项目名称：保利·香槟国际

项目地址：杭州市拱墅区人文路116号

委托方：杭州市拱墅区香槟国际公寓第二届业主委员会

受托方:浙江保利物业管理有限公司

签订日期：

物业服务合同

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国物权法》、国家、省、市物业管理条例等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，经业主大会（业主）同意，选聘乙方对（保利·香槟国际）提供物业服务, 签订本合同。

第一章 合同当事人

甲方（业主委员会）：杭州市拱墅区香槟国际公寓第二届业主委员会

业主委员会负责人：朱星阳

联系电话：15355485539

通讯地址：拱墅区祥符街道人文路116号保利·香槟国际

邮政编码：310000

乙方（物业服务企业）：浙江保利物业管理有限公司

营业执照注册号：91330101557916630M

法定代表人：陈晓英联系电话：0571-88234365

委托代理人：琚宋健联系电话：13575728634

通讯地址：杭州市钱塘区湖畔中心A座17楼

邮政编码：310000

乙方依照本合同提供服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定及时交纳物业费用等义务。

第二章 物业基本情况

第一条物业基本情况

物业项目名称：保利·香槟国际；

物业类型：住宅；

座落位置：杭州市拱墅区祥符街道人文路116号；

物业管理区域四至范围（规划平面图）：

东至学院北路；

南至润园街；

西至人文路；

北至申花路；

占地面积：20454平方米；

总建筑面积：71583  平方米；其中住宅51143平方米，非住宅 1535平方米。

分期建设的项目，具体情况为：

住宅51143平方米、商业及其他配套用房1535平方米，地下建筑面积16562平方米，地下车位364个, 物业管理用房建筑面积 373平方米，其中包括：办公用房160平方米，经营用房215平方米。

（物业管理区域划分意见书或规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）

第三章 物业服务内容与服务标准

第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；

（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；

（四）秩序维护以及车辆停放管理（不包括车辆以及财务看管）；

（五）协助做好安全防范工作；

（六）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；

（七）本合同及附件约定的其他公共性服务内容。

业主委托乙方对本物业区域内建筑幕墙进行日常维护、检修。维修和检修的内容、方式、费用及双方的权利和义务参照本合同附件三第(二)部分第2条的相关约定。

若单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护和管理等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三条按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务质量应达到约定的标准（物业服务内容与服务标准详见附件三）。该附件为本合同有效组成部分。

第四章物业服务费用

第四条本物业管理区域物业服务收费选择以下第一种方式：

（一）包干制

本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，具体收费标准如下表：

依法将住宅变更为其他用途的，按照变更后物业的相应收费标准收取物业服务费。

物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

其他：

（1）：/。

（2）：/。

（二）酬金制

在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给乙方，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

1.物业服务收费标准如下：/。

2.物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。其中物业服务支出构成一般包括：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（4）办公费用；

（5）乙方实施管理必备的固定资产折旧；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）法定税费；

（8）其他 ：/。

3.预收的物业服务费属于代管性质，为所交纳的全体业主所有，乙方不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。乙方应当于每年（/）公布物业服务费的收支情况。

第五条共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行所需的能耗费用，采取下列第（二）种方式结算：

（一）按实际消耗向业主分摊，乙方代收代缴；

（二）公共能耗费含在物业服务费中缴纳；

（三）其他：/。

第六条物业服务费自乙方实际提供服务之日起计收。

物业已交付的，物业服务费及相关费用由业主承担。

已竣工但未出售或已出售未交付使用的物业，由建设单位支付物业服务费。

已交付但业主尚未使用的物业，其物业服务费由业主交纳。

业主约定由物业使用人交纳物业服务费、车位服务费等费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业产权或者租赁关系变更时，相关业主、物业使用人应当结清物业服务费、车位服务费、等相关费用。

第七条物业服务费（含公共能耗费）及车位服务费等相关费用按年度交纳，业主或物业使用人应在每年1月15日前交纳。

物业服务费可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。

第八条在物业服务期限内，如因当地物价指数、最低人工工资（包括社保、公积金）等调整导致物业服务企业成本大幅度上涨，乙方需提高物业服务费的收费标准的，须经甲乙双方协商，并应征得专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数过半数以上的业主同意。

第五章双方的权利义务

第九条甲方的权利和义务

（一）负责协调、处理业主或物业使用人对《物业服务合同》的问询。

（二）委派人员参与现场查验，与乙方共同确认现场查验的结果，并按照相关规定与乙方办理承接查验收手续，移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房以及业主资料等其他相关资料。

（三）负责协调、处理前物业服务企业遗留和物业承接查验过程中发现的问题。（四）督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务；

（五）监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并督促业主、物业使用人遵守执行。

（六）了解业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况。

（七）根据相关规定及时处理业主、物业使用人和乙方的意见、建议，并按规定做好相关物业管理事项的公示工作。

（八）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方办理承接查验收手续，接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。

（九）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动，涉及本物业管理区域有关业主共同权益的除外。

（十）不得擅自改变本物业管理区域的共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，确因实际需要而需改变共用部位、共用设施设备和相关场地的，应符合相关程序后实施。

（十一）项目经理的调离，须征得甲方同意，项目经理因个人原因提出辞职除外。

（十二）对乙方的管理实施监督检查，每年进行不少于1次的考核评定，考评方式详见附件五及附件六。

（十三）法律法规、本合同及管理规约等规定甲方享有和承担的其他权利义务。

第十条乙方作为本物业管理区域内的服务机构，享有并承担以下权利和义务

（一）设立专门服务机构负责本物业的日常管理工作，并委派相应专业的物业服务人员按相关规定及本合同约定提供物业服务。

（二）有权将物业管理区域内电梯、空调、监控、消防等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三方。

（三）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，协助做好救助工作。

（四）开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改或者通知协调主管单位及时整改，但如在保修期范围内的，则应通知建设单位整改。

（五）不得以业主、物业使用人未缴物业服务费、违反管理规约等为由，采取限制进入小区、停水停电等损害业主、物业使用人合法权益的行为。

（六）按规定审核业主、物业使用人的装修方案，对业主、物业使用人、施工单位的装修行为进行管理，监督业主、物业使用人、施工单位在指定的适宜位置堆放装修垃圾，并督促其及时清运。

（七）对业主、物业使用人违反临时管理规约的行为进行劝阻制止，但不得超越法律法规规定及本合同约定的管理权限。

（八）对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；负责消防控制室的日常值班；管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。

（九）引导业主、物业使用人进行生活垃圾分类投放，对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告。

（十）业主拒不缴纳物业服务费的，乙方可以依法向物业所在地人民法院提起诉讼，并有权要求其承担乙方实现相应权利而支出的诉讼费、律师费、滞纳金等相关费用。

（十一）乙方必须按照《物业服务内容与服务标准》的规定足额配置物管人员，乙方承诺配备的人员数量为最低不少于28人，甲方不定期抽查乙方投入的人员数量，如果抽查时发现乙方投入的人员数量少于合同约定的数量（除乙方因员工离职处于招聘过程中并至业主委员会备案外），乙方应按缺少人数每人1000元/次向甲方支付违约金，甲方有权从物业服务质量保证金中扣除上述违约金。乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定。

（十二）电梯维保在本合同期内执行小包模式（如业主大会通过电梯大包相关议题，则改为大包）。

（十三）法律法规、本合同及管理规约等规定乙方享有和承担的其他权利义务。

第六章物业专项维修资金及物业保修金

第十一条本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

第十二条使用物业专项维修资金的，按照《杭州市物业管理条例》第六十条的规定执行。

第十三条乙方应每年在主管部门公布物业专项维修资金缴交及使用情况后，在物业管理区域内公告物业维修资金的缴交及使用情况，接受业主的监督。

第十四条物业保修金（以下简称保修金）是由建设单位交存，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

物业保修期内，建设单位自行组织保修的，乙方应做好以下工作：

（一）及时将业主、物业使用人报修的保修项目、内容等以书面形式提供给建设单位，并由建设单位实施保修工作;

（二）督促建设单位做好保修工作，并协助做好保修质量的检查、验收；

（三）其他：/  。

建设单位委托乙方保修的，乙方应按签订的物业委托保修协议开展相应的保修工作，履行相应的保修责任。

第十五条在各保修项目保修期届满前1个月内,应按以下第（二）种方式对保修项目进行查验，记录查验结果，查验中发现的问题经建设单位确认并按照相关规定及协议实施保修工作：

（一）由乙方制定查验方案、组织甲方、建设单位及社区居民委员会代表等各方开展查验相关工作；

（二）其他：质保期过后做好相关移交手续。

第十六条保修金拟退还公示等相关保修金事项公示期内，乙方应做好以下工作：

（一）做好小区内公示张贴工作，并开展张贴情况的日常巡查，保障业主知情权；

（二）将已掌握的建设单位未履行保修责任情况以书面形式向保修金管理机构提交；

（三）组织开展业主、社区居委会等相关各方异议收集整理，并以书面形式向保修金管理机构提交；

（四）组织做好建设单位履行保修责任后的查验、确认，并向保修金管理机构书面撤销相关异议；

（五）其他：。

第十七条乙方应建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况台帐，接受相关方查询。

第七章物业管理用房

第十八条物业管理用房建筑面积373平方米，其中包括：办公用房160平方米，位于1号楼1层；经营用房215平方米，位于润园街3-10商铺。

第十九条在合同期限内，甲方需向乙方提供符合法律、法规要求的物业办公用房，供乙方无偿使用，乙方不得擅自改变其用途（如出租/住宿）。本合同终止时，乙方应当按原状将其移交给甲方。

第八章物业的经营与管理

第二十条本物业管理区域内的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等，委托乙方代为经营或管理服务的，具体收费及管理费约定如下：

（一）物业经营用房

物业经营用房的出租标准不得不合理低于周边同期同类出租标准。乙方收取其总收入额（收入）的30%为管理费用。

（二）规划内的停车场

1.地面车位属于全体业主共有的，其收益归全体业主所有。委托乙方代为经营的，乙方收取其收入额（收入）的40%为管理费。

2.车库（位）属于建设单位或其他业主所有，委托乙方代为经营的，由所有人与乙方自行约定经营管理事项。

（三）占用共有道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，其停放、收费等由业主大会制定，具体收费标准为：3元/小时12元封顶（24小时内），包月费200元（如需调整以业委会书面通知（根据业主大会通过的相关决议）为准）。

（四）利用共用部位、公共设施设备进行广告或相关场地进行摆摊设点、等经营活动的，具体收费金额由甲乙双方商定，乙方从该收费中提取其收入额的30%为管理费。

（五）按照上述约定比例提取的管理费归乙方支配，与管理费相关的税费由乙方承担。

第二十一条 本物业管理区域内的会所以及泳池（馆）、篮球场、网球场等文体场地的相关费用约定如下（如暂无法确定的也可在投入使用前确定后公示）：

（一）会所：/；

（二）泳池（馆）：/；

（三）篮球场：/；

（四）网球场：/；

（五）其他：/。

第二十二条属于全体业主所有的经营性收益（扣除税费、管理费等经营成本后的收入）由（甲方自行管理）并单独列帐。双方同意，经营性收益可专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，或配套设施经营亏损的弥补等事项，但依法应由建设单位承担保修责任的除外。

经营性收益由业主委员会自行管理，亦可委托乙方进行管理。

第九章物业服务期限

第二十三条物业服务期限为3年，即自2023年12月1日起至2026年11月30日止。

第二十四条本合同期限届满前三个月，甲方应当组织召开业主大会就物业服务企业的续聘或另行选聘进行表决。业主大会决定续聘的，应当在物业服务合同期限届满前与乙方续签物业服务合同。业主大会决定另行选聘新的物业服务企业的，乙方应当与业主大会选聘的新物业服务企业办好交接工作。

乙方决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知甲方。

第二十五条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出续聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同的期限自动延续至业主大会作出续聘决定并签订相关物业服务合同或者新的物业服务企业接任为止。

第十章计分考核奖惩制度

第二十六条物业服务质量考评采取“业主测评满意度与即时监督整改考核”相结合的方式进行。

甲方制定《业主测评物业服务满意度考核办法》（详见附件五）采用年终测评的方法。

一、年终测评

合同年年末，业主委员会组织全体业主包括并不限于通过网络、电话录音、公告、现场值守等方式，充分征求全体业主的意见进行年终测评，或通过邀请第三方评估监理机构进行年度考核测评，并同时邀请社区代表列席监督指导。

二、处罚

年度测评满意度在70分－75分（含70分，不含75分）之间的扣除保证金2万元。年度测评满意度在65分—70分之间的（含65 分，不含 70分）扣除保证金3万元；年度测评满意度在60分—65分之间的（含60分，不含65分）扣除保证金4万元；若年度测评满意度不足60分，扣除保证金5万元，具体金额根据小区实际情况另行商议，由甲方发布考评不合格公告，并有权组织召开业主大会临时会议，向全体业主提请是否解除物业服务合同。

三、奖励

其中年度测评满意度在85分－90分（含85分，不含90分）的，奖励2万；年度测评满意度在90分－95分（含90分）之间的，奖励3万；测评满意度总分在95分以上（含95分），奖励4万；上述测评听取物业服务中心的工作汇报，并结合平时的工作观察对物业服务中心执行《物业服务标准》及有关管理工作进行测评。

同时，甲方采用《保利香槟国际物业管理服务基本标准检查评分表》（详见附件六）（若检查标准同杭州普通住宅小区物业管理服务等级标准（甲级）相冲突的，标准就高不就低）对乙方进行物业服务质量即时监督整改考核；

以上所述中扣除的保证金须用于项目物业服务品质提升方案，奖励须直接用于奖励乙方在本小区项目的服务人员。

第二十七条未经甲方同意乙方不得将物业服务整体转包给其它公司或个人，否则甲方有权立即解除合同并扣除乙方全部履约保证金。

第十一章违约责任

第二十八条因乙方自身原因未能履行本合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，由乙方依法承担相应的法律责任。

第二十九条因业主、非主业使用人原因或其他第三方行为造成损失的，由责任方依法承担法律责任。

第三十条业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日万分之五支付滞纳金，对于欠费不交纳的乙方可向物业所在地人民法院起诉，业主对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。如果业主或使用人不缴纳物业费，业主委员会应协助乙方进行催缴。

第三十一条双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，

即乙方均不负赔偿责任：

1、因天灾、地震等不可抗力之事由所导致的损害。

2、因抢险救灾所导致的损害之事，包括但不限于火灾、抗洪、抗台、暴风雪等救灾所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。

3、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，而乙方对此不存在故意或过失的。

4、因业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、《业主管理规约》和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。

5、业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害，而乙方对此不存在故意或过失的。

6、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身瑕疵造成损失的。

7、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的，但因乙方故意或过失所致，不在此限。

8、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。

9、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方或业主、物业使用人未采纳所导致的损害（除乙方未尽到告知义务或未履行合同义务以外）。

10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，而乙方对此不存在故意或过失的。

11、业主或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供本合同约定以外的服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。

物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，乙方不承担责任；但是，如果该损失是因乙方及其工作人员故意或重大过失造成的，乙方应承担相应的赔偿责任。

第三十二条提前解除本合同的规定及违约责任：

1、甲方违反本合同的约定，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和质量标准的，乙方有权依法解除本合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

2、乙方违反本合同的约定，致使不能完成本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方有权提请业主大会临时会议就表决是否解除本合同做出决议。若业主大会表决通过解除本合同的，甲方有权依法解除本合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

3、甲、乙方依法提前解除本合同的，自书面通知到达对方之日起满七天合同终止，乙方依法退出本物业管理区域，并按本合同约定完成物业交接手续。

4、一方擅自提前终止本合同的，自书面通知到达对方之日起满七天合同终止，提出终止合同方向对方支付违约金人民币 50000 元（伍万元整）；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。同时双方应按合同约定完成物业交接手续。

第三十三条非业主使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和非业主使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。非业主使用人违反相关规定，有关业主承担连带责任。

第三十四条甲、乙方在签订合同过程中，以书面形式所作出的承诺和本合同的附件与本合同具有同等法律效力。

第三十五条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可向本物业所在地人民法院提起诉讼。

第三十六条本合同壹式5 份，甲乙双方各执 2 份，报辖区物业管理主管部门（备案）1 份，具有同等法律效力。

第三十七条本合同自甲乙双方盖章并经代表人签字且乙方缴纳全额履约保证金后生效。

附件：

一、物业管理区域划分意见书或规划平面图

二、物业构成明细

三、《物业服务内容与服务标准》

四、续聘承诺事项

五、《关于业主测评满意度物业服务考核办法》

六、《保利香槟国际物业管理服务基本标准检查评分表》

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人：法定代表人：

年月日年月日

附件一：

物业管理区域划分意见书或规划平面图

附件二：

物业构成明细

附件三：

物业服务内容与服务标准

附件四：

续聘承诺项目

附件五：

关于业主测评物业服务满意度考核办法

为了建立监督激励机制，落实《物业服务合同》约定的各项工作，提高物业服务水平，特制定本办法。

一、考核和奖罚对象

浙江保利物业管理有限公司香槟国际物业服务中心

二、考核和奖罚原则

（一）客观公正，实事求是；

（二）注重实绩，合理量化；

（三）分层测评，加权计分；

（四）奖罚分明，收益挂钩；

三、考核方法

采用年终测评，具体考核和计分方法如下：

每年年末或者次年初，业主委员会组织全体业主包括并不限于可通过网络、电话录音、公告、现场值守等方式，充分征求全体业主的意见进行年终测评，或通过邀请第三方评估监理机构进行年度考核测评；并同时邀请街道或社区代表列席监督指导；听取物业服务中心的工作汇报，通过实地勘查和查询有关工作记录，然后结合平时的工作观察对物业服务中心执行《物业服务标准》及有关管理工作进行测评，测评打分表如下。

由业主委员会对物业服务年终测评情况进行汇总，去掉最高分和最低分，然后计算出平均得分作为业主测评物业服务满意度年度考核总分。

以上所述中扣除的保证金须用于项目物业服务品质提升方案，奖励须用于物业公司本小区项目服务人员。

附件六：

保利香槟国际物业管理服务基本标准检查评分表

（此评分表在日常物业服务过程中，临时发现或抽查扣分在要求时间内未整改完成的，每扣1分，扣除履约保证金1000元）