第一章 总则
第一条为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活（工作）环境，根据《中华人民共和国民法典》及国家、省、市《物业管理条例》等法律法规规章，结合本物业管理区域实际，制定本管理规约。
第二条管理规约对物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、非业主使用人在物业使用中，应当遵守法律、法规、规章及本管理规约，按照规划用途合理、安全使用物业，不得从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第四条本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：政苑小区。
（二）坐落位置：杭州市西湖区三墩镇。
（三）物业类型：住宅。
（四）物业管理区域四至：
共分为A,B,C,D四个区块，
东至：丰潭路；南至：余杭塘路；
西至：政清路；北至：萍水西街。
不含幼儿园及小学。
第三章业主的权利义务
第五条业主在物业管理活动中，依法享有下列权利：
（一）提议召开业主大会会议；
（二）参加业主大会会议，行使投票权；
（三）就制定或者修改管理规约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业服务人以及其他物业管理事项提出意见和建议；
（四）选举业主委员会成员、候补成员，享有被选举权；
（五）监督业主委员会、物业管理委员会的工作；
（六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务，监督物业服务人履行物业服务合同；
（七）就选举、表决、共有收入等事项享有知情权；
（八）监督共有部分的管理、使用；
（九）监督物业保修金、建筑物及其附属设施的维修资金、业主共有收入的管理、使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第六条业主在物业管理活动中，依法履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内共有部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、供排水管理、动物饲养、卫生防疫、绿化等方面的法律、法规、规章；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和相关管理措施；
（五）按照规定交存物业专项维修资金；
（六）按照约定交纳物业费；
（七）法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第七条物业服务收费可以采取包干制或酬金制方式，具体根据物业服务合同约定。
第八条业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业费、车位管理费、车辆泊位费、公共能耗费等物业服务相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务相关费用。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务相关费用。
第九条业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第十条业主委托物业服务人提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第十一条物业管理区域内共有部分的水、电费用需要分摊的，按照物业服务合同约定方式执行，物业服务人应当按照收费周期及时向业主公开用量、单价、金额等情况。
第十二条对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律法规规章和本管理规约规定的行为，物业服务人应当及时进行劝阻、制止，并向相关职能部门和业主委员会报告。
第十三条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业，因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务人。
第十四条业主、非业主使用人应遵守法律法规规章和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十五条根据《大气污染防治法》《烟花爆竹安全管理条例》《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》等相关规定，业主、非业主使用人禁止在物业管理区域内燃放烟花爆竹。
第十六条业主、非业主使用人应当遵守法律法规规章明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：
（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；
（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；
（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；
（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；
（五）携带危险品乘用电梯；
（六）电瓶车进入电梯；
（七）其他影响电梯安全运行的行为。
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门或特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和维修、改造、更新，并由质量技术监督部门或检验机构发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和维修、改造、更新，费用由相关业主共同承担，所需经费可按相关规定在物业专项维修资金中列支，也可由相关业主自行筹集。
第十七条业主、非业主使用人应当按住宅设计规范、标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统，不得在空调设备上增加其他负载,定期对空调设备进行安全检查和维护。
发生下列情况之一的，业主、非业主使用人应当及时采取措施消除安全隐患：
（一）空调设备超过设计使用期限的；
（二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（三）物业服务人告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的。
业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。
第十八条业主、非业主使用人应当遵守国家、省、市相关法律法规规章和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备，并遵守下列规定：
（一）不得占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面；
（二）不得损坏消防设施设备；
（三）违反消防安全的行为被公安、消防等部门责令整改的，应当按照要求及时整改；
（四）不得私拉电线为电瓶车充电。
如有违反上款行为的，业主有权投诉、举报；物业服务人应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务人可以将上述行为人及行为在公示栏中予以公示，并及时报告公安机关或消防部门。如属于人为原因造成的损失，损失相应金额由责任人承担。
第十九条业主、非业主使用人按照相关法律法规规章的规定，对生活垃圾进行分类投放,并爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等设施设备。违反规定的的，由物业服务人予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务人应及时报告城管执法部门。
第二十条业主、非业主使用人在物业使用过程中，应遵守下列规定：
（一）不得违法拆除、变动建筑主体或者承重结构；
（二）不得将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（三）不得违法搭建、改建建筑物、构筑物，违法挖掘房屋地下空间，或者违法改变建筑物外立面；
（四）不得擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用；
（五）不得从建筑物抛掷物品；
（六）不得擅自将雨污水混接或者在排水管上接管；
（七）不得损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施；
（八）不得擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；
（九）应当定期查看安装设置在建筑物、构筑物外的设备、设施或物品，防止发生脱落、坠落造成他人损害事件。
如发现有违反前款行为的，业主有权投诉、举报；物业服务人应当进行劝阻、制止，物业服务人可以对用于违法搭建、违法装饰装修的材料采取禁止进入物业管理区域的措施；劝阻、制止无效的，应及时报告城管执法、房产管理等部门。对从建筑物抛掷物品的，物业服务人应及时报告公安机关。
第二十一条业主、非业主使用人进行装饰装修时，业主、非业主使用人和装修企业及其人员应配合物业服务人对装饰装修活动的巡查检查，并遵守下列规定：
（一）遵守国家、省、市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不得有破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；
（二）需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，并按照装饰装修的有关规定办理手续。物业服务人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、非业主使用人，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
（四）施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间（法定工作日）：上午8:30～12:00、下午13:00～18:00，其它时段及法定节假日不得施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务人后实施，并尽可能缩短施工时间；
（五）不得擅自扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
（六）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
发现装饰装修企业、施工人员或物业服务人有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
第二十二条业主、非业主使用人应遵守本物业管理区域的车辆停放管理制度，服从管理人员指挥。
第二十三条业主、非业主使用人在物业使用中应遵守下列规定：
1.宠物饲养： 遵守《杭州市限制养犬规定》，饲养宠物必须取得相应证照，按杭州市政府相关文件制定的时间遛狗，按照小区划定的区域遛狗，严禁在公共绿地和其他公共场所无牵绳遛狗，严禁在地下车库遛狗；
2.防盗窗、网、门、栅安装：依照相关法律法规条例标准执行；
3.太阳能热水器安装：依照相关法律法规条例标准执行；
4.封闭阳台： 依照相关法律法规条例标准执行；
5.排烟排污：商铺经营户按照相关法律法规条例和规划设计执行；
6.小区公共的绿地、花园等，不得私自占有、改建。
7.小区水系严禁踏入戏水，儿童游玩时监护责任人需在安全监控、救援范围之内；物业服务人应通过设立提示牌等方式尽到提示责任，如仍发生意外，后果自担。
7.小区地下储藏室不得用于人员居住。
第二十四条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十五条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务人应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十六条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务人应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在三墩派出所或政苑社区的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
第二十七条因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务人、直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十八条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十九条人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第三十条物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
第三十一条住房出租应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》以及相关配套安全标准。以一间卧室或起居室（厅）为最小出租单位，不得将其他非居住空间出租供人员居住，每个居室人均使用面积不得少于4平方米，每个居室居住人数不得超过2人（法定赡养、抚养、扶养义务关系除外）。
为保障小区其他业主的生活不受到干扰和影响，业主不得将房屋、地下室出租用于经营活动。
违反此规定的，全体业主授权物业服务人向违规人员发出整改通知书，逾期未整改的，物业服务人采取物业限制服务等措施。
公共配套设施的经营必须满足国家及地方相关法律法规要求，取得证照，不得危害环境（如噪音、废水、废渣、废气），不得扰民，不得影响交通，不得占用公共区域。
出租客若长期从事与大众作息时间不一致的工作，租住前需与相关利益方的业主沟通，并作出不影响邻里生活的承诺，租赁房屋租客在小区内发生盗窃、骚扰业主、打架斗殴、故意伤害或侮辱业主等恶性事件，一经核实，业主负连带责任，业主委员会可书面责成业主、承租人立即终止租赁行为。
第三十二条物业出租人应当协同承租人依法办理房屋租赁登记备案手续。同时，按规定将租客信息向居民委员会或派出所报送登记。
第三十三条物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者出租情况以及相应通讯联系方式书面告知物业服务人。
第三十四条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备由业主委员会自行或委托经营。
经营性收益由业主委员会自行管理，以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，并至少每半年公示一次收支情况。
经营性收益主要用于以下几个方面：
1.用于充实物业专项维修资金。具体方案由业主委员会议定并提交业主大会决定。
2.用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造、养护及承接查验。涉及到水、电、天然气、消防、电梯等直接影响业主生活、安全的紧急维修，允许业主委员会先修理再公示。普通维修业主委员会需要先制定维修方案，再按规定程序实施。
3.用于补充物业费不足；
4.用于业主大会、业主委员会的工作经费，包括会议组织召开费用、日常办公费用、聘请工作人员（主要是内勤、会计、出纳）费用、诉讼费用、审计费用、聘请专业服务机构和法律顾问费用等；具体聘用人员的薪金由业主委员会会议讨论决定。
5.用于组织小区业主开展各种民俗、文化体育类活动。
6.业主大会决定的其他费用。
第三十五条单项单次使用经营性收益金额在10（含）万元以上的，需经业主大会表决通过；10万元以下的，需经业主委员会会议讨论同意并由半数以上业主委员会委员签字。
第三十六条经营性收支情况每年审计一次，并将审计结果在物业管理区域内公示，每次公示时间不少于15天。
物业服务人更换，业主委员会届满或中止，或者业主委员会主任离职的，须对经营性收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内公示，每次公示时间不少于15天。
第三十七条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用、管理执行国家、省、市的相关规定。
第三十八条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的30%时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）下列几项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.由相关业主自理；
2.由物业服务人在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；
3.经业主大会同意，从本小区物业经营性收益中划转。
第三十九条物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需使用物业专项维修资金的，业主委员会应认真审核工程内容、施工单位、预算方案及资金额度等事项后，组织征求相关业主意见，并将上述事项在物业管理区域内进行公示。维修方案和征求意见情况应及时报送居民委员会备案，同时邀请政苑社区居民委员会和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。
第四十条小区共有部分发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用紧急情况，需要立即使用物业专项维修资金进行维修、更新、改造的，工程方案经业主委员会或物业管理委员会审核，并经三墩镇人民政府确认后，可以直接申请使用物业专项维修资金。
（一）电梯严重故障；
（二）消防设施、器材严重损坏；
（三）建筑外立面存在脱落危险；
（四）围墙、道路坍塌；
（五）屋顶、外墙渗漏；
（六）排水设施严重堵塞或者损坏。
工程完工后，业主委员会应当组织验收，并委托专门机构进行决（结）算审计；由三墩镇人民政府及时确认工程完成情况，并将相关维修方案和工程完成情况报西湖区市场监管、消防救援、城乡建设、房产等相应主管部门备案，由相应主管部门对工程完成情况进行监督检查。
第四十一条业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致业主共同利益受损的，受损害业主、业主委员会和物业服务人可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主大会召开、业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下共同管理权：
1.担任业主委员会委员候选人和委员；
2.共有部分经营收益分配权；
3.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；
4.发起、提议召开业主大会会议。
第四十二条为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务人以下权利：
（一）根据物业管理法律法规规章和本管理规约的规定，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行;
（二）以告知、劝阻、公示等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律法规规章、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务人可以采取下列措施予以制止：
1.可以清理公共空间任意堆放的杂物，以恢复原状；
2.对于占用消防通道、故意堵塞出入口等严重影响业主公共安全和正常生活的特殊情况，可以在政苑社区和业主委员会的见证下，采用拖车等强制方式解除隐患，拖车等相关费用由违约人承担；
3.可以联合政苑社区居民委员会、业主委员会以书面形式将业主、非业主使用人的违规违约行为通报其所在工作单位,由其单位协助劝导、责令改正、消除影响等。违规违约人是党员的，可以书面形式将其行为通报其所在党组织。
第四十三条为了维护已缴费业主的合法权益，业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交费的，业主委员可以采用以下措施协助物业服务人进行催交：
1.欠费6个月以上或3次以上拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示；
2.经生效法律裁判文书明确应交纳物业服务相关费用，仍不交纳的，作为黑名单上报相关管理部门记入信用档案。
第四十四条违反有关法律法规规章或者本《管理规约》造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第四十五条非业主使用人违反法律法规规章或者本《管理规约》的，业主承担连带责任。
第四十六条本《管理规约》自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规约的组成部分。
第四十七条本《管理规约》如有与现行法律法规规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十八条本《管理规约》每位业主各执1份电子版，业主委员会、物业服务人各留存1份。
第四十九条业主委员会监督本《管理规约》的实施。