通知公告

第一章总则

第一条为维护物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》，国家和省、市物业管理条例及相关法律法规，结合本物业管理区域实际，制定业主大会议事规则（以下简称“议事规则”）。

第二条业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督。

第三条业主在党的领导下开展物业管理活动，坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局。

业主大会、业主委员会应当全面坚持党的领导，自觉接受街道（乡镇）、社区和小区党组织的指导监督，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。推进重大事项党组织先议制度。

业主委员会在重大事项讨论或召开业主大会会议前，应当告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。业主大会、业主委员会应当自作出决定之日起3日内将决定内容向全体业主公布，公布方式为：以书面形式在本物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋的公告栏及电子业主卡、业主微信群、微信公众号等其他方式公布。接受业主的查询和监督。

第四条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。

第五条业主委员会成员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。

第二章业主、业主大会

第六条【业主】房屋的所有权人为业主。

未办理房屋所有权登记，但是基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得房屋所有权，或者与建设单位订立买卖合同已经合法占有专有部分的，可以认定为业主。

房屋的所有权人有两人以上的，由所有权人确定其中一人代表参加业主大会会议或在共有2 人意见分歧时代表行使业主权利。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。非自然人业主，由其法定代表人或负责人参加业主大会会议。

第七条【业主权利】业主在物业管理活动中，依法享有下列权利：

（一）提议召开业主大会会议（具体提议条件参照本规则第十三条第三款）；

（二）参加业主大会会议，行使投票权；

（三）就制定或者修改管理规约、业主大会议事规则，续聘、选聘、解聘物业服务人以及其他物业管理事项提出意见和建议；

（四）选举业主委员会成员、候补成员，享有被选举权；

（五）监督业主委员会、物业管理委员会的工作；

（六）按照物业服务合同的规定，接受物业服务人提供的服务，监督物业服务人履行物业服务合同；

（七）就选举、表决、共有收入等事项享有知情权；

（八）监督共有部分的管理、使用；

（九）监督物业保修金、建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称物业专项维修资金）、业主共有收入的管理、使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第八条【业主的义务】业主在物业管理活动中，依法履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守本物业管理区域内共有部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、供排水管理、动物饲养、卫生防疫、绿化等方面的法律、法规、规章；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和相关管理措施；

（五）按照规定交存物业专项维修资金；

（六）按照约定交纳物业费；

（七）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第九条【物业管理区域范围】物业管理区域范围及相应的业主大会名称

（一）物业管理区域范围（四至）：

东至：竞跑路；南至：港城大道；

西至：南丰路；北至：南义路。

具体以本小区总平面图为准（附图）。

（二）业主大会名称：

杭州市萧山区大诚纪名府业主大会。

第十条【业主大会决定事项】业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）续聘、选聘、解聘物业服务人；

（五）使用物业专项维修资金；

（六）筹集物业专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）业主委员会运行经费的筹集、使用和管理的具体规则及办法；

（十）使用属于全体业主所有的共有收入或其他资金，但是在本议事规则约定的次数和额度限制内的除外；

（十一）确定物业项目管理方式；

（十二）确定物业服务内容、标准及物业费标准、公共能耗费分摊方案；

（十三）确定选聘物业服务人方案；

（十四）撤销业主委员会的决定；

（十五）聘请执行秘书、财务人员等专职人员；

（十六）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费、收费标准等管理制度；

（十七）物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项；

（十八）法律法规或管理规约规定由业主共同决定的其他事项。

上述决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定上述第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议由业主委员会组织召开。

业主委员会应当在作出召开业主大会会议的决定之日起3日内以书面形式向全体业主公布，并于定期会议召开15日前或临时会议召开7日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等内容经街道（乡镇）、社区审核后向全体业主公示。

业主大会会议不得就未公示议题进行表决。业主大会会议表决，应当使用市房产主管部门建立的业主电子投票系统，对使用业主电子投票系统不便的业主，或要求提供纸质表决票的业主，业主委员会应当提供纸质表决票。投票期限不少于5日且不超过60日。

第十二条业主大会应当定期召开，每年召开不少于1次，召开时间为第三季度，对以下主要事项进行报告或审议：

（一）报告上一年度物业管理工作情况、业主委员会履职情况、业主共有收入收支情况；

（二）报告上一年度物业专项维修资金筹集、补充、使用情况；

（三）审议下一年度物业管理年度计划和业主大会、业主委员会运行及其他经费预算方案；

（四）物业管理的其他事项。

对可预判的重大事项，如业主委员会换届选举、物业服务合同期满续选聘等事项，应当按照业主大会定期会议进行。

第十三条有下列情形之一的，业主委员会应当在相应期限内组织召开业主大会临时会议：

（一）发生消防、电梯、供水供电供气、房屋安全、小区安防、物业管理等重大事故或者物业管理紧急情况需要及时处理的，应当立即召开；

（二）区、县（市）房产主管部门或街道（乡镇）经调查发现业主大会的决定违反管理规约、本议事规则以及法律法规的，以及因其他原因认为有必要并要求召开的，应当在接到正式通知之日起10日内召开；

（三）经百分之二十以上业主人数提议，属于业主大会议事范围且提议事项明确、联系人明确的，应当在核实提议业主人数比例之日起30天内召开；

（四）发生物业专项维修资金的使用和须续交的情形的，但法律法规规定的除外；

（五）业主委员会使用共有收入超出其权限的；

（六）业主委员会根据本议事规则第四章的规定续聘、选聘、解聘物业服务人的；

（七）法律、法规规定或者管理规约、本议事规则规定的其他情形。

除前款情形之外，业主委员会可以作出决定召开业主大会临时会议，但每年仅限一次；业主委员会作出决定应经三分之二以上成员同意。街道办事处和居民委员会建议业主委员会决定召开业主大会临时会议的，业主委员会可以召开业主委员会临时会议进行表决。

第十四条业主提议事项的，业主委员会应当在接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需有业主本人签名并附产权证明复印件）后，次日前向社区报告，并在社区指导监督下，10日内对提议的业主签名、事由等真实有效性进行核实。经核实，符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当按前款规定召开业主大会临时会议，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起15日内说明事实、理由和依据并作出决定，并将相关内容以及决定结果，以本议事规则第三条规定的方式向全体业主公布，时间不少于15日。

第十五条业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。由业主委员会或物业管理委员会等组织者（以下称组织者）按照下列程序组织召开：

（一）起草业主大会会议表决内容及相关说明，明确会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积等情况；

（二）会议时间、地点、议题和议程以及表决内容和相关说明等应当经社区审核后，应当于定期会议召开15日前或者临时会议召开7日前通知全体业主，并向全体业主公示；

（三）收集汇总业主对于公示内容的意见并回复，公布采纳情况和不采纳的理由，形成最终提交业主大会表决的议题内容并正式公告；

（四）推选2名业主为监票人，对投票情况进行监督；

（五）按照本议事规则第二十条规定，发放和回收表决票，应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，且在书面表决未开箱、电子投票未统计结果情况下，应在街道（乡镇）、社区指导下决定是否延期并向全体业主公布；

（六）按照本议事规则第二十条规定，统计表决结果，业主大会会议表决的情况应接受街道（乡镇）、社区的监督；

（七）业主大会会议决定以本议事规则第三条规定的方式向全体业主公布，时间不得少于15日。

（八）业主大会会议情况应当由组织者书面记录并存档。

业主委员会可以提出业主大会会议议题。经百分之二十以上业主提出的议题，组织者应当将该议题列入业主大会会议议题。

组织者可以委托第三方服务机构参与组织召开业主大会会议。

第十六条【业主代表】本物业管理区域可以选举业主代表，但不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行（即不采取业主代表大会制度）。

业主代表的产生方式和其他事项规定如下：

（一）代表人数和构成：高层（含大平层、商铺，1幢至10幢，21至26幢）每单元各选举业主代表 1 名，叠排（11幢至20幢）每楼幢各选举业主代表 1 名，建设单位自持物业共派代表 1 名。业主委员会成员和候补成员不得兼任业主代表。

（二）产生办法：业主自愿报名，在业主委员会的组织下，由高层（含大平层、商铺）本单元（叠排本楼幢）业主投票选举；高层（含大平层、商铺）本单元（叠排本楼幢）专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，得票数高者当选高层（含大平层、商铺）本单元（叠排本楼幢）业主代表。票数相等时，参照本议事规则第二十四条。

（三）业主代表的罢免：经百分之二十以上高层（含大平层、商铺）本单元（叠排本楼幢）业主人数提议罢免业主代表的，由业主委员会组织高层（含大平层、商铺）本单元（叠排本楼幢）业主投票，高层（含大平层、商铺）本单元（叠排本楼幢）专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的即罢免。罢免决定参照本议事规则第三条规定的方式由业主委员会在高层（含大平层、商铺）本单元或叠排各楼幢公开并告知，时间不少于15日。

（四）业主代表因辞任或被罢免等原因终止代表资格后，由业主委员会组织高层（含大平层、商铺）本单元（叠排本楼幢）业主重新选举。

（五）业主代表任期：与本届业主委员会相同。

（六）高层（含大平层、商铺）每单元（叠排每楼幢）都选出业主代表后，业主代表会议参照业主委员会会议要求由业主委员会召集召开和公布会议结果。

如无法召开业主代表会议，则本议事规则中需业主代表会议表决的内容暂时免去，但本议事规则内有明确备注说明的按照备注说明执行。

业主代表的提议和表决内容须参照本议事规则第三条规定的方式向高层（含大平层、商铺）本单元（叠排本楼幢）业主公开和告知，时间不少于7日；涉及重大事项的还应在提议和表决前交由高层（含大平层、商铺）本单元（叠排本楼幢）业主讨论，必要时应当交由高层（含大平层、商铺）本单元（叠排本楼幢）业主表决。

第十七条【委托要求】业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托人签署书面《授权委托书》，并附委托人身份证件复印件、产权证明。受托人参加业主大会会议时须提供《授权委托书》和本人的身份证件。非自然人业主委托的，须提供业主的营业执照或其他主体证明复印件和法定代表人或负责人的任职证明、身份证复印件、产权证明。

第十八条【委托要求】当委托人参加业主大会会议或明确表示终止委托的，授权委托终止。

业主委托行为应明确：

（一）委托期限为：一事（业主大会）一委托。

（二）委托人数为：同一名业主可接受的委托人数不超过3 人。

第十九条【参会定义】业主大会可采用下列方式确认业主参与情况：

（一）业主到会并在会议签到表上签名；

（二）业主在表决票上或者表决票发放表上签名；

（三）业主或代收人在邮寄表决票的挂号信、快递等收件凭证上签名；

（四）音像、影像资料可以确认的；

（五）业主经市房产主管部门建立的业主电子投票系统上身份认证通过后查收确认表决票的；

（六）其他可以确认参与表决的方式

第二十条【投票方式】业主大会会议表决形式和表决票发放、回收采用以下方法：

（一）电子表决方式；

应当通过市房产主管部门建立的业主电子投票系统进行表决。

（二）纸质表决方式及表决票发放和回收；

1.在物业管理区域内设立固定发放点，由业主自行到发放点领取；不方便或未自行领取的业主，由组织者采用有关人员或委托服务机构的方式逐户在本物业管理区域内送达并回收。

纸质表决与电子表决方式同时运用情况下，在领取和送达纸质票时，应核对电子投票情况，已通过电子方式表决的，不再发放纸质票。

2.在物业管理区域内设立投票箱，由业主自行将表决票投入投票箱；不方便或未将表决票投入票箱的业主，由组织者组织逐户在本物业管理区域内回收。

使用纸质表决票表决的，表决票和表决票存根应当纳入档案管理。

3.专人送达时，由业主配偶、子女、父母等直系亲属在表决票发放表上签名。

（三）音像、影像资料投票；

音像、影像资料（以音像（电话录音）、影像资料投票的，音像（电话录音）、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；

（四）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；

第二十一条【计票方式】业主大会表决票认定、统计规则：

（一） 须达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；

（二） 业主大会会议表决票设置“赞成、反对、弃权、随多数”意见项。“随多数”意见只能计入“赞成、反对、弃权”三项意见中人数最多的一项，若三项意见中人数相同时则计入相同项中专有部分面积最多的一项；

（三） 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（四）重复票统计方式：

1.现场重复票：如现场同一户业主出现重复票，两张表决意见相同的，以业主签字意见为准计入1票；如两张表决意见不相同的，则以最终日期为准；如两张表决意见不相同，无法确认最终日期的，则现场致电业主确认最终有效意见；

2.现场、电话出现重复票：两个都有明确表达意愿的，以现场投票为准；

3.如现场已确认参会未表决的业主，有电话录音的以电话录音为准；

4.如业主在电话录音投票、现场投票后又出现在市房产主管部门建立的业主电子投票系统上投票的情况，以市房产主管部门建立的业主电子投票系统为准；

（五）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；

（六）纸质票需本人使用黑色水笔填写并签名（不接受无记名投票），签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的，视为无效票，但该张表决票计入参与表决数。

（七）单张表决票中涉及2个（含）以上表决事项的，单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见；纸质票在投票前，对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处按手印；修改处未按手印的，视为无效票。

第二十二条【业主大会限制】业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在12个月内不得以同一内容、同一理由再次提议召开业主大会会议进行表决，但下列情况除外：

（一）需由街道（乡镇）、社区决定、指导召开或提议的；

（二）未作出有效决定的（包括业主委员会选举失败、物业选聘失败等可能影响小区稳定、影响居住水平等重大事项）。

第二十三条业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，所在地街道（乡镇）应当责令其在30日内组织召开；逾期未召开的，由街道（乡镇）指导业主召开或委托社区组织召开。

第三章 业主委员会

第二十四条【业主委员会组成】业主委员会由9名成员组成，其中主任１名、副主任2名。主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。根据报名和选举结果可设置候补成员人员人数不超过4名。

实行正式成员和候补成员候选人总人数不少于10名且不超过14名的方式差额选举，差额人数为1人。

当选的业主委员会正式成员和候补成员须达到法定票数。达到法定票数是指在整个物业管理区域内，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主委员会正式成员在得票数达到法定票数的候选人中采用下列方式分配名额：

1.高层住宅4人；

2.叠排2人；

3.大平层2人；

4.商铺1人。

得票数达到法定票数的候选人根据自己所属于的区域，以上述正式成员名额分配方式，按照得票数在区域内部从高到低排序（票数相同时以计入确定业主投票权数的专有部分面积多者为先），高层住宅区域确定前4名，叠排区域确定前2名，大平层区域确定前2名，商铺区域确定前1名，上述人选直接当选为业主委员会正式委员。

如其中一个分配区域，得票数达到法定票数的候选人人数不足上述正式成员在该区域的分配名额人数，则业主委员会正式成员在得票数达到法定票数的候选人中采用下列方式分配名额：

1.得票数达到法定票数的候选人根据自己所属于的区域，按照得票数在区域内部从高到低排序（票数相同时以计入确定业主投票权数的专有部分面积多者为先），高层住宅区域确定前4名，叠排区域确定前2名，大平层区域确定前2名，商铺区域确定前1名，上述人选直接当选为业主委员会正式委员。

2.不足9名正式成员的缺额部分由其余得票数达到法定票数的候选人，按照得票从高到低排序（票数相同时以计入确定业主投票权数的专有部分面积多者为先），依次当选业主委员会正式成员。

未当选业主委员会正式成员但得票数达到法定票数的候选人，根据得票从高到低混合排序，依次当选为业主委员会候补成员。得票数排在末位的成员或候补成员候选人票数相等时，以计入确定业主投票权数的专有部分面积多者当选成员或候补成员。

当选的成员人数未达到法定最低人数要求时，当选的成员确认为业主委员会成员，缺额人数可以在重新调整候选人后进行差额补选。

业主委员会成员任职组织委员、财务委员、宣传委员、内务委员、调解委员、纪律委员、安保委员等。具体职务设置、工作任职和分管事项由业主委员会会议决定并公布。主任和副主任可以兼任一项委员职务，但不得兼任负责财务的委员和保管印章的委员，其他成员同时任职不超过两项。

根据党的有关规定，在业主委员会中设立党的基层组织，开展党的活动，加强党对业主委员会及广大业主的政治引领，积极宣传落实党的路线方针政策，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，保障物业管理活动依法有序进行，保证业主委员会依法履职、依法维权，实现业主自治和小区建设、社区治理的有机统一。

符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或由社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。

第二十五条【业主委员会任期】

业主委员会每届任期为3年。

业主委员会办公地点为本物业管理区域内的物业办公用房。

第二十六条业主大会会议选举产生的业主委员会成员人数未达到本议事规则约定人数，但达到法定最低人数要求并且超过约定人数二分之一且为单数的，业主委员会成立。若选举产生的业主委员会成员人数出现5至11人之间双数情况的，将得票数最少的一名成员作为候补委员。

第二十七条【业主委员会职责】业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，制作、保存业主大会会议记录；

（三）报告业主委员会履职和物业管理工作情况；

（四）拟定物业服务人续聘、选聘、解聘方案，协商物业服务合同的内容并提请业主大会决定；

（五）根据业主大会的决定代表业主与物业服务人订立、解除物业服务合同；

（六）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（七）拟定共有部分及共有收入的使用、管理方案，提请业主大会决定；

（八）监督管理规约的实施；

（九）督促业主交纳物业费及其他相关费用；

（十）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（十一）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十二）对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；

（十三）法律、法规、《管理规约》、《业主大会议事规则》规定和业主大会授权赋予的其他职责。

第二十八条【业主委员会成员候选人名额】

业主委员会成员候选人采用下列方式分配名额：

1.高层住宅7人；

2.叠排3人；

3.大平层3人；

4.商铺1人。

如其中一个分配区域无业主报名、报名人数不足或无符合候选人条件的，则业主委员会成员候选人采用下列方式分配名额：

（一）整个物业管理区域内报名人数不足10人时，组织者延长业主委员会候选人报名时间（具体延长时间以公告为准）；

（二）整个物业管理区域内报名人数大于等于10人，小于等于14人时：

1.满足区域业主委员会正式成员名额分配要求的（高层住宅4人、叠排2人、大平层2人、商铺1人），则报名人员中符合候选人条件的全部列为业主委员会成员候选人；

2.不满足区域业主委员会正式成员名额分配要求的（高层住宅4人、叠排2人、大平层2人、商铺1人），则向缺额区域单独延长报名时间（具体延长时间以公告为准），经延长报名后，如该缺额区域仍不满足业主委员会正式成员名额分配要求的，则视为该缺额区域自动放弃名额，并将报名人员中符合候选人条件的全部列为业主委员会成员候选人；

（三）整个物业管理区域内报名人数大于14人时，通过下列方式产生14名业主委员会正式候选人：

1.不超过业主委员会正式候选人名额分配（高层住宅7人、叠排3人、大平层3人、商铺1人）的区域，符合条件的报名人员全部列为业主委员会成员候选人，并向缺额区域单独延长报名时间（具体延长时间以公告为准），经延长报名后，如该缺额区域仍不满足业主委员会正式成员名额分配要求的，则视为该缺额区域自动放弃名额；

2.超过业主委员会正式候选人名额分配（高层住宅7人、叠排3人、大平层3人、商铺1人）的区域，该区域候选人以第二十九条约定的方式进行推选，需要推选的各个分配区域先分别按本条款约定的分配区域候选人人数按得票从高到低排序（票数相同时以计入确定业主投票权数的专有部分面积多者为先），依次确定候选人（高层住宅区域前7名，叠排区域前3名，大平层区域前3名，商铺区域前1名，上述人选直接确定为业主委员会成员候选人）；

放弃名额的补足方式：从其余参与推选的报名人中，根据得票数从高到低排序（票数相同时以计入确定业主投票权数的专有部分面积多者为先），依次确定缺额部分的业主委员会成员候选人，直至补足。

需要进行推选的分配区域，推选结果中该区域确定的候选人人数不得少于本条款约定的该区域候选人人数。

社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名工作人员参与业主委员会选举。

第二十九条【业主委员会成员候选人产生方式】业主委员会成员候选人采用下列办法产生：

1.社区两委推荐；

2.小区党组织推荐；

3.业主自荐；

4.业主联名推荐（需10名或总人数10％以上业主联名）。

在上述4种办法产生初步候选人后，应按照法律、法规的规定及本议事规则候选人条件、名额分配区域的约定进行审查，根据被推荐人所得推荐票的多少提出候选人名单，并提请街道（乡镇）和社区审核把关。候选人确定后，在选举日的15日前将候选人情况向全体业主公示，时间不少于7日。

在经组织者按照法律、法规的规定和本议事规则的规定制定候选人产生办法审查候选人的资格条件后，如符合条件的报名人人数超过第二十四条所规定的候选人总人数（即14 名）的，由组织者召开民主协商会议确定（不采用内部投票或推选，仅根据实际情况由预备候选人自行协商并明确参选意愿）。如无法确定的，由组织者按照下列方式进行候选人推选：

安排全体业主推选日，接受该本物业管理区域全体业主的主动推选（按每户业主一个推选权，可推选的人数不超过14 人）的方式，按本议事规则第二十八条的相关规定产生正式候选人。

通过广大业主自主到推选点进行推选产生业主委员会正式候选人的，推选前公告公示时间不得少于7天，推选时间不少于 2 天且每天不少于 8 个小时。

推选产生的最终正式候选人原则上要求中共党员候选人不低于候选人人数的50%，如从高到低的结果不满足中共党员比例要求的，则通过“双向择优”（分别从中共党员和非中共党员的初步候选人中，按推选得票从高到低）的方式产生正式候选人。

如确定的候选人在公示发布后提出退出的，缺额人选按照上述办法产生的初步候选人中进行递补或重新组织推荐，再次提请街道（乡镇）和社区审核把关确定，并对确定的候选人名单进行公示说明情况。该公示不受15日规定限制。

第三十条【业主委员会成员、候补成员、业主代表的条件】业主委员会候选人、业主代表应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守本议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）政治素质好、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间；

（七）本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；

（八）签订竞职承诺、履职承诺和辞职承诺书，积极参加物业行业主管部门、街道（乡镇）等开展的培训；

（九）无违反《杭州市物业管理条例》第61条和《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》第35条中禁止性行为之一的；

（十）住宅业主参选前一年在本物业管理区域内居住累计满6个月以上；

（十一）商业、配套用房业主参选前一年在物业管理区域内办公、经营累计满6个月以上；

（十二）没有无故拒缴或拖延缴纳12个月以上物业服务费、车位管理费及物业企业代收代缴的水电等公共能耗费用，或煽动其他业主拒缴或拖延上述相关费用等行为的。

其中中国共产党党员在总候选人数中的占比，原则上不低于50％。

第三十一条鼓励和支持业主中的以下人员积极参选业主委员会：

（一）中国共产党党员；

（二）党代表、人大代表、政协委员、退役军人；

（三）社区班子成员、专职社区工作者、小区党组织书记、网格长、楼道长；

（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的人员；

（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。

第三十二条【业主委员会成员、候补成员、业主代表资格限制】有下列情形之一的，不得作为业主委员会成员候选人、业主代表：

（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚的；

（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分的；

（三）参加邪教组织等非法活动，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；

（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活，道德品质低劣、在群众中影响较坏的；

（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；

（六）本人及近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业中任职的；

（七）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未撤销的；

（八）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；

（九）法律法规以及管理规约规定的其他情形。

第三十三条【业主委员会成员递补规则】业主委员会成员缺额的，应当以下列方式进行成员递补：

1.优先递补与缺额成员相同业态类型的候补成员，并从缺额成员相同业态类型的候补成员中按照当选时的得票数依次递补；

2.如果候补成员中，没有属于缺额成员业态类型的业主，则从全部候补成员中按照当选时的得票数多少依次递补。

递补后的业主委员会应为单数，并本议事规则第三条规定的方式向全体业主公示，时间不少于7日。

自动递补时，原得票数靠前的候补成员本人书面放弃本次递补的，由其次得票多的候补成员自动递补。

候补成员递补后，业主委员会成员人数达到法定最低人数要求，但未达到本议事规则约定人数的，业主委员会应当在2个月内组织召开业主大会会议进行增补，增补后的业主委员会应为单数；递补后，业主委员会成员人数仍未达到法定最低人数要求或者未超过本事规则约定的成员总人数二分之一的，本届自行终止，应当重新选举新一届业主委员会。

业主委员会主任缺任时，由业主委员会副主任暂代主任一职。

业主委员会应当在缺额时15日内召开临时会议递补成员和在主任或副主任缺任时推选主任或副主任，并安排成员职务。在作出递补决定后3日内将成员缺额和候补成员递补情况以及成员职务情况以本议事规则第三条规定的方式公开和告知，时间不少于15日。

第三十四条【业主委员会成员、候补成员、业主代表资格终止】业主委员会成员、候补成员、业主代表有下列情形之一的，其成员资格自行终止：

（一）不再是本物业管理区域内业主的；

（二）被依法认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的；

（三）已书面向业主委员会或社区提出辞职的；

（四）12个月内累计3次以上不出席业主委员会定期会议的，业主代表参加会议的限制次数参照本项规定；

（五）本物业管理区域内的房屋非自住或自用的；

（六）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

（七）本人及近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业中任职的，或与其关联机构发生利害关系的；

（八）社区指派的工作人员因退休、辞职、调离等不再承担社区相关工作的；单位业主指派的工作人员因退休、辞职、调离等不再承担该单位相关工作的；

（九）候补成员本人书面放弃递补的；

（十）被依法追究刑事责任的；

（十一）违反党纪党规，受党纪处分的；

（十二）无故拒付物业服务相关费用12个月以上的；

（十三）有证据证明业主委员会成员收受好处的；

（十四）法律法规以及管理规约规定的其他情形。

业主委员会应将上述成员资格自行终止情况以本议事规则第三条规定的方式向全体业主公布，时间不少于7日。

第三十五条已当选的业主委员会成员、候补成员有下列情形之一的，三分之二以上业主委员会成员，或三分之二以上业委会成员、候补成员，或三分之二以上业主代表，或百分之二十以上业主人数，可以提议召开业主大会临时会议罢免其职务：

（一）挪用、侵占业主共有财产的；

（二）索取、非法收受本项目建设单位、本项目物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬，或者利用职务之便要求或被动收受物业服务人减免物业费等相关费用的；

（三）泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业管理无关的活动的；

（四）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票的；

（五）不妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料的；

（六）不按照规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章的；

（七）不遵守管理规约和本议事规则，不履行成员职责和业主义务，情节严重的；

（八）损害业主共同利益的或者不正当履行职责的其他行为；

（九）在选举中有贿赂、胁迫、欺骗等不正当行为并经查证属实的；

（十）向物业服务人或与其关联机构销售商品、承揽业务的；

（十一）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；

（十二）不履行业主委员会成员职责和业主义务，不遵守本议事规则和管理规约的；

（十三）发生第三十二条第（三）、（四）、（五）、（七）、（八）项情形的。

提议业主应对罢免事由的真实性承担举证责任和相关法律后果。

被提出罢免的业主委员会成员、候补成员有权向业主大会提出申辩意见，并记录归档。业主委员会成员、候补成员向业主大会提出申辩意见的，业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。业主委员会应将业主大会关于是否终止上述成员资格的决定以本议事规则第三条规定的方式向全体业主公布，时间不少于7日。

罢免业主代表的条件和程序参照本条规定。

第三十六条社区用房位于物业管理区域内的，业主委员会可以邀请一名社区工作人员担任业主委员会兼职成员，列席业主大会和业主委员会会议。

第三十七条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议原则上每季度召开一次，召开时间一般为每个季度末最后一周。

在议题明确的前提下，有下列情形之一的，业主委员会应当在7日内召开临时会议：

（一）按照业主大会的决定召开；

（二）业主委员会主任提议的；

（三）街道（乡镇）、社区或小区党组织认为有必要并要求召开的；

（四）经百分之五以上业主提议或经二分之一以上业主代表提议或经三分之一以上业主委员会成员提议召开的。

（五）法律、法规规定或者管理规约、本议事规则规定的其他情形。

业主委员会成员不能委托代理人参加会议，候补成员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第三十八条【业主委员会会议要求】业主委员会会议应当按照下列程序和要求召开：

（一）会议由主任负责召集和主持，主任因故不能召集和主持的，由副主任负责召集和主持。主任、副主任均因故不能召集和主持的，或无正当理由不召集的，由其他成员共同推选一名成员召集和主持，业主委员会成员均无法召集和主持的，由街道、社区指定一名成员召集；

（二）召集人应当于会议召开7日前，将会议通知、会议议题和内容等有关材料送达每位成员，并告知候补成员和社区，邀请社区列席；

（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开7日前报告社区，并按本议事规则第三条规定的公开方式向全体业主公示，时间不少于3日，听取社区和业主的意见建议；

（四）与会议议题有利害关系的成员或候补成员应回避；

（五）成员因故不能参加会议的，提前1日以上向会议召集人说明；

（六）会议应当有过半数的成员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案、业主委员会拟提交业主大会的议题等）应当经全体成员过半数同意并签字确认，但本议事规则另有规定的从其规定；按照《杭州市物业管理条例》第七十三条的规定紧急申请使用物业专项维修资金的，应当经全体成员一致同意并签字确认且由业主代表会议三分之二以上代表表决同意，街道（乡镇）或者受其委托的社区确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用物业专项维修资金，并按本议事规则第三条规定的公开方式向全体业主公示，时间不少于7日；

（七）会议应当制作会议记录，会议书面记录由出席会议的全体成员签字确认后（有异议的成员可提出异议，但必须签字），并加盖业主委员会印章后存档；

（八）会议决定文件由业主委员会加盖业主委员会印章后公布；

（九）业主委员会应当自作出决定之日起3日内，将决定内容（包括业主委员会议案、业主委员会拟提交业主大会的议题）以书面形式报告社区并以本议事规则第三条规定的方式向全体业主公布，时间不少于15日；

（十）会议的召开方式可以通过网络会议（须录音、录像）的形式，并应在会议结束后7日内制作纸质的会议记录；

（十一）未按照本议事规则进行公告的议题不得表决；违反本议事规则的程序进行表决、公开的决定无效。

第三十九条业主委员会成员领取工作津贴。若领取工作津贴的，津贴标准根据本议事规则规定执行。

第四十条业主委员会可以聘请1名执行秘书和1名财务人员、1名法务人员等专职人员，负责协助处理业主委员会日常事务和财务工作；若聘请的，经费标准根据本议事规则明确的标准执行。

第四十一条业主委员会经业主大会授权或同意作出的决定，造成业主或他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。

业主委员会未经业主大会授权或同意作出的决定（有会议纪要），造成业主或他人经济损失的，由做出同意决定的业委会成员承担赔偿责任。

业主委员会成员（一人或多人）擅自以业主委员会的名义开展活动，给业主或他人造成损失的，由成员本人（一人或多人）承担赔偿责任。

第四十二条【业主委员会换届】业主委员会任期届满3个月前，应当将本届业主委员会届满日期、需要交接的物业管理重要事项等情况以书面形式向街道（乡镇）、社区报告。由街道（乡镇）组建物业管理委员会，按规定指导监督业主委员会或组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满前，可以由业主委员会在物业管理委员会指导监督下自行开展换届选举工作，也可以由物业管理委员会组织开展换届选举工作。业主委员会自行开展换届选举工作的，报名下一届业主委员会候选人的现任成员应当回避换届选举工作。回避后，业主委员会会议无法正常研究换届选举工作的，应当由物业管理委员会组织开展换届选举工作。

业主委员会任期届满前，物业管理委员会只能代为履行业主委员会换届选举的职责，不能代为履行业主委员会其他职责。

业主委员会任期届满，不得继续履行职责。业主委员会任期届满后，业主大会未能及时选举产生新一届业主委员会的，物业管理委员会应当组织业主大会履行职责，并按照管理规约和业主大会议事规则的约定临时代为履行业主委员会的职责，持续推进选举产生业主委员会。

第四章续聘、选聘物业服务人

第四十三条本物业管理区域由一个物业服务人实施物业管理。业主委员会根据业主大会的决定与物业服务人签订、解除物业服务合同。

第四十四条物业服务合同届满3个月前，业主委员会应当与物业服务人就是否续聘进行协商，物业服务人同意续聘的，以双方协商一致的合同提交业主大会表决；双方协商不一致的，以物业服务人提供的物业服务合同提交业主大会表决。

业主委员会应当将协商一致但与原物业合同有变更的条款或与物业服务人协商不一致的物业合同条款等内容，在业主大会会议召开前向全体业主说明，供业主表决时参考。

业主委员会应当组织召开业主大会会议，并在60日内作出是否续聘决定。决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。合同签订之日起3日内以本议事规则第三条规定的方式向全体业主公布，时间不少于15日。

发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务人事宜，并将决定书面告知物业服务人：

（一）物业服务人书面提出解除物业服务合同的；

（二）物业服务人明确表示不履行管理职责的；

（三）物业服务合同履行期间，业主大会表决通过解聘物业服务人的。

第四十五条【选聘方案】业主大会决定不续聘或物业服务企业书面提出解除合同的，业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务人的信用和业绩要求，物业服务标准、收费内容、计费方式（包干制或酬金制）、物业服务合同期限等物业服务合同的主要内容，以及候选物业服务人的产生方式等。业主委员会负责起草选聘物业服务人的选聘文件、举行公开选聘/海选、组建评选小组、制定评选规则、启动招标投标程序等。

选聘方案应当报告社区并以本议事规则第三条规定的方式公开和告知向全体业主，时间不少于7日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决，并将表决结果及最终选聘方案以本议事规则第三条规定的方式向全体业主公布，时间不少于15日。

第四十六条【提交业主大会候选物业服务人数量】

业主委员会应当在本市智慧物业管理服务平台等公开渠道发布选聘信息或招标公告，并根据选聘方案开展报名物业服务人的资格审查工作，经评选小组评议会议或招标投标程序确定2家候选物业服务人数量提交业主大会会议表决。评议会议或招标投标程序应全程公开，接受业主的监督。

第四十七条业主委员会应当将候选物业服务人提交业主大会表决。表决结果产生后，应当将选聘结果报告社区，并与物业服务人签订物业服务合同，合同签订之日起3日内以本议事规则第三条规定的方式向全体业主公开，时间不少于15日。

第五章筹集、使用、管理业主大会、业主委员会运行经费

第四十八条业主大会、业主委员会的运行经费（以下简称“运行经费”）由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费用总额的5%。业主委员会编制年度运行经费预算，由业主委员会三分之二以上成员表决同意且由业主代表会议三分之二以上代表表决同意后并在本物业管理区域公示不少于15日，公示期内无5%以上业主提出异议后通过。预算外的支出须提交业主大会会议决定。

本物业管理区域运行经费优先从共有收入中列支，不足部分由业主共同分摊。

超过管理规约约定额度的，由业主委员会提出意见，并经业主大会会议表决通过后执行。

【运行经费使用项目】运行经费主要用于下列开支：

（一）业主大会会议、业主委员会会议、业主代表会议等会议召开费用；

（二）日常办公开支费用；

（三）聘请工作人员费用；

（四）业主委员会聘请会计、审计、出纳、顾问、业主大会会议服务公司等专职人员、机构的费用；

（五）进行诉讼、仲裁、行政复议等所产生的费用。

【运行经费使用限制】业主委员会财务权限：

（一）单次单项项目不足2000元的由主任和副主任共同签批后支付（全年额度不超过10000元）；单次单项项目2000元以上但不足20000元的由业主委员会过半数成员表决同意后支付；单次单项项目20000元以上但不足50000元的由业主委员会三分之二以上成员表决同意后并在本物业管理区域公示不少于15日，公示期内无5%以上业主提出异议后支付；单次单项项目50000元以上但不足80000元的由业主委员会三分之二以上成员表决同意且由业主代表会议三分之二以上代表表决同意后并在本物业管理区域公示不少于15日，公示期内无5%以上业主提出异议后支付（如暂时无法召开业主代表会议，则单次单项项目50000元以上但不足80000元的由业主大会会议决定）；单次单项项目80000元以上项目由业主大会会议决定。单次单项项目50000元以上支出的项目属于重大事项。单次单项项目不得拆分以规避本条规定。

（二）业主委员会可聘请全职的秘书、财务、法务人员等专职人员，负责业主委员会日常事务性工作，工资由业主委员会支出；专职员工总工资支出参照如下标准：兼职财务不超过500元/月；兼职秘书不超过500元/月。

（三）业主委员会成员的工作津贴从日常办公开支费用中列支。业主委员会根据实际的交通、误工、通讯等支出情况给与成员津贴，并参照以下标准：

主任：不超过300元/月；正式委员：不超过200元/月。

运行经费等共有收入的筹集、使用的详细账目按照本议事规则第三条规定的方式公开和告知，时间不少于7日。业主委员会应当在每月上旬公开上月的账目。在每年一月份和七月份公开前半年度的账目。

第四十九条业主委员会应当建立运行经费账簿，妥善保管收支原始凭证及相关资料，并根据《杭州市物业管理条例》规定的情形进行审计。

共有收入的筹集、使用和管理参照《杭州市物业管理条例》、《关于规范萧山区住宅小区共有收入管理工作的指导意见（试行）》等执行。

第六章档案资料的建立与保管

第五十条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：

（一）业主大会、业主委员会的会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（四）业主委员会选举及备案资料；

（五）专项维修资金筹集及使用账目；

（六）业主共有收入收支情况账目；

（七）业主大会、业主委员会运行经费收支情况账目；

（八）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；

（九）业主的意见和建议；

（十）有关业务往来合同、文件等；

（十一）业主、业主代表和业主委员会成员、候补成员的名册；

（十二）物业管理区域划分资料；

（十三）房屋及建筑物面积清册；

（十四）建筑规划总平面图；

（十五）公用设施设备的交接资料；

（十六）物业服务用房配置确认资料；

（十七）政府部门、街道（乡镇）、社区的文件、函件；

（十八）其他业主大会和业主委员会运行中产生的资料。

工作档案的保存时间为5 年以上。

第五十一条业主委员会应当建立档案资料查阅登记制度，登记簿由档案资料管理人员负责保管，登记内容一般包括查阅日期、查阅事由、查阅内容（事项）、查阅人、审批人等。

业主可以查阅与自身直接相关的档案，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。

第五十二条业主委员会集体辞职、成员缺额任期终止或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，自任期届满或终止之日起10日内，将其保管的档案资料、印章、所有财务会计资料以及属于全体业主共有的财物和其他资料移交给物业管理委员会；尚未成立物业管理委员会的，应当移交社区保管。新一届业主委员会产生后由物业管理委员会或社区与其进行移交。

业主委员会成员在任期内职务终止的，应当自终止之日起7日内向业主委员会移交其保管的档案资料、印章、所有财务会计资料以及属于全体业主共有的财物和其他资料。

第七章信息公开

第五十三条业主委员会应当主动向业主公开下列信息：

（一）业主委员会成员和专职工作人员的姓名、职务及分工、联系方式等信息；

（二）管理规约、本议事规则；

（三）业主大会和业主委员会的决定；

（四）物业服务合同；

（五）共有部分的经营出租合同；

（六）业主大会和业主委员会运行经费的收支情况；

（七）共有收入筹集、使用、审计等详细情况；

（八）物业专项维修资金的筹集、使用情况；

（九）共有部分的维修、更新、改造工程情况；

（十）业主大会、业主委员会印章使用情况；

（十一）定期接待业主的时间、地点以及咨询投诉电话；

（十二）法律、法规规定以及管理规约、本议事规则的约定，应当向业主公开的其他信息。

第五十四条公开时间以及期限应当按照法律法规规定以及本议事规则、管理规约的约定执行。

第五十五条业主委员会应当将五十六条相关信息在物业管理区域的出入口、宣传栏、楼道口等显著位置、业主微信群、微信公众号以及本市智慧物业管理服务平台中进行公开。信息有变更的，自变更之日起7日内重新公开。

第五十六条业主对公开的信息和资料提出异议的，业主委员会应及时予以答复。

第八章附则

第五十七条本议事规则经年月日业主大会会议讨论并表决通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。

第五十八条本议事规则由业主、业主委员会各自留存1份，业主委员会应在其办公场所长期公布本议事规则。

第五十九条业主大会未能及时选举产生业主委员会的，物业管理委员会按照本议事规则的约定临时代为履行业主委员会职责，相关运行经费依照第四十八条规定执行。

第六十条本议事规则由业主大会或业主委员会负责解释。如本议事规则与现行法律法规有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。

第六十一条“以上”、“不超过”包括本数；“以下”、“不足”、“超过”，不包括本数。

附图：

大诚纪名府总平面图