第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主委员会在街道、居民委员会的指导监督下开展履职工作。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出决定前，应当将决定事项报告社区，听取居民委员会的意见，作出决定后应及时报告居民委员会并向业主公开。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第六条本物业管理区域全体业主表决是业主共同决定的最高形式。
第七条本物业管理区域内业主大会会议闭幕后实行民主自治管理方式为：设立业主委员会为业主共同决定的日常事项决策和执行机构；设立业主代表会议为业主共同决定的重大事项决策机构，（如需全体业主表决通过的则需召开业主大会或临时业主大会）；设立业主监督委员会为监督业主代表会议和业主委员会决策是否符合程序的监督机构。
业主委员会和业主代表会议作出的决定，不得与业主大会会议所作出的决定相抵触，业主委员会和业主代表会议作出的不当决定，业主大会有权给予撤销。
第八条全体业主通过制定本议事规则及其他规章制度授权业主代表会议、业主委员会、监督委员会及其人员：业主代表、业主委员会委员、监督委员会监事及其他授权人员，采取分工合作、分权制衡的方式管理本物业区域内一切业主自治事宜。业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第九条物业管理区域范围及相应的业主大会名称
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至：沿江大道；南至：14号大街 ；
西至：25号路 ；北至：12号渠 。
有物业管理区域划分意见书的,具体见附件。
（二）物业管理区域概况：总占地面积189866平方米、物业总建筑面积535611平方米。住宅395942.43平方米，地上总建筑面积197672.69平方米。地下总建筑面积27342平方米。
（三）物业管理用房建筑面积2474.92平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为713.92平方米，坐落：浩泽园5-103；物业管理经营用房建筑面积为1761平方米，坐落：浩泽园5-108/5-109/5-111/5-112。
有物业管理区域划分意见书的，具体见附件。
（四）业主大会名称为：杭州市钱塘区伊萨卡国际城小区业主大会。
第十条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）确定物业管理形式；
（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）选聘物业服务企业的方案；
（七）选、续聘和解聘物业服务企业；
（八）使用物业专项维修资金;
（九）筹集物业专项维修资金;
（十）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十一）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十二）经营性收益的管理、分配与使用，但是在管理规约约定的特殊情况和额度限制内的除外；
（十三）业主委员会运行经费的筹集、使用和管理的具体规则及办法；
（十四）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆行驶、停放、收费等管理制度；
（十五）撤销业主委员会的决定；
（十六）法律、法规、规章、地方政策或管理规约规定由业主共同决定的其他事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的业主专有部分面积过半数且参与表决的人数过半数的业主同意。
其中决定上述第九项至第十一项规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
第十一条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且业主人数占三分之二以上的业主参加，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）会议时间、地点、议题和议程等内容应当经街道和居民委员会审核后，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告；
（三）按照本议事规则第二十一条规定，发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应在物业所在地街道或街道委托的居民委员会的指导帮助下，决定是否延期并在物业管理区域内公告，延期时间最长不超过60天；
（四）按照本议事规则第二十二条规定，统计表决结果。业主大会会议表决的情况应接受街道、社区的监督；
（五）业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告15日，接受业主的查询和监督；
（六）业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
业主委员会不依照本条例规定组织召开业主大会会议的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会在三十日内组织召开；逾期未召开的，由街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。
第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次，召开时间按业主委员会的工作安排确定。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生或收到申请之日起45日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上业主提议，属于业主大会议事范围且提议事项明确、联系人明确的；
（二）发生电梯、消防、供水、供电、供气等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府经调查发现业主大会的决定违反业主大会议事规则的约定的；
（四）业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之三十的，应当在30天内召开业主大会会议增补；
（五）1/3以上业主代表提议，并经业主代表会议2/3以上代表书面表决通过要求召开的；
（六）涉及业主重大利益且需要业主大会表决的事项，由业主委员会形成会议决议提议召开。
（七）根据法律法规和政策文件规定的其他情形。
第十三条属上述第一项情形的，应符合下列条件：有明确发起人；提议事项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房产证和身份证复印件；业主委托其他业主签名的，附有委托书、身份证复印件和房屋产权证复印件或其他可以证明委托效力的资料；业主委员会应当在收到提议之日起15日内对是否召开业主大会作出决定，认为有必要核实的业主委员会可以对签名的真实性和有效性等进行核实，如果提议事项是罢免业主委员会或者业主委员会成员的，由监委会负责核实。决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会决定之日起30天内（未作出决定的在收到提议之日起45天内），召开业主大会，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会讨论表决议题应与提议议题相一致。
属上述第四项情形的，业主委员会应在30日内召开业主大会，补选缺额委员和候补委员。属上述第三项情形的，业主委员会应该在15天内召开业主大会。
属上述第六项情形的，业主委员会应该在30天内召开业主大会，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会讨论表决议题应与提议议题相一致。
属上述第七项情形的，业主委员会应该在收到相关政府文书或者发生相关事实的15天内召开业主代表会议或者30天内召开业主大会。
第十四条业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区房产主管部门和街道协调，确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》规定由区房产主管部门和所在地街道或街道委托的居民委员会的指导帮助下，指导业主召开，具体工作委托居民委员会组织实施。
第十五条全体业主特别授权：对于业主的共有建筑物及其附属设施的民生类紧急维修事项（不包含外立面的墙体脱落、屋面的渗水工程），由业主委员会及时采取应急措施。业主委员会应在紧急维修事项发生后三日内向全体业主公布原因及经费使用情况。如维修费用超过5万元按照本规则相关条款执行。
第十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主委员会应于会议召开15日前确定会议形式并进行公告。
第十七条本物业管理区域不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。业主代表只可代业主表达其意愿，不得代替其作出相关决定。
第十八条业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件。受托人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。
非业主使用人可以接受本人租住或使用房屋业主的书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十九条受托人应当根据委托人委托的内容代为行使共同管理权，当委托人本人参加业主大会会议或明确表示终止委托的，授权委托自动失效。
业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：《议事规则》第七条的内容
（二）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票表决权；当业主本人参加业主大会会议的，授权委托自动失效；
（四）委托人数为：
1.同一名业主接受的委托人数采取下列第1项：
（1）不超过3人 （2）不超过4人
2.同一名非业主使用人接受的委托人数采取下列第2项：
（1）不超过3人 （2）不超过1人
第二十条业主大会采用以下第1、2、3、4、5项确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.音像、影像资料可以确认的；
4.业主在网络上查收确认；
5.电话确认。
第二十一条业主大会会议采用以下第1、2、3、4、5种方法进行发放、回收表决票：
1.设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
2.专人送达、回收：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收（专人送达时，由业主及其配偶、子女、父母等直系亲属在表决票发放表上签名的）；
3.网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
4.音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
5. 电话投票的，需有录音记录可追溯核查。
第二十二条业主大会采取以下方法进行表决票的统计：
（一）表决票票面可设置“同意”“反对”“弃权”“随多数”4个选项；达到本物业管理区域可投票权数（面积）三分之二以上的，为参会表决有效票。
（二）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；
（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害业主公共利益行为的业主，其表决权与被选举权按照下列第3项办法统计：
1.均予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积，不得参选业主委员会委员；
2.均不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积，可以参选业主委员会委员；
3.限制其被选举权，不得参选业主委员会委员；但不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；
（四）投票人需用钢笔或圆珠笔填写并签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的,视为无效票；
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名。
第二十三条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容同一理由再提议召开业主大会会议进行表决（除成立业主委员会，委员增补，物业服务企业选、续、解聘工作外）。
第二十四条业主大会议事方式如果采取业主推选的业主代表参加业主大会会议方式进行的，应按照《浙江省物业管理条例》的有关规定执行。
第三章业主代表会议
第二十五条业主代表会议决定如下事项：
（一）业主管理规约和业主议事规则、业主代表会议议事规则以外的本物业管理区域内规章制度的制定和修改，业主管理规约和业主议事规则的解释和非实质性的文字修改；
（二）需动用伊萨卡小区经营性收入资金或其它维修资金（非小区维修基金），且单项年预算大于5万元少于等于人民币50万元人民币的工程；
（三）业主对业主代表、业主委员会、业主监督委员会工作的质疑而又未能满足启动全体业主表决的事项；
（四）业主、业主监督委员会提议的对物业管理工作和财务的临时调查和审计事项；
（五）对业主委员会委员、业主监督委员会监事罢免议案；
（六）业主与物业服务企业及其人员发生的重大矛盾和冲突事项；
（七）全体业主表决决定事项之外其它事项。
第二十六条业主委员会、业主监督委员会应认真审议业主代表会议在业主议事规则授权范围内做出的决议。
第二十七条业主代表的产生办法
业主代表必须是具有完全民事行为能力，且遵守国家法律法规、小区议事规则和管理规约，并模范履行业主义务的业主。业主代表任职期限与业主委员会同期，可以连选连任。
业主代表候选人由各自然楼的业主自荐和推荐产生，经所在区域内的业主投票表决，以得票多的当选，具体选举工作由业主委员会负责，监委会负责全程监督，选举完成后由监委会在各单元公告栏公告。
业主委员会成立后一个月内，应组织进行业主代表的选举，成立业主代表会议。业主代表由于辞职或罢免缺额的，由业主委员会负责增补选举工作，监委会全程负责监督。
（三）业主代表候选人名单在提交业主表决10日前，应在本楼公告。
（四）进入候选人名单的所有候选人，应向业主代表会议书面声明，披露自己或直系亲属是否存在与全体业主整体利益有冲突的信息，该等信息包括但不限于：与建设单位和物业服务企业存在公开或非公开的雇佣关系、业务往来关系、商业合作关系及其他足以影响任职的关系等等。存在与全体业主整体利益有冲突足以影响任职的候选人，应当回避。
（五）业主代表选举结果公布后，在三日内，由业委会主持业主代表会议从当选的业主代表中推选出业主代表会议组织人。经三分之一以上业主代表提议，要求更换业主代表会议组织人的，业委会应代为主持业主代表会议，经二分之一以上业主代表表决通过的，应更换业主代表会议组织人。业主代表组织人更换或重新推选一次，由监委会负责监督。
（六）业主代表的名额分配：
浩泽园：合计13名业主代表。其中1幢5个单元，各1名，计5名；2幢、3幢、4幢分别都是1个单元，各1名，计3名；5幢5个单元，计5名。
绮风园：合计10名业主代表。其中1幢、2幢、3幢、4幢、5幢各选1名业主代表，计5名，6幢3个单元和7幢2个单元为高层，每个单元1名，计5名。
鹭江园：合计8名。其中1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢各1名业主代表。
排屋产生2名业主代表。其中前区1～10幢1名业主代表，后区11～23幢1名业主代表。
商铺产生1名业主代表；
社区用房1名业主代表；
共计35名业主代表。
当各自然楼有两人及以上报名参选业主代表时，以得票多的业主当选。当只有一人报名参选时，公示期内如本幢单元无业主提出异议的，则该业主自然当选；如本幢单元有业主提出异议的，由本幢单元业主自行组织投票产生。当业主代表缺额时，经业主委员会在该幢张贴公告15日，仍无人报名参选业主代表的，视为放弃该区域业主代表缺额名额，在业主代表大会投票时自动丧失投票权。在业主代表缺额情况下，投票时应投票总人数相应减少。
第二十八条 业主、业主代表、业主委员会和业主监督委员会的提案由业主代表会议组织人受理，提案应以书面形式提出，业主代表会议组织人应予以登记，符合如下应召开业主代表会议临时会议条件的，组织人应在两周内组织业主代表会议。
（一）业主委员会书面提议召开的；
（二）经三分之一以上业主代表书面提议召开的；
（三）经五十位以上业主书面提议召开的；
（四）监委会书面提议召开的；
组织人逾期未组织召开业主代表会议临时会议的视为自动辞职，由业委会主持业主代表会议推选新的业主代表会议组织人，监委会监督。
第二十九条 组织人在组织业主代表会议三天前，应将本次会议的议题、相关资料送交业主代表和其他应当列席会议的人员，并告知开会的时间、地点，由监委会监督。
第三十条业主代表有平等的发言权和表决权，列席业主代表会议的业主委员会委员、业主监督委员会监事和其他被邀请的人员，经会议主持人安排，在需要向业主代表汇报工作、接受质询、解释说明某项工作和情况及解答某种专业知识的情况下，可以发言。旁听人员只有在代表发言完毕，且得到会议主持人的主动邀请后，方可发言。旁听和被邀请人员不得主动要求发言。业主代表之外的其他与会人员没有表决权。参加本次会议主席团的业主监督委员会监事就本次会议的程序问题除外。
第三十一条业主代表到会人数超过全部业主代表三分之二以上时（含三分之二）会议有效；业主代表会议表决议题，与会业主代表二分之一以上同意（含二分之一）方为有效。
当有三分之一以上业主代表提出，认为业委会对物业的监管失职时，可根据需要设置物业监管专项小组以加强对物业的监管，具体组成方案由业主代表会议决定。
第三十二条业主代表会议定期会议每季度召开一次。
第三十三条业主代表会议的决定应制作成书面形式，并送达业主委员会、业主监督委员会和社区，并于三日内在各单元公告。业主代表会议公告应公布出席会议和未出席会议业主代表名单。
第三十四条业主代表对业主委员会、业主监督委员会、业主委员会委员和业主监督委员会监事的监督，业主监督委员会和监事对业主代表、业主委员会及委员的监督，应当以是否违反程序、是否违反业主大会、业主代表会议的决定为标准，并通过向业主代表会议提出提案的形式进行。
第三十五条业主代表会议召开的会议，除讨论业主委员会和业主监督委员会的改选问题之外，应邀请业主委员会代表和业主监督委员会代表列席；业主代表会议召开的会议，必要时也可以邀请居民委员会代表列席。监事、业主代表、居民委员会代表列席业主委员会会议没有表决权，但应将他们的意见和建议记录在案。
第三十六条业主代表会议、业主委员会和业主监督委员会的日常正式工作往来，应以书面文件进行。
第三十七条业主代表资格的丧失
有下列情形之一的业主，不能担任业主代表，已担任业主代表的，自动丧失业主代表资格：
（一）向业主委员会提出书面辞职的；
（二）一年内无故缺席业主代表会议或以其他形式扰乱业主代表正常工作秩序二次（含）以上的，或一年内缺席三次（含）以上的；
（三）业主代表或其亲属参加小区工程建设项目及物业服务企业招投标的；
（四）业主代表就任业主委员会正式委员或监委会监事的；
（五）已不是本物业管理区域内业主的；或者虽然是业主，但连续6个月以上不在本小区内居住的。
（六）违反国家法律法规被相关部门采取强制措施的；
（七）在网络或公开场合谩骂、诽谤、攻击他人造成恶劣影响的。
第三十八条业主代表的罢免
业主代表的罢免和辞职由业主委员会受理，监委会负责监督。
经各自然楼或相关单元实际入住20%业主联名书面提议，可启动罢免本楼或相关单元业主代表的罢免程序。业主委员会在接到符合条件的罢免提议后一周之内应将罢免意见告知被请求罢免的业主代表，同时应就罢免事宜举行听证会。
听证会结束后，业主委员会应就罢免事宜在该自然楼或相关单元举行罢免投票，该楼或相关单元实际入住业主51%以上同意罢免提议的，罢免成功。未达到51%实际入住业主同意的，罢免失败。业主委员会应在罢免投票结束后一天之内，在该自然楼和全社区公告罢免投票结果，罢免成功的，宣布被罢免业主代表失去业主代表资格；罢免失败的，宣布被罢免代表保留业主代表资格，监委会全程负责监督。
业主代表被罢免后，业主委员会应在两周内在该自然楼或相关单元进行业主代表补选。
在罢免投票前，提出罢免请求的业主向业主委员会书面请求撤销罢免提议的，罢免程序结束，同时业主委员会应将前述业主的书面请求撤销罢免的函件在该自然楼或相关单元公告。
业主委员会不受理符合本办法罢免提议请求的，业主委员会集体自动辞职，并在一周之内向业主代表会议组织人移交工作和资料，由业主代表会议受理并代行业主委员会职能。
罢免程序（含补选）不得超过60天，罢免程序结束后一周之内，业主委员会应将罢免补选事宜书面报告业主代表会议。
业主代表辞职事宜由业主委员会公告，并报业主代表会议备案。
第三十九条业主委员会由7名正式委员，3名候补委员组成，其中主任1名、副主任2名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
1、符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或由社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。原则上由党员业主委员会主任兼任党支部书记。
2、业主委员会每届任期为3年；委员可以连选连任。
业主委员会办公地点为：物业服务中心内。
第四十条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会和业主代表会议的决定和决议；
（二）组织业主大会会议，报告物业管理实施情况和财务预决算；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）制定任期内的工作计划；
（六）制定年度工作计划、财务预算、日常工作制度；
（七）业委会会议决议抄送业主代表会议、监督委员会；
（八）审查物业管理用房的使用和经营方案；
（九）通报、监督管理规约的实施情况；
（十）协调业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（十一）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十二）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十三）业主大会授权业主委员会决定的事项；
（十四）组织和成立业主代表组织，在任期内每年12月汇报工作给业主代表会议；
（十五）建立业主委员会接待制度，接受业主和物业使用人的咨询，投诉和监督，并每三月一次将工作情况以公告形式向全体业主报告；
（十六）业主委员会依法、依约作出的决定，对业主委员会委员和业主具有约束力，业主委员会委员和业主必须共同遵守；持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作。
（十七）对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；
业主委员会作出的决定违反法律法规和共同约定的，业主可以向物业所在地的街道办事处和区物业主管部门举报，由受理单位依法处理；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
第四十一条业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的房屋产权所有人本人，业主委员会候选人中中共党员候选人比例原则上不低于百分之五十。未办理房屋所有权登记，但是基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得房屋所有权，或者与建设单位订立买卖合同取得建筑物专有部分所有权并占有的，可以认定为业主，并符合下列条件：
（一）年满18周岁以上，具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）业主参选前一年在本物业管理区域内居住累计满6个月以上本小区常住业主（其中住宅的须是自住业主，商铺的须是自主经营的业主）；
（八）本人、配偶及直系亲属都未担任业主委员会委员、业主代表或监委会监事；
（九）签订竞职承诺书，并承诺严格执行竞职承诺书中所承诺的内容；
（十）未与小区公共利益有任何牵扯，如未承租共有商铺、本人或所在单位未与本区物业或开发商有任何经济业务往来等；本人、配偶及其直系亲属没有在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；
（十一）按照有关规定或者约定，交存物业专项维修资金、交纳需要业主共同分摊的费用，且未恶意拖欠物业服务费。
第四十二条社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。
社区用房不在本物业管理区域内，社区工作人员中也没有业主的，可以聘请一名社区工作人员担任业主委员会兼职委员，列席业主大会和业主委员会会议。
第四十三条鼓励和支持业主中的以下人员积极参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（四）有经验、有能力、有精力的退休人员。
第四十四条有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）在本小区物业服务企业工作，应当回避的；
（七）恶意拖欠物业服务费，不缴纳需要业主共同分摊的费用，以及不按照有关规定或者约定，交存物业专项维修资金的。或者煽动其他业主恶意拖欠物业费的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
（十）已当选为业主代表的；
（十一）违反《杭州市物业管理条例》第61条中任何一项禁止性行为的。
第四十五条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是本物业管理区域内业主的；
（二）因疾病或经常外出等其他原因丧失履行职责能力的；
（三）当选委员后每年在本物业管理区域内居住累计未满6个月的；
（四）被司法部门认定有犯罪行为的；
（五）严重违反有关物业管理、财务会计法律、法规或者拒不履行业主义务的；
（六）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益；
（七）恶意拖欠物业服务相关费用超过12月以上的；
（八）不按规定存物业专项维修资金的；
（九）被依法认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的；
（十）本人已书面向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（十二）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（十三）违反法律法规，正在被立案侦查、被追究刑事责任，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（十四）违反党纪党规，正在被立案调查、被党纪处分，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（十五）在网络或公开场合谩骂、诽谤、攻击他人造成恶劣影响的；
（十六）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他情形；
业主委员会主任、副主任提出辞职，应当提前七日，提交业主委员会备案，并通报物业所在地的社区居民委员会。在业主委员会全体会议后，办理相关移交手续。
业主委员会委员集体提出辞职的，应当提前15日向业主代表会议说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地街道办事处。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交由街道办事处暂时保管。
新的业主委员会产生后，及时与街道办事处进行档案资料、印章及其他财务账目等的交接。
委员资格终止后，由候补委员递补，终止委员职务的必须在决定生效起3日内将其保管的业主委员会的印章文件资料等移交给业主委员会，如因不及时移交而造成经济损失的应承担经济及法律责任。
第四十六条根据《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》并结合本物业管理区域实际情况，业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规、规章和业主大会议事规则的规定，提请业主大会会议决定是否终止其委员职务：
（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约和业主大会议事规则，情节严重的；
（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（五）其他侵害业主合法权益的行为；
业主大会会议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。
业主委员会应将业主大会关于是否终止上述委员资格的决定在本物业管理区域内公告不少于15日。
第四十七条业主委员会委员实行差额选举，差额人数为2人（即12选10）。
第四十八条本物业管理区域设立候补委员3人,具体规定如下：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意的候选人，未能当选业主委员会正式委员的，按照投票权人数得票多少，依顺序选取业主委员会候补委员。
第四十九条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开4次，原则上在每季度末召开。
经三分之一以上业主委员会委员提议的或符合下列第1、2、3项情形之一的，业主委员会应当在7日内召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.业主委员会主任认为有必要的；
3.业主委员会主任或党支部书记认为有必要的；
4.业主代表会议提议的；
5.监委会提议的；
6.街道、居民委员会认为有必要并要求召开的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第五十条业主委员会会议应当按照下列程序和要求召开：
（一）会议由主任负责召集和主持，主任因故不能召集和主持的，由副主任负责召集和主持。主任、副主任均因故不能或者无正当理由不召集的，由三分之一以上的委员联合召集，也可以由居民委员会指定一名委员召集；
（二）召集人提前3日将会议通知及有关材料通过书面、短信、网络(专用微信群、QQ群、网络平台等)等形式送达每位委员送达每位委员；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告（可同时在微信群、QQ群、公众号等网络平台上公告），听取居民委员会、业主和非业主使用人的建议和意见；
（四）委员因故不能参加会议的，提前3日向会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
（六）做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（七）业主委员会作出的决定，应先告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议后方能在小区进行公示；
（八）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
（九）业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在听取居民委员会指导意见后3日内以书面形式在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日（可同时在社区微信群公众号上公告），接受业主的查询和监督。
第五十一条业主委员会建立工作会议制度，会议须形成会议纪要，会议决议同时抄送业主监委会、社区居委会。
第五十二条业主委员会应建立健全与广大业主沟通机制，建立业主投诉、建议与意见簿，对属于业主委员会受理范围的投诉，业主委员会应在两周内予以答复，同时建立如下几条沟通途径：
每周六上午为业主委员会委员接待日，业主委员会应安排一名委员在业主委员会办公室负责接待和处理广大业主的诉求；
在业主委员会办公室外设置意见信箱；
建立业主委员会微信公众号，用于发布业主委员会相关的工作计划、财务信息，同时也便于广大业主在微信公众号上反映问题；
设置一部录音电话，电话号码为；
建立业主委员会工作邮箱，邮箱为，用于统一接收和回复业主意见及投诉。
第五十三条业主委员会决议、决定须经4名以上正式委员（含4名）表决赞成，方能通过。业主委员会决议、决定通过后同时抄送业主监督委员会、社区居委会，并于通过后两日内在各单元内公布。
第五十四条对业主委员会委员违反本规则，具有不作为、不回避、营私舞弊等不称职行为的，可向监委会、社区居民委员会根据本议事规则中约定提出对其的停职请求。
第五十五条业主委员会主任委员、副主任委员及委员，对业主大会其他机构、业主代表及业主就物业管理实施工作启动业主代表会议程序而提出的质询，有义务就其涉及部分到业主代表会议接受质询、进行说明解释。
第五十六条业主委员会及其委员，应配合业主监委会的工作。业主委员会会议应通知业主监委会派员参加。业主监督委员会及监事开展调查工作时，业主委员会及委员应如实说明情况，并提供相关资料。对于监委会和监事要求提供相关资料的，业主委员会及委员应在7日内提供，7日内不能提供的，业主委员会应向监委会说明理由。
第五十七条业主代表会议可提议要求罢免业主委员会委员、业主监委会监事。要求罢免业主委员会委员、业主监督委员会监事的请求，应符合召开业主代表会议的条件。对于符合条件的要求，业主代表会议组织人应在受理之日后7天之内召开业主代表会议听证会。业主代表会议应在听证会之后30日就是否罢免相关人员做出决定。通过罢免提议的，暂停相关被罢免的业主委员会委员或相关被罢免的监委会监事的职务，符合业主大会召开要求后，提交业主大会由全体业主表决。未通过罢免提议的，应在决定做出后1日内在各单元公告。
第五十八条对业主委员会委员、业主监督委员会监事提出罢免请求的业主和业主代表，应当推选代表到业主代表会议听证会上说明罢免的理由，被要求罢免的业主委员会委员、业主监督委员会监事有权到会提出申辩意见。但业主代表会议讨论和表决相关事宜时，被要求罢免的人员应当回避。
第五十九条由三分之一以上（含三分之一）业主代表提议可以启动罢免业主委员会成员及监委会监事程序；经超过全体业主代表三分之二参会且投赞成票数超过全体业主代表三分之二以上（含三分之二）书面同意，业主代表会议可以书面暂停相关被罢免的业主委员会委员或相关被罢免的监委会监事的职务，待提交业主大会或临时业主大会表决通过后，正式解除相关被罢免的业主委员会委员或相关被罢免的监委会监事的职务。
第六十条业主委员会候补委员的递补规则如下：
业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在7日内将正式委员缺额和候补委员递补情况在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，并在30天内完成备案工作。
委员辞职以书面报告递交业主委员会，并同时抄送居民委员会为准，业主委员会在接到委员辞职报告后应在小区公告委员离职情况，并公告候补委员的递补。业主委员会成员在任期内职务终止的，应当自终止之日起7日内向业主委员会移交前款规定的资料及财物。
候补委员递补后，业主委员会成员人数仍未达到本议事规则第二十条规定人数的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
递补后，业主委员会成员人数仍未达到法定最低人数要求或者未超过业主大会议事规则约定的总人数二分之一的，应当依照本条例规定重新选举。
第六十一条业主委员会任期届满，不得继续履行职责。业主委员会应当在任期届满三个月前，向所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面报告本届业主委员会届满日期、需要交接的物业管理重要事项等情况，并按照规定选举产生新一届业主委员会，街道办事处、乡镇人民政府应当予以指导。
第六十二条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由所在地街道或街道委托的居民委员会指导业主成立物业管理委员会根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。
第六十三条监委会的职责
（一）制定任期内的工作计划；
（二）制定年度工作计划；
（五）了解本物业区域业主大会和业主代表会议决议、决定的执行情况、业主代表及业主委员会委员的工作情况；
（六）了解业主代表、业主委员会及委员日常工作中违反业主管理规约、议事规则及工作规则等规章制度的行为；
（七）了解业主代表、业主委员会委员的不称职行为，必要时应提起对有关人员的停职议案；
（八）了解本物业区域的有关的财务状况、财务收支去向和共有房屋、设施、设备等资产的使用情况，对业主委员会财务有疑问的，有权组织顾问团进行财务审核；
（九）了解业主、物业使用人的意见和建议，了解物业管理企业履行物业服务合同的情况；
（十）派员列席业主委员会、业主代表会议；
（十一）向业委会提出建议和意见；
（十二）监督业主大会选举、表决的记票、监票和统计工作；
（十三）业主大会赋予的其他职责。
（十四）不得在网络或公开场合谩骂、诽谤、攻击他人造成恶劣影响的。
业主监督委员会候选人应当是本物业管理区域内的房屋产权所有人本人，业主委员会候选人中中共党员候选人比例原则上不低于百分之五十。未办理房屋所有权登记，但是基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得房屋所有权，或者与建设单位订立买卖合同取得建筑物专有部分所有权并占有的，可以认定为业主，并符合下列条件：：
（一）年满18周岁以上，具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）业主参选前一年在本物业管理区域内居住累计满6个月以上本小区常住业主（其中住宅的须是自住业主，商铺的须是自主经营的业主）；
（八）本人、配偶及直系亲属都未担任业主委员会委员、业主代表或业委会；
（九）签订竞职承诺书，并承诺严格执行竞职承诺书中所承诺的内容；
（十）未与小区公共利益有任何牵扯，如未承租共有商铺、本人或所在单位未与本区物业或开发商有任何经济业务往来等；本人、配偶及其直系亲属没有在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；
（十一）按照有关规定或者约定，交存物业专项维修资金、交纳需要业主共同分摊的费用，且未恶意拖欠物业服务费。
第六十四条业主监督委员会由5名监事组成（设候补监事2名），并设监委会主任一名，主任在监委会监事中推选产生。监委会每届任期3年，和业主委员会同时换届。
第六十五条监委会实行差额选举，差额人数为2人，如报名人员经资格审查后超过7名的，则由业主代表征集本代表区域常住业主意见后，并根据本代表区域常住业主意见参与业主候选人投票，得票多者确定为正式候选人。
采用下列办法产生候选人：
业主监督委员会监事应该是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表，鼓励各区域业主积极报名；各级纪检监察机关、人民法院、人民检察院和房产、公安、司法、信访、城管执法、国土等部门应对审核工作予以支持。
伊萨卡国际城小区业主监督委员会委员候选人9名，在业主自愿报名的基础上，由物业管理委员会或业委会向业主发放候选人报名表。
1、报名截止后，若报名人数超过9名时，由社区党组织对报名候选人进行资格审核，对符合资格的候选人，采取内部差额推选办法产生共计9名候选人，确定为正式候选人；
2、报名截止后，若报名人数等于9名时，社区党组织对报名候选人进行资格审核，审核通过后报送业主大会进行选举；
3、报名截止后，若报名人数少于9名时，则延长报名时间7天，以产生业主大会议事规则规定的人数（延长报名7天截止后，如等于或大于9人时，参照本条1、2执行，如7天后，报名人数仍小于9名，则再次延长报名时间，每次延长报名时间另行公告）；
4、业主监督委员会监事候选人初步公示期间有候选人退出选举的，由推选时落选的候选人按推选时的得票从高到低依次递补进入监事候选人；如没有多余名额，则进行候选人补报名。
5、业主监督委员会监事候选人正式公告期间，候选人不得退出选举。
设立候补监委会委员，未当选正式监委会委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取监委会候补委员。
第六十六条监委会建立工作会议制度，会议须形成会议纪要，会议决议抄送业业主委员会、社区备案。
有下列情形之一的，不得作为业主监督委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）在本小区物业服务企业工作，应当回避的；
（七）恶意拖欠物业服务费，不缴纳需要业主共同分摊的费用，以及不按照有关规定或者约定，交存物业专项维修资金的。或者煽动其他业主恶意拖欠物业费的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
（十）已当选为业主代表的；
（十一）违反《杭州市物业管理条例》第61条中任何一项禁止性行为的。
第六十七条监委会工作会议每季度最少召开一次，2名（含2名）以上的监事提议以及发生须由业主监委会讨论、了解的问题时，应当随时召开业主监委会临时工作会议。监委会会议须有3名(含3名）以上的监委会委员出席方为有效。
第六十八条业主监督委员会监事及其直系亲属与本物业区域物业管理权益存在利益冲突时，该监事自动辞去业主监委会的职务。
有利害冲突的监事也有权向社区居民委员会提出申辩理由和意见，社区居民委员会认为该利害冲突不影响其主要工作而未做出停职决定的，该监事继续履行职务，但涉及该利害冲突方面的工作时应当回避。
第六十九条业主监督委员会监事一年内累计三次不参加业主监委会工作会议，视为自动辞去业主监委会监事职务。
第七十条对监委会委员的罢免启动程序参见本议事规则第六十三条、六十六条及第六十八条。
第七十一条业主监督委员会对工程的监督
工程完工后，可由监委会抽签，组织顾问团对工程进行验收，如工程质量不达标的，可要求业委会组织施工方进行整改，如双方对验收报告有异议的，可聘请第三方公司进行验收。
第七十二条为加强小区各项工作的进程以及小区各项工作决策的科学性、专业性，小区成立顾问团，下设七个小组，具体如下：
电梯组
监控与门禁组
管网与消防组
财务审核组
土建工程组
制度法务组
绿化与物业监督组
相关顾问团成员由小区各方面具有专长的热心业主或业主直系亲属组成，通过热心业主自主报名，监委会会同业主委员会遴选后建立顾问团。
顾问团成员在参事时享有如下权利：
列席业主委员会会议及业主监督委员会会议；
就业主委员会会议及业主监委会会议议题涉及专业事项的，提出专业意见；
对业主委员会会议、监委会会议涉及专业事项的错误决议的质疑权。
顾问团成员在参事时承担如下义务：
按时列席相关会议；
解答业主委员会、监委会关于专业问题的咨询，并回复专业意见；
就书面答复的专业意见承担专业的责任。
第七十三条业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第七十四条业主委员会的换届、改选办法：
（一）由街道、居民委员会和业主代表成立物业管理委员会，负责具体换届、改选工作，工作组组长由街道办事处、乡镇人民政府指派代表担任；成员人数应为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。其中业主代表采取自愿报名、业主推荐，报名人数超额后内部推选产生。
（二）新一届业主委员会委员候选人名单在业主自愿报名的基础上，报名12人及以上，划分为六个报名区域：浩泽园1-5幢确定3名正式候选人；绮风园1-7幢确定3名正式候选人；鹭江园1-8幢确定3名正式候选人；排屋确定1名正式候选人；商铺确定1名正式候选人；社区作为业主代表需指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举，以社区用房为一区域确定1名正式候选人（社区代表直接进入正式候选人报送业主大会）。业主委员会实行差额选举，差额人数为2人。各级纪检监察机关、人民法院、人民检察院和房产、公安、司法、信访、城管执法、国土等部门应对审核工作予以支持。
（三）由物业管理委员会组织各区域报名候选人按区域进行互相推选产生，业主委员会候选人互相推选的不得委托他人投票，不参与现场推选的视为放弃投票权，但是有被选举权，以票高者进入初步候选人名单，不到场进行推选的候选人事后不得追究任何责任。
1、报名等于12人，在经过社区党组织进行资格审核后，递交业主大会表决；
2、报名少于12人时，延长报名时间7天，以达到议事规则规定的人数（如7天后，报名人数仍小于12名，则再次延长报名时间，每次延长报名时间另行公告。）；
3、报名大于12人时，在经过社区党组织进行资格审核后，需要经过推选，推选办法具体由物业管理委员会制定。
4、报名截止后，若某个区域范围内无人报名（缺额）时，则视作该区域放弃名额，不得事后追究；如资格审核未通过导致某区域候选人缺额的，该区域的正式候选人的名额由其他区域报名候选人替补（由其他区域落选的候选人进行集中内部推选，按照得票高低确定为正式候选人）。
5、业委会候选人初步公示期间有候选人退出选举的，由推选时落选的候选人按推选时的得票从高到低依次递补进入委员候选人；如没有多余名额，则进行候选人补报名。
6、业委会委员正式公告期间，候选人不得退出选举，直到备案结束。
推选工作提前3天通知各位候选人，推选工作不得委托他人参与投票，不参与现场投票的视为放弃投票权但有被选举权。
（四）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，相关方法如下：
1.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数（12人）的，但达到业主委员会最低人数要求（5人以上的单数）并且超过议事规则约定人数二分之一的，业主委员会成立。
（五）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第七十五条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会负责拟定物业服务合同主要内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同条款必须包含：物业服务内容、物业服务标准、物业服务收费、物业服务期限等、物业服务质量考核办法、合同履约保证金、物业服务企业权利和义务。
第七十六条发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业事宜，并将决定书面告知物业服务企业：
（一）物业服务合同届满前三个月，业主委员会应当与物业服务企业协商合同续订，物业服务企业同意续聘的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否续聘。业主大会决定续聘的，应当在原合同期限届满前续订物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，由业主委员会拟定选聘方案，经业主大会表决通过后，以书面形式向全体业主公示。
（二）物业服务企业书面要求解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日，并书面告知居民委员会。业主委员会应当启动选聘物业服务企业的程序。
（三）经专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上业主提议，书面联名要求解聘物业服务人的，且业主对物业服务人的否定性评价达到业主大会议事规则或者物业服务合同规定的解聘程序启动要求的，业主委员会应当依照规定启动解聘程序，由业主大会作出决定。未经业主大会依法通过提前解聘物业服务企业的，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务人的决定。
第七十七条 业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的信用和业绩要求，物业服务合同的主要内容以及候选企业的产生方式等。
选聘方案应当报告居民委员会并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日，听取居民委员会及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决，并将表决结果及最终方案在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日。
第七十八条选聘物业服务企业，采用下列方式：
（一）选聘办法采取业主大会会议方式确定；
（二）选聘办法应当包括下列两项内容：
1.采取委托第三方机构代理以公开报名的办法产生候选物业服务企业。
2.符合资格、条件的候选物业服务企业不少于3家方可进行评标；否则视为流标，需要重新报名。
3.成立物业选聘工作组，由社区代表1名、业主委员会代表1名、监委会代表1名、业主代表3名共6人组成，外加物业管理专家（从杭州市物业专家库抽取）5名，组成11人评标组，选出三家候选物业服务企业。
4.提交四方联席会议（社区代表、全体业主代表、全体业主委员会成员、全体监委会成员）选出两家候选物业服务企业并在提交业主大会表决前公开物业服务合同模板。
5.提交业主大会会议最终表决的候选物业服务企业数量为两家。
（三）续聘物业服务企业，采取业主大会会议方式确认；
业主委员会应当召开业主大会就拟定的物业服务标准等内容，召开业主大会，决定续聘事宜。
第七十九条业主委员会根据本议事规则相关规定，将候选物业服务企业提交业主大会表决。表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告所在地街道及居民委员会，在10日内与新选聘的物业服务人签订物业服务合同，并将合同在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告15日，接受业主查询和监督。
根据《浙江省物业管理企业退出管理办法》第十一条原物业服务企业应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定，在物业项目管理移交前30日，与物业服务合同委托方、新受托物业服务企业办理物业项目交接验收手续，移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业服务用房等，并提供相关资料。
业主大会选聘新的物业服务人的，业主委员会应当在订立物业服务合同后十日内，与新物业服务人对共有部分进行承接查验；查验合格的，订立承接查验协议，并按照规定移交物业承接查验资料。
新受托物业服务人接管物业时，应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定与物业服务合同委托方、原物业服务人共同对物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验。
查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业服务企业与物业服务合同委托方及其新受托物业服务人签订《物业服务管理交接验收协议》。
第八十条因职工最低工资标准调整或者其他物业服务成本发生较大变化等原因，需要调整物业服务收费标准的，应当遵守下列规定：
（一）物业服务企业人委托专业机构对上一年度本物业服务项目的经营情况进行审计，并将审计报告提交业主委员会；
（二）物业服务企业人拟定收费标准调整方案，包括调整范围和理由，提交业主委员会；
（三）业主委员会将审计报告、收费标准调整方案公示三十日以上；
（四）业主委员会将调整方案提交业主大会决定。
物业服务人应当将物业收费标准的调整事项和结果及时报告所在地的街道办事处、乡镇人民政府和相关的居民委员会。
第八十一条业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的3%，运作经费的具体额度由业主委员会提出意见。
（一）本物业管理区域运作经费采取2筹集：
1.由业主分摊； 2.从经营性收益中列支
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.小型会议组织召开费用；
2.日常办公开支费用；
3.聘请工作人员费用；
4.业主大会会议服务费；
5.承接查验费用。
（三）有关人员津贴按季发放，共计费用5700元/月，具体支付对象如下：
（1）业主委员会主任津贴800元/月；
（2）业主委员会副主任津贴600元/月；
（3）业主委员会委员津贴500元/月；
（4）监委会主任津贴500元/月；
（5）监委会委员津贴300元/月；
（四）业主委员会建立财务管理制度。共有资金和业主大会、业主委员会运行经费按照会计准则建立账簿，按照《会计档案管理办法》的规定妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料；社区对小区共有资金支出在10万元以上的项目，进行支付监管，小区共有资金是指利用共有部分从事经营活动所取得的收益；
（五）业主委员支持小区精神文明建设和文化活动开展，必要时给予适当经费支持。对老骥护航队经费保障为2万元/年；
（六）业主委员会应当每6个月公布运作经费的使用情况，在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告15日，接受业主的查询和监督，并报居民委员会存档备查。
业主大会活动经费、小区公共收益、维修资金收支和物业服务费按实结算部分每年委托会计师事务所审计一次，在次年第一季度向全体业主公布并送达。
第八十二条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议；
（八）有关业务往来文件；
（九）经营性收益收支使用情况账目；
（十）业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目；
（十一）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
（十二）物业管理区域划分资料；
（十三）房屋及建筑物面积清册；
（十四）建筑规划总平面图；
（十五）公用设施设备的交接资料；
（十六）物业管理用房配置确认资料。
第八十三条业主可以查阅与自身直接相关的档案，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。
第八十四条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物在10日内移交所在地街道或街道委托的居民委员会暂时保管，新一届业主委员会产生后由所在地街道或街道委托的居民委员会监督进行移交。
第八十五条业主大会、业主委员会印章按照以下规定管理：
1.业主大会、业主委员会和监委会印章由主任以外的委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议的决定使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议的决定并由半数以上委员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成经济损失或者不良影响，依法追究责任人的法律责任。
第八十六条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第八十七条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制。
第八十八条本议事规则经业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第八十九条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。