通知公告

本合同根据“杭州市物业服务合同范本（2018版）”制订。

 合同编号：JD202407-

杭州市物业服务同（提交业主大会表决稿）

项目名称：杭州市西湖区金都新城

项目地址：杭州市西湖区文三西路326号

委托方：杭州市西湖区金都新城第七届业主委员会

受托方: 浙江金都物业管理有限公司金悦分公司

签订日期：

杭州市住房保障和房产管理局

杭州市市场监督管理局

杭州市消费者权益保护委员会

杭州市物业管理协会

二〇二四年七月

使用说明

1.本示范文本仅供业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同时参考使用。

2.本示范文本中相关条款的空白行，供双方自行约定或补充约定；涉及选择性条款的，选项内容排序无先后。

3.物业服务企业应在合同签订之日起15日内，将本物业服务合同报物业所在区、县（市）房产主管部门备案。

4.本合同条款由杭州市市场监督管理局、杭州市住房保障和房产管理局、杭州市消费者权益保护委员会、杭州市物业管理协会负责解释。

目录

第一章合同当事人 2

第二章物业基本情况 3

第三章物业服务内容与服务标准 3

第四章物业服务费用 4

第五章双方的权利义务 6

第六章物业专项维修资金及物业保修金 9

第七章物业管理用房 9

第八章物业的经营与管理 10

第九章特殊约定 12

第十章物业服务期限 12

第十一章违约责任 14

第十二章其他事项 16

附件一 17

附件二 18

附件三 23

物业服务合同（讨论稿）

根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市物业管理条例等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，经金都新城业主大会同意，选聘乙方对金都新城提供物业服务, 签订本合同。

第一章 合同当事人

甲方：杭州市西湖区金都新城第七届业主委员会

业主委员会负责人：赵建国

联系电话：19032285919

通讯地址：西湖区文三西路326号金都新城业委会办公室

邮政编码：310012

乙方：浙江金都物业管理有限公司金悦分公司

营业执照注册号：9133010668920356G

法定代表人：俞见明

联系电话：0571-88983939

委托代理人：祝云龙

联系电话：18167134285

通讯地址：杭州市西湖区文三西路326号金都新城23幢201

邮政编码：310012

乙方依照本合同提供服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和非业主使用人，全体业主和非业主使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定及时交纳物业费用等义务。

第二章 物业基本情况

第一条物业基本情况

物业项目名称：杭州市西湖区金都新城；

物业类型：住宅、商铺；

座落位置：杭州市西湖区文三西路326号；

物业管理区域四至范围（不含富丽花园9幢、10幢）：

东至莲花港河；南至文三西路；

西至香樟公寓；北至香樟公寓；

占地面积：6.38万平方米；

总建筑面积：8.97万平方米，其中侨联2500平方米

分期建设的项目，具体情况为：1-21幢为1期项目，于1997年交付，23-31幢为2期项目，于2000年交付。（物业构成明细见附件一）

第三章 物业服务内容与服务标准

第二条乙方提供的物业服务包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；

（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；

（四）秩序维护以及车辆停放管理；

（五）协助做好安全防范工作；

（六）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；

（七）本合同及附件约定的其他公共性服务内容。

若单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护和管理等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三条按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务质量应达到约定的标准（物业服务内容与服务标准详见附件二）。该附件为本合同有效组成部分。

第四章物业服务费用

第四条本物业管理区域物业服务收费选择：包干制

本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，具体收费标准如下表：

依法将住宅变更为其他用途的，按照变更后物业的相应收费标准收取物业服务费。

物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

关于房屋安全、房屋出租、流动人员管理、充电基础设施建设和垃圾处理等所产生的管理服务费用，可以按照物价部门的相关规定，由甲乙双方协商确定。

第五条物业费用途：

（一）金都新城区域内定编物业服务人员的全部费用。

（二）本合同约定产生的办公费用、办公设备、办公耗材。

（三）本合同约定的所有人员的劳保用品，单件500元以下的工具及低值易耗品。

（四）本合同约定区域内的水电公共能耗。但不含本合同签订生效后增加的共用电梯、增压水泵、水系景观（游泳池）、中央空调等高能耗设施设备运行所需的能耗费用，此项费用由甲方按实承担。

（五）本合同约定区域内的生活垃圾清运费用，但不含大件垃圾、绿化垃圾、建筑垃圾等清运费用。

（六）本合同约定区域内的单次单项500元(含)以下小修。

乙方根据房屋实际使用年限，检查房屋公共部位的使用状况；对公共设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。发现需要维修的，属于小修范围的（金额在500元及以内），及时组织修复；属于大、中修范围的（金额超过500元），或者需要更新、改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金或住房专项维修资金使用计划，保修期满后向甲方提出书面的报告与建议，根据甲方的决定，组织维修或更新改造。属于大、中修范围或者需要更新、改造之处，若因甲方未及时采纳乙方的报告或建议而未予以维修或更新改造，由此引发的事故或人身、财产损害不由乙方承担。

第六条物业服务费标准自2024年8月1日起计收。

物业已交付的，物业服务费及相关费用由业主承担。

已竣工但未出售或已出售未交付使用的物业，由建设单位支付物业服务费。

已交付但业主尚未使用的物业，其物业服务费由业主交纳。

业主约定由非业主使用人交纳物业服务费、车位服务费、水电等费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与非业主使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，如租房协议等。物业产权或者租赁关系变更时，相关业主、非业主使用人应当结清物业服务费、车位服务费、水电等相关费用。

第七条物业服务费、车库服务费等相关费用按半年一次交纳，业主或非业主使用人应在每年6月1日、12月1日前交纳。

物业服务费可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。

第八条在物业服务期限内，如因当地物价指数、最低人工工资（包括社保、公积金）等调整导致物业服务企业成本上涨，乙方需提高物业服务费的收费标准的，须经甲乙双方协商，根据现行法规的规定投票决定。

第五章双方的权利义务

第九条甲方的权利义务：

（一）负责协调、处理业主或非业主使用人对《物业服务合同》的问询。

（二）督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务；

（三）监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。

（四）了解业主、非业主使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况。

（五）根据相关规定及时处理业主、非业主使用人和乙方的意见、建议，并按规定做好相关物业管理事项的公示工作。

（六）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方办理移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。

（七）法律法规、本合同及管理规约等规定甲方享有和承担的其他权利义务。

（八）协助物业服务企业监督业主和非业主使用人遵守《管理约定》等公共制度、其他约定。

（九）协助物业服务企业督促拖欠物业费的业主完成缴费。

（十）有义务协调化解乙方与业主或非业主使用人之间的误解。

第十条乙方作为本物业管理区域内的服务机构，享有并承担以下权利和义务：

（一）设立专门服务机构（设立金都新城物业服务中心）负责本物业的日常管理工作，并委派相应专业的物业服务人员按相关规定及本合同约定提供物业服务。

听取业主、非业主使用人的意见和建议，并建立投诉受理制度，公开投诉电话等投诉方式，及时接受业主、非业主使用人投诉。物业服务人应当自收到投诉之日起十日内作出答复。

物业服务人应当长期公开、及时更新下列信息：包括物业服务项目负责人员、工作人员的姓名、联系方式、职务等。

（二）根据相关规定建立、健全信息公开制度，对物业管理区域内所有收费项目、收费标准在收费场所明码标价。

（三）可将物业管理区域内监控、消防等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三方。

（四）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，协助做好救助工作。未经安全性审查备案并报备甲方书面同意，乙方不得给外来人员包括但不限于快递、送餐人员等发放或私下售卖本物业内的通行证件或钥匙等。

（五）开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改或者通知协调主管单位及时整改，但如在保修期范围内的，则应通知维保单位整改。

（六）不得擅自占用和改变本物业管理区域内的共用部分的用途，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。

（七）不得以业主、非业主使用人未缴物业服务费为由，采取限制进入小区、停水停电,损害业主、非业主使用人合法权益的行为。

（八）按规定审核业主、非业主使用人的装修方案，对业主、非业主使用人、施工单位的装修行为进行管理，监督业主、非业主使用人、施工单位在指定的适宜位置堆放装修垃圾，并督促其及时清运。

（九）对业主、非业主使用人违反临时管理规约的行为进行劝阻制止，但不得超越法律法规规定及本合同约定的管理权限。

（十）对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。

（十一）引导业主、非业主使用人进行生活垃圾分类投放，对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告，根据小区制度对不符合的业主、非业主使用人进行制约。

（十二）乙方或其人员不得私自在本物业管理范围内从事超出本合同服务范围的、非甲方经营需要的、未经甲方书面同意的一切经营活动，包括但不限于为其他物业或单位提供服务，宣传与销售服务、商品等，保安室不得设置农副产品销售点。

（十三）法律法规、本合同及管理规约等规定乙方享有和承担的其他权利义务。

第六章物业专项维修资金及物业保修金

第十一条物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

第十二条使用物业专项维修资金的，按照《杭州市物业管理条例》第七十条至第七十四条的规定执行。

第十三条乙方应每年在主管部门公布物业专项维修资金缴交及使用情况后，在物业管理区域内公告物业维修资金的缴交及使用情况，接受业主的监督。

第十四条乙方应建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况台帐，接受相关方查询。

第七章物业管理用房

第十五条物业管理用房建筑面积平方米，其中包括：办公用房107.98平方米；经营用房428.35平方米（包括4幢1层292.45平方米、文三西路富丽苑一层16号、17号2间共135.9平方米）

第十六条本物业管理区域内物业管理用房的所有权依法属于业主。在合同期限内，物业办公用房供乙方无偿使用（水电费等由乙方或实际使用人承担），作为办公、员工宿舍用途，乙方不得擅自改变。乙方应向甲方报备其物业管理服务人员在本物业管理区域的实际住宿人数，在服务期内的管理层人员按1人/间，普通员工按2人/间的核定标准享受免费的集体宿舍的住宿，剩余房间由甲方收回。乙方员工超标多占房间的，经甲方同意后按市场租金付租。本合同终止，甲乙双方不再续签时，乙方应当将其移交给甲方。

第八章物业的经营与管理

第十七条本物业管理区域内的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等，如委托乙方代为经营或管理服务的，具体收费及管理费约定如下：

（一）物业经营用房

物业经营用房的出租标准不得不合理低于周边同期同类出租标准并获得甲方同意后方可出租。乙方收取其总收入额的10%为服务费用。

（二）占用共有道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，其停放、收费等由业主大会制定，收益归全体业主所有。

收费标准：详见《金都新城小区机动车通行和停放管理公约》。

车辆管理激励金：对于包月车与临停车的收费，按当年服务期实际收取停车费总额的12%作为对乙方相关车辆管理人员的工作激励，打给乙方，由乙方分配到个人。该激励金的结算与发放时间为公历次年的第一季度，不足一年的在尾月开始的3个月内结算。

（三）利用共用部位、公共设施设备进行广告或相关场地进行摆摊设点等经营活动的，具体收费金额由乙方根据实际情况与相关方商议，报甲方同意后收取。设摊前从甲方领取摊位牌照。乙方代收的每日营收须向甲方提供日报表，列明摊位数、摆摊人、摆摊人电话联系方式、经营类别、费用金额与收费方式等，并将营收款当日全额转给甲方并备注来源。如遇非工作时间或节假日，转款顺延。乙方从该收费中提取其收入额的20%为管理费，计入乙方物业服务收入。甲乙双方每自然月结算一次管理费。

（四）乙方按照上述约定比例提取的管理费的相关开票税费由乙方承担，甲方凭乙方开具的发票办理该管理费的支付。

（五）乙方代为甲方经营管理的营业收入的交接。本条上述的收入额遵循乙方先全额交款给甲方后，经过甲方审核，再按约定的比例计提管理费或款项给乙方的原则，乙方不得提前扣留管理费等款项。乙方对营收款提供日报表明细，与甲方办理每日交接、全额交款，最晚次日，节假日顺延。乙方不得截留营收款，一经发现，承担违约金，符合报案条件的按报案处理。具体按附件三办理。

第十八条属于全体业主所有的经营性收入由甲方自行管理并单独列帐。主要用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，和配套设施经营亏损的弥补及其他全体业主共同享受的事项等，但依法应由维保单位承担保修责任的除外。

甲方应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。经营所得收支情况每半年公布一次，接受全体业主监督。

第九章特殊约定

第十九条甲方应于每年年初提取经营性收益给乙方，用于补贴物业服务费的不足。补贴费用基数为：上一年度经营性收益盈余的50％，且不高于20万。

实际补贴费用以补贴费用基数为基础，与物业服务年度考核结果挂钩，计算方法如下：

年度考核成绩高于90分的：在补贴费用基数的基数上，每上升1分，增加补贴费用基数的2％。

年度考核成绩介于85分-90分之间的：实际补贴费用等于补贴费用基数。

年度考核成绩低于85分的：在补贴费用基数的基数上，每下1分，扣减补贴费用基数的2％。年度考核办法，依据附件二《物业服务内容与服务标准》，另行制定。

乙方应于实际补贴费用拨付前，提供上一年度财务报告给甲方审核，必要时配合甲方安排的财务审计对乙方进行审计。

本合同签订后10个工作日内，乙方应向甲方缴纳年度履约保证金人民币陆万元（60,000元），如乙方未能履行本合同规定的服务要求的，应向甲方支付违约金，违约金按附件三的考核细则，从履约保证金中扣除。如保证金剩余额度不足以扣除的，乙方应于违约情况认定后的5日内支付，延期支付需按每日万分之五利息支付延期付款违约金。如当年服务年度内保证金余额不足陆万元（60,000元）的，乙方应于次月的5日前补足到陆万元（60,000元），延期支付需按每日万分之五利息支付延期付款违约金。年度保证金的年度是指从服务合同起始月份开始计算的12个连续月，以后类推。合同期满或中途合规解约的，保证金余额应退还乙方。

廉洁自律约定：甲乙双方在日常工作中应各自保持廉洁自律。甲方人员不得向乙方索取个人好处或为了个人利益给乙方正当的服务或应得的正当利益设置障碍。乙方发现甲方人员或甲方委派的工作人员有上述情况时，应及时如实向甲方反馈，不得采用包庇与合谋等手段侵害双方集体利益。乙方不得为了谋取自身利益或期望得到有利于自身的结果，对甲方的日常管理对接人员或甲方组织的考核人员等提供不符合甲方利益的利益交换或利益输送包括但不限于礼物、服务、物质与金钱贿赂、配合作弊等，损害甲方集体利益，不论主动还是被动。如查实，乙方应承担违约金，并承担法律责任，具体按附件三办理。

第十章物业服务期限

第二十条本合同以双方签字盖章后生效，合同期限自2024年8月1日起至2027年7月31日止。

第二十一条本合同届满前三个月，甲方可组织召开业主大会就物业服务企业的续聘或另行选聘进行表决。业主大会决定续聘的，应当在物业服务合同期限届满前与乙方续签物业服务合同。业主大会决定另行选聘新的物业服务企业的，乙方应当与业主大会选聘的新物业服务企业办好交接工作。

乙方决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知甲方。

第二十二条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同的期限自动延续至业主大会作出续聘决定或者新的物业服务企业接任为止。

第十一章违约责任

第二十三条任何一方无法律依据或合同约定提前解除合同的，违约方应支付对方计人民币壹拾万元（￥100000元）的违约金。

第二十四条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，乙方有权依法解除本合同；甲方应以本合同未履行期限物业服务费总额为基数，按照1%的比例向乙方支付违约金。

第二十五条乙方的服务达不到本合同约定的质量标准的，应按质价对等原则，乙方按以下考核标准承担违约责任。

甲方组织人员对乙方服务按附件二的标准每半年考核一次，如半年考核成绩分数低于85分（即80-84.5分，含头尾）的，则成绩对应考核期内的服务应按考核期内物业服务费总额为基数，按5%的比例向甲方支付违约金；

如半年考核成绩分数低于80分（即75-79.5分，含头尾）的，则成绩对应考核期内的服务应按考核期内物业服务费总额为基数，按8%的比例向甲方支付违约金。

如半年考核成绩分低于75分的，成绩对应考核期内的服务应按考核期内物业服务费总额为基数，按15%的比例向甲方支付违约金。甲方同时有权要求乙方对其服务进行整改，如在下一个考核期成绩仍然低于75分的，则成绩对应考核期内的服务应按考核期内物业服务费总额为基数，按20%的比例向甲方支付违约金；如连续3次考核成绩分数低于75分的，则成绩对应考核期内的服务应按考核期内物业服务费总额为基数，按25%的比例向甲方支付违约金，同时甲方有权解除本合同。

甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的，由上级物业主管部门、社区或有资质的第三方机构进行评判。

第二十六条乙方未按法律规定和本合同约定移交相关资料并办理交接手续的，应向甲方支付人民币壹拾万元（￥100000元）违约金。违约金不足以弥补损失，甲方还有权要求乙方赔偿相应损失。

乙方未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第二十七条业主或非业主使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主或非业主使用人支付，并在未付金额的基础上按日加收万分之三的滞纳金。

业主、非业主使用人不得以未享受（空置房）或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用。

第二十八条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的或提前收取的，业主、非业主使用人有权要求乙方返还；并在多收金额的基础上按日加收万分之三的违约金。

第二十九条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

（一）因不可抗力因素导致物业管理服务中断的；

（二）因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知、提醒业主、非业主使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失；

（三）非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失；

（四）乙方已适当履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵所造成的损失；

（五）乙方有证据证明其已适当履行本合同约定义务的其他情形。

第十二章其他事项

第三十条合同的附件与合同具有同等法律效力。

第三十一条本合同未约定或约定不明的事宜，双方可另行签订补充协议。

双方另行签订的补充协议不得不合理减轻或免除本合同中约定应当由乙方承担的责任，或者不合理加重甲方、业主方责任。

第三十二条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下处理：依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。

第三十三条本合同共计三十四条，共附件3个，共计25页。

第三十四条本合同一式伍份，甲、乙双方各执 贰份，报物业所在地区、县（市）房产主管部门一份（备案）。

附件：

一、物业构成明细

二、物业服务内容与服务标准

三、物业服务的日常奖励与违约惩处细则

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人：法定代表人：

   年 月 日   年 月 日

附件一：

物业构成明细

附件二：物业服务内容与服务标准

附件三、物业服务的日常奖励与违约惩处细则

（对违反应尽职责的经济惩戒与对超出普通工作职责的善举的奖励）