第一章总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主委员会在街道、居民委员会的指导监督下开展履职工作。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出决定前，应当将决定事项报告社区，听取居民委员会的意见，作出决定后应及时报告居民委员会并向业主公开。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章业主大会
第六条物业管理区域范围及相应的业主大会名称
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至：京杭大运河；南至：密渡桥路；
西至：密渡桥1弄； 北至：武林一号。
有物业管理区域划分意见书的,具体见附件。
（二）物业管理区域概况：总占地面积33808平方米、物业总建筑面积 140187平方米，住宅建筑面积86583平方米，373户，地下建筑面积20130平方米，地下停车位548个地面停车位76个。（以实际核验为准）
物业管理用房建筑面积1060.07平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为431.01平方米，坐落：2号公106室/202室 白马大厦2层8号;物业管理经营用房建筑面积为629.07平方米，坐落：2号公寓1-2层104室。
（三）业主大会名称为：杭州市拱墅区白马公寓（大厦）业主大会。
第七条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）确定物业管理形式；
（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）选聘物业服务企业的方案；
（七）选、续聘和解聘物业服务企业；
（八）使用物业专项维修资金;
（九）筹集物业专项维修资金;
（十）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十一）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十二）经营性收益的管理、分配与使用，但是在管理规约约定的特殊情况和额度限制内的除外；
（十三）业主委员会运行经费的筹集、使用和管理的具体规则及办法；
（十四）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆行驶、停放、收费等管理制度；
（十五）撤销业主委员会的决定；
（十六）法律、法规、规章、地方政策或管理规约规定由业主共同决定的其他事项，包括但不限于如下事项：第二十三条业主委员会履行事项的第（三）（五）（八）(九)（十一）（十三）（十五）等。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的业主专有部分面积过半数且参与表决的人数过半数的业主同意。
其中决定上述第九项至第十一项规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
第八条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且业主人数占三分之二以上的业主参加，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）会议时间、地点、议题和议程等内容应当经街道和居民委员会区审核后，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告；
（三）按照本议事规则第十九条规定，发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应在物业所在地街道或街道委托的居民委员会的指导帮助下，决定是否延期并在物业管理区域内公告，延期时间最长不超过60天；
（四）按照本议事规则第二十条规定，统计表决结果。业主大会会议表决的情况应接受街道、社区的监督；
（五）业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告15日，接受业主的查询和监督；
（六）业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
业主委员会不依照本条例规定组织召开业主大会会议的，所在地的街道办事处应当责令业主委员会在三十日内组织召开；逾期未召开的，由街道办事处指导业主召开。
第九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次，具体召开时间根据小区实际情况及业主委员会的工作计划安排。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生或收到书面申请之日起30日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%（含）以上或占总人数20% （含）以上业主书面提议，提议议题应属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人并提供专有部分座落（户号）及联系方式以便核实；
（二）发生消防、电梯、供电、供气、供水设施设备、公共区域、共有设施等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）经业主委员会讨论决定需要召开的；
（四）经属地街道办事处、社区居民委员会讨论决定后认为需召开业主大会表决的重大事项；
（五）涉及业主重大利益且需要业主大会表决的事项，由业主委员会形成会议决议提议召开；
（六）其他需要紧急召开业主大会的事项。
（七）区、县（市）房产主管部门或者街道办事处经调查发现业主大会的决定违反业主大会议事规则的约定的；
第十条[业主联名要求召开业主大会临时会议的程序]
1、业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（申请需包含议题和提议开会业主的人数及联系人联系方式等）后，需及时报告社区居民委员会。
2、在社区居民委员会监督下，提议召开业主大会会议的联系人应将联名业主的签名、业主信息和联系方式如电话等交给社区居民委员会；15日内由社区对联名业主提议的真实意愿和有效性进行核实。
3、经核实，符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起30日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；
4、提议经核实，如联名业主未达到专有部分占建筑物总面积20%（含）或占总人数20%（含）业主的，业主委员会应当在收到提议之日起15日内书面说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内显著位置公告。
第十一条[业主大会会议未召开如何处理]业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，所在地的街道办事处应当责令业主委员会在三十日内组织召开。逾期仍未召开的，由街道办事处指定属地社区居委会代为召开。
第十二条[业主大会会议召开形式、公告、备案]业主大会会议可采用书面征求意见的形式，也可以采用互联网方式表决。如业主大会会议采用互联网方式表决的，依法采用通过市房产行政主管部门建立的业主决策电子投票系统进行。业主委员会应于业主大会会议召开15 日前（1）在物业管理区域内显著位置书面公告，并用短信、网上通知等多种形式通知业主；（2）将会议时间、地点、议题和议程报物业所在地街道办事处备案。
第十三条[业主大会会议委托条件]业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件、联系方式和房产证复印件。
代理人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。委托人签署多份《授权委托书》的，以最后签署的《授权委托书》为准。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内，并就单次业主大会表决内容代其行使共同管理。
代理人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人参加业主大会会议，行使投票权。
物业服务企业的工作人员不得接受业主委托参加业主大会会议。
第十四条[业主大会会议委托] 业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：代表业主出席业主大会会议并表决
（二）委托期限为：一次业主大会会议一次委托，业主大会会议结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票表决权，当业主本人参加业主大会会议的，授权委托自动失效；
（四）委托人数为：
1、同一名业主接受的委托人数不超过3 （含）人；
2、同一名非业主接受的委托人数不超过1（含）人 ;
第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主委员会应于会议召开15日前确定会议形式并进行公告。
第十六条本物业管理区域不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。业主代表只可代业主表达其意愿，不得代替其作出相关决定。
第十七条业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件。受托人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。
非业主使用人可以接受本人租住或使用房屋业主的书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十八条[业主大会会议方式]业主大会采用以下第1、2、3、4、5、6项确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.音像、影像资料可以确认的；
4.业主在网络上查收确认；
5.电话确认。
6.用短信、传真、QQ、微信、电子邮件等方式查收确认；
7.专人送达时，由业主配偶、子女、父母等直系亲属在表决票发放表上签名的；
如遇疫情等不能现场投票的情况，则采用3、4的方式确认参加会议的业主。
第十九条业主大会会议采用以下第1、2、3、4、5、6种方法进行发放、回收表决票：
1.设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
2.专人送达、回收：由业主委员会或物业管理委员会组织有关人员逐户送达并回收（专人送达时，由业主及其配偶、子女、父母等直系亲属在表决票发放表上签名的）；
3.网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
4.音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
5.用短信、传真、QQ、微信、电子邮件等方式查收确认；
6.电话投票的，需有录音记录可追溯核查。
如遇疫情等不能现场投票的情况，则采用3、4的方法进行发放、回收表决票。并视情况延长投票时间。
第二十条业主大会采取以下方法进行表决票的统计：
（一）表决票票面可设置“同意”“反对”“弃权”“随多数”4个选项；达到本物业管理区域可投票权数及面积三分之二以上的，为参会表决有效票。
（二）业主参与表决达到本物业管理区域法定条件：业主明确表达其表决意见为“同意计入多数票”、“随多数”、“从多”的，其投票权数计入已表决的多数票。
（三）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；
（四）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害业主公共利益行为的业主，其表决权与被选举权按照下列第3项办法统计：
1.均予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积，不得参选业主委员会委员；
2.均不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积，可以参选业主委员会委员；
3.限制其被选举权，不得参选业主委员会委员；但不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；
（五）投票人需用钢笔或圆珠笔填写并签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的,视为无效票；
（六）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名。
（七）通过任何形式贿票，不按委托规定等，及违反本议事规则和相关法律法规规定的回收票，一律按废票处理，且废票不计入任何表决意见。
第二十一条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容同一理由再提议召开业主大会会议进行表决（除成立业主委员会、委员增补、物业选聘、续聘、解聘工作外）。
第三章业主委员会
第二十二条业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表。
业主委员会由7名正式委员（原则上公寓6名，大厦1名），2名候补委员组成，其中主任1名、副主任2名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。如业主大会会议选举产生的业委会成员人数未达到业主大会议事规则约定的人数，但达到业主委员会最低人数（5人）要求，业主委员会可以成立，但必须在6个月内完成业委会委员增补工作。
1、符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或由社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。原则上由党员业主委员会主任兼任党支部书记。
2、业主委员会成立后，社区居民委员会委派小区专员、社区居民委员会三方办主任列席业主委员会会议；业主委员会每届任期为5年。
3、业主委员会办公地点为：物业服务中心内。
第二十三条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）召集业主大会会议，制作保存业主大会会议记录；
（二）按照业主大会会议议事规则的约定，向全体业主报告业主委员会履职情况；
（三）拟订物业服务企业选聘、续聘、解聘方案，拟定物业服务合同的内容，并提请业主大会决定，根据业主大会的决定代表业主与物业服务企业订立、解除物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）制定并执行财务管理制度和用章管理制度；
（五）拟定共有部分以及共有收入的使用、管理方案，提请业主大会决定；
（六）监督管理规约的执行；
（七）建立多种沟通途径，及时了解业主、非业主使用人的意见和建议；
（八）拟订或审核物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案（对外租赁期限原则上不超过当届业委会到期后12个月），方案经业主大会表决后实施；
（九）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用，经业主大会决议通过后实施；
（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十一）对侵害业主共同利益的行为，业委会拟定诉讼方案、预估诉讼成本及风险，经业主大会决议通过后，依法提起诉讼；
（十二）配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。积极配合居民委员会的相关工作；
（十三）编制年度经营性收支预算方案，预计当年经营性收入总额及来源项目和数额，及当年业主大会和业主委员会的各项经费、急修费用、计划进行中修大修项目及预算资金。该预算方案经业主大会决议通过后实施；
(十四) 按照《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》要求，及时将物业经营性收支项目、金额、摘要等录入经营性收支信息平台，并对录入信息的真实性、完整性和准确性负责；
（十五）业主大会授权业主委员会决定的其他事项。
业主委员会作出的决定违反业主大会议事规则的，物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门或者街道办事处，应当以公告形式向业主提出召开业主大会临时会议的建议。业主大会临时会议可以根据业主大会议事规则提出质询，撤销业主委员会的决定或者改选业主委员会。
第二十四条业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的业主；业主委员会委员候选人可以由社区居民委员会党组织、居民委员会推荐或者业主自荐、联名推荐（3人及以上），并由物业管理委员会以及街道办事处党组织进行资格审查与确定，审查时可将候选人基本情况提交相关部门联审，相关部门应当予以配合并回复意见。并符合下列条件：
（一）年满18周岁以上，年龄73周岁以下，具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）业主参选前一年在本物业管理区域内居住累计满10个月以上；商业用房业主在物业管理区域内办公、经营累计满6个月的；
（八）未与小区公共利益有任何牵扯，如未承租小区共有物业（车位除外）、承揽广告或提供物业服务或其他服务等；本人、配偶及其直系亲属没有在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；
（九）按照有关规定或者约定，交存物业专项维修资金、交纳需要业主共同分摊的费用，且未拖欠物业服务费及其他应缴费用。
（十）业主委员会委员可以连选连任，其中主任、副主任连任不得超过两届。
第二十五条鼓励和支持业主中的以下人员积极参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（四）有经验、有能力、有精力的退休人员。
第二十六条有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）在本小区物业服务企业工作，应当回避的；
（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费，或煽动其他业主拒缴物业服务费的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
（十）违反《杭州市物业管理条例》第61条中任何一项禁止性行为的。
第二十七条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是本物业管理区域内业主的；
（二）当选委员后每年在本物业管理区域内居住累计未满10个月的；商业用房业主当选之后每年没有在物业管理区域内办公、经营累计满6 个月的；
（三）一年内连续请假3次或累计5（含请假）次不参加业主委员会会议的（定期会议和临时会议）；
（四）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（五）本人已书面向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（六）任职期间经查实本人或直系亲属在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及集团工作的；
（七）任职期间受到党纪处分尚未超过所受纪律处分有关任职限制期限以及涉嫌严重违法违纪正在接受纪检、监察、公安、司法机关立案调查处理的；
（八）任职期间被判处刑罚，或涉黑涉恶，以及加入邪教组织的；
（九）任职期间利用黑恶势力干预物业管理区域内业主正常工作和生活的；
（十）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（十一）泄露业主个人信息，或将业主个人信息用于于物业管理活动无关的事项。
（十二）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他情形；
业主委员会应将上述委员资格自行终止情况在本物业管理区域内公告不少于7日。
第二十八条根据《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》并结合本物业管理区域实际情况，业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规、规章和业主大会议事规则的规定，提请业主大会会议决定是否终止其委员职务：
（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约和业主大会议事规则，情节严重的；
（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（五）其他侵害业主合法权益的行为；
（六）任职期间拒缴或者无故拖延缴纳物业费、车位管理费及物业服务企业代收代缴的水、电等公共能耗费用达到3 个月以上的；
（七）任职期间采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（八）任职期间拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未撤销的；
（九）任职期间存在违法搭建、装饰装修等行为被相关行政管理部门责令整改，尚未整改到位的；
（十）任职期间拒不履行委员职责或利用委员资格谋取私利的，无正当理由连续3次不签署业主委员会会议议题意见的；
（十一）任职期间道德品行低劣、煽动群众闹事、扰乱公共秩序、在群众中影响较坏的；
（十二）任职期间挪用、侵占业主共有财产，侵犯业主共同利益的；
（十三）任职期间索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，包括但不限于：接受减免物业服务费或停车费等应缴费用；
（十四）任职期间经社区居民委员会或者半数以上业主委员会委员提议罢免的，不正确履行职责或发生重大事故造成安全隐患时，主任、副主任应承担相应责任，严重时可提请业主大会罢免其委员职责；
业主大会会议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。
业主委员会应将业主大会关于是否终止上述委员资格的决定在本物业管理区域内公告不少于15日。
第二十九条业主委员会委员报名名额分配：公寓区报名7名及以上，大厦（商业区）报名2名及以上；业主委员会委员实行差额选举，差额人数为1人（即10选9）。
第三十条本物业管理区域设立候补委员2名。具体规定如下：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意的候选人，未能当选业主委员会正式委员的，按照投票权人数得票多少，依顺序选取业主委员会候补委员。
第三十一条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开4次，原则上在每季度末召开。
经三分之一以上业主委员会委员提议的或符合下列第1、2、3项情形之一的，业主委员会应当在7日内召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.业主委员会主任认为有必要的；
3.街道、居民委员会认为有必要并要求召开的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十二条业主委员会会议应当按照下列程序和要求召开：
（一）会议由主任负责召集和主持，主任因故不能召集和主持的，由副主任负责召集和主持。主任、副主任均因故不能或者无正当理由不召集的，由三分之一以上的委员联合召集，也可以由居民委员会指定一名委员召集；
（二）召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议应邀请居民委员会参加；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开7日前，在本物业管理区域内公告，听取居民委员会、业主和非业主使用人的建议和意见；
（四）委员因故不能参加会议的，提前1日向会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
（六）做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（七）业主委员会作出的决定，应先告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议后方能在小区进行公示；
（八）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
（九）业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在听取居民委员会指导意见后3日内以书面形式在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告 7 日，接受业主的查询和监督。
第三十三条增补委员
委员辞职以书面报告递交业主委员会，并同时抄送居民委员会为准，业主委员会在接到委员辞职报告后应在小区公告委员离职情况，并公告候补委员的递补。业主委员会成员在任期内职务终止的，应当自终止之日起7日内向业主委员会移交前款规定的资料及财物。
业主委员会成员人数因委员离职未达到法定最低人数要求或者未超过业主大会议事规则约定的总人数二分之一的，应当依照本条例规定重新选举。
第三十四条业主委员会任期届满，不得继续履行职责。业主委员会应当在任期届满三个月前，向所在地的街道办事处书面报告本届业主委员会届满日期、需要交接的物业管理重要事项等情况，并按照规定选举产生新一届业主委员会，街道办事处应当予以指导。
第三十五条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由所在地街道或街道委托的居民委员会指导业主成立物业管理委员会根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。
第四章换届和改选业主委员会
第三十六条业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十七条业主委员会的换届、改选办法：
（一）由街道、居民委员会和业主代表成立物业管理委员会，负责具体换届、改选工作，工作组组长由街道办事处、乡镇人民政府指派代表担任；成员人数应为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。其中业主代表采取自愿报名、业主推荐，报名人数超额后内部推选产生。
（二）新一届业主委员会委员候选人名单在业主自愿报名的基础上，报名10人及以上，业主委员会实行差额选举，差额人数为1人。
1、报名等于10人，在经过社区党组织进行资格审核后，递交业主大会表决；
2、报名少于10人时，延长报名时间7天，以达到议事规则规定的人数；
3、报名大于10人时，在经过资格审核后，采取全体业主投票推荐方式。由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主，在规定时间内参与投票，按票数从高至低选出前10名候选人，经公示后递交业主大会进行表决。
（四）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，相关方法如下：
1.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数（9人）的，但达到业主委员会最低人数要求（5人以上的单数）并且超过议事规则约定人数二分之一的，业主委员会成立。
（五）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第五章续聘和选聘物业服务企业
第三十八条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会负责拟定物业服务合同主要内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同条款必须包含：物业服务内容、物业服务标准、物业服务收费、物业服务期限等。
第三十九条发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业事宜，并将决定书面告知物业服务企业：
（一）物业服务合同届满前三个月，业主委员会应当与物业服务企业协商合同续订，物业服务企业同意续聘的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否续聘。业主大会决定续聘的，应当在原合同期限届满前续订物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，由业主委员会拟定选聘方案，经业主大会表决通过后，以书面形式向全体业主公示。
（二）物业服务企业书面要求解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日，并书面告知居民委员会。业主委员会应当启动选聘物业服务企业的程序。
（三）经专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上业主提议，书面联名要求解聘物业服务人的，且业主对物业服务人的否定性评价达到业主大会议事规则或者物业服务合同规定的解聘程序启动要求的，业主委员会应当依照规定启动解聘程序，由业主大会作出决定。未经业主大会依法通过提前解聘物业服务企业的，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务人的决定。
第四十条 业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的信用和业绩要求，物业服务合同的主要内容以及候选企业的产生方式等。
选聘方案应当报告居民委员会并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋、小区微信群内公告不少于7日，听取居民委员会及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决，并将表决结果及最终方案在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋、小区微信群、内公告不少于7日。
第四十一条选聘物业服务企业，采用下列方式：
（一）选聘办法采取业主大会会议方式确定；
（二）选聘办法应当包括下列两项内容：
1.采取委托第三方机构代理以公开报名的办法产生候选物业服务企业。
2.符合资格、条件的候选物业服务企业不少于3家方可进行评标；否则视为流标，需要重新报名。
3.提交业主大会会议最终表决的候选物业服务企业数量为两家。
（三）续聘物业服务企业，采取业主大会会议方式确认；
业主委员会应当召开业主大会就拟定的物业服务标准等内容，召开业主大会，决定续聘事宜。
第四十二条业主委员会根据本议事规则相关规定，将候选物业服务企业提交业主大会表决。表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告所在地街道及居民委员会，及时与新选聘的物业服务人签订物业服务合同，并将合同在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告15日，接受业主查询和监督。
根据《浙江省物业管理企业退出管理办法》第十一条原物业服务企业应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定，在物业项目管理移交前30日，与物业服务合同委托方、新受托物业服务企业办理物业项目交接验收手续，移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业服务用房等，并提供相关资料。
业主大会选聘新的物业服务人的，业主委员会应当在订立物业服务合同后十日内，与新物业服务人对共有部分进行承接查验；查验合格的，订立承接查验协议，并按照规定移交物业承接查验资料。
新受托物业服务人接管物业时，应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定与物业服务合同委托方、原物业服务人共同对物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验。
查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业服务企业与物业服务合同委托方及其新受托物业服务人签订《物业服务管理交接验收协议》。
第六章调整物业服务收费标准
第四十三条因职工最低工资标准调整或者其他物业服务成本发生较大变化等原因，需要调整物业服务收费标准的，应当遵守下列规定：
（一）物业服务企业人委托专业机构对上一年度本物业服务项目的经营情况进行审计，并将审计报告提交业主委员会；
（二）物业服务企业人拟定收费标准调整方案，包括调整范围和理由，提交业主委员会；
（三）业主委员会将审计报告、收费标准调整方案公示三十日以上；
（四）业主委员会将调整方案提交业主大会决定。
物业服务人应当将物业收费标准的调整事项和结果及时报告所在地的街道办事处相关的居民委员会。
第七章筹集管理业主大会、业主委员会运作经费
第四十四条业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超过3万元，运作经费的具体额度由业主委员会提出意见。
（一）本物业管理区域运作经费采取2筹集：
1.由业主分摊；2.从经营性收益中列支
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.小型会议组织召开费用；
2.日常办公开支费用；
3.聘请工作人员费用；
4.业主大会会议服务费；
5.承接查验费用。
（三）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告15日，接受业主的查询和监督，并报居民委员会存档备查。
第八章档案资料的建立与保管
第四十五条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议；
（八）有关业务往来文件；
（九）经营性收益收支使用情况账目；
（十）业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目；
（十一）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
（十二）物业管理区域划分资料；
（十三）房屋及建筑物面积清册；
（十四）建筑规划总平面图；
（十五）公用设施设备的交接资料；
（十六）物业管理用房配置确认资料。
第四十六条业主可以查阅与自身直接相关的档案，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。
第四十七条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物在10日内移交所在地街道或街道委托的居民委员会暂时保管，新一届业主委员会产生后由所在地街道或街道委托的居民委员会监督进行移交。
第九章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第四十八条业主大会、业主委员会印章按照以下规定管理：
1.业主大会、业主委员会印章由主任以外的委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议的决定使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议的决定并由半数以上委员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成经济损失或者不良影响，依法追究责任人的法律责任。
第四十九条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第五十条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制。
第十章财务管理
第五十一条[财务管理]业主委员会应当建立规范的财务及网银使用的管理制度。物业经营性收支、业主大会和业主委员会运作经费应当按照会计准则要求建账，并依法享受非盈利性组织税收减免政策。业主委员会应当妥善保管收支原始凭证及形成的会计资料，业主委员会主任是财务负责人和责任人。
本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等经营性收入由业主委员会自主经营并单独列账或委托物业进行经营管理。
根据杭政办函〔2019〕61 号文件精神，业主委员会成立后应当在 3 个月内完成经营性收支在杭州市物业经营性收支信息平台上进行公示，并按时更新数据，接受全体业主监督。
业主委员会应当至少每半年公布一次物业经营性收支、业主大会和业主委员会运作经费的使用情况。
第五十二条[审计监督]有下列情形之一的，业主委员会应当委托专业机构对物业经营性收支、业主委员会运作经费等收支情况进行审计：
（一）每年应当对经营收支、执行财务情况等进行审计；
（二）业主委员会换届或期内提前终止的；
（三）业主委员会主任在任期内离职的；
（四）街道办事处、社区居民委员会根据监督情况提议认为需要审计的；
（五）管理规约或者业主大会议事规则规定的定期经济责任审计等其他情形。
业主委员会拒绝按照前款规定进行审计的，街道办事处、社区居民委员会可以代为委托审计。
审计结果应当向全体业主公示，审计费用可以在经营性收益中列支。
第十一章 附 则
第五十三条 本议事规则经2024年月日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第五十四条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。