第一章总则
第一条为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作) 环境，根据《民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规规章，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条本管理规约经征求街道、社区意见后，由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、非业主使用人在物业使用中，应遵守物业使用的相关规定，本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、装饰装修、房屋出租、垃圾投放、宠物饲养等管理制度和约定及属地街道、社区关于物业使用的有关要求，不得从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第二章物业基本情况
第四条本物业管理区域内物业的基本情况
(一) 物业项目名称：瑷骊园。
(二) 坐落位置：杭州市西湖区转塘街道八角路。
(三) 物业类型：住宅。
(四) 物业管理区域四至：
东至：定山西苑；南至：灵风街；
西至：龙角支路；北至：霞鸣街
(五) 物业管理区域概况：总占地面积 70464 平方米、物业总建筑面积 209980 平方米。
(六) 物业管理用房建筑面积 893.14 平方米，其中：物业管理经营用房建筑面积为 509.91 平方米，物业管理办公用房建筑面积为 383.23 平方米。
第三章物业管理服务
第五条物业服务收费采取包干制方式。
第六条业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第七条业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第九条对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律法规规章和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章物业的使用
第十条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业，因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十一条业主、非业主使用人应遵守法律、法规、规章和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十二条根据《大气污染防治法》、《烟花爆竹安全管理条例》、《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》等相关规定，业主、非业主使用人禁止在物业管理区域内燃放烟花爆竹。
第十三条业主、非业主使用人应当遵守法律法规规章明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：
(一) 乘用明示处于非安全状态的电梯；
(二) 超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；
(三) 采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；
(四) 破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；
(五) 携带危险品乘用电梯；
(六) 其他影响电梯安全运行的行为。
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门或特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和维修、改造、更新，并由质量技术监督部门或检验机构发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和维修、改造、更新，相关费用由相关业主共同承担，所需经费可按相关规定在物业专项维修金中列支，也可由相关业主自行筹集。
择机引入电梯安全管理保险机制，参与政府组织的电梯智慧管理项目。
第十四条业主、非业主使用人应当按住宅设计规范、标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统，不得在空调设备上增加其他负载，定期对空调设备的安全进行检查和维护。冷凝水滴落造成他人损失的，业主、非业主使用人应承担相应赔偿责任。发生下列情况之一的，业主、非业主使用人应当及时采取措施消除安全隐患：
(一) 空调设备超过设计使用期限的；
(二) 空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
(三) 物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的。
因未及时排除隐患造成他人财产或人身伤害的，业主、非业主使用人应承担相应赔偿责任。
业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。
第十五条业主、非业主使用人应当遵守国家、省、市相关法律、法规、规章和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备，并遵守下列规定：
(一) 不得占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面；
(二) 不得损坏消防设施设备、影响消防安全；
(三) 违反消防安全的行为被公安、消防等部门责令整改的，应当按照要求及时整改。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业有权将上述行为人及行为在微信群、公示栏中予以公示，并报告公安机关或消防部门。
第十六条业主、非业主使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类和分类投放，并遵守下列规定：
(一) 爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备；
(二) 不属于生活垃圾的其他垃圾，按照相关规定处理，不得随便丢弃。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在微信群、公示栏中予以公示，并报告城管执法部门。
第十七条业主、非业主使用人在物业使用过程中，不得违法搭建、改建建筑物、构筑物，并遵守下列规定：
（一）违法拆除、变动建筑主体或者承重结构；
（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（三）违法搭建、改建建筑物、构筑物，违法挖掘房屋地下空间，或者违法改变建筑物外立面；
（四）擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用；
（五）擅自占用共有部分；
（六）从建筑物中向外抛掷物品；
（七）擅自将雨污水混接或者在排水总管上接管；
（八）损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全；
（九）擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；
（十）法律法规禁止的其他行为。
业主、非业主使用人应当定期查看安装设置在建筑物、构筑物外的设备、设施或物品，防止发生脱落、坠落造成他人损害事件。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止，业主委员会可以书面要求其限期改正，其他业主、非业主使用人可以向城管执法、房产管理等部门举报；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在微信群、公示栏中予以公示，并告城管执法、房产管理等部门。物业服务企业可以对用于违法搭建的材料采取禁止进入物业管理区域的措施，并向城管执法、房产管理等部门报告。
第十八条业主、非业主使用人进行装饰装修时，遵守下列规定：
(一) 遵守国家、省、市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；
(二) 需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并按照装饰装修的有关规定办理手续。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、非业主使用人，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
(三) 业主、非业主使用人在装修过程中产生的装修垃圾应堆放于指定地点，不得擅自占用共用部位和公共场所，并应由产生装修垃圾的业主、非业主使用人及时自行处理。装修垃圾做到当天堆放当天清理，装袋清运，不得破坏现场环境卫生。如发现未及时处理的情况，授权物业服务企业对装修单位进行停工处理，直至将垃圾清理完毕，并承担环境清理费用。
业主、非业主使用人拒不处理堆放的建筑垃圾的，授权物业服务企业联系清运公司进行清运，清运费用由垃圾生产者承担，并交纳垃圾清运费用10% 作为环境清理费，计入小区公共经营收入。
(四) 施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午 8:00~12:00，下午 14:00~18:00，其他时段、周末及节假日不得施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后实施，并尽可能缩短施工时间；如发现违规装修现象，授权物业服务企业对施工单位进行停工处理。第一次停工 1 天，第二次停工 3 天，第三次停工 7 天。
(五) 不得擅自扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
(六) 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
(七) 装修业主需至物业办理装修登记，签装修管理协议，并缴纳 3000 元履约保证金至业委会公共账户，在装修完成后由物业进行现场查验，查验完毕后根据查验报告退还履约保证金。若装修过程中存在违章未整改或破坏公共财物的，需待整改完成并承担相关赔偿责任后退回保证金。
发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
第十九条本区业主及非业主使用人养犬应自觉遵守《杭州市限制养犬规定》、《杭州养犬管理条例》等有关规定：
一、养犬条件
1.凡本小区内饲养犬类的养犬人须持有动物防疫监督机构出具的《动物健康免疫证》；
2.养犬人须到所住地的区、县城管部门办理登记注册，领取《养犬登记证》，并保证每年检查一次；
3.养犬人须持《动物健康免疫证》和《养犬许可证》到小区进行登记备案，否则视为无证圈养行为；
4.养犬人应持上述1-3 所列证件到本小区物业服务中心登记，建档。
5.禁止饲养具有攻击性的烈性犬；
6.养犬人需具有完全民事行为能力；
7.养犬人应为所饲养犬只进行一年一次注射预防狂犬病疫苗，物业服务企业应做好督促、检查；
8.合理饲养和管理所养犬类，避免饲养犬只狂吠影响他人。家中无人时，应将犬只妥善安置。
二、遛犬规定
1.遛犬时，应当避让老年人、残疾人、孕妇和儿童；
2.养犬人应文明遛犬并携带宠物粪便袋或垃圾袋，及时清除犬只所排泄的粪便。对未能及时清理犬只粪便的行为，物业客服中心有权要求养犬人进行清理。
3.养犬人应在小区规定区域遛犬，应避免在不适于遛犬的区域遛犬，物业有规劝、监督的权利。
4.携犬出户时，应当束犬链，由完全民事行为能力人牵领。
5.养犬人不得任由犬只在小区花园、草坪、水池内嬉戏，以免损坏花木或污染水质，由此造成的损失需由养犬人进行相应赔偿。
6.遛犬时间：晚19:00 至早 7:00。因小区道路狭窄，建议养犬人到小区外市政公园遛犬。因地下车库环境相对封闭，空气流通不畅及车辆出入频繁，为确保环境卫生及行车安全，严禁在地下车库遛犬。
三、处理规定
1.对无证犬、无登记犬，物业服务公司将通知相关部门进行处理；
2.对小区内饲养的具有攻击性的烈性犬，物业服务公司将对养犬人进行劝阻，若不听劝阻，物业服务公司将通知相关部门进行处理；
3.饲养的宠物犬不得干扰他人的正常生活，如所养犬只狂吠不止，建议佩戴犬口罩，确保小区安静。对于不采取措施的，物业服务企业将通知相关部门进行处理；
4.所养犬只伤害他人时，养犬人应及时把伤者送往正规医疗机构进行救治，并立即通知物业服务企业协助处理，并且对于受害人要给予相应赔偿；
5.凡在小区内乱跑、无养犬人牵领管理的犬只，物业服务企业将视为流浪狗，通知相关部门进行抓捕，或赶出小区，以确保小区环境整洁、卫生、安全。
6.宠物死亡，养主必须及时与畜牧兽医部门联系，在其指导下对宠物尸体进行处理。严禁随意丢弃，严禁在小区内火化或深埋宠物尸体。
7.对违反养犬规定者，物业管理人员将进行管理和制止，对于多次规劝、不理睬的养犬人，物业服务企业将在业主群、公告栏公开其违规行为，并通知相关单位进行处理。
8.养犬人应随时清理宠物粪便，并对污染的环境进行清理，未及时清理的，授权物业收取5元/次清理费用，并在微信群、公示栏等位置进行曝光。
9.养犬人应严禁宠物在小区绿地内小便，若发现的，需每次承担该平方米草坪赔偿费用，并在微信群、公示栏等位置进行曝光。
第二十条底层院落及小区其他管理规定
根据《杭州市建设项目附属绿地面积认定》、瑷骊山业主签署的《浙江省商品房买卖合同》所列规定，为规范底层院落的装修，确保小区的品质，现制定以下规约：
1.底层院落的装修不应破坏现有院落的绿篱；
2.院落装饰性围栏及遮阳棚高度不超过绿篱高度；
3.院落不得向外扩大面积，占用公共区域；
4.院落不得向外开门；
5.不得搭建阳光房或类似建筑；
6.不得在建筑外墙上搭建固定式晾衣架或雨棚；
7.不得在院落里畜养家畜或家禽；
8.不得在院落内施粪肥或含有刺激性气味的其他肥料；
9.不得在院落内长期堆放杂物和垃圾；
10.不得在院落内开挖建造大型下沉蓄水池，比如游泳池和大型水景或大型养鱼池；
11.不得在院落内种植大型乔木，树木高度不得影响二楼以上房屋的采光；
12.不得安装大功率发声装置和大功率照明设备（不含小功率照明灯和围挡装饰灯）；
13.现有院落绿地率不少于30%；
14.阳台封包与小区外立面装修色调一致。
15.小区内严禁高空抛物，高空抛物产生的损害后果，由相关责任人承担全部责任（包括罚款以及经济赔偿）。
16.小区水系严禁踏入戏水，物业应通过设立提示牌、张贴公告等方式尽到提示责任，如仍发生意外，后果自担。
第二十一条业主及物业使用人除上述规定外，还应遵守《骊园垃圾分类管理规定》、《骊园装修管理规定》、《骊园行人车辆管理规定》。
第五章物业的维修
第二十二条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十三条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十四条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在所在地派出所监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
第二十五条因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十六条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十七条人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第六章物业的转让、租赁
第二十八条物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
第二十九条住房出租应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》以及相关配套安全标准。以一间卧室或起居室(厅) 为最小出租单位，不得将其他非居住空间出租供人员居住，每个居室人均使用面积不得少于 4 平方米，每个居室居住人数不得超过 2 人（法定赡养、抚养、扶养义务关系除外）。
第三十条物业出租人应当协同承租人依法办理房屋租赁登记备案手续。同时，按规定将租客信息向社区或派出所报送登记。
第三十一条物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起10 日内，将转让或者出租情况以及相应通讯联系方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
第七章物业共有部分的经营与收益分配
第三十二条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、地下公共车位、地面停车场、楼宇广告及其他物业共用部位、共用设施设备（如电梯、单元门等）等由业主委员会自主经营（物业服务合同另行约定的，按物业服务合同条款执行），如委托物业服务企业经营，扣除合理经营成本后，属于业主共有，所得经营性收益用于以下支出：
1.用于业主大会、业主委员会的工作经费。
2.用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；
3.用于续交物业专项维修资金，如未动用物业专项维修资金，该笔经费存留在业主委员会的开设的账户里作为备用金；
4.根据收益情况，以抵扣物业费方式，适当发放福利给业主，需通过业主大会表决。
第三十三条经营性收益由业主委员会自行管理，以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，并每半年公示一次收支情况。
第三十四条为了实行专业化物业管理的住宅小区，合理规范使用业主经营性收入，经营支出应符合《骊园经营收支财务管理规定》。
第三十五条业主委员会或物业服务人在开设共有收入账户之日起20日内，应指定专人负责在本市智慧物业管理服务平台完成开户，并于每月10日前将上月共有收入收支项目、金额、摘要等录入系统，方便业主查询、监督。
第三十六条经营性收支情况每1 年进行一次审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每房屋单元门栋内公告 7 日（不少于 7 日）。物业服务企业更换，业主委员会届满中止，或者业主委员会负责人（主任）离职的，须对经营性收支情况进行审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋单元门栋内公告7 日（不少于 7 日）。
第三十七条对经营性收支情况进行审计的，相关费用从经营性收益中列支。
第八章物业专项维修资金
第三十八条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用、管理执行国家、省、市的相关规定。
第三十九条维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，业主委员会应认真审核工程内容、施工单位、预算方案及资金额度等项后，组织征求相关业主意见，并将上述事项在物业管理区域内进行公示。经符合规定的业主投票数量同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。
投票表决时，涉及地下室等所有权不明确或者属于业主共同所有的物业，由业主委员会代为履行表决权力。维修费用在地下室、物业用房等相应的房屋物业专项维修资金分账户中列支。
维修方案和征求意见情况应及时报送社区备案，同时邀请社区和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。
第四十条本物业管理区域如未成立业主委员会，由物业管理委员会或所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。
第四十一条本物业管理区域物业专项维修资金余额不足应交存额的30% 时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金。资金续交的具体方案由业主委员会拟订，经符合规定数量的业主同意后实施，并在 45 日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
(一) 续交金额。续交金额应保证续交后余额达到应交物业维修资金额度。
(二) 分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
(三) 资金来源。选择下列第 1、2、3、4 项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.每年从本小区物业经营性收益中根据本管理规约第三十二条第 3 项约定的提取一定额度，用于补充物业专项维修资金，直至达到应续交金额；
3.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
4.由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。
第九章违约责任
第四十二条业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致业主共同利益受损的，受损害业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主大会召开、业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下共同管理权：
1.担任业主委员会委员候选人和委员；
2.业主大会会议表决权；
3.共有部分经营收益分配权；
4.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作。
第四十三条为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
(一) 根据物业管理法律、法规、规章和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行；
(二) 以告知、劝阻、公示等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律法规规章、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1.物业服务企业可以清理在公共空间任意堆放的杂物，以恢复原状；
2.对于占用消防通道、故意堵塞出入口等严重影响业主公共安全和正常生活的特殊情况，物业服务企业可以在社区和业主委员会的见证下，采用拖车等强制方式解除隐患；
3.物业服务企业可以联合社区、业主委员会以书面形式将业主、非业主使用人的违规违约行为通报其所在工作单位，由其单位协助劝导、责令改正、消除影响等。违规违约人是党员的，可以书面形式将其行为通报其所在党组织，由党组织协助劝导、责令改正、消除影响等。
第四十四条业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交费的，业主委员会可以采用以下措施协助物业服务企业进行催交：
1.欠费 6 个月以上或 2 次以上拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示；
2.经生效法律文书明确应交纳的费用仍不交纳的，作为黑名单上报相关管理部门记入信用档案。
第四十五条违反有关法律、法规、规章或者本管理规约造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第四十六条非业主使用人违反法律、法规、规章或者本管理规约的，业主承担连带责任。
第十章附则
第四十七条本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规约的组成部分。
第四十八条本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十九条本管理规约每位业主各执1 份，业主委员会、物业服务企业各留存 1 份。
第五十条业主委员会监督本管理规约的实施。
附件
附件1：《骊园垃圾分类管理规定》
附件2：《骊园装修管理规定》
附件3：《骊园行人车辆管理规定》