通过才生效
第一条为了规范浙江省安吉县龙王溪玫瑰园小区物业服务项目选聘（续聘）活动，维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》和《龙王溪玫瑰园小区业主大会议事规则》等相关规定，结合本物业管理区域的实际情况，制定本物业服务项目选聘（续聘）方案。
第二条本方案适用于本次选聘物业服务企业对本物业管理区域实施物业服务。
第三条物业选聘（续聘）应遵循公开、公平、公正的原则。
第四条由业主大会决定选聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第五条由业主委员会负责物业服务项目选聘（含续聘）的组织实施工作。业主委员会将聘请并委托第三方服务机构来协助业主委员会实施物业服务项目选聘（含续聘）工作，最终条款授权业主委员会确认定稿。
第六条由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘（含续聘）的物业服务企业签订物业服务合同。
第七条本次物业服务项目选聘（含续聘）的基本要求：
1、物业服务期限：三年，最终以签订《物业服务合同》为准；
2、物业服务等级：《浙江普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》一级及以上服务；
3、物业服务费：
排屋物业费：不高于4元/平米；
公寓物业费：不高于2元/平米；
地下、地上车位和车库管理费：0 元/月/个。
以上价格均包含能耗费用以及其它杂项费用。
4、物业服务企业信用及业绩。
4.1未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和具备良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门失信黑名单（报名提供下载文件并加盖公章）；
4.2具有独立法人资格，《营业执照》经营范围包含物业管理或物业服务；
4.3注册资本金不低于500万元（以发布《选聘（续聘）方案》征求意见公告之日起）；
4.4截至选聘（续聘）公告发布当日24:00，公司成立年限不低于5年；
4.5截至选聘（续聘）公告发布当日24:00，浙江省区域内住宅在管楼盘不少于3个或楼盘同等面积不少于2个。
4.6与选聘人存在利害关系可能影响选聘（续聘）公正性的法人、其他组织均不得参加竞聘；不允许挂靠，不接受联合体参选，不接受同一实际控制人下辖的物业服务企业同时参选；
4.7 前期物业企业可以入围。
第八条委托第三方根据小区实际情况负责起草选聘文件。选聘文件通常包括《选聘（续聘）公告》、《选聘（续聘）文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等；
第九条制定选聘（续聘）标准、评标办法，重点是《选聘文件》的编制和标底的确定。最终授权业委会会议讨论定稿；
第十条由业委会负责评选数家有资质以及价格适当的候选第三方招标代理公司，再由业主代表采用抽签或投票确定合作方，第三方负责代为受理报名、代为登报、代为发布、代为组织评标、代为评分统计，代为出中标通知书；同时抄送在管物业公司终止物业服务函；并将整体情况及时报送业委会；
第十一条发布物业选聘（续聘）公告。通过小区公告、登报和网络等方式向社会公开发布物业选聘（续聘）公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。物业选聘（续聘）文件及有关设计图纸、技术资料，确定时间组织选聘单位勘查项目并答疑（要求业委会和业主代表参加）；
第十二条成立选聘小组7人（单数），由政府政采云评标专家2人（评选前一日由政府“政采云”平台随机自动抽取产生，起到有业务指导和合规性把关）、业委会委员2人（主任、副主任为必参加人员）、业主代表3人（三个苑区各出一名业主代表）组成物业选聘（含续聘）小组。业主代表3名，在规定时间内报名产生（另出公告），如报名人员超过3名，则评选或当日到业委会办公室由报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如本人未按时到场则视为放弃权利）。现场监督评标的业主最多为3人， 从报名参加的业主中产生，超过3人的，则评选当日到业委会办公室由 报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如本人未按时到场则视为放弃权利），社区将派员参加评议标的监督工作
第十三条开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书后，在规定的时间、地点开标。参加人员为物业选聘（续聘）小组，并唱读其报价，开标后应将竞选文件书发给评标成员，由各成员独立详细阅读、审查竞选文件，就竞选文件给出评分；
第十四条评标定标。阅标后召开答辩会，按约定的顺序，各竞选单位负责人（一般为授权代表人及拟派驻本小区的项目经理）参加答辩。就公司介绍及物业选聘（续聘）小组成员提出的问题予以解答，物业选聘（续聘）评标小组成员评分汇总后按定标原则与办法确定2家物业服务企业为候选单位（如第1名或第2名出现评分相同且超出2个候选名额时，则由评标小组对同名次物业企业再行评定，直至产生2家候选单位）；期间，参加续聘的原物业服务企业须书面承诺接受选聘(含续聘)物业服务合同的全部条款内容；同时，须书面承诺将候选单位（至少1家）作出的其他利于业主的承诺事项以合同补充条款的形式作为续聘合同的一部分，若原物业服务企业未按要求出具书面承诺的，则被视为原服务企业放弃续聘资格。
第十五条选聘与续聘同时在业主大会中表决，表决采用以下方式：
业主分别对2家候选企业以及前期物业（续聘）进行投票，每家企业对应4个选项：赞成、反对、弃权、随多数票；若业主不对任何企业投票，计入弃权票。所有票数统计完成后，随多数票，将计入已表决的得票最多的企业上。
（1）如果续聘企业获得“双过半”（专有部分面积占比过半且业主人数占比过半），则优先续聘原有物业企业，选聘物业票数仅作为参考。原物业服务企业自收到业委会发出的续聘签约通知书之日30日内，根据业主代表大会通过的选聘（含续聘）物业服务合同版本内容要求和业委会签订物业服务合同，逾期视为物业服务企业放弃续聘资格，业委会将重新启动业主大会对另外两家选聘候选企业进行表决投票，直至有一家达到双过半
（2）如果续聘企业获得的表决票，未达到双过半，或者原物业未参加竞选的，则续聘不通过；此时，选聘企业中有达到双过半的，该企业当选；如果两家候选企业都没有达到双过半，则对两家候选企业启动第二次表决投票。
（3）第二次表决期间，小区由原物业按照原物业合同进行托管，业委会重新启动业主大会，对两家候选公司进行表决投票，直至有一家达到双过半。
第十六条业主大会表决。由业委会组织召开业主大会，以书面、电话录音、网络投票的表决形式，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，从3家候选单位中选出一家为最终中标物业服务企业；
第十七条公布表决结果。根据业主大会表决结果，宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书；
第十八条签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排好物业做好承接查验工作；
新老物业交接，要根据《中华人民共和国民法典》、住建部《物业承接查验办法》、《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》、《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》、《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》的相关规定做好承接查验，并签订好承接查验协议；授权业主委员会组织或聘请专业机构进行承接查验；
第十九条业委会作为龙王溪玫瑰园小区物业选聘（续聘）工作的主体方，负责物业服务项目选聘（续聘）整体工作流程的审核、物业服务项目选聘（续聘）所有涉及的文件和资料的收集、确认、审核、相关物业资格审查等。并负责物业服务项目选聘的宣传工作，协调各部门工作，若遇到特别情况如交由业主大会审核通过的选聘服务合同内容过于严苛而无法吸纳物业企业参与竞聘或不够招投标方案规定的竞聘企业数量，业主大会授权业委会可以对服务合同内容作适度的调整，并将调整的内容公示7天，若没有达到20%的业主动议反对，则业委会将继续推进物业企业的选聘（含续聘）工作；
第二十条龙王溪玫瑰园小区物业选聘（含续聘）将委托第三方机构代理两次业主大会的投票事宜和第三方公司代理招投标等其它代理事宜，两次业主大会的会务代理费以及其它招投标代理费用（具体金额以业委会和第三方签订的代理合同金额为准）由中标的物业服务企业承担，在签订物业服务合同前以现金形式汇入业委会账户。
特别说明：如两家候选物业企业在投票时，达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，但是经参与表决专有部分面积没有过半数或参与表决人数没有过半数的业主同意，业委会可以提议对得票高者，独立召开一次业主大会对其进行表决，如还不能达到法定要求，则视为本次物业选聘（续聘）失败，并授权业委会报备社区居民委员会确定临时托管物业服务企业后，重新选聘其他物业服务企业。
新老交接需进行承接查验，聘请专业机构进行承接查验的，需符合（浙江省消防救援总队文件浙消（2020）140号；并具备特种设备许可证；技术服务不得转包、分包或以各种合作的模式进行。
第二十一条根据《龙王溪玫瑰园小区业主大会议事规则》的规定，本方案提交业主大会表决通过后实施。
第二十二条本方案由业主委员会负责解释。如本方案与现行法律法规和《龙王溪玫瑰园小区业主大会议事规则》有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。
附件：物业服务合同（草案）（含物业服务标准）