云栖桃花源居小区全体业主：
为保障业主合法利益，充分征求业主意见，业主委员会于2024年1月31日公示了《云栖桃花源居物业服务合同（草案）》，接收业主意见。公示期间收到热心业主意见，业主委员会结合业主意见并与物业公司再次沟通协商，现将合同草案公示期间收集的书面意见进行回复。
1．业主诉求：基于目前及近三年内，合院配套设施和服务未能达到相应标准的现实，B区的物业费以及B区物业费对应的服务内容，两个区隶属一个物管公司，应该是同等服务，同等价格；如果A区少一些项目（例如电梯维保等），那就相应扣除一部分。建议合院物业费收费标准调整为4.8元/月*平方米或者4.5元/月*平方米（含公共能耗费）；车位管理费按50元/月高层能耗费按实际结算。
答复：物业公司不同意。物业公司表示物业费及车位管理费已进行调整，要求以公示合同草案收费标准进行续聘表决。
2．业主诉求：希望完善A小区的配套服务区，如会所，健身活动场所等。
答复：采纳，物业已积极协调整合周边资源，街道、社区将2-101、4-101社区配套用房打造成“一老、一少”活动室，供给小区业主使用。
3．业主诉求：服务时间不应含糊地以每天不少于10小时表达，应明确约定日常管理服务、保洁、秩序维护、绿化养护等服务时间。时间需要调整的，应报业委会同意并向全体业主公告。
答复：采纳，物业前台接待时间为10小时/天(8:00-18:00)， 保洁8小时/天(冬季7:30-16:30，夏季7:30-17:00)，工 程8小时/天(8:30-17:00)，绿化8小时/天(冬季7:30-16:30，夏季7:00-17:00)，紧急情况或特殊原因物业服务中心将延长工作时间（例如：遇台风、防汛、暴雨、紧急抢修、开展园区活动等）。
4．业主诉求：基于合院围墙沉降开裂，围墙钢筋混泥土做工粗糙、钢筋大面积生锈等现象，请物业牵头给予解决。
答复：房产表示该问题已过维保期。业委会牵头物业，已与房产沟通，后续房产公司将协调总包单位，预计3月初，邀请总包单位现场查看并给出维修意见供业主参考。
5．业主诉求：小区消防，监控，水泵和变配电房等设备维护，保修服务要及时。
答复：公示合同草案附件三第5条关于共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务中已有约定。
6．业主诉求：小区绿化维护要及时，维修、保修服务要及时。
答复：公示合同草案附件三第4点关于公共区域绿化日常养护服务标准中已有约定。
7．业主诉求：每个出入口配备专业的安保人员，有24小时值班监控和巡逻检查；维修服务要及时。
答复：公示合同草案附件三第3条关于公共区域秩序维护服务标准中已有约定。
8．业主诉求：急修只约定了在接待时间内半小时到场，接待时间之外呢？
答复：接待时间之外，若有急修，要求物业人员1小时之内到达现场处理。
9．业主诉求：以目前的合同看，似乎已经放弃了“EO管家”服务，如果真是如此，5.8的物业费真的是高了。
答复：物业公司表示合院业态5.8元/m’·月的物业费已低于E.0管家服务标准层级划分，在合理范围内，可继续保持部分E.0管家服务内容。
10．业主诉求：车位收费，车位既然已经是业主买下来的，再额外收1200/年，请问这个钱具体是维护什么？是每天清扫吗？还是其他什么？是不是需要1200/年？
答复：公示合同草案第三章已有约定，且公示合同草案内的车位管理费已调整为70元/月/个。
11．业主诉求：临时停车位租赁费用过低，车位使用权购买费用20万以上，按每月150元收费，成本都无法收回，建议调整为每月300元。即使按照每月30天每天20元封顶的50%计算，也需要300元。按包月150元收费，实质侵害了全体业主的利益。
答复：公共车位的停车收费标准，是综合考量小区现状、车位空置情况、现有业主车位出租价格等情况拟订，《停车收费管理方案》已纳入本次业主大会议题，以业主大会表决为准。
12．业主诉求：需明确公共车位停车费收益是否归全体业主所有，建议同时在方案中明确收益相关管理办法；小区位置偏僻，地库停车基本为自住业主，方案中收费标准为“150元包月且不含停车管理费”即220元/月。目前地库仍在报修年限范围内，无较多维修、整修风险，综合业主利益考虑，建议按“150元包月且包含停车管理费标准”收取，此价格已高于购置车位业主停车管理费标准，同时可保障无车位业主利益。
答复：停车收费收益除去物业正常的管理成本以外归全体业主所有，而停车管理费是物业公司收取，分属不同收费主体；《停车收费管理方案》已纳入本次业主大会议题，以业主大会表决为准。
13．业主诉求：坚决反对高层用户封包阳台，一包阳台严重影响小区品质，拉低房价。
答复：关于高层阳台是否封包，已纳入本次业主大会议题，以业主大会决议为准。
14．业主诉求：空关房应该打折收取物业费，建议7折收取。
答复：物业公司不同意。物业公司表示，按《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
15．业主诉求：空关房物业服务内容和标准必须写入合同，否则视为无服务，业主有权拒付物业费。内容和标准包括:每月一次安全巡查，室内打扫，庭院清扫，开窗通风，水电排污下水门窗关闭检查；每季度一次除草、消杀服务等。
答复：物业公司不同意。物业公司表示，物业服务是针对小区公共区域进行服务，且《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
16．业主诉求：多重收费，既收公共能耗费，又收车位管理费，再收服务成本。
答复：不构成重复收费。由于购买了住房的业主并不一定都购买了车位，所以对物业费和车位管理费做了区分。车位管理费的收取是基于地下车库车位的公共设施设备的运行维护、保洁、秩序维护等服务的提供。公示合同草案中的费用组成符合法律法规及行业规范。
17．业主诉求：建议适当增加工程部人员，A区工程部人员存在数量偏少（和B区对比存在明显差距）。
答复：物业公司表示工程人员配备是按园区体量大小进行配置，特殊情况业委会将协调物业安排就近项目人员进行支撑。
18．业主诉求：建议物业所有信息公开透明，人员配备，收支明细，服务标准。
答复：人员配备、服务标准按公示合同草案中已公示。酬金制物业费合同收支明细需公示，包干制物业服务合同由物业公司自负盈亏无需公示，云栖桃花源居物业服务合同属于包干制合同。
19．业主诉求：关于其他服务：对于类似外墙（合院围墙），车库地面等，物业既然收了费，至少需要保证有一个定期的维护，以车库地面举例，是不是应该一年或者多少时间的定期刷新，外墙也是，包括地下车库墙面。
答复：车库地面/园区外墙全面重新刷新，属于中大型维修，需从小区公共收益或维修基金中开支，若后期园区实际存在维修需求，业委会将召开业主大会决策。
20．业主诉求：A区合院和高层本来是两个区域，需求也不同，合在一起投票不合理！要求合院事项合院业主投票做主，高层事项高层业主投票做主。
答复：不予采纳。《杭州市物业管理条例》第九条规定：新建物业共用主要配套设施设备的，划分为一个物业管理区域。前款所称新建物业，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发的建设项目；第十八条规定：一个物业管理区域内的全体业主可以成立一个业主大会。小区高层和合院虽然住宅业态不同，但是属于同一物业管理区域，只有一个业主大会，小区事项必须由业主共同决定，不能简单分割进行投票。
21．业主诉求：合院和高层本来是两个区域，中间有门，进出需要刷卡，要求恢复门禁，合院业主以外的人员不能随意进出，访客需要联系业主并进行登记。
答复：不予采纳，合院与高层属于同一物业管理区域，如更改，需经业主大会决策，并报政府相关部门审批通过后方可组织实施。
22．业主诉求：针对业委会直接把议题一确定为是否续聘物业公司并直接抛出服务协议的做法，本人感觉不妥。从微信群里大部分业主意见来看大家对当前物业的不满主要集中在价格与提供的服务质量不匹配上，特别是有B区做对比。我们业主有权力在房屋交付后重新选择物业公司，建议业委会先挑选5家物业公司来报价，先定公司再定价格。
答复：根据《杭州市物业管理条例》第四十九条，物业服务人同意续聘的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否续聘。
23．业主诉求：物业办公用房真有509平方米吗？是否将暗香堂也划为了物业办公用房？关于面积，应清楚表明物业用房位于几幢几单元几零几室。
答复：办公用房面积严格按住建备案确定的面积配置标准执行，按总建筑面积3‰为物业办公用房，共509㎡包含2-101面积111.15㎡、4-101和4-102共面积178.43㎡、4-103面积80.07㎡、4-404面积139.35㎡。暗香堂为物业经营用房，归属全体业主所有。
24．业主诉求：关于本次业主大会议题征求意见中，关于高层部分的物业费收取标准问题，之前也联系过业委会主任，说会跟合院同比例调整，但本次意见稿中，依然是维持原收费标准，本人认为不是很妥当，依照合院的收费标准测算，高层的物业费应当按照以下两种计算中的一种收取比较妥当：
（1）2.24*（1-1/6.8）=1.91元/月/平方米，含能耗费
（2）1.74*（1-1/6.6）+0.50=1.98元/月/平方米，含能耗费
答复：物业公司不同意调整高层物业费收费标准，要求按公示合同草案的收费标准进行续聘表决。
杭州市富阳区云栖桃花源居第一届业主委员会
2024年3月2日