第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域内的全体业主和物业使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活环境，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条 本管理规约由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的物业企业、全体业主和物业使用人均具有约束力。
第二章 物业基本情况
第三条 本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：风雅乐府 。
（二）坐落位置：杭州市余杭区良渚街道好运街南侧、金昌路北侧。
（三）物业类型：住宅。
（四）物业管理区域四至：
东至：冯家浜路；南至：金昌路；西至：东吴路；北至：好运街。
（五）物业管理区域概况：
建设用地面积：总占地面积56323平方米、物业总建筑面积169312.6平方米（其中住宅面积118621.51平方米，地下建筑面积44451.95平方米，非住宅面积5242.77平方米，）。物业管理用房建筑面积896.82平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为385.10平方米，坐落：风雅乐府2-1（2号楼1层）、2-201（2号楼2层、3层）、17-1（17号楼1层）、20-8（好运街125号）；物业管理经营用房建筑面积为511.72平方米，坐落：19-25（好运街179号）、19-27（好运街183号）、19-30（好运街189号）、2-4(2号楼1层、2层、3层）。共计车位 849个，（其中地下车位 795 个，地面车位 54 个）。
（六）业主大会及业主委员会办公地点： 。
第三章 物业管理服务
第四条 物业服务收费采取：物业费+车位管理费。
物业公司代收小区能耗费，年底物业公司据实公布小区能耗费使用情况，如有亏损，据实收取；如有多余，多余资金进入小区业委会专项帐户，该帐户的使用权为全体业主。
第五条 业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第六条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第七条 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第八条 本物业实行封闭式管理。对本物业管理区域内违反有关治安、环保、道路管理、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章 物业的使用与维修
第九条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处置的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第十条 业主、物业使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十一条 业主、物业使用人在物业使用中，应严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、消防安全、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定。居住区域实施智慧门禁系统，业主、非业主使用人应严格遵守相关规定，人为损坏设施设备的，应予以照价赔偿。
第十二条 业主、非业主使用人燃放烟花爆竹的，应遵守政府相关管理规定，并遵守以下规定：
（一）本物业管理区域不允许燃放，如政府政策变动规定可燃放烟花爆竹的地点为物业服务企业指定地点 ，可燃放的时间为杭州市政府许可燃放时间；
（二）燃放人应事先告知业主委员会、物业服务企业，由物业服务企业提供必要的协助或帮助。燃放烟花爆竹造成建筑材料、地面、绿化等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿责任；
（三）燃放人有协助物业服务企业共同及时清理残留物的责任和义务；
（四）因燃放烟火引起的火灾、造成的损失，由燃放者负责赔偿。
第十三条 业主、物业使用人按照下列规定装饰装修物业：
1.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
2.在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾并及时清理，不擅自占用共用部位和公共场所，消防通道；
3.施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或物业使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午8：30～12：00、下午13：30～17：30，其它时段不得施工。节假日不允许有噪音施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；
4.空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理；空调室外机不得安装在建筑物外墙上，对违规行为业主大会授权物业公司直接停水停电处理。
5.不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
6.因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；
7.住宅及排屋装修须知详见物业的《住宅装修管理制度》、《排屋装修管理制度》；
8.装修公司或施工队进场需办理施工人员进场证及押相应的设施设备损坏及违规装修保证金5000.00元整，对违规装修的公司或施工队进行一次1000.00元的处罚，对多次不听劝诫的装修公司业主大会授权物业公司直接停水停电处理。装修规范参照开发商的风雅乐府业主装修手册。所罚款项作为小区公共收益。
9.因本小区结构的特殊性，每家每户都需要进行隔层处理，有大量的隔层材料需要经过客运电梯进行装载，物业应该监督装修公司材料装载，并与隔层装修公司或个人签定协议，收取装修押金1万元。隔层装修时装载材料重量不得超过电梯最大负载量，违规者每次处罚5000元，如因此造成电梯损坏，则由隔层装修公司或个人承担电梯维修费用，不承担者扣罚所有保证金并逐出小区，不得再在本小区从事隔层及装修作业。所罚款项作为小区公共收益。
第十四条 物业出租应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》及相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
住房出租应当以原设计的单套为最小出租单位，单套住房居住人员100平方（以售房合同中确定的房屋建筑面积为准）以下不超过 6人及人均居住面积不低于4平方米；单套住房居住人员100平方（以售房合同中确定的房屋建筑面积为准）以上不超过8人及人均居住面积不低于4平方米。
本小区不允许群租和改变居住用途为商业性使用。经劝告后还不整改，物业公司可以直接停水停电处理。
本小区不允许业主将房屋内部结构中的厨房及卫生间空间设计成卧室，不允许在内部结构中增设卫生间及厨房。违者将按群租进行处理。为确保小区不得群租的规定切实有效，本小区强调：单套住房内部不得装电表分表，不得改变厨房、厕所用途、不得随意更改、破坏主体下水管道用途。（出租许可证、按条例进行装修）
业主出租自有物业时，需要办理出示相关部门核发的《房屋租赁备案证》和《浙江省临时居住证》和《浙江省居住证》。物业要在具备上述证件前提下，同意进场装修和按入住人数配给门禁卡。
物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起7日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。物业公司必须对业主转让或出租的物业进行现场核查。
第十五条 业主、物业使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
1.车辆停放： 《风雅乐府小区车辆管理办法》；
2.电梯使用： 《杭州市电梯使用安全管理制度》；
3.消防安全： 《杭州市消防管理规定》；
4.门禁管理： 《风雅乐府门禁管理办法》；
5.垃圾分类： 《杭州市生活垃圾分类与减量条例（草案)》；
6.宠物饲养： 《浙江省杭州市养犬管理条例》；《风雅乐府小区宠物管理条例》；
7.防盗窗、网、门、栅安装及空调室外机的安装：《风雅乐府小区装修规定》；
8.晒衣架安装：《风雅乐府小区文明规约》；
9.商铺管理：《风雅乐府小区商铺管理规定》；
以上九条管理规定，在此规约生效后30日内，由物业管理公司提供相关的文件。
10.其他规约:
1) 小区河道是景观河道，业主可在指定区域垂钓，并不得破坏绿化及公建设施，禁止外来人员入内垂钓。垂钓人员要注意安全防范，如产生事故由本人承担责任；
2）小区禁止共享单车进入物业管理区域；
3）小区公共区域不得晾晒任何物品；
4）景观池里不得清洗任何物品和嬉水玩乐，违者拍照并在小区宣传栏中公示；
5）煤气罐不得进入本物业管理区域；
6）因风雅乐府小区为封闭式小区，本小区内游泳池不对外开放，只针对业主。
7）地下室不得私拉电线和电源插座，违者直接拆除；经审批通过由物业统一安装的电源插座，需单独安装电表，收取使用费用。
11.其他需要制定的规定、约定事项。
1）风雅乐府小区商铺路面停车管理费按照如下收费：
小区北面商铺停车位属业主临时停车位，车辆实行先到先停，不固定车位，停车费业主亲情卡（每户限办2张亲情卡）24小时内免费停车2小时，超过2小时按5元/小时收费，24小时封顶10元。非业主临时停车，前半小时免费，超过半小时按5元/小时，24小时封顶20元。对不按规定停车的、乱停车的经规劝不听的，物业公司可采取锁车等强制措施。
2）消防通道不得堆放杂物，对违规的业主、物业使用人，经劝阻不听，物业公司可以直接停水停电处理。
3）商铺经营不得涉及餐饮（按《杭州市服务行业环境保护管理办法》执行）及其他违规经营。商铺门口不得堆放杂物。
4）商铺经营者不得以妨碍其经营为由，阻碍业委会进行正常的停车场建设活动。
第十六条 业主、物业使用人有违反上述第十五条规定的,其他业主、物业使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能部门报告。对违规的业主、物业使用人，经劝阻不听，业主大会授权物业公司直接停水停电处理。
合法权益受侵害的业主、物业使用人可以依法向人民法院提起诉讼。
第十七条 业主、物业使用人应按规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十八条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第十九条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在所在地社区居委会或在所在地派出所的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
第二十一条 因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十三条 人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第五章 物业共有部分的经营与收益分配
第二十四条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等由业主委员会自主经营。如业主委员会委托物业公司代收代管，由物业公司代收代管应扣除税收后，所得经营性收益由物业服务企业代管并单独列账。经营性收益使用如下：
1.经营性收益应当主要用于保修期满后小区设施设备的维修及改造和养护；
2.用于业主大会、业主委员会的工作经费；
3.用于聘请第三方机构服务的费用（顾问年费、业主大会等的服务费）；
4.业主大会决定的其他费用；
5.补充物业专项维修资金；
6.对风雅乐府小区的门禁及梯控系统进行升级改造，密码由业主委员会管理；
7.业主委员会决定的其他合理费用。
经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。
第六章 物业专项维修资金
第二十五条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。动用物业专项维修基金前，业主大会应该与所选聘的物业管理公司明确物业费范畴的维修、更新、改造和动用专项基金的维修、更新、改造之间的界线（按物权法规定），如维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经专有部分占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。
第二十六条 本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。
第二十七条 本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。
第二十八条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后实施，并在15日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。选择下列第 1、2项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。
第七章 违约责任
第二十九条 业主、物业使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主、物业使用人不得无故不缴物业费，经业主委员会三次调解无果，业主大会授权物业公司直接停水停电处理。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其：
1.担任业主委员会委员候选人和委员；
2.共有部分经营收益分配权；
3.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；
4.但不限制其业主大会会议表决权。
第三十条 为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、物业使用人遵守执行。
（二）以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1.拆除违章占用物业共用部位的违章建筑、门窗以及其它乱搭乱建的建筑物，恢复原状；
2.对于涉及公共安全的特别情况，物业服务企业可以使用强制方式解除隐患；
3.在出现危及人身财产安全的突发事故时，物业服务企业采取紧急避险措施。
业主大会授权物业服务企业对违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的采取停水停电措施。
第三十一条 业主、物业使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，欠费3月以上或长期拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示。
业主委员会可以采用以上措施协助物业服务企业进行催交。
第三十二条 违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第三十三条物业使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。
第八章 附 则
第三十四条 本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。
第三十五条 本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规约的组成部分。
第三十六条 本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第三十七条 业主委员会监督本管理规约的实施。