第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本（小区）物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“议事规则”）。
第二条 业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本（小区）物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制“议事规则”的决定，必须贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二章 业主大会
第四条 物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至：冯家滨路；南至：金昌路；
西至：东吴路；北至：好运街。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（二）业主大会名称为：
杭州市余杭区风雅乐府业主大会 。
第五条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）根据《业主大会议事规则》，选举、改选、补选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）物业管理形式；
（五）选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）选聘和解聘物业服务企业；
（七）筹集和使用物业专项维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十一）经营性收益的管理、分配与使用；
（十二）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十三）撤销业主委员会的决定；
（十四）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
决定上述第（七）项和第（八）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
第六条 业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府；
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十六条发放和回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十七条统计表决结果；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次，召开时间为7月份。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起25日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；
（二）发生电梯、消防、供水、供电、供气等设施设备、安防、安保等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）涉及业主重大利益的事项。
第八条 业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，在7天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起25日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在7日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。
第九条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区房产主管部门，街道办事处协调、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第十条 业主大会会议采用书面征求意见的形式；业主委员会于会议召开15日前确定并进行公告。
第十一条 业主大会议事方式采取业主参加与授权业主代表参加相结合，参加业主大会会议的方式进行。
业主大会议事方式采取业主推选业主代表参加业主大会会议的，按照《浙江省物业管理条例》的有关规定执行。
第十二条 根据本物业管理区域的实际情况，共设业主代表（业主代表为持有产权的常住业主或配偶）21名：商铺区域设业主代表1名；住宅区域设业主代表20名。其中：2幢设3名业主代表（3个单元，每一个单元设1名）；3幢设4名业主代表（每单元设1名代表）；4幢设1名业主代表；5幢至15幢设2名业主代表；16幢设2名业主代表（1-2单元设1名代表；3-4单元设1名代表）；17幢设1名业主代表；18幢设2名业主代表（每单元各设1名代表）；19幢设3名业主代表（每单元各设1名代表）；20幢设2名业主代表（每单元各设1名代表）。如某幢楼没有能推选出代表，则该幢楼视作放弃代表权，待该幢楼推选出代表时随时增补。业主代表自然成为风雅乐府业委会监督小组成员。
（一）每个推选区域的业主可自愿事先签署书面的授权委托书，在一定期限内，将一定的委托内容，委托业主代表代其参加业主大会投票表决；
（二）委托期内，如果业主本人亲自参加业主大会投票或委托其他代理人进行投票的，该次业主大会期间的书面授权委托书自动失效；
（三）业主代表至少需在业主大会会议召开前3天，通过网络或现场集体讨论的形式，组织该推选区的全体业主进行业主大会议题的讨论；业主代表需明确向该推选区的全体业主告知该推荐区即将投票的意见是“赞同”、“反对”还是“弃权”；
（四）业主代表在报名期间内若出现该幢（单元）无人报名的，则视为自动放弃；
业主代表家庭成员有在业委会的，则不能成为业主代表，如有此种情况自动退出。
业主代表人员不得违反《管理公约》，如有违反则自动退出业主代表。
第十三条 业主因故不能参加业主大会或业主代表因故不能参加业主代表会议的，可以书面、电话、邮件、短信、微信等方式委托代理人代为参加会议。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面、电话、邮件、短信、微信等委托在一定期限内代其行使共同管理权。
非业主使用人可以接受业主书面、电话、邮件、短信、微信等委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十四条 业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：1、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；2、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；3、有关共有和共同管理权利的其他事项。
（二）委托期限为：一事一委托；业主大会结束本次委托则自动终止。
（三）委托权限为： 代为行使投票、表决权；
（四）委托人数为：
1.同一名业主代表接受本推选区的委托人数不限人数。
2.同一名普通业主接受的委托人数不超过3人（含3人） 。
3.同一名非业主代理人的委托人数不超过1人 。
第十五条 业主大会采用以下第1、2、3、4、5项确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4.音像、影像资料可以确认的；
5.业主在网络上查收确认；
第十六条 业主大会会议采用以下第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六） 、（七） 种方法进行发放、回收表决票：
（一）设固定投票箱：在物业管理区域内设固定投票箱，由业主将表决票投入固定投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：组织工作人员逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：在网络电子表决平台上，由业主通过密码、密钥等确认身份后在进行投票；
（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
（七）用QQ、微信、电子邮件传送《表决票》照片的方式投票（需同时传送业主本人的身份证照片）；
第十七条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
已确认参会未表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。
（二）车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害公共利益行为的业主，限制其被选举权但不限制其表决权。
（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
第十八条 业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在1年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第十九条 业主委员会由7名委员组成（另设候补委员2名），其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期为3年。
业主委员会办公地点为: 。
第二十条 业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）审查物业管理用房的使用和经营方案；
（六）通报、监督管理规约的实施情况；
（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）业主大会授权业主委员会决定的事项。
第二十一条 业主委员会委员除符合法律法规规定的条件外，还需符合：
（一） 年满18周岁以上70周岁以下（含），业主委员会委员需承诺在本物业管理区域内每年居住满6个月以上。
（二） 业委会根据需要可聘请日常带薪工作人员1名（本小区常住人员优先考虑），审核通过后，由业主委员会张榜公示。
第二十二条 明确有下列第 1、2、3、4、5、6项情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，终止其委员职务：
1.违反《杭州市物业管理条例》第42条中禁止性行为之一的；
2.不遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
3.拒付物业服务相关费用 6 月（含6个月）以上的；
4.不交存物业专项维修资金的；
5.本人或直系亲属在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的；
6.一年内无故缺席业主委员会会议两次以上（含2次）或连续请假3次以下（含3次）或一年内累计请假6次以上（含6次）的。
第二十三条 业主委员会委员可以实行差额或等额选举。
第二十四条 业主委员会实行差额选举的，差额人数为1人 ；
第二十五条 设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第二十六条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开12次，分别在每月上旬召开。
符合下列第1、2、3、4项条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.经1/3以上业主委员会委员提议的；
3.业主委员会主任认为有必要的；
4. 经1/3以上业主代表提议的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议；候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权；经事先申请，业主代表可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十七条 业主委员会会议应当按照下列规则召开：
(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集；
(二)召集人提前5 日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议在必要时可以邀请物业所在地社区居民委员会代表、业主代表、非业主使用人代表、物业服务企业代表参加；
(三)委员因故不能参加会议的，提前向业主委员会会议召集人请假并说明；
(四)会议应有过半数的正式委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
(五)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
(六)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
(七)业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。
第二十八条 业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在5日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第二十九条 未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，同意委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处指导和监督下，代行业主委员会的职责。但经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主要求，可以终止社区居民委员会代行业主委员会职责。
第三十条 业主委员会任期届满，不得继续履行职责，（由新一届业委会对上一届业委会进行审计）届满或集体辞职需离职审计。
第三十一条 业委会监督小组职责
为更好的使业委会起到监督物业、代表业主大会行使权力的作用。防止出现不合规的情况发生，特建立业委会监督小组；
监督小组委员由21名业主代表抽签组成3人轮换小组（每季度2人一轮换，最长不超过半年）；其产生办法：（详见第十二条）。
监督小组人员列席业委会会议，对业委会工作进行监督；监督小组成员在监督的同时须协助、配合业委会的工作。
监督小组权利如下：
（一）知情权。列席小区业委会会议，向业委会了解有关情况，现场查阅与监督事项有关的文件资料，了解和掌握小区的决策和执行情况；
（二）问询权。对小区事项和业委会成员履职情况进行问询，要求业委会进行解释；
（三）督查权。督促业委会财务公开，如有疑问可申请查询财务原始凭证（不得复印和拍照）；针对业委会对小区重大事项、行为和决策是否合理、规范等进行督查。
（四）建议权。围绕小区事项提出工作建议和意见。
以上权利第二条和第四条必须经过20%及以上业主签名通过后才能行使权利。
第四章 换届和改选业主委员会
第三十二条 业主委员会任期届满提前3个月，应当书面报告所在地街道办事处，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。在新一届业委会产生之前，暂时行使业委会职权。
第三十三条 业主委员会的换届改选办法：
（一）在业主自愿报名的基础上，由业主委员会根据业主报名情况和名额分配方式确定新一届业主委员会委员候选人名单。
（二）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意，相关方法如下：
1.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，则减少委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会。
（三）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第三十四条 业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第五章 选聘、解聘物业服务企业
第三十五条 本小区物业管理区域可聘用物业服务企业或者自行管理形式进行物业管理；选聘物业服务企业进行物业管理的，由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十六条 《物业服务合同》由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。《物业服务合同》中“物业服务内容、物业服务标准、物业服务收费、经营收益管理成本、违约责任”等重要条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
本物业管理区域需经业主大会授权业主委员会决定《物业服务合同》中除“物业服务内容、物业服务标准、物业服务收费、经营收益管理成本、违约责任”以外的非重要条款。
第三十七条 选聘物业服务企业，采用下列方式
选聘办法采取业主大会会议方式确定：
1、采用公开招标的办法产生候选物业服务企业；
2、提交业主大会会议表决的候选物业服务企业数量不少于2家。
选聘物业服务企业，选聘办法由业主委员会会议确定，选聘办法包括以下主要内容：
1、业主大会作出解聘原物业服务企业决定，拟重新选聘物业服务企业的；
2、符合《杭州市物业管理招投标工作实施办法》等法规要求招投标的，由业主委员会缴请招标公司组织实施招标活动，产生2家以上候选物业服务企业；否则由业主委员会采用公开报名的办法，组织业主成立工作小组，评审产生2家候选物业服务企业。
3、提交业主大会会议表决，由全体业主从2家候选物业服务企业中选择1家。
第三十八条 解聘物业服务企业，解聘办法由业主大会会议确定，解聘办法包括以下主要内容（根据《物权法》第六章第七十六条第四项规定）：
1、经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%上的业主同意（以下简称“多数业主同意”），业主委员会应当代表业主大会与物业服务企业终止物业服务合同。
2、未经多数业主同意，业主委员会不得作出解聘或选聘物业服务企业的决定。第六章 业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理
第三十九条 业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，从物业共用部位经营收益中列支。
（一）运作经费主要用于下列开支：
1.会议召开费用；
2.日常办公费用；
3.诉讼费用；
4.业委会委员职务津贴和业委会聘请的专兼职人员工资；
5.组织业主文体活动的费用；
6、业主大会的费用（聘请顾问或第三方的服务费用）；
7、其它合理费用。
（二）业主委员会应当每半年公布一次运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于15天。
第七章 档案资料的建立与保管
第四十条 业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；
（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
（六）业主大会表决票、表决票发放表等资料。
第四十一条 业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。
第四十二条 业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。
第八章 业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第四十三条 业主大会、主委员会印章管理遵守下列第1、2、3项规定：
1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。
第四十四条 建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第四十五条 业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第九章 附 则
第四十六条 本议事规则经业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分,即刻生效。
第四十七条 本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。