第一章总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《杭州市物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督。
根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
第三条业主大会、业主委员会或物业管理委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会、业主委员会或物业管理委员会的正常工作。
第四条业主委员会在街道、社区的指导监督下开展履职工作，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会或物业管理委员会在作出决定前应当将决定事项报告社区，听取社区的意见；
业主大会、业主委员会应当自作出决定之日起3 日内将决定内容向全体业主公布，公布方式为：以书面形式在本物业管理区域内的公告栏、每房屋门栋公告栏和业主微信群等其他方式公布，公布时间不少于 15 日。接受业主的查询和监督，并告知社区。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章业主、业主组织和机构
第六条【业主】房屋的所有权人为业主。未办理房屋所有权登记，但是基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得房屋所有权，或者与建设单位订立买卖合同已经合法占有专有部分的，可以认定为业主。
房屋的所有权人有2 人以上的，由所有权人确定其中 1 人代表参加业主大会会议或在共有人意见分歧时代表行使业主权利。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由 1 名法定监护人参加业主大会会议。非自然人业主，由其法定代表人或负责人参加业主大会会议。
第七条【业主权利】业主在物业管理活动中，依法享有下列权利：
（一）提议召开业主大会会议；
（二）参加业主大会会议，行使投票权；
（三）就制定或者修改管理规约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业服务人以及其他物业管理事项提出意见和建议；
（四）选举业主委员会委员、候补委员，享有被选举权；
（五）监督业主委员会、物业管理委员会的工作；
（六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务，监督物业服务人履行物业服务合同；
（七）就选举、表决、共有收入等事项享有知情权；
（八）监督共有部分的管理、使用；
（九）监督物业保修、建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称物业专项维修资金）、业主共有收入的管理、使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第八条【业主的义务】业主在物业管理活动中，依法履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内共有部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、供排水管理、动物饲养、卫生防疫、绿化等方面的法律、法规、规章；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和相关管理措施；
（五）按照规定交存物业专项维修资金；
（六）按照约定交纳物业费；
（七）业主应在个人信息发生变更、调整时及时提交至业主委员会、物业服务企业；并在业主大会会议召开前及时确认个人信息，包括但不限于提供相关产权资料；
（八）法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第九条【物业区域范围】物业管理区域范围及相应的业主大会名称
（一）物业管理区域范围：
东至：定山西苑；南至：灵凤街；
西至：龙角路；北至：霞鸣街。
（二）业主大会名称为：杭州市西湖区骊园业主大会。
第十条【业主大会决定事项】业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用物业专项维修资金；
（六）筹集物业专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动（业主大会议事规则另行约定或已授权的情况除外）；
（九）业主委员会运行经费的筹集、使用和管理的具体规则及办法；
（十）使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金，但是在业主大会议事规则约定的次数和额度限制内的除外；
（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十一条业主大会会议的有效召开应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）应当于定期会议召开15 日前或者临时会议召开 7 日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等应当经社区审核后，向全体业主公示；
（三）收集汇总业主对于公示内容的意见并回复，公布采纳情况和不采纳的理由，形成最终提交业主大会表决的议题内容并正式公告；
（四）按照本议事规则第二十条规定，发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应在社区指导下决定是否延期（最长不超过60 日）并在物业管理区域内公告；
（五）按照本议事规则第二十一条规定，统计表决结果，业主大会会议表决的情况应接受街道（乡镇）、社区的监督，并将会议决定以本议事规则第四条约定的方式公开和告知；
（六）业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告，公示时间不少于15 日，接受业主的查询和监督；
（七）业主大会会议情况应当由业主委员会或其他组织者书面记录并存档。
第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议由业主委员会组织召开。定期会议原则上每年召开，具体召开时间根据小区实际情况及业主委员会的工作计划安排。
业主委员会应当在作出召开业主大会会议的决定之日起3日内以书面形式向全体业主公布，并于定期会议召开15日前或临时会议召开7日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等内容经街道、社区审核后向全体业主公示。
业主大会会议不得就未公示议题进行表决。业主大会会议表决，应当使用市房产主管部门建立的业主电子投票系统，对使用业主电子投票系统不便的业主，或要求提供纸质表决票的业主，业主委员会应当提供纸质表决票。投票期限不少于5日且不超过60日。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生或收到申请之日起45 日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经百分之二十以上业主提议，属于业主大会议事范围且提议事项明确、联系人明确的，应当在核实提议业主人数比例之日起30天内召开；
（二）发生重大事故或者物业管理紧急情况需要及时处理的；
（三）区、县(市) 房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府经调查发现业主大会的决定违反业主大会议事规则的约定的；
（四）法律、法规规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。
第十三条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需有业主本人签名或电子签名，并附产权证明材料）后，需及时报告社区，并在10日内对提议的真实有效性进行核实。经核实，符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当按前款规定召开业主大会临时会议表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起15日内说明事实、理由和依据，并向全体业主公布。
提议议题涉及罢免业主委员会成员的，应当在街道（乡镇）指导下由社区组织召开业主大会临时会议。
第十四条业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，物业所在地街道（乡镇）应当责令其在30日内组织召开；逾期未召开的，由街道（乡镇）指导业主召开或委托社区组织召开。
第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主委员会应按照本议事规则第十一条规定确定会议形式并进行公告。
第十六条本物业管理区域可以按单元建立业主代表，但不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行（即不采取业主代表大会制度）。业主代表产生办法及职责详参第四节。
第十七条【委托要求】业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托人签署书面《授权委托书》的，委托书附委托人身份证件复印件。受托人参加业主大会会议时须提供《授权委托书》和本人的身份证件。非自然人业主委托的，须提供业主的营业执照或其他主体证明复印件和法定代表人或负责人的任职证明、身份证复印件。
非业主使用人可以接受本人租住或使用房屋业主的书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十八条【委托要求】当委托人本人参加业主大会会议，委托自动失效。
业主委托行为应明确：
（一）委托期限为：一会议一委托。
（二）委托人数为：
同一名业主可接受的委托人数不超过3 人。
同一名非业主使用人接受的委托人数不超过1 人。
第十九条【参会定义】业主大会可采用以下方式确认参与表决的业主：
（一）业主到会并在会议签到表上签名；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
（三）业主或代收人在邮寄表决票的挂号信、快递等收件凭证上签名；
（四）音像、影像资料可以确认的；
（五）业主经网络上（包括微信等社交软件）身份认证通过后查收确认表决票的；
（六）业主本人实名认证或其确认的手机号码电话联系（须有录音）或短信回复确认的；
（七）业主通过登记的电子邮箱查收确认表决票的；
（八）其他可以确认参与表决的方式。
第二十条【投票方式】业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
（二）专人送达、回收：由业主委员会（或委托服务机构）组织有关人员逐户送达并回收；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
（七）业主本人实名认证或其确认的手机号码电话（须有录音）或短信回复投票。
第二十一条【计票方式】业主大会采取以下方法进行表决票的统计：
（一）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；
（二）投票人需用钢笔或圆珠笔填写并签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的，视为无效票；
（三）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效；单个事项未表决按照单个事项参会未表决计票，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名；
（四）业主大会会议表决票可设置“随多数”意见项，投票人明确表达其表决意见“从多”、“从众”、“随大流”、“同意多数意见”的，其投票权数计入已表决的多数票和多数意见中。“随多数”意见只能计入“赞成、反对、弃权”三项意见中人数和面积同时最多的一项，若三项意见中人数和面积均无同时最多一项的“随多数”意见不得计入；
（五）业主因其他原因采用多种方式投票的，投票结果的认定优先级以电子业主卡投票>纸质投票>音像、影像（电话录音）投票。最终以业主书面明确投票优先级为准。
第二十二条【业主大会限制】业主大会对某项提议已经作决定的，原则上业主在12 个月内不得以同一内容同一理由再提议召开业主大会会议并表决。对业主委员会选举失败或物业选聘流标等可能影响小区稳定、影响居住水平的重大事项，经小区党支部、社区同意，可以在调整方案后再次召开。
第二十三条【业主委员会组成】业主委员会由7 名委员组成（中共党员在业主委员会人数中占比不低于50%），其中主任 1 名、副主任 1 名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，主任须由中共党员担任。根据报名和选举结果可设置候补委员，候补委员人数不超过业主委员会正式委员的 50%。
符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或由社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。党员业主委员会主任兼任党支部书记。
业主委员会每届任期为三年。
业主委员会办公地点为：27、28 幢 202 室、103 室。
第二十四条业主委员会委员实行等额或差额选举，差额人数不超过正式委员人数的50% 的方式进行选举。
第二十五条【业主委员会候选人推选】
业主委员会委员候选人通过社区推荐和业主自荐或者联名推荐的方式产生，业主委员会委员候选人在经街道按照第二十七条、第二十九条资格联审后，符合条件的候选人超过第二十三条所要求的人数的，由业主委员会或物业管理委员会召开会议，由预备候选人进行民主协商。
经预备候选人会议民主协商会议仍未产生正式候选人的，则由业主委员会或物业管理委员会根据下列办法来决定，并产生业主委员会正式候选人名单：
1.由物业管理委员会及业主代表（或具备业主身份的居民小组长）等共同组成评审小组，对预备候选人进行公开评审、竞演、推选；
2.安排全体业主推选，接受该区域业主的主动推选（按每户业主一个推选权，可推选的人数不超过目标提交业主大会候选人人数）的方式，按得票从高到低（票数相同时以面积多者为先）产生正式候选人。
第二十六条【业主委员会职责】业主委员会为业主大会的执行机构，业主大会授权业主委员会履行以下职责：
（一）召集业主大会会议，制作、保存业主大会会议记录；
（二）按照业主大会议事规则的约定报告业主委员会履职情况；
（三）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定，根据业主大会的决定代表业主与物业服务人订立、解除物业服务合同，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（四）拟定共有部分以及共有收入的使用、管理方案，提请业主大会决定；
（五）在不严重影响业主生活、不危及业主居住安全前提下，维护业主利益，可对共有空间使用及租赁（含共有部分摊位设置、电梯广告出租、新能源充电桩安装租赁等）进行管理；
（六）监督管理规约的执行；
（七）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（八）对侵害共同利益的行为依法维权；
（九）聘请审计公司、律师事务所、第三方会务服务机构、执行秘书、财务专职人员等协助业主大会、业主委员会开展工作；
（十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
第二十七条【业主委员会委员候选人资格】业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力，具备必要的工作时间；
（六）年龄在18 周岁以上，75 周岁以下且身体健康（特别优秀的可以适当放宽），每年在本物业管理区域内居住满 6 个月以上；
（七）当选前后自觉践行“竞职、履职、辞职” 承诺。
第二十八条以下人员可以优先作为业主委员会候选人：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）社区“两委” 班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。
第二十九条【业主委员会委员资格限制】有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）本人或直系家属在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的，或与其关联机构有利害关系的；
（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、车位管理费及物业代收代缴的水电等公共能耗费用（报名前应缴清当期及以前各项费用）；
（八）不按照有关规定交存物业专项维修资金的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法查处的；
（十）当选业主委员会委员（包括候补委员）在任期内，违反三项承诺（竞职、履职、辞职）的、在任或离任审计期间有财务经济及其他侵害小区共同利益问题的、非客观原因（如丧失业主身份或身体状况等）未通过业主大会而主动辞职的，自辞职之日起不得参与下一届业主委员会竞选；
（十一）有《杭州市业主大会和业主委员会指导规则》中不宜当选业主委员会委员情况的。
第三十条【业主委员会委员资格终止】业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是本物业管理区域内业主的；
（二）搬离本小区或拒付物业服务相关费用超过12 个月的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（四）书面向业主大会或者业主委员会提出辞职且被批准的；
（五）本人或直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（六）违反法律法规，正在被立案侦查、被追究刑事责任；
（七）违反党纪党规，正在被立案调查、被党纪处分；
（八）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬被查实的；
（九）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会应将上述委员资格自行终止情况在本物业管理区域内公告不少于15 日。
第三十一条根据《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》并结合本物业管理区域实际情况，业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规、规章和业主大会议事规则的规定，提请业主大会会议决定是否终止其委员职务：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬，或者利用职务之便要求物业服务人减免物业费等相关费用；
（三）泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业管理无关的活动；
（四）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票；
（五）不妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料；
（六）不按照规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章；
（七）在选举中有贿赂、胁迫、欺骗等不正当行为并经查证属实；
（八）一年内累计两次无故不参加业主委员会会议，或者一年内累计六次不参加业主委员会会议的；
（九）损害业主共同利益或者不正当履行职责的其他行为。
业主委员会应将业主大会关于是否终止上述委员资格的决定在本物业管理区域内公告不少于15 日。被提出罢免的业主委员会委员、候补委员有权向业主大会提出申辩意见。业主委员会委员、候补委员向业主大会提出申辩意见的，业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。
第三十二条社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。
社区用房不在本物业管理区域内，社区工作人员中也没有业主的，可以聘请一名社区工作人员担任业主委员会兼职委员，列席业主大会和业主委员会会议。
第三十三条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开不少于4 次，分别在每个季度末召开。
经三分之一以上业主委员会委员提议或符合下列情形之一的，业主委员会应当在7 日内召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.业主委员会主任或党支部书记认为有必要的；
3.街道、社区认为有必要并要求召开的；
4.经1/3 以上业主代表提议的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十四条【业主委员会会议要求】业主委员会会议应当按照下列程序和要求召开：
（一）会议由主任负责召集和主持，主任因故不能召集和主持的，由副主任负责召集和主持。主任、副主任均因故不能召集的，或无正当理由不召集的，由街道、社区指定一名委员召集；
（二）召集人提前1 日将会议通知及有关材料送达每位委员（紧急情况可通过电话方式通知每位委员），并邀请社区列席；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开7 日前报告社区，并在本物业管理区域内公告，听取社区和业主、非业主使用人的意见建议；
（四）委员因故不能参加会议的须提前向会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，业主委员会委员需在24 小时内就议案明确作出 “赞同、反对、弃权” 的表决，超时视为跟随已表决的多数人意见。业主委员会议案必须经全体委员半数以上同意；
（六）会议书面记录由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（七）业主委员会会议决定文件由业主委员会发布；
（八）会议的召开方式可以微信群聊等在线会议的形式，但应在会议结束后十五日内制作纸质的会议记录。
（九）业主委员会会议决定（包括业主委员会议案）在作出日起3 日内以书面形式报告社区并在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告不少于15日，接受业主查询和监督。
第三十五条【业主委员会候补规则】
业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，候补委员按照得票多少自动递补。自动递补时，原得票数靠前的候补成员本人书面放弃本次递补的，由其次得票多的候补成员自动递补。业主委员会应当在7 日内将正式委员缺额和候补委员递补情况在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告不少于 15 日。
候补委员递补后，业主委员会委员人数仍未达到本议事规则第二十三条规定人数的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。递补后，业主委员会委员人数仍未达到《杭州市物业管理条例》规定的最低人数要求或者未超过业主大会议事规则约定的总人数二分之一的，本届自行终止，应当依照《杭州市物业管理条例》重新选举。
第三十六条业主委员会任期届满，不得继续履行职责。业主委员会应在任期届满3 个月前，书面报告所在地街道、社区，并在街道、社区指导下，按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十七条【业主委员会换届】业主委员会换届改选办法：
（一）业主委员会任期届满三个月前，应当提请街道办事处及时组建物业管理委员会指导召开业主大会会议对业主委员会进行换届选举；
（二）在业主自愿报名的基础上，由物业管理委员会或业主委员会按照本议事规则第二十五条等约定审核并产生业主委员会候选人名单；
（三）若经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数达到应选委员人数的，按得票数多少依次当选新一届业主委员会委员。超出数量的候选人不列为业主委员会正式委员，可以根据第二十三条列为候补委员。
（四）若经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数未达到应选委员人数，但符合条件人数已满足《杭州市物业管理条例》中业主委员会最低成立人数条件的，符合当选条件的候选人确认当选新一届业主委员会委员，先行成立单数人数的业主委员会（若符合当选条件的为偶数，最后一名先行列为候补），缺额委员在重新调整确定候选人后，重新进行补选。
第三十八条未能选举产生业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，由物业管理委员会根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。
有下列情形之一的，社区在街道指导下，应成立由业主代表及街道、社区代表等组成的小区物业管理委员会，代行业主委员会职责：
（一）业主委员会任期届满需要换届选举的；
（二）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的；
（三）已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的建成住区要实施物业管理的。
第三十九条【业主代表名额分配】本物业管理区域根据物业管理类型划分推荐单元进行业主代表名额分配，并按照推荐单元推选产生业主代表；原则上住宅以单元为单位，高层每幢每单元各推选产生2 名代表；洋房可按照单元推选 1 名代表；底商商铺推选 1 名代表。
第四十条【业主代表工作职责】业主代表履行如下职责：
（一）密切联系本楼单元区域业主，及时征集和反馈业主的意见及建议；
（二）代表所属楼单元业主参加业主代表大会会议，参与议题讨论、决策；
（三）关心和支持业主委员会工作，同时监督业主委员履职情况；
（四）协助业委会对物业服务企业工作进行监督；
（五）参与协调处理本楼单元业主内部矛盾，增强业主自律行为管理；
（六）对业主委员会履职行为进行量化考核并将结果予以公告；
（七）组织做好业主委员会和业主之间的沟通桥梁工作，及时了解业主需求，收集业主意见和建议，监督和协助业主委员会履行职责；
（八）与业主委员会一起，组织和监督专项维修资金和经营性收益的使用；
（九）业主委员会换届选举过程中协助物业管理委员会进行正式委员候选人推选（候选人报名人数超过目标人数时适用）；
（十）物业公开选聘中推选产生两家候选物业服务企业提交业主大会表决（业主大会约定评标或全体业主直选的除外）；
（十一）协助业委会对超出业主委员会权限、但在业主大会表决权限内的全体业主共有收入或其他资金使用事项组织表决。
第四十一条【业主代表参选条件】业主代表的资格条件与业主委员会条件相同，但不能是任届内的业主委员会成员。且须为本推荐单元内业主身份，同时还需具备以下条件：
（一）具备担任业主代表的意愿；
（二）没有在本小区物业服务企业参股或任职；
（三）具备必要的工作时间。
第四十二条【业主代表任期】业主代表每届任期五年，任期届满由业主委员会组织重新选举；任期届满仍未组织换届选举的，可在社区同意下延长任期，至新一届业主委员会产生后一个月（最长不超过6 个月）。
第四十三条【业主代表产生办法】
（一）通过推荐单元内业主自愿报名或2 名及 2 名以上业主联名推荐方式产生业主代表初步候选人，并经资格审核确定为预备候选人；
（二）预备候选人由其所在单元三分之二以上的业主参加投票，当选代表应当获得参与表决中过半业主同意；
（三）未产生业主代表的单元，由业主委员会或社区委派或指定单元内党员担任（须经在本单元公示7 日且无 20% 以上所在单元业主提出异议）。
第四十四条【业主代表调整】经业主委员会确认业主代表有如下情况之一，可以取消其业主代表资格，组织在其所在单元业主中重新选举业主代表：
（一）连续三次以上无故不参加业主代表会议（授权委托本单元业主参会除外），不履行业主代表职责；
（二）已经不具备业主身份的或搬离本小区的；
（三）其所在楼单元超过20% 业主向业委会书面联署提出撤换其业主代表资格。
第三章续聘、选聘物业服务企业
第四十五条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。
第四十六条物业服务合同期限届满前，业主委员会应当与物业服务人协商合同续订。物业服务人同意续聘的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否续聘。业主大会决定续聘的，应当在原合同期限届满前续订物业服务合同。
发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业事宜，并将决定书面告知物业服务企业：
（一）物业服务合同已届满，业主大会没有依法作出续聘决定的；
（二）物业服务企业书面提出解除物业服务合同的；
（三）物业服务企业明确表示不履行管理职责的；
（四）物业服务合同履行期间，业主大会表决通过解聘物业服务企业的；
（五）物业服务人违反物业服务合同的约定，经业主委员会提出改正后仍未改正，影响物业服务质量的。
第四十七条【选聘方案】业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的信用和业绩要求，物业服务合同的主要内容以及候选企业的产生方式等。负责起草选聘物业服务的选聘文件、举行公开选聘/ 海选、组建评选小组、制定评选规则等。
选聘方案应当报告社区并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告不少于7 日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决，并将表决结果及最终方案在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告不少于 15 日。
第四十八条【提交业主大会候选物业企业数量】业主委员会公开发布选聘信息，根据选聘方案开展报名物业服务企业的资格审查工作，经评选小组评议会议或业主代表推选投票或业主海选投票确定两家候选企业，提交业主大会表决。
第四十九条业主委员会根据本议事规则第四十七条、第四十八条等规定，将候选物业服务企业提交业主大会表决。表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区。
第五章档案资料的建立与保管
第五十条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议；
（八）有关业务往来文件；
（九）经营性收益收支使用情况账目；
（十）业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目；
（十一）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
（十二）物业管理区域划分资料；
（十三）房屋及建筑物面积清册；
（十四）建筑规划总平面图；
（十五）公用设施设备的交接资料；
（十六）物业管理用房配置确认资料。
第五十一条业主可以查阅与自身直接相关的档案，并有权向业主委员会提出查询，业主委员会应当在收到查询申请之日起10 日内予以答复。
第五十二条业主委员会任期届满或者因缺额等原因在任期内终止的，应当在任期届满或者终止之日起10 日内，在物业管理委员会监督下，将下列资料和财物移交给新一届业主委员会；新一届业主委员会尚未选举产生的，应当移交给物业管理委员会；尚未成立物业管理委员会的，应当移交给相关的社区。
（一）业主委员会会议材料和由业主委员会保管的档案资料、印章；
（二）所有财务会计资料；
（三）由业主委员会保管的属于全体业主共有的财物；
（四）应当移交的其他资料。
业主委员会委员在任期内职务终止的，应当自终止之日起7 日内向业主委员会移交前款规定的资料及财物。
第六章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第五十三条业主大会、业主委员会印章按照以下规定管理：
（一）业主大会、业主委员会印章由主任以外的委员专人保管；
（二）业主大会印章根据业主大会会议的决定使用；
（三）业主委员会印章根据业主委员会会议的决定并由半数以上委员书面签名同意后使用。
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成经济损失或者不良影响，依法追究责任人的法律责任。
第五十四条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第五十五条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制。
第七章附则
第五十六条本议事规则经2026年月日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项授权业主委员会或物业管理委员会进行修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第五十七条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。