与甲方办理承接验收手续，接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。并签订《物业承接查验协议》，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定（移交给物业服务企业的资料清单详见附件，乙方如为前期物业服务企业，应在本合同签订之日补充完整附件清单，同时制作并提供共用设施设备等物品清单另行附后）。

乙方应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管，同时抄送甲方一份。

第二十三条本合同签订、项目交接之后，乙方确认对项目的现状已完全了解并接受。除《物业承接查验协议》有特别约定外，乙方不得以历史遗留问题为由拒绝履行合同义务。

双方未签订《物业承接查验协议》的，合同义务、交接均按照本合同或相关法律法规执行。

第二十四条本合同终止后乙方未能通过续（选）聘或本合同提前解除的，乙方应在退出本项目前做好以下交接工作。

（一）资产处置。乙方添置的附着物品，如车辆识别道闸及道闸系统、单元门禁、装饰装修等归属小区，其他属于乙方的应当经双方清点、交接。

（二）物业退场前三个月内，因人为破坏导致的小区设施设备损失及派生损失，由乙方先行赔付后进行追偿；无法确认责任人的，由乙方按照损失全额承担服务不到位的赔偿；车辆收费系统预期收费（按照损失发生之日起前三个月的平均值计算）损失，乙方应承担全额赔偿责任并赔偿完全。

（三）乙方应当在合同到期或解除后的一个月内将所有多收的物业服务费、公共能耗费、车位管理费等费用与业主、非业主使用人结清。

（四）完成水、电、气等过户手续。

第十章物业服务期限

第二十五条物业服务期限为3年，即自2025年月日起至2028年月日止。

第二十六条本合同期限届满前三个月，甲方应当组织召开业主大会就物业服务企业的续聘或另行选聘进行表决。乙方明确表示续聘的，甲方应与乙方就合同条款进行磋商，续聘表决的合同以双方磋商确定的合同为准，双方磋商不成的，应以乙方提供的合同版本为准，但甲方应当就与乙方协商不一致的物业合同条款等内容，在业主大会会议召开前向全体业主说明，供业主表决时参考。乙方明确表示不续聘或者拒绝接受甲方提供的合同版本的，甲方可以自行选聘物业服务企业。

业主大会决定续聘的，应当在物业服务合同期限届满前与乙方续签物业服务合同。业主大会决定另行选聘新的物业服务企业的，乙方应当与业主大会选聘的新物业服务企业做好交接工作。若本合同为续签的物业服务合同，乙方同意对前一份物业服务合同期间内的履约保证金的扣罚不持任何异议。

乙方决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满前三个月书面告知甲方。

第二十七条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘决定的，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务，原物业服务合同继续有效，物业服务合同的期限自动顺延至业主大会作出续聘或选聘（含临时托管）决定，甲方签订新的物业服务合同中约定的进场之日止。在此期间，乙方除收取已履约期间的物业服务相关费用外，不得预收物业服务相关费用。

第十一章履约保证金

第二十八条为了保证合同的履行，乙方应于合同签订之日起十五个自然日内向甲方银行账户汇入履约保证金30万元（大写：人民币叁拾万元整）。

甲方账户：杭州市印澜府小区第二届业主委员会

账号：

开户行：

第二十九条履约保证金扣罚部分交由甲方管理。履约保证金被扣除的，乙方应在接到扣除履约保证金书面通知后15个工作日内补足扣除的金额。逾期利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率的四倍以所欠款项为基数计算（逾期利息归全体业主所有），直至完全补齐。

履约保证金被扣除未依约补齐，以及因此产生逾期利息的，甲方有权从应当给予乙方的经营性收入分成中直接留置和扣除。

第三十条甲方在合同期满或提前解除，终止服务后，经双方承接查验、交接完全完成后（包括退还业主、非业主使用人多缴的物业服务费、公共能耗费、车位管理费等费用，以竞选承诺或利用小区共有收入置办的工具和设备设施、做到档案完整无缺，物业管理的内容范围内的设施设备现状完好等），一个月内无息退还剩余的履约保证金。否则，甲方有权继续无息扣留或代为退还、结算、支付直至乙方完成上述要求。

第十二章违约责任

第三十一条任何一方无法律依据或合同约定提前解除合同的，违约方应支付对方计25万元整（大写：人民币贰拾伍万元）的违约金。

除合同另有约定外，乙方未经甲方同意擅自退管本项目的，赔付甲方违约金25万元整（大写：人民币贰拾伍万元）。

第三十二条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，乙方有权依法解除本合同；甲方应以本合同未履行期限物业服务费总额为基数，按照1.5%的比例向乙方支付违约金。

第三十三条除合同另有约定外，乙方的服务达不到本合同约定的质量标准的，或甲方提出监督意见，乙方未在规定的时间内整改到位的，甲方有权以每次2000元（大写：人民币贰仟元）的标准直接扣除乙方的履约保证金。扣罚函送达即生效，送达后一周内乙方可以提出异议，一周内未提出书面异议（加盖公司公章）或三个月内未起诉的视为无异议。

同一问题在合理期间内未整改完成的，可按上述标准反复扣罚。

甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的，由上级物业主管部门、社区或有资质的第三方机构进行评判。

第三十四条除本合同已有约定外，乙方违反以下约定，应以已履约期间物业服务费总额为基数，按照1.5%的比例向甲方支付违约金，同时甲方有权依法解除本合同：

（一）乙方的服务达不到本合同约定的质量标准，同一个问题经甲方累计3次以上书面告知，仍未在合理期限内整改到位的或无合理有效说明的。

（二）合同终止或提前解除，乙方拒绝或怠于履行（在甲方书面催告后十日内未履行或未完全履行的）以下交接义务的：

1.退场并配合承接查验。

2.与业主或非业主使用人结清物业服务费、公共能耗费或车位管理费等费用。

3.结清代收的经营性收入款项，并提供合同、发票等凭证。

4.办理交接手续或交接不完全，包括但不限于乙方从开发商、甲方、业主承接或应当交还本小区及相关人员的所有档案、合同等资料，物料、设施设备、办公用房、信息资料，钥匙等物品的。

5.未移交归小区所有的物料，未办理水、电、气等账户变更手续，未腾退办公用房、仓库等物理空间，或移交、办理、腾退不及时、不完全的。

（三）乙方私自拆卸或处置添置的附着物品，如车辆识别道闸系统、单元门禁、装饰装修等归属小区的物品的。

（四）干扰甲方工作，干扰业主委员会成员、业主或非业主使用人正常的工作和生活秩序，破坏小区公私财产的。

（五）未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，且未以实际损失承担赔偿责任的。

（六）违反本合同约定，未经甲方同意擅自提高或降低（以优惠券、折扣、物品赠送等方式变相降低）收费标准的。

（七）未能及时履行自查报修或未将业主、非业主使用人报修的住宅物业保修项目、内容等以书面形式提供给建设单位，并抄送甲方、街道（社区）和房屋保修主管部门的。

（八）履约保证金被扣除后，经甲方三次催告仍未全额补齐的。

（九）未能善尽本合同约定的保修金相关工作义务的，如不建立物业专项维修资金、保修金、电梯、消防等维保日常相关工作的台账或者拒绝提供报修台账、提供不完整、不完全或弄虚作假的。

（十）未经甲方同意，从事法律规定或本合同约定之外的行为，如私自建立群组并邀请业主进群，向业主发布与物业服务无关信息等。

（十一）不配合甲方工作，采取包括但不限于以拒绝提供业主名册、拒绝提供场地等方式阻扰业主大会、业主委员会会议等相关工作的。

（十二）预收物业服务费、公共能耗费、车位管理费等费用超过合同约定期限的。

（十三）未经甲方书面授权，乙方利用共用部位、公共设施设备等小区资源从事经营活动的。

（十四）未依法或者按照合同约定履行经营性收支等公示义务，或公示不完整、不完全、弄虚作假的。

（十五）乙方委托、更换专业性服务企业未经甲方书面同意的。

（十六）乙方或其委托的专业性服务企业拖欠本物业管理区域员工工资达一个月以上的。

（十七）乙方或其委托的专业性服务企业的员工拒绝、怠于提供物业服务或提供的物业服务不符合合同约定的。

（十八）强迫业主或非业主使用人选择乙方提供的服务或乙方指定的公司及人员提供的服务。

（十九）乙方人员缺编缺岗达合同约定应配人数10%以上且未在甲方书面通知后10日内补齐的。

（二十）乙方未依照合同约定及时与甲方结算，并支付相应经营性收入的。

（二十一）乙方未按约定及时进行维修且未进行合理有效说明的。

（二十二）乙方未建立小区日常维修使用台账或拒绝向甲方提供台账、提供不完整、不完全或弄虚作假的。

（二十三）连续两年满意度调查均低于60%。

（二十三）乙方存在宴请、送礼等行贿甲方人员的行为影响本合同执行的公正性的。

（二十三）乙方存在违反法律法规的行为，经政府有关部门认定或法院判决的。

（二十四）其他严重影响小区利益的行为。

违约金可以从履约保证金中扣除。乙方未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。违约金不足以抵偿给甲方、业主或非业主使用人造成的损失的，乙方应按实际损失承担责任。

第三十五条甲、乙双方一方（不含业主、非业主使用人）违约，违约方应承担对方为实现债权和维护自身权益而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费（保险费）、差旅费、调查费及鉴定费等费用。

第三十六条业主或非业主使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主或非业主使用人支付，并在未付金额的基础上按日加收万分之一的滞纳金，滞纳金不得超过应缴物业服务费总额的50%。

业主、非业主使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用。

第三十七条未经甲方书面同意，乙方擅自使用物业专项维修资金或经营性收入等本小区共有资金的，无论是否已经实际支付，甲方不予确认，相关所有金额由乙方承担。

第三十八条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：

（一）因不可抗力因素导致物业管理服务中断的。

（二）因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知、提醒业主、非业主使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失。

（三）非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失。

（四）乙方有证据证明其已履行本合同约定义务的其他情形。

第三十九条本合同附件以及乙方在物业选聘阶段提交的竞聘文件、方案或通过其他方式作出的有利于业主的服务承诺（如附件内容）为本合同的组成部分，具有同等法律效力。

乙方未及时、全面兑现上述承诺的，甲方有权代为履行，相关费用以履约保证金抵扣，同时有权随时解除本合同。

第十三章送达

第四十条甲乙双方确认，工作联系函、通知及文书等文件一经发出即视为送达。双方可自行选择通过以下任何一种方式送达：

1.邮寄送达：本合同载明或双方在行政机关登记的地址；

2.电子邮箱送达：（1）甲方，（2）乙方；

3.乙方指定人员，联系方式：。

未指定则默认乙方指派的项目经理为指定人员。

4.甲方建立的微信群组，邀请乙方的相关人员进群共同组成，命名为“”。

第四十一条合同签订当日，双方应当将各自有权接收送达的人员邀请入群。如未及时邀请入群、退群、进群人员无权限，或人员变更未进行替换进群的，消息发出仍视为送达，自行承担相应的法律责任。

因载明的地址有误或未及时告知变更后的地址，导致相关文书及诉讼文书未能实际被接收的、邮寄送达的，自行承担相应责任。

第十四章其他事项

第四十二条本合同自双方签字或盖章之日起生效。

第四十三条本合同未约定或约定不明事宜，双方可依法另行签订补充协议。双方另行签订的补充协议不得不合理减轻或免除本合同中约定应当由乙方承担的责任，或者不合理加重甲方、业主方责任。

第四十四条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第（一）种方式处理：

（一）依法向房屋所在地人民法院提起诉讼；

（二）\。

第四十五条本合同一式伍份，甲、乙双方各执贰份，报物业所在地区、县（市）房产主管部门一份（备案）。

第四十六条本合同所载日期为自然日，货币单位为人民币元，特别注明的除外。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人：法定代表人：

 年 月 日年月日

附件：

一、物业管理区域划分意见书或规划平面图

二、物业构成明细

三、印澜府物业服务标准（甲级）

四、物业承接查验协议

五、移交给物业服务企业的资料清单

六、物业服务企业满意度调查表（样张）

七、园区生活服务内容

附件一：物业管理区域划分意见书或规划平面图

物业管理区域划分意见书或规划平面图

附件二：物业构成明细

物业构成明细

（以现状实际为准）

附件三：印澜府物业服务标准（甲级）

印澜府物业服务标准（甲级）

一、综合管理服务标准

二、公共区域清洁卫生服务标准

三、公共区域秩序维护服务标准

四、公共区域绿化日常养护服务标准

五、共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务标准

附件四：物业承接查验协议

物业承接查验协议

物业承接查验协议应当包括以下内容：

一、物业基本情况

二、承接查验内容

三、承接查验标准

四、承接查验时间、方法、程序及交接工作

五、资料移交问题以及不合格项目的解决方法

六、双方的权利义务

七、违约责任

八、保修条款

附件五：移交给物业服务企业的资料清单

移交给物业服务企业的资料清单

附件六：物业服务企业满意度调查样表（样张）

物业服务企业满意度调查样表（样张）

编号：

业主姓名：；联系电话：；

房号：；物业类型：□住宅□非住宅；

代理人姓名：；联系电话：；

说明：

1.为了进一步了解业主对的满意度，提升物业的管理服务水平，业主委员会将对进行满意度调查;

2.测评值X的计算方法：X=（非常满意票数+满意票数+基本满意票数）÷ （非常满意票数+满意票数+基本满意票数+不满意票数+非常不满意票数）；

3.请对以上调查内容进行填写，在上述“非常满意”、“满意”、“基本满意”、“不满意”、“非常不满意”对应的调查意见栏内划 “√”；

4.请用钢笔、水笔或圆珠笔填写并签名，要求字迹及字面意思表达清楚,填写人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认填写人业主身份及其意见的,视为无效票；

5.调查截止时间：                  投票地点:

开箱统计时间：开箱地点:

6.已参与调查未表明表达意见的调查表不计入已经表明的任何意见。

填写人签名：

填写时间：202年月日

物业服务企业满意度调查存根（样张）

编号：

领表人签名：；联系电话：；

房号：；领表时间：202年月日；

附件七：物业服务优化承诺

物业服务优化承诺

乙方（中标物业服务单位）承诺将为本小区及全体业主提供如下服务：

（一）优化服务模式

1、积极开展园区生活服务活动（详见下表）：

（二）提升改造投入承诺书

乙方投入小区品质改造提升不少于70万元（大写：柒拾万元整）双方合同签订之日起十五日内一次性打入业委会账户。具体改造事项由全体业主共同表决。

上述费用与本合同内甲级物业服务内容不冲突。