项目名称: 杭州市富阳区云畔雅居小区
项目地址： 浙江省杭州市富阳区云水路168号
委托方：杭州市富阳区云畔雅居第一届业主委员会
受托方：绿城物业服务集团有限公司富阳分公司
签订日期：2023年月日
云畔雅居物业服务合同（草案）
甲方：杭州市富阳区云畔雅居第一届业主委员会
业主委员会负责人：联系电话：
通讯地址：
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乙方：绿城物业服务集团有限公司富阳分公司
本项目负责人/委托代理人：联系电话：
通讯地址：
邮政编码：
根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，经业主大会同意，选聘乙方对杭州市富阳区云畔雅居小区提供物业服务事宜，订立本合同。
乙方依照本合同提供服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和非业主使用人，全体业主和非业主使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定及时交纳物业费用等义务。
第一章 物业基本情况
第一条物业基本情况
物业项目名称：杭州市富阳区云畔雅居
座落位置：浙江省杭州市富阳区云水路168号
物业类型：合院、叠拼、商业;
物业管理区域四至范围：
东至：云水北路；南至：规划道路；西至：云水湾；北至：山体；
占地面积：104268.00平方米。
总建筑面积：190008.45平方米。
其中：叠拼41968.94平方米、合院58570.21平方米、商业1169.24平方米，地下车库83983.07平方米，地下车位1024个（以交警备案为准），其他物业4378.71平方米。
第二章物业服务期限
第二条本合同期限自2023年月日起2026年月日止。
第三章物业服务内容与服务标准
第三条在本物业管理区域内，乙方为业主、非业主使用人提供下列物业管理服务事项：
（一） 公用部位的维修、养护和管理，但依据《商品房买卖合同》等由业主独占使用的屋面、外墙、露台、共用设备层等除外；
（二） 共用设施设备的日常运行、维护和管理；但属市政公用部门等单位或甲方另行委托第三人管理的除外；
（三） 公共绿化的日常养护；但依据《商品房买卖合同》等由业主独占使用的公共绿地除外；
（四） 公共区域环境卫生的维护与生活垃圾的处理；
（五） 管理区域内公共秩序的维护及协助政府部门安全防范的管理；
（六） 按照政府装饰装修管理规定提供装饰装修服务；
（七） 车辆的管理，包括小区内、地下停车场、消防通道等车辆（含电动自行车、自行车等非机动车辆）进出和按规定秩序停放管理、指挥车辆有序停放；
（八） 物业档案管理和服务，包括地产移交的相关房屋资料、建筑施工图纸档案、小区公共财产的租赁和保管合同，乙方应定期更新业主信息，确保《业主名册》的完整性和准确性；
（九）按照《住宅室内装饰装修管理办法》规定及《管理规约》、《装饰装修管理协议》约定提供装饰装修管理服务；
（十）协助组织和组织开展小区各类文化体育活动；
（十一）业主或非业主使用人委托的其他公共性服务内容；
（十二）监督、制止劝阻业主遛狗不牵绳行为，督促业主及时清理宠物粪便；
（十三）法律法规规定的其他内容。
本合同所指的“物业共用部位”、“共用设施设备”的具体范围以附件一、附件二约定为准。
第四条按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务内容与服务标准不低于杭州市物业服务收费管理实施办法所对应的甲级物业服务收费等级。（云畔雅居物业服务内容与服务标准详见附件三）
第四章物业服务等费用
第五条本物业管理区域物业服务收费采用包干制：
业主（非业主使用人）按照不动产登记簿记载的面积（尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积、尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积、没有房屋买卖合同的；按照建设工程规划许可证上载明的面积）向乙方支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由乙方享有。
1、具体收费标准如下：
叠拼：3.6元/月•平方米（含公共能耗费）；
合院：5.8元/月•平方米（含公共能耗费）；
商业：3.2元/月•平方米（含公共能耗费）；
地下车位：70元/月·个；
本物业公共电梯用电、公区共用空调用电、水泵用电、除湿机用电、环境景观用水用电、公共区域照明用电、绿化用水、保洁用水、消防用水等公共能耗费由乙方承担，社区配套用房的物业费及公共能耗费由乙方承担。
如业主依法变更物业用途，应按照变更后的物业类型收费标准交纳物业服务费。
住宅经批准改为非住宅使用的，其物业服务收费对应变更后非住宅类型标准执行。同时需按《浙江省物业管理条例》第48条，物业所有人应按照国家和省的有关规定缴纳或补缴专项维修资金。
2、物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和乙方利润，其中物业服务成本构成包括：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用；
(3)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
(4)办公费用；
(5)乙方实施管理必备的固定资产折旧；
(6)物业共用部位、共用设施设备日常维护费用及相应的保险费用。
3、合同服务范围外的增值服务收费由双方协商确定。
4、依法将本物业服务区域内的保洁、保安、电梯和消防设施维保等专项服务委托给其他专业公司或第三人。
第六条乙方受业主委托对其物业专有部分或独占使用部分提供维修养护等服务，业主应按照公示的收费标准或双方协商另行支付费用。
第七条已竣工但未出售或已出售但未交付使用的物业（包括但不限于住宅、商业用房、地下车位等），由建设开发单位全额支付物业服务费、车位服务费等费用；物业交付使用后(以开发商书面交付通知书日期的次月1日起计算物业服务费)，其费用由业主承担。已交付但尚未使用的物业（包括但不限于住宅、商业用房、地下车位等），物业服务费按本合同约定标准由业主全额交纳。
本条所述“使用”是指：业主已办理物业交付手续进行装饰、装修；自行居住或对外出租；开通使用水、电、气等以及其他实际使用的情形。
第八条业主约定由非业主使用人交纳物业服务费、车位服务费等费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主与非业主使用人之间的交费约定，业主应书面及时告知乙方。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者非业主使用人应当结清物业服务费、车位服务费等费用。
第九条物业服务费、车位服务费等费用业主应及时缴纳，乙方如预收，不得超过12个月。
业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费、车位服务费等费用的，每逾期一日应按按欠费金额每日万分之三的标准支付违约金。
第十条业主和非业主使用人应按照规定直接向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、热、通讯、有线电视等有关费用。
第十一条业主或非业主使用人须自行负责房屋装修垃圾清运。对因装修搬运材料造成公共电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，由业主自行负责维修或赔偿，因此造成的损失由业主全额承担。若乙方因管理不当或过失导致无法确认相关责任人的，由乙方在责任范围内承担相关责任。
第十二条在本合同期限内，如遇杭州市最低工资标准调整，可就本合同约定的物业服务收费标准进行调整，具体由甲乙双方协商，按照《杭州市物业管理条例》第五十三条执行。
第五章物业的经营与管理
第十三条物业管理用房(包括物业办公用房和物业经营用房)的所有权，物业共用部位、共用设施设备，公共车库车位和场地、其他配套设施，属该物业管理区域内的全体业主，由甲方自主经营管理。
甲方无偿提供建筑面积为608.10平方米的属全体业主的物业办公用房给乙方作为办公场所使用，乙方不得擅自改变其用途。本合同终止时，乙方应当将其移交给业主委员会。
第十四条甲方委托乙方利用共用部位、共同设施设备进行广告或相关场地摆摊设点、停车收费、/等经营活动的,具体收费金额由甲乙双方商定，另行签订协议，乙方从该收费中提取其收入额的30%为运营成本,各自承担相应税费。
经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。经营所得收支情况应当每半年公布一次，接受全体业主监督。
第十五条乙方对物业内车库（位）的公共部位以及公共设施设备提供日常维保服务，不含车辆保管、保险及车内物品的保管等责任。
第六章物业专项维修资金及物业保修金
第十六条物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，实行专款专用，不得挪用、截留、占用、侵占等。
第十七条下列费用不得从物业专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）根据本合同应当由乙方承担的维修养护费用;
（四）法律、法规、规章及国家和省市有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。
第十八条乙方应于每年12月1日前编制下一年度共用部位、公用设施设备维修、保养计划在本物业管理区域公告，并报告甲方。
专项维修资金是用于小区公共部位、设施设备保修期满后的小、中、大修及更新改造费用，单项单次金额超出2500元（不含）以上的部分，由甲方承担；单项单次金额2500元（含）以下的维修、更新等费用，由乙方承担，并从物业服务费列支。
第十九条乙方应按照相关规定申请使用物业专项维修资金，提出维修内容、工程预算方案、施工单位及申请金额等相关事项，向业委会申报并做好公示。工程完工后，乙方须及时办理物业专项维修资金余款结算手续。乙方退出物业管理项目时，尚未办理物业专项维修资金余款结算手续的，应当向甲方移交维修资金使用的相关资料。
第二十条乙方提供的物业专项维修资金申请资料需真实、有效，如有虚假，将承担相应的法律责任。
第二十一条物业专项维修资金的续交由甲方负责，乙方应配合做好资金续交的相关工作。
第二十二条乙方应建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况台帐，接受相关方查询。
第七章双方的权利义务
第二十三条甲方的权利义务：
（一） 代表业主与业主大会续聘/选聘的乙方签订本物业服务合同，并负责协调、处理业主或非业主使用人对该合同的问询；
（二） 督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务；
（三） 监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行；
（四）了解业主、非业主使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况；
（五） 根据相关规定及时处理业主、非业主使用人和乙方的意见、建议，至7天内讨论决定并答复乙方提出的报告，并按规定做好相关物业管理事项的公告（示）工作；
（六）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方办理承接查验收手续，接受物业共同部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料；
（七）不得向无关人员泄露乙方商业运营模式，不得干涉乙方内部管理，不得阻碍乙方依法、依本合同约定所进行的物业服务管理行为；
（八）甲方或小区业主有权对乙方履行本合同行使监督权，发现乙方物业服务问题的，有权要求乙方及时整改；甲方有权要求乙方出具物业安保交班记录、保洁记录、合同履约期间的经营性收入和支出的会计底稿、公共能耗费真实数据等文件，乙方应当予以配合。乙方经书面通知后5日内未整改或个7个工作日内不配合提供物业服务文件的，甲方有权按照1000元/次扣除乙方保证金。乙方应按照本合同约定的一年期物业费总额的3%向甲方支付违约金。
（九）乙方怠于履行在本合同项下的义务、不按照约定或承诺履行义务，或经甲方书面催告后7个工作日仍不履行义务的，甲方有权自行委托第三方完成相应的工作，相应费用在乙方的履约保证金中扣除。
（十）听取业主的意见和建议，协调业主和乙方的关系，并履行本合同约定的各项义务。
（十一）督促业主按时交纳物业服务费和相关费用，协助乙方向业主催收逾期未付的物业服务费和相关费用。
（十二）法律、法规或业主大会赋予的其他权利义务。
第二十四条乙方的权利义务：
（一） 按照国家、省、市规定的有关物业管理技术标准、行业规范以及本合同约定，制定系统的操作规范及岗位职责，并向业主委员会报备。根据法律法规及公司相关规范、职责要求开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、非业主使用人及他人的合法权益；
（二） 结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划等；
（三） 根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并向业主委员会报备，引导业主、非业主使用人遵守规定，对违反有关法律、法规规定使用物业的，及时进行劝阻、制止、并向相关部门和业主委员会报告；
（四） 配合各职能部门做好本物业管理区域内的房屋出租报备、违建等不当行为的劝阻与信息报告、流动人口登记、新能源电动车充电桩的管理、文明宣传等工作；
（五） 应当通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费等费用的问题；业主不缴纳物业服务费的，乙方可以依法向人民法院提起诉讼或申请仲裁，并有权要求其承担乙方实现相应权利而支出的诉讼费、律师费等相关费用；
（六） 可以将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，并对其服务行为承担连带责任，但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给第三方；客服人员、工程维修人员不得外包，秩序维护人员不得外包给绿城体系外的保安公司，不得将整体管理责任及利益转让给其单位或个人，不得将电梯、空调、监控、消防等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托承包给不具有相关资质的企业或个人，乙方选聘该等专业服务应从其公司供方库中选取，最终定标需要经过业委会书面同意；甲方有权参与并监督第三方专业服务企业的服务质量，若甲方有异议，甲方有权要求乙方进行更换。
（七）不得擅自占用和改变本物业管理区域内公共建筑和共用设施等性质和用途；
（八）乙方进行计划性的绿化、工程改造等项目时，原则上应至少提前一个月将相关方案向业委会进行报备，重大事故或紧急事件需要及时处理的除外；
（九）定期开展高空抛物、坠物的宣传教育和安全巡查，制定高空抛物、坠物应急方案，协助公安机关调查高空抛物、坠物的责任人。
（十）定期检查疏通雨水管天沟排水口、雨污水管入地端排水口。如雨污水管道破损、堵塞引起渗水、返水，应在接到报修后安排人员抢修。
（十一）建立并妥善保管物业服务档案，及时记载变更事项。
（十二）有权在服务过程中合理使用业主的个人信息，但不得违反法律法规的强制性规定。
（十三）在物业服务中心显著位置公示特约服务项目、收费标准和投诉监督电话。
（十四）有权在物业服务区域内开展有偿便民服务宣传、信息推送和业务指引，但不得干扰业主正常生活，不得实施法律、法规所禁止的行为。
（十五）有权在物业服务区域内开展特约服务宣传、信息推送和业务指引，但不得干扰业主正常生活，不得实施法律、法规所禁止的行为。
（十六）根据项目实际情况指定本物业服务区域内的快件临时存放点但不承担保管义务。
（十七）业主装修物业时，与其签订书面《装饰装修管理协议》，告知有关注意事项和禁止行为。
（十八）向业主提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，列明收费标准并向全体业主公示，作为本合同附件。
（十九）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时，乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；
（二十）法律、法规规定的其他权利义务。
第八章特别约定
第二十五条本物业管理区域设立物业服务质量保证金，乙方需在本合同签订3日前向甲方缴纳物业服务质量保证金人民币15万元（大写：壹拾伍万元整），保证金专项用于甲方对乙方的质量考核、扣罚，除此外甲方不得擅自将保证金款项挪作他用。乙方怠于履行在本合同项下的义务、不按照约定或承诺履行义务，或经甲方催告后5个工作日仍不履行义务的，甲方有权自行委托第三方完成相应的工作，相应费用在乙方的保证金中扣除。保证金如有扣罚的需在30个工作日内补齐缺额，甲方亦有权在其他应付给乙方的费用中扣除。保证金扣罚部分交由甲方建帐管理，该资金主要用于小区现场品质提升和更新改造。合同终止后，甲方应在乙方撤场后的15个工作日内无息退还所有剩余物业服务质量保证金。
第二十六条甲方设立物业服务质量奖励金，由甲方根据乙方服务质量评定结果给予相应奖励，由甲方从业委会经营性收入当中列支。奖励金专项用于对乙方员工个人的激励，不得挪作他用。
第二十七条甲方将组建考核小组，考核小组由社区1名，业委会3名，业主代表5人组成，乙方可派专人进行监督。根据《云畔雅居物业服务标准》进行每年两次的满意度综合考核，具体考核办法由甲方拟定并在小区内公示后执行。
第二十八条综合考核评分采用百分制。
处罚：满意度测评满意度在75分－85分（含75分，不含85分）之间的，不奖不罚；满意度测评满意度在70分－75分（含70分，不含75分）之间的扣除保证金1万元；测评满意度在65分—70分之间的（含65分，不含70分）扣除保证金2万元；测评满意度在60分—65分之间的（含60分，不含65分）扣除保证金3万元；若测评满意度不足60分，扣除保证金的金额5万，由甲方发布考评不合格公告，并有权组织召开业主大会临时会议，向全体业主提请是否解除物业服务合同，不算甲方违约。
第二十九条
（一） 物业服务人员需以中青年为主（保安人员年龄不得高于40周岁），身体健康，工作认真负责并定期接受培训。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
（二） 乙方必须按照服务方案的规定足额配置物业服务人员，乙方承诺配备的人员数量为不少于51人，甲方不定期抽查乙方投入的人员数量，如果抽查时发现乙方投入的人员数量少于合同约定的数量（因员工病、事、年休假除外，但单人累计所有假期最长不超过15天，甲方须建立完善考勤记录），如遇员工离职，乙方应提前向甲方报备，并于15个工作日内补齐相关岗位人员，乙方未预先报备的甲方可以按缺岗情况，按照每人200元/次累计扣除，并督促乙方在15天内招聘到位，超出规定时间仍未到位的按照300元/天扣除（从物业服务质量保证金扣除）。乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方相关专业考核合格后持证上岗，甲方有权进行审核。
（三）乙方因公司内部需要，对本物业管理区域的项目经理离任，须征得甲方同意（除因个人原因提出辞职外），并提前半个月向甲方报备。本项目的负责人、秩序维护队长、客服、保洁、工程部等核心骨干的任免，甲方有权提出书面意见和建议，乙方不得安排上述人员同时兼任其它乙方项目的工作，同时不得将核心团队（含管家和秩序维护、工程所有员工）进行绿城体系外的外包，核心团队骨干员工年流失率不得超过30%,否则甲方有权要求更换物业负责人及相关团队负责人。
第三十条乙方协助合院业主聘请专业电梯单位为其户内电梯进行每月巡检和季度保养工作，由业主与专业电梯单位签署维护保养合同，保养的费用由乙方承担，后续如涉及到电梯维修的费用由业主自行承担；
本物业服务合同期内，乙方为叠墅提供外立面幕墙清洗一次；合同签订的第一年为叠墅业主提供一次免费的户内家政保洁服务（单人次8小时，提前3天预约）。
第九章违约责任
第三十一条乙方违反合同约定，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，如造成甲方或业主人身财产损失，乙方应承担赔偿责任。发生下列情形，乙方不承担责任：
（一） 由于房屋本体及配套设施设备重大质量问题（因乙方维护不当除外），以及开发商、业主等原因导致乙方的物业管理服务无法达到合同要求的；
（二） 政府采取管制或紧急措施造成的损害；
（三） 业主或第三人违反本合同、《管理规约》和各项规章制度造成的损害；
（四） 物业本身的设计缺陷、工程质量等造成的损害；
（五） 因车辆被毁损或车内财物被盗等造成的损害；
（六） 业主委托乙方员工提供代为泊车、购物、保管财物、临时照看无民事行为能力人等本合同约定以外的行为造成的损害；
（七） 因突发事件（包括但不限于煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、紧急救助、协助公安机关执行任务）采取紧急避险或抢救措施造成的损害；
（八） 乙方仅对公用电梯、机械车位等特种设备承担日常卫生保洁、通知专业公司维护保养及检测等义务。电梯、机械车位等设备故障造成的损害，由生产单位、安装单位或维护保养单位依法承担赔偿责任；业主或第三人违法、违章使用造成的人身、财产损害，由责任人承担赔偿责任；
（九） 天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害或导致物业管理服务中断的；
（十） 因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人而暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成的损失；
（十一） 因非乙方责任出现供水、供电、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失；
（十二） 在本物业管理区域内发生治安或刑事案件包括但不仅限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由造成损害的，如因乙方及其工作人员故意或存在重大或明显过失的除外；
（十三） 物业共有部分的维修、更新和改造需要使用专项维修资金的，非因乙方原因无法使用或未能及时、足额使用专项维修资金，且相关业主不同意分摊该费用，而造成的损害。
第三十二条因业主、非业主使用人原因或其他第三方行为造成损失的，由责任方依法承担法律责任。
第三十三条业主违法群租，乙方有权要求业主限期改正。如业主逾期改正的，应按每日200元的标准支付违约金至实际改正之日止，违约金由乙方代收，扣除乙方支付的合理费用后如有剩余，归全体业主所有。
第三十四条业主如违反垃圾分类投放规定，经乙方口头劝阻后拒不改正，乙方有权向相关部门报告依法处理；如因此导致乙方被处罚，乙方有权向责任人追偿。
第三十五条业主高空抛物或坠物致人损害导致其他业主或乙方承担赔偿责任的，承担赔偿责任的业主或乙方有权向责任人追偿，追偿范围包括但不限于：赔偿款本金、利息、诉讼费、律师费等。
第三十六条业主违约封闭室内公共管道导致无法检修致第三人财产损害，应承担对第三人的全部赔偿责任；如因此造成乙方对外承担赔偿责任，乙方有权向责任人追偿。
第三十七条提前解除本合同的规定及违约责任：
（一） 甲方违反本合同的约定，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和质量标准的，乙方有权依法解除本合同。
（二） 甲、乙方依法提前解除本合同的，自书面通知到达对方之日起满三个月时合同终止，乙方依法退出本物业管理区域，并按规定完成物业交接手续。
（三）满意度评分不足60分，甲方有权组织召开业主大会临时会议，向全体业主提请是否解除物业服务合同，若解除，不算甲方违约。
（四） 依法提前解除本合同的，有责方应赔偿相应的经济损失。
第三十八条合同期限届满经业主大会决议或乙方不再续约的，本合同当事人一方应当在合同期限届满90日前，向对方书面提出不再续约的意见。物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同的期限自动延续至业主大会做出续聘决定或者新的物业服务企业接任为止。
第三十九条除在公司和工作时间、岗位职责范围内，利用管理或职务之便外，甲方、业主或物业使用人自行委托乙方员工代办的事项不属于乙方服务范围，亦不属于乙方员工职务行为，乙方对委托代办事项导致的一切法律后果不承担责任。
第四十条业主拖欠物业服务费及其他代缴费用的，乙方可向本小区所在地人民法院提起诉讼，通过法律手段向业主催收欠费本金及违约金。
第十章其他事项
第四十一条甲方应在本物业服务区域内显著位置设置公告栏。按照本合同约定需公示的事项，乙方在该公告栏连续公示十五日，并通过微信或者短信形式传达业主，方为已送达业主。
第四十二条非业主使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和非业主使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。非业主使用人违反相关规定，有关业主承担连带责任。
第四十三条甲、乙方在签订合同过程中，以书面形式所做出的承诺和本合同的附件与本合同具有同等法律效力。
第四十四条本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，并作为合同附件。
第四十五条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，可提交至项目所在地的人民法院提起诉讼。
第四十六条本合同一式陆份，甲、乙双方各执叁份，报物业所在地区、县（市）房产主管部门贰份（备案）。
附件一：《共用部位》
附件二：《共用设施设备》
附件三：《云畔雅居物业服务标准》
附件四：《园区配套服务内容》
附件五：《年度活动计划》
附件六：《有偿服务收费标准》
附件七：《基础服务考核方案》
甲方（签章）乙方（签章）
业委会负责人：法定代表人：
年月日年月日
附件一：共用部位
共用部位，是指物业服务区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的部位，包括但不限于门厅、楼梯间、水泵间、电表间、配电房、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
附件二：共用设施设备
共用设施设备，是指物业服务区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门等设施设备。
附件三：云畔雅居物业服务标准
1、综合管理服务标准
内容 | 服务要求 |
物业服务中心设置 | 本园区内设置物业服务中心，办公设施设备配置完备，应用计算机、网络等现代化手段进行科学管理，办公场所整洁有序。 |
服务人员要求 | （1）配备物业服务管理人员（换休人员包含在内）51名，其中项目经理1人、主管2名、客服5人、保安19人、保洁17人、工程3人、绿化4人。 （2）按要求配备持有物业管理职业资格证书或岗位证书的管理人员、专业操作人员。 （3）物业服务人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。 |
客服服务时间 | 周一至周日在物业服务中心进行业务接待，并提供服务，每天接待时间不少于12小时。 |
日常管理与服务 | （1）服务规范应符合杭州物业管理行业规范要求。 （2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。（水管爆裂、电路故障等）急修半小时内到现场处理（在接待时间内）,一般维修一天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复。 （4）告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、备案、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，如发现违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止或报告。 （5）建立财务制度，对共用部位、共用设施设备经营性收入（经营性收入由业委会自管的除外）的收支做到运作规范、账目清晰并按要求公示。 （6）按有关规定和合同约定规范申请和使用物业专项维修资金。 （7）接收、整理相关的档案并建立物业档案管理制度[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。 （8）制定和实施物业服务工作计划。 （9）每年至少1次抽样征询业主对物业服务的意见，对合理的意见与建议进行及时整改。 （10）制定物业服务中心内部管理制度和考核制度。 （11）广泛运用计算机、网络进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。 （12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 （13）综合服务的其它服务项目达到约定的服务标准。 （14）对违反临时管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报告有关部门。 （15）物业服务区域内标志标识清晰明确。 （16）访客引导服务，包括但不限于引导停车、访客入户等。 |
2、公共区域清洁卫生服务标准
内容 | 服务要求 |
地面 | 每日清扫、每周拖洗一次；一层共用大厅每日拖洗一次；大堂、门厅花岗石、大理石每3个月保养一次。 |
多层楼道 | 每天清扫1次，隔天拖洗1次。 |
楼梯扶手 | 扶手、开关盒、表箱盖每日擦抹一次。 |
栏杆 | 每周擦抹一次。 |
天花板、公共灯具 | 每月除尘一次。 |
进户门 | 每周擦抹一次。 |
楼道玻璃 | 每月清洁一次。 |
天台、屋面 | 每月清洁一次（不上人屋面除外）。 |
地下车库 | 每日清扫一次。 |
电梯轿厢 | 每日擦拭、清扫一次以上，循环保洁。 |
生活垃圾收集 | 每日清理二次垃圾桶。 |
道路地面、绿地、明沟 | 道路地面、绿地每日清扫二次，工作时间内巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；路面明沟每周清扫一次。 |
垃圾站（房） | 垃圾站（房）每天清理1次，垃圾桶夏天每天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次。 |
果皮箱、垃圾桶 | 每日清理2次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 |
消毒灭害 | 每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠四次。 |
3、公共区域秩序维护服务标准
内容 | 服务要求 |
人员要求 | （1）专职人员，以中青年为主，身体素质合格，工作认真负责并定期接受培训。 （2）具备公共秩序维护工作和应急处置的基本技能，能正确使用消防、物防、技防器械和设备。 （3）上岗时佩带统一标志，各类人员按需求穿戴统一制服（保洁除外），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 （4）配备对讲机和其他必备的安全护卫器械。 |
门岗 | （1）主要出入口24小时轮岗值班，并有详细的值班和交接班记录。 （2）按访客制度做好外来人员和车辆的登记和接待。 （3）对进出园区的车辆进行管理和引导，保持主出入口通行的有序、畅通。 |
巡逻岗 | （1）对重点区域、重点部位每小时巡查一次，其他部位两小时一次。 （2）发现或接到火警、警情报告后及时到达现场并报告有关部门，协助有关部门采取救助措施。 （3）遇到异常情况或住户紧急求助时，应15分钟内赶到现场并采取相应措施。 |
技防设施和救助 （监控岗） | （1）消监控中心应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等技防设施设备，安排专人24小时轮岗驻守。 （2）消监控中心接到报警信号后，应通知相关岗位保安人员及时赶到现场进行确认和处理。 （3）制定并上墙火警、水警、警情等应急预案，每年应组织不少于1次的应急预案演习。 |
车辆 管理 | （1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，划定车辆行驶路线引导车辆有序停放。 （2）24小时巡视和协助停车事宜。 （3）车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，无易燃、易爆及危险物品存放。 |
4、公共区域绿化日常养护服务标准
内容 | 要素 | 养护要求（植物） |
草坪 | 修剪 | 定期修剪平整。 |
清杂草 | 每年定期清除杂草。 | |
灌、排水 | 常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。 | |
施肥 | 按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。 | |
病虫害防治 | 及时做好病虫害防治。 | |
其它 | 保证四季常绿，无连续2平米枯黄坏死 | |
树木 | 修剪 | 乔、灌木修剪每年三次以上，及时清理枯枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，及时清理枯枝。 |
中耕除草、松土 | 适时中耕除草，及时清理杂草，疏松土壤。 | |
施肥 | 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。 | |
病虫害防治 | 防治结合、及时灭治。 | |
扶正 加固 | 树木基本无倾斜。 | |
其它 | 乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好。 | |
补种 | 缺枝倒扶不超过五处；补种则须按开发商移交物业的绿化图、承接查验报告补种。 | |
花坛花境 | 布置 | 一年中有两次以上花卉布置。 |
灌、排水 | 保持有效供水，无大面积积水。 | |
修剪、施肥 | 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。 | |
病虫害防治 | 适时做好病虫害防治。 |
5、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
内容 | 运行、保养、维修服务要求 |
门窗 | 日常巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好。 |
楼内墙面、顶面、地面 | 墙面、顶面和地面发现损坏，属小修范围的，应及时组织修复；属大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，提交相关部门、业主委员会审批同意后组织实施。 |
楼道灯 | 完好率不低于95%。 |
化粪池 | 每12个月清掏一次。 |
雨、污水管道 | 每6个月检查疏通一次雨水管天沟排水口、雨污水管入地端排水口。如雨污水管道破损、堵塞引起渗水、返水，必须在接到报修后安排人员抢修。 |
道路、场地等 | 巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，提交相关部门、业主委员会审批同意后组织实施 |
安全标志等 | 应在高危设备和安全隐患部位设置安全防范警示标志，每半月检查一次，保证标志清晰完整。 |
配电系统 | 1、定期检查电气配电、计量设备运行情况，每年进行一次配电设备维护保养； 2、定期检查照明、水泵控制箱（柜）的运行状况、安全保护装置，保持相关设施设备安全、正常运行； 3、每年进行一次防雷设施检测，防雷设施性能符合相关标准。 |
供水系统 | 1、对供水设备每天检查1次，每季对水泵润滑点加油，根据需要对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养1次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。 2、每年清洗两次水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。 3、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。 |
排水系统 | 1、每月1次检查污水泵、提升泵、排水泵。 2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。 3、控制柜电气性能完好，运行正常。 4、污水处理系统正常运行，过滤格栅基本无堵塞，污水排放符合环保要求。 |
升降系统 | 1、电梯24小时开通运行（但维保、年检、故障除外），轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 2、监督专业维修保养单位按规范定期保养电梯，申请电梯年度安全检测。 3、接到或发现电梯一般故障信息，专业维修人员应一小时内到达现场处理。发生电梯困人或其它重大安全事件时，物业管理人员接到信息后须15分钟内报警并赶到现场应急处理，维保单位专业技术人员应于半小时内到达现场进行救助。 |
消防系统 | 消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，运行正常。 消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 每天检查消防联动控制器火警功能、报警功能是否正常。 每年测试一次探测器、手报等报警点位，并对全部控制装置进行一次测试，火灾探测器及时清洗或更换。 每半年检查一次消防水带、阀杆处。 6、每月检查一次灭火器，及时更新或充压。 |
弱电系统 | 1、楼宇对讲系统（可视）：定期检查与保养，24小时开通运行（但维保、故障修复期间除外）。 2、周界报警：24小时设防（如遇维保、故障除外），不定期进行调试与保养。 3、监视系统：不定期进行测试与保养，监控设备24小时开通运行（如遇维保、故障除外），录像功能正常，录像时长不低于30天。 4、电子巡更（如有）：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，运行正常。 5、道闸系统：定期测试维保，运行正常（遇维保、故障除外）。 |
附件四：园区配套服务内容
一、健康服务系统
序号 | 服务类别 | 服务内容 | 备注 |
1 | 健康检测服务 | 1、测量血压 | 每周一次 |
2、测身高、体重，计算BMI指数 | 每周一次 | ||
3、测量腰、臀围，计算腰臀比 | 每周一次 | ||
4、血糖测试 | 每周一次 | ||
5、血氧饱和度检测 | 每周一次 | ||
6、体脂检测 | 每周一次 | ||
2 | 健康咨询服务 | 1、常规性健康咨询 | 每月一次 |
2、眼科义诊 | 每年一次 | ||
3、更年期咨询 | 每年一次 | ||
4、睡眠改善咨询 | 每年一次 | ||
3 | 健康讲座服务 （原文：每季度一次，未明确内容） | 1、糖尿病讲座 | 每年两次 |
1、高血压讲座 | 每年两次 | ||
2、护牙讲座 | 每年一次 | ||
3、心理健康讲座 | 每年一次 | ||
4、健康营养膳食讲座 | 每年一次 | ||
4 | 健康环境服务 | 1、业主书面健康档案管理、保存指导 | 每年两次 |
2、厨房卫生科学指导 | 每年两次 | ||
3、家庭药箱整理 | 每年一次 | ||
5 | 健康宣传服务 | 1、开展健康知识宣传 | 每年 |
6 | 健康信息服务 | 1、卫生信息 | 每年 |
2、防疫信息 | 每年 | ||
7 | 健康档案服务 | 1、为业主制定电子健康档案 | |
2、针对老年人、智障人员、慢性病患者设立爱心卡 | 爱心卡的内容待协商 | ||
8 | 健康外联服务 | 1、为业主制定个性化体检套餐 | |
2、代联系体检机构 |
二、文化教育服务系统
序号 | 服务类别 | 服务内容 | 备注 |
1 | 园区运动服务 | 1、登山 | 每年一次 |
2、瑜伽培训 | 每年一次 | ||
2 | 园区休闲服务 | 1、理财 | 每年一次 |
2、益智游戏运动 | 每年一次 | ||
3，书画 | 每年一次 | ||
3 | 园区教育服务 | 1、课外读物 |
三、居家生活服务
序号 | 服务类别 | 服务内容 | 备注 |
1 | 居家便民服务 | 1、代提行李物品 | |
2、代收发信件、包裹 | |||
3、物品代存 | |||
4、物品转交 | |||
5、代缴电话、水、电、燃气、有线电视等费用 | |||
6、代订报纸刊物 | |||
7、票务及快递服务 | |||
8、协助搬运大件物品 | |||
9、便民雨伞 | |||
10、便民手推车 | |||
11、老年轮椅 | |||
14、常用工具 | |||
15、留言转达 | |||
16、访客接待 | |||
17、户内设施、设备使用培训 | |||
18、手机短消息温馨提示 | |||
19、提供各项生活信息 | |||
20、定时叫醒 | |||
2 | 衣服收洗服务 | 1、洗衣（代联系洗衣店上门收取） | |
3 | 居家出行服务 | 1、代招出租车 |
附件五：年度活动计划
年度活动计划 | |||
序号 | 活动开展时间 | 活动名称 | 活动开展形式（线上/线下） |
1 | 1月 | 元旦/新春活动 | 园区布置/新年拍摄创意角 |
2 | 1月 | 腊八知味 | 为园区业主熬制腊八粥 |
4 | 2月 | 元宵节活动 | 元宵喜乐会 |
5 | 3月 | 女神节活动 | 花卉DIY |
7 | 4月 | 邻里节 | 交个盆友，百家宴 |
8 | 每季度 | 四季饮品 | 幸福里园区活动 |
9 | 每月 | 便民服务 | 给业主提供免费磨刀，测量血压、理发等 |
13 | 6月 | 端午节活动 | 给园区业主送艾草/香囊DIY |
14 | 7月 | 木荷计划 | 消防站参观 |
15 | 7-8月 | 海豚计划 | 小业主游泳培训 |
19 | 9月 | 中秋节活动 | DIY月饼 |
20 | 10月 | 重阳节活动 | 长者茶话会，长寿面活动 |
21 | 10月 | 国庆节活动 | 茶话会/电影放映会 |
22 | 11月 | 长者茶话会 | 给园区长者提供交流的机会 |
23 | 12月 | 圣诞节活动 | 给园区业主赠送礼物 |
附件六：有偿服务收费标准
一、商务中心服务收费标准
服务内容 | 收费标准 | |
市内传真(收传真） | 6元/页(4元/页) | |
复印 | A3 | 0.5元/页 |
A4 | 0.3元/页 | |
房展租傲代理 | 面议 | |
礼品速递 | 面议 | |
二、水电器和家具安装维修收费标准(不包含材料费)
服务内容 | 收费标准 | 服务内容 | 收费标准 |
安装吸顶灯 | 10元/只 | 换装单水龙头(修理) | 5元/只(免费) |
安装日光灯 | 10元/套 | 换装联体、分水龙头 | 10元/只 |
安装吊灯(变通型) | 面议 | 换装座便器 | 50元/只 |
安装水晶灯 | 面议 | 换装洗脸盆、洗涤盆 | 50元/只 |
安装热水器 | 50元/只 | 换装浴缸漏水 | 面议 |
安装浴霸 | 30元/只 | 换装座便器水箱、洁具 | 25元/套 |
安装排风扇 | 30元/部 | 修理联体、分水龙头 | 10元/次 |
调换漏电开关 | 10元/只 | 修理洗脸盆、洗涤盆 | 10元/次 |
调换开关、插座面板 | 5元/只 | 修理浴缸漏水 | 面议 |
调换灯库 | 5元/只 | 修理座便器水箱、洁具 | 10元/次 |
修理照明电路 | 20元/小时 | 换软管 | 10元/根 |
安装抽油烟机 | 50元/部 | 换三角阀 | 20元/只 |
安装窗帘、挂帘、毛巾 | 面议 | 修理、更换门铃、门锁 | 10-50元/次 |
修理、更换水表 | 30元/次 | 挂画、挂镜框 | 10-50元/副 |
座便器、浴缸、地漏、 洗险盆、洗涤盆堵塞 | 面议 | ||
污废水道管堵塞 | |||
其他委托服务价格面议(属于大件电器之类维修，免费帮助联系或提供维修电话) | |||
三、保洁服务收费标准
服务内容 | 收费标准 | 服务内容 | 收费标准 |
抽油烟机清洗 | 面议 | 私家花园管理 | 面议 |
装修搞卫生 | 7元/平方 | 室内绿化 | 20元/次 |
钟点工搞卫生 | 40元/小时/次 | 各种花卉、树木代买、代租 | 面议 |
换气扇搞卫生 | 面议 | 私家花园绿化工程施工 | 面议 |
四、其他服务收费标准
服务内容 | 收费标准 | |
园区内物品搬运 | 大件 | 面议 |
中件 | 面议 | |
特大件 | 面议 | |
代接代送客人面议 | 面议 | |
附件七：基础服务考核方案
项目名称:考核人：考评时间： | ||||
标准内容 | 检查内容 | 规定分值 | 考核得分 | 评分细则 |
一、基础管理 | ||||
1、小区承接查验档案齐 全，查基础资料齐全、摆 放有序、标签清晰 | 1、小区竣工总平面图 | 3 | 收集资料中每缺一项扣0.2分 | |
2、单体建筑、结构、设备竣工图 | ||||
3、配套设施、地下管网工程竣工图 | ||||
4、共用设施设备清单 | ||||
5、有关设施设备安装、使用和维护保养等技术资料 | ||||
6、各单项工程竣工验收证明材料（土建竣工验收书、消防竣工验收证明、水电竣工验收书、通信系统竣工验收证明等） | ||||
7、物业质量保修文件和物业使用说明文件 | ||||
8、业主名册 | ||||
9、小区管理规约 | ||||
10、公共配套设施的产权及收益归属清单 | ||||
11、承接查验资料齐全（参照建设165号文件） | ||||
2、加强服务外包管理，并 保存完好服务外包单位的 营业执照、资质证书等复 印件，以及对服务外包单 位的选择、监督检查、评 审记录 | 服务项目外包合同或协议，外包方的企业营业执照、资质（资格）证明，外包方的选择、监督检查、评审记录（向业委会备案）【内容包含弱电外包、消防外包等】 | 3 | 发现一个内容应 当备案未备案扣 0.2分 | |
3、物业服务企业制定争 创规划和具体实施方案， 并经业主委员会同意 | 1、争创优秀规划和具体实施方案 | 2 | 符合2分；无创 优规划或实施方案的各扣1分； | |
4、小区物业管理建立健 全各项管理制度、各岗位 工作标准，并制定具体的 落实措施和考核办法 | 1、回访制度 | 5 | 符合5分；制度建立健全1分，每缺一项扣0.2 分；岗位 职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施建 立健全2分， 考核办法每缺一 项扣0.2分 | |
2、卫生管理制度 | ||||
3、消防管理制度 | ||||
4、绿化管理制度 | ||||
5、保安管理制度（公共秩序维护管理制度） | ||||
6、车辆管理制度（包括机动车和非机动车管理） | ||||
7、收费管理制度 | ||||
8、财务管理制度 | ||||
9、档案管理制度 | 3 | |||
10、物业管理需要的其他管理制度 | ||||
11、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录 | ||||
5、项目负责人应按规定办理执业报 备；物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨 | 1、项目负责人应按规定办理执业报备 | 2 | 合扣0.1分，最多不得超过5人符合1分；项目负责人未按规定办理执业报备扣0.5分；专业技术人员证书齐全0.7分，每发现1人无上 岗证书扣0.2分；着装及标志符合0.3分,发现1人不符 | |
2、各类管理人员和专业人员的专业上岗证书(电工、消监控等）分包项目操作人员也要求有上岗证书 | ||||
3、员工分类统一着装 | ||||
4、员工佩戴工作牌 25 |
6、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 | 1、合理使用计算机、APP等智能化设备 | 2 | 符合1分；使用计算机、有智能化设备的为基本符合 0.5分，其中没有智能化设备的扣0.2分（在设计中没 有监控设备的除外）；计算机可供查询的资料中每缺一项扣0.2分 | |
3、分户档案 | ||||
4、费用收缴情况 | ||||
5、房屋、设备维修记录 | ||||
7、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面严格执行有关规定；至少每半年公布一次物业服务费用、经营性收入的收支情况 | 1、各类收费标准（物业服务收费标准、代收费用收费标准 、有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布,超出或高于文件规定的要有价格主管部门的确认文件,实行市场调节价的除外 | 2 | 符合2分；公布的收费标准符合相关规定并严格执行1分；无报表的扣0.5分；公开情况无记录或无照片的扣0.5分 | |
2、物业合同明确经营性收支实行代管，其费用需进入小区公共账户，并建立财务报表 | ||||
3、经营性收支公开有记录、照片 | ||||
8、建立房屋及其共用设施设备、业主 （使用人）档案，资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便，档案使用登记手续完备。历次交接资料，如有物业管理机构变更的项目，应保存有从上一家物业服务企业移交的上述物业资料。 | 1、物业接收资料；及交接记录（见第1条） | 2 | 符合2分；房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种 类、用途分类统计成册、查阅方便，房屋及共用设施 设备大中修记录、共用设施设备的设计安装图纸资料 和台帐、业主（使用人）分户存档资料齐全、管理完 善，档案使用登记齐全，历次交接资料齐全，每项不 符扣0.2分；各项资料、台帐每缺一项扣0.1分； | |
2、物业日常管理资料 | ||||
3、业主（使用人）分户存档资料 | ||||
4、档案资料分类成册、查阅方便 | ||||
5、档案使用登记 |
9、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主（使用人）对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理。 | 1、执行值班制度情况（值班表、值班记录） | 2 | 符合2分；问题处理不及时每发现一处扣0.2分，最多 不得超过三处；回访记录与实际情况不符的，每发现 一处扣0.1分,最多不得超过四处；发现一次扣0.1分 | |
2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码 | ||||
3、来电、来访、接待记录和处理记录 | ||||
4、需在小区业主微信群设置专人接收和答复业主提出的问题 | ||||
10、每年至少开展一次客户满意度调查，调查覆盖率85%，对合理的意见与建议及时整改，整改满意率达85%以上 | 1、每年至少开展一次 | 2 | 符合2分；每缺一项或每项不符合扣0.4分； | |
2、调查覆盖率85% | ||||
3、征询意见单 | ||||
4、对征询意见单的统计表 | ||||
5、整改措施落实情况记录 | ||||
11、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率90%、返修率不高于5%，并有回访记录 | 1、明显位置公布维修服务的承诺 | 2 | 符合2分；不符合扣0.2分； | |
2、服务承诺的落实情况记录 | ||||
3、派工单和统计表（及时率、返修率） | ||||
12、园区文化建设 | 1、节假日组织有园区活动，并记录档案 | 2 | 符合2分，每 发现一处不符合扣0.5分，发生重大安全事故的不得分 | |
2、节假日期间，无重大安全事故发生 | ||||
备注：每一小项扣分至多扣完为止，考评中实际无此项的不扣分。 | ||||
物业服务企业名称：项目经理签字确认： | ||||
标准内容 | 检查内容 | 规定分值 | 考评得分 | 评分细则 |
二、房屋共用部位 | ||||
1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显 | 1、小区平面示意图 | 2 | 符合2分；无平面示意图扣0.5分；无路标扣0.3分；幢、单元、户号每缺一个扣0.1 分 | |
2、园区内设有路标 | ||||
3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全 | ||||
2、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 | 1、对照规划图现场查看 | 2 | 符合2分；发现物业企业对违建未劝阻、制止、报告有关部门，留有书面文件、材料扣0.3分 | |
2、装修协议、装修装饰管理规定、装修申请、审核、监管、验收等记录完备 | ||||
3、房屋公区外观完好、整洁；外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象 | 1、公区外墙完好，无破损、脱落、渗水现象 | 2 | 符合2分；每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损、纸张乱贴、乱涂、乱画、乱悬挂、渗水和超出外墙立面构件均扣0.2分 | |
2、公区外墙无张贴物、无超出外墙立面构件 | ||||
4、室外招牌、广告牌、霓 虹灯按规定设置，定期巡 视检查并记录，保持整洁 统一美观，无安全隐患或 破损；道路、楼道、大堂 等公共照明完好 | 1、室外照明安装牢固、规范，无破损、 安全隐患等 | 2 | 符合2分；开关破损、灯泡不亮扣0.2 分； 有安全隐患（安 装不牢固或不 规范 ）每处扣 0.2分； | |
2、主管部门审批手续 | ||||
3、定期巡视检查并记录 |
5、小区范围内道路通畅、路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行 | 1、道路无堆积物，路面无破损 | 3 | 符合3分；通畅、平整1分,发现一处不通畅 、不平整、积水扣0.2分；发现井盖缺损或丢失扣0.6分；路面井盖不影响通行0.4分,发现一处不符合扣0.2分 | |
2、井盖完好，无丢失 | ||||
3、井盖与路面保持平齐，无晃动 | ||||
6、房屋外立面、室外地面排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象，污水不得入河 | 排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录（现场实施照片为准），污水不得排放入河。 | 2 | 符合2分；发现一处堵塞或外溢扣0.2分，因污水排放入河被相关行政部门通报扣0.5分 | |
备注：每一小项扣分至多扣完为止，考评中实际无此项的不扣分。 | ||||
物业服务企业名称：项目经理签字确认： | ||||
项目名称:考核人：考评时间： | ||||
标准内容 | 检查内容 | 规定分值 | 考评得分 | 评分细则 |
三、共用设备设备 | ||||
（一）消监控机房 | ||||
1、消监控机房安全管理 | 1、应急预案流程图、设备管理制度上墙及执行情况 | 3 | 符合3分；管理 制度未制订扣 1分；须上墙而 未上墙、内容不 完善或执行不 到位扣0.5分； 其他每发现一 处不完善、不规 范、缺项扣0.2 分 | |
2、设备系统图上墙，设备运行记录 | ||||
3、操作人员岗位责任制 | ||||
4、设备定期检查记录、定期维护记录、定期保养记录 | ||||
5、设备卡齐全 | ||||
6、设备机房门口应有机房类别及管理标识，并保持门窗、锁具完好、有效 | 3 | 符合3分；每发 现一处不符合 扣0.2分 | ||
7、机房内房间、设备清洁无杂物、污物、锈蚀、积尘、渗漏、积水 | ||||
8、设备内部线路整齐有序 | ||||
9、设备机房内应按规定配置消防、通风、应急照明 | ||||
10、机房有挡鼠板，且不低于60公分，无鼠、虫 | ||||
11、设备机房的疏散、警示标识、设备 噪声和三废排放符合规范要求。 | ||||
12、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等，且环境温度、湿度值在规定范围内 | ||||
13、配备所需专业技术人员（岗位证书、职称证明），特种作业人员资格证书上墙。 | 2 | 符合3分；无操 作规程与保养 规范扣0.5 | ||
14、操作规程、保养规范上墙及执行情况 | 分；须上墙而未 上墙，内容不完 善或执行不到 位扣0.2分；操 作人员无证上 岗或操作不规 范每发现1人 扣0.2分；专业 技术人员配置 不合理扣0.2 分；记录不完 善、不规范或有 缺页每发现一 处扣0.05 | |||
15、值班及非工作人员进出设备机房记录、交接班记录、设施设备运行、巡检、操作记录清晰完整 | ||||
15、现场人员操作情况 | ||||
17、消防主机设备运行、重大事故发生情况 | 1 | |||
（二）弱电系统 | ||||
1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作 | 1、弱电系统分项巡视记录 | 2 | 符合2分；发生 重大事故的扣 1分，每发现一 处不正常运行 扣0.5分 | |
2、弱电系统维修记录 | ||||
2、楼宇智能控制系统、可视对讲系统、闭路监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存 | 1、系统运行正常、现场测试符合要求 | 2 | 符合2分；每发 现一处不符合 扣0.4分 | |
2、监控录影带按规定保存 | ||||
3、系统运行、测试记录 | ||||
（三）消防系统 | ||||
1、建立消防档案，建立健全消防管理制度，落实消防责任制；成立志愿消防队伍；每日进行防火巡查，每月进行防火检查并记录；明确专人维护、管理器材，保持其完好无损，可随时起用；消防控制中心24 小时值班 | 1、消防档案、消防管理制度、消防责任制 | 4 | 符合4分；未建立消防档案、消防管理制度、消防责任制扣1分,制度未上墙、内容不完善或未严格落实扣0.5分；未成立志愿消防队伍扣0.5分；缺少每日防火巡查记录，每日扣0.1分；缺 | |
2、成立志愿消防队伍 | ||||
3、每日防火巡查记录、每月防火检查记录； | ||||
4、消防责任区域与防火责任人名单 | ||||
5、消防安全责任书 |
6、消防控制室值班情况（排班表、值班记录） | 少每月防火检查记录，每月扣0.5分；每发现一处消防器材无法正常使用扣 0.5分；每发现一处责任人不明确或记录不完善、不规范、缺项扣0.2分 | |||
7、运行记录、维修记录、保养记录、定期巡检记录、测试记录 | ||||
2、消防管理人员熟练掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题 | 1、消防管理人员培训计划、培训记录 | 2 | 符合2分；每发 现一处不符合 要求扣0.4 分，扣完为止 | |
2、重点工种人员及其他员工消防知识的掌握情况 | ||||
3、消防设备故障处理记录 | ||||
3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，定期进行消防演习（练） | 1、消防宣传资料 | 2 | 符合2分；每发现一处不符合或缺项扣0.3分，扣完为止 | |
2、消防宣传活动记录 | ||||
3、消防演习（练）方案、记录、照片等 | ||||
4、订有突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通，保障消防车作业场地不被占用。 | 1、火灾预案、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况 | 2 | 符合2分；未建立应急预案扣1分,建立但内容不完善或未严格落实扣0.5分；照明设施发现一处不符合要求扣 0.2分；每发现一处通道有杂物或不畅通扣0.2分；消防车作业场地被占 | |
2、安全疏散通道、疏散标识或示意图在醒目位置明示 | ||||
3、消防设备分布图、消防报警点位对照图 | ||||
4、消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯和安全出口情况 | ||||
5、消防通道开通，通道内无杂物等 |
6、保障消防车作业场地不被占用 | 用扣0.2分；各 种标志或示意 图每缺少一个 扣0.1分 | |||
5、消防设施设备完好，危险场所设立警告标志，无火灾安全隐患 | 1、消防设施设备完好情况 | 2 | 符合2分；消防 设施设备发现 一处不符合要 求扣0.2分；防火防盗措施落实不到位扣0.2分；危险警告标志每缺少一个 0.2分； | |
2、危险警告标志，包括禁止燃放烟花爆竹标志等 | ||||
（四）给排水系统 | ||||
1、定期对给排水系统进行检查、维护和保养，保证各种设备、阀门、管道工作正常，无明显异味和噪声；阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏现象 | 1、设备日常巡检记录 | 2 | 符合2分；每发 现一处不符合 扣0.3分 | |
2、设备现场工作正常、仪表显示正确 | ||||
3、设备、阀门状态标识清晰、无锈蚀 | ||||
2、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。 | 1、排水系统清淘记录 | 2 | 符合2分；每发 现一处不符合 扣0.5分 | |
2、地下室、车库等排水设施设备的检查记录 | ||||
3、现场符合要求 | ||||
3、有事故应急处理方案，遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修 | 1、派工单的到达现场时间符合相关管理制度 | 2 | 符合2分；无处 理预案扣0.5 分 | |
2、供水事故应急处理预案 | ||||
3、相关记录与方案相符 | ||||
（五）避雷系统 | ||||
1、小区避雷设施完好， 按规定进行检测并记录完整 | 1、接地电阻测试记录 2、日常保养记录 | 2 | 符合2分；无检测、巡检记录各扣0.5分；每发现一处不完好扣0.2分 | |
（六）园区景观配套 | ||||
1、园区景观配套（景观水系等）,现场环境清洁，救生器材配置齐全。 | 1、现场环境清洁，水系无漂浮物（枯 枝、落叶、白色垃圾等）、定期巡视检查。 2、水系有警示标识、水深标识、配置救生器材齐全 | 2 | 符合2分，每发现一处不符合扣0.5分 | |
备注：每一小项扣分至多扣完为止，考评中实际无此项设备的不扣分。 | ||||
物业服务企业名称：项目经理签字确认： | ||||
项目名称：考核人：考评时间： | ||||
标准内容 | 检查内容 | 规定分值 | 考评得分 | 评分细则 |
四、公共秩序维护及车辆管理 | ||||
1、小区基本实行封闭式管理，主出入口安排24小时值岗；对外来人员实行进出管理；对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度 | 1、小区实行基本封闭式管理 | 2 | 符合2分；未封闭或无人值守扣0.5分；未建立管理制度扣0.5分，制度未上墙 、内容不完善或执行不到位扣0.25分；每发现一处记录不完善、不规范、缺项扣0.2分 | |
2、各主要出入口有人员值守，非主入口公布开放时间；主要出入口值班人员高峰时段立岗 | ||||
3、外来人员、物品进出管理制度与执行情况 | ||||
4、外来人员、物品进出登记记录 | ||||
2、有专业秩序维护队伍，秩序维护员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；明确巡视工作职责、工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重点区域、重点部位、重点设备机房按规定或约定巡视并记录 | 1、专业秩序维护队伍（委托专业保安公司的提供营业执照、分包合同） | 3 | 符合3分；无巡逻岗位工作职责、巡视路线扣0.5分，内容不完善或执行不到位扣0.2分；值班、交接班及巡视记录等不完善、不规范、缺项每处扣0.1分 | |
2、秩序维护员名单、排班及岗位分工 | ||||
3、秩序维护员培训及考核记录 | ||||
4、巡逻岗位工作职责 | ||||
5、巡视路线图及巡视记录（包括电子巡更记录） | ||||
6、各岗位的值班及交接班记录 | ||||
3、监控设施设备运行正常，保持24小时开通，监控记 | 1、设施设备运行正常 | 符合3分；每发现一处不符合 | ||
录完整；治安电话畅通， 接听及时；收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，及时报警，并安排人员及时赶到现场进行前期处 理 | 2、监控值班记录 | 3 | 扣0.3分 | |
3、监控保存资料（至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行） | ||||
4、治安电话畅通（铃响三声内宜接听） | ||||
5、监控岗工作职责 | ||||
6、监控岗值班及交接班记录 | ||||
7、异常情况处理预案 | ||||
4、根据小区情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准 | 1、各类交通指示标志齐全，设置合理 | 2 | 符合2分；每发 现一处不符合 扣0.2分 | |
2、车辆行使路线 | ||||
3、收费标准公开 | ||||
5、秩序维护员对进出小区的各类车辆进行疏导、管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；保障垃圾收集、运输车辆作业道路通畅；无堵塞交通现象，不影响行人通行 | 1、车场岗工作职责 | 2 | 符合2分；无岗位职责扣0.5分，内容不完善、执行不到位扣0.25分；值班、交接班记录不规范、缺项，车辆停放不到 | |
2、车场岗的值班及交接班记录 | ||||
3、保障垃圾收集、运输车辆作业道路通畅 | ||||
4、现场无堵塞 | ||||
5、现场车辆停放入位 | ||||
6、室内停车场管理严格，出入登记；车库通风良好；无易燃、易爆等物品存放，照明、消防器械配置齐全。 | 1、使用车辆识别系统，外来车辆实行出入登记程序 | 2 | 符合2分；每发现一处不符合扣0.2分 | |
2、现场符合要求 | ||||
3、车库内照明、消防器械配置齐全、合理 |
7、建立小区水系巡查管理制度并严格执行 | 1、管理（巡查）制度（景观水系等） | 2 | 符合2分；未建立管理制度扣0.5分，建立但未落实扣0.2分；标识每缺一处或不明确扣0.2分，最多不超过5处 | |
8、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施 | 1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识 | 4 | 符合4分；无防护措施的扣0.2分；无标识的扣0.2分 | |
2、现场有防护措施【配电房配置有绝缘器具】 | ||||
备注：每一小项扣分至多扣完为止，考评中实际无此项设备的不扣分。 | ||||
物业服务企业名称：项目经理签字确认： | ||||
本项目建议主要业委会以及组团长检查，半年度一次。
检查人数5人以上，分别打分，扣除最高、最低分数，取平均得分。
平均分75分（含75分）以上为及格。检查积分不足75分时，两次整改不到位，半年度扣除约定金额1万元。检查积分不足69分按每半年度扣除2万元，以此类推。