第一章总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《杭州市街道（乡镇）、社区指导监督业主大会、业主委员会工作指导规程》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主大会、业主委员会应当自觉接受党的领导，在街道、社区党组织、社区居民委员会的指导监督下，依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出重大决定前，应当将决定事项报告街道、社区，听取街道、社区意见。作出决定后应及时报告街道、社区再向业主公开。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第六条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第二章业主大会
第七条物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围：
物业管理区域四至：
东至：学院北路；南至：润园街；
西至：人文路；北至：申花路。
物业管理区域概况：总占地面积20454平方米、物业总建筑面积71583平方米，住宅建筑面积51143平方米，417户，地下建筑面积16562平方米，地下停车位364个，地面停车位60个。
物业管理用房建筑面积373平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为160平方米，；物业管理经营用房建筑面积为215平方米。
（二）业主大会名称为：杭州市拱墅区香槟国际公寓业主大会。
（三）业主大会及业主委员会办公地点：物业管理办公用房。
第八条下列事项由全体业主或业主大会决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第九条业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，大会议题经街道、社区审议通过后，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。筹备会议期间，各类公告发布前应向属地社区报备后张贴；
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十七条发放和回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十八条统计表决结果；发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应在社区指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处或受其委托的社区居民委员会的监督；大会议题及相关流程未经过街道办事处、属地社区审核通过的，业主大会暂缓进行表决。业主大会会议不得对已公示会议议题以外的事项进行表决。
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏、每幢（单元门）公告7日，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档；
（八）会议延期。如需延期，应在物业管理区域内显著位置张贴公告；
（九）统计意见表或选票。组织验票、计票，进行表决，邀请物业所在地街道办事处、社区居民委员会指导、监督，有必要或请公证处公证。
第十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起30日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议议题应属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人，业主需提供房产证或其他证明业主身份材料、身份证复印件和联系方式；
（二）发生消防、电梯 、供电、供气、供水设施设备、公共区域、共有设施等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）经业主委员会讨论决定需要召开的；
（四）经属地街道、社区讨论决定后认为需召开业主大会表决的重大事项；
（五）涉及业主重大利益的事项；
（六）其他需要紧急召开业主大会的事项。
第十一条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需要业主本人签名并附产权证明），需及时报知社区，并在15日内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起30内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致。
提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在30日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告7日。
第十二条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区房产主管部门、街道办事处协调，确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第十三条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议采用互联网方式表决的，可通过市房产行政主管部门建立的业主决策电子投票系统进行。业主委员会应于业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程报物业所在地街道办事处备案。
第十四条业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件和房产证复印件。
代理人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。委托人签署多份《授权委托书》的，以最后签署的《授权委托书》为准。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内，并就单次业主大会表决内容代其行使共同管理。
代理人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人参加业主大会会议，行使投票权。
物业服务企业的工作人员不得接受业主委托参加业主大会会议。
第十五条业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：
1、表决《业主大会议事规则》和《管理规约》；
2、选举业主委员会或更换业主委员会成员；
3、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
4、有关共有和共同管理权利的其他事项；
（二）委托期限为：一次业主大会一次委托，业主大会结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票表决权，当业主本人参加业主大会会议的，授权委托自动失效；
（四）委托人数为：
1.同一名业主接受的委托人数不超过3（含）人；
2.同一名代理人的委托人数不超过1（含）人;
第十六条业主大会采用以下方式确认参加会议的业主（参加业主大会会议的业主应当符合法定人数，业主大会作出的决定应当经过符合法定人数的业主同意方为有效）：
（一）业主到会并在会议签到表上签名；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
（三）业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
（四）音像（电话录音）、影像资料可以确认的；
（五）业主在网络上查收确认；
(六)用短信、传真、QQ、微信、电子邮件等方式查收确认；
（七）专人送达时，由业主配偶、子女、父母等直系亲属在表决票发放表上签名的；
第十七条业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员（或第三方工作人员）逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）音像、影像资料（以音像（电话录音）、影像资料投票的，音像（电话录音）、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。
（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
（七）用短信、传真、QQ、微信、电子邮件等方式进行投票。
第十八条业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
（一） 参会表决（回收票）有效票达到本物业管理区域可投票权数三分之二以上的；业主明确表达其表决意见为“同意计入多数票”、“随多数”的，其投票权数计入已表决的多数票。本条款内容如有与《民法典》及其解释性文件相冲突的，以《民法典》及其解释性文件规定的内容为准。
（二） 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（三）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积;
（四）投票人需用钢笔或圆珠笔填写并签名，投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。
（五）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用、因故意或重大过失严重破坏小区公共设施及环境、严重违反小区业主管理规约且拒不改正等损害业主公共利益行为的业主，限制其被选举权，不得参选业主委员会委员、监督委员会、业主代表；但不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积。
（六）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名。
（七）任何通过不正当形式拉票，贿票，不按委托规定等，及违反本议事规则和相关法律法规规定的回收票，一律按废票处理。
第十九条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在12个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决（除民法典二百七十八条第三、第四款）
第三章业主委员会
业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表，
第二十条业主委员会由7名正式委员和2名候补委员组成，其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会成立后7天内从委员中推选产生，按得票多少依次当选。
业委会成立后，同意社区派驻小区专员、社区三方办主任列席业委会会议；符合条件的业主委员会应当成立党组织，暂不符合单建条件的，通过临建、联建等方式进行覆盖；党员业主委员会主任一般兼任业主委员会党支部书记。
业主委员会每届任期为5年。
业主委员会办公地点为：物业管理办公用房。
第二十一条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）拟订物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定，与物业服务人订立、解除物业服务合同；拟定物业管理用房，物业共用部位、共用设施设备的使用方案，并向业主报告；
（四）拟定物业服务合同的内容；
（五）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（六）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）拟定或审核物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案；
（八）监督管理规约的实施；
（九）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（十）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十一）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十二）对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；
（十三）配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；
（十四）积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作；
(十五) 按照《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》要求，及时将物业经营性收支项目、金额、摘要等录入经营性收支信息平台，并对录入信息的真实性、完整性和准确性负责；
（十六）定期召开业主代表（单元长）会议或其他会议形式，并书面向全体业主通报小区物业管理情况。
通报内容如下（但不仅限于）：上一年度物业管理报告；业主委员会工作报告、业主大会收支报告；下一年度业主大会年度计划和预算方案；业主大会议事规则规定的其他事项；
（十七）业主大会授权业主委员会决定的其他事项。
业主委员会作出的决定违反业主大会议事规则的，物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当向业主提出召开业主大会临时会议的建议。业主大会临时会议可以根据业主大会议事规则提出质询，撤销业主委员会的决定或者改选业主委员会。
第二十二条业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的业主（单位业主可委托自然人代表参选），且中共党员候选人比例原则上不少于百分之六十。
业主委员会委员、候补委员候选人可以由社区党组织、居民委员会推荐或者业主自荐、联名推荐，并由业主大会筹备组或者业主委员会换届选举工作组以及街道办事处、乡（镇）人民政府党组织进行资格审查与确定，审查时可将候选人基本情况提交相关部门联审，相关部门应当予以配合并回复意见。并符合下列条件：
办理房屋所有权登记的为业主；未办理房屋所有权登记，但是基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得房屋所有权，或者与建设单位订立买卖合同取得建筑物专有部分所有权并占有的，可以认定为业主；
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，规范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）业主报名前12个月在本物业管理区域内居住累计满6个月以上；
（七）未与小区公共利益有任何牵扯，未承租共有商铺、本人或所在单位未与本小区有任何经济业务往来等；本人、配偶及其直系亲属没有在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其上属单位任职；
（八）无违反《杭州市物业管理条例》第61条禁止性行为之一的；
（九）无拒缴或无故拖延缴纳物业服务费或通过其他方式煽动其他业主拒缴物业服务费的；
(十）具备必要的工作时间（且任期内每年在小区居住满6个月以上）；
（十一）经查实房屋整体出租的业主不能参加业委会报名，没有被选举权，但有表决权。
第二十三条鼓励符合下列情形的业主参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。
社区办公用房位于物业管理区域内的，街道可委派一名专职社区工作者参与业主委员会选举。
社区用房不在本物业管理区域内，社区工作人员中也没有业主的，社区可选派一名社区工作人员担任业主委员会兼职委员，列席业主大会和业主委员会会议。
第二十四条业主委员会委员有下列情形之一的，当选后其委员资格自动终止：
（一）已不是本物业管理区域内业主的；
（二）有拉票贿选或其他不正当竞争行为查证属实的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并在小区公告的；
（五）业委会任职期间经查实本人或直系亲属在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及集团工作的；
（六）业委会任职期间拒缴或者无故拖延缴纳物业费、车位管理费及物业服务企业代收代缴的水、电等公共能耗费用达到6个月以上的；
（八）业委会任职期间被判处刑罚，或涉黑涉恶，以及加入邪教组织的；
（九）业委会任职期间利用黑恶势力干预物业管理区域内业主正常工作和生活的；
（十）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（十一）当选后没有每年在本物业管理区域内居住累计满6个月以上的，商业、配套用房业主当选之后每年没有在物业管理区域内办公、经营累计满6个月的；
业主委员会应将上述委员资格自然终止情况，在本小区公告不少于7日。
第二十五条有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）违反公序良俗，或涉黑涉恶，利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）报名期间经查实本人或直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（七）拒缴或无或煽动其他业主拒缴物业管理及相关公共费用的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
（十）主动辞职或被业主大会终止职务的上一届业主委员会成员（含候补委员）。
第二十六条明确有下列情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议审议决定是否终止其委员职务（任职期间罢免提议）：
（一）业委会任职期间违反《杭州市物业管理条例》第61条中禁止性行为之一的；
（二）业委会任职期间不遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
（三）业委会任职期间受到党纪处分尚未超过所受纪律处分有关任职限制期限以及涉嫌严重违法违纪正在接受纪检、监察、公安、司法机关立案调查处理的；
（四）业委会任职期间采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（五）业委会任职期间拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未撤销的；
（六）业委会任职期间存在违法搭建、装饰装修等行为被相关行政管理部门责令整改，尚未整改到位的；
（七）业委会任职期间拒不履行委员职责或利用委员资格谋取私利的，无正当理由连续3次不参加业主委员会会议的；
（八）业委会任职期间道德品行低劣、煽动群众闹事、扰乱公共秩序、在群众中影响较坏的；
（九）业委会任职期间挪用、侵占业主共有财产，侵犯业主共同利益的；
（十）业委会任职期间索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，包括但不限于：接受减免物业服务费或停车费等应缴费用；
（十一）业委会任职期间经社区居民委员会或者半数以上业主委员会委员提议罢免的；
业主委员会应将业主大会关于是否终止上述委员资格的决定在本物业管理区域内公告不少于7日。
第二十七条业主委员会委员实行差额选举。
第二十八条业主委员会实行差额选举的，差额人数规定为1人；
采用下列办法产生业主委员会委员候选人：
1.当在规定时间内报名人数小于10人时，则延长报名时间，以产生业主大会议事规则规定的差额人数为截止；延期时间及次数由社区、筹备组讨论决定后在管理区域内张贴公告，并将延期事由报街道三方办；
也可以经社区党组织和筹备组内部推荐讨论决定指定符合条件的候选人，经过社区党组织资格审核通过后直接报送业主大会进行选举；
2.当在规定时间内报名人数等于10人时，审核公示无异议后则全部进入正式候选人名单；
3. 报名人数大于10人时，本小区候选人采用以下第①种产生：
①通过报名候选人集体内部推选的方式产生，内部推选方式由筹备组起草制定，报备社区，街道三方办审核后，在管理区域内公示无异议执行。
②通过业主参与投票的方式（非业主大会）产生，业主参与投票方式由筹备组（工作组）起草制定，报备社区，街道三方办审核后，在管理区域内公示无异议执行。
4.业委会候选人初步公示期间有退出选举的，由推选时其他得票高的候选人进入委员会候选人；
5.业委会委员正式公告期间，候选人不得退出选举，直到备案结束。
第二十九条本物业管理区域设立业主委员会候补委员，未当选业主委员会正式委员，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，按照投票权人数得票多少顺序选取业主委员会候补委员，人数不得超过正式委员总数的50%。
第三十条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议原则上每季度召开一次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
符合下列条件之一的，业主委员会应当按规定在7日内召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.经三分之一以上业主委员会委员提议的；
3.业主委员会主任、副主任认为有必要的；
4.街道、社区认为确有必要要求召开的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十一条业主委员会会议应当按照下列规则召开：
（一）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集，也可以由社区居民委员会指定一名委员召集；
（二）召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议应邀请小区专员，社区三方办主任参加；
（三）需讨论、决定的重大事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见，并应邀请小区专员，社区三方办主任参加。
（四）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
（六）做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（七）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
（八）业主委员会作出的决定，应告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议后才可发布。业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的查询和监督。
第三十二条业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照投票权人数得票多少自动递补，业主委员会应当在15日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十三条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。
业主委员会主任、副主任提出辞职，应当提前7日提交业主委员会备案，并通报物业所在地的社区居民委员会。在业主委员会全体会议后，办理相关移交手续。
业主委员会委员集体提出辞职的，应当提前15日向业主大会说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地街道办事处。
第三十四条业主委员会任期届满，进行离职审计，不得继续履行职责。
第四章换届和改选业主委员会
第三十五条业主委员会任期届满5个月前，应当书面报告所在地街道办事处、社区居民委会，并在街道办事处、社区居民委会指导下，按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十六条业主委员会的换届改选办法（首届、换届、改选同）：
（一）成立物业管理委员会，负责具体筹备、换届、改选工作；
（二）由物业管理委员会按照本议事规则第二十二，二十三，二十五条审核报名人员资格并产生业主委员会候选人名单；
（三）若符合当选条件的候选人人数达到应选委员人数的差额时，按业主大会得票数多少依次当选新一届业主委员会委员。超出数量的候选人不列为业主委员会正式委员，可以根据第二十九条列为业主委员会候补委员。
若符合当选条件的候选人人数未达到应选委员人数的，则先成立不少于5 人单数的新一届业主委员会，如当选人数为双数的，最后一名委员自动列入候补委员，待下一次业主大会会议进行补选后优先递补为正式委员。
（四）业主委员会选举时，委员和候补委员得票顺序，按照所得投票票权占总投票权数的比例排序，如相等，则所得投票票权数对应的专有部分面积占专有部分总建筑面积比例高的排名靠前。
第三十七条业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第三十八条自换届选举工作组成立至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定，确有必要召开的，由换届选举工作组组织业主召开：
（一）选聘、解聘物业服务企业；
（二）调整物业服务收费标准；
（三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；
（四）决定物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用方案；
（五）使用经营性收益；
（六）其他重大事项。
第三十九条[换届移交]业主大会选举产生新一届业主委员会之日起10日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员职务在任期内提前终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款规定资料及财物。业主委员会任期届满或者重新选举的，应当向所在地的居民委员会移交由其保管的前款规定资料及财物。
第五章业主监督委员会
业主大会可以设立业主监督委员会，监督委员会坚持“依法依规、公平公正、合作和谐、服务小区”的原则，对本届业主委员会工作进行督查、评价和考核工作，坚持做到“不越权、不缺位”，确保业主委员会工作的正常进行，全面推进小区各项工作。业主监督委员会的职责、组成、选举、工作规则等由业主大会议事规则确定。
第四十条监督委员会委员实行差额选举，差额人数为1人。
第四十一条监督委员会是业主大会下辖的监督机构，实行任期制，每届任期与业委会任期相同，监督委员会任期届满之日起资格自动终止。
监督委员会由3名委员组成，其中主任1名，副主任1名。主任、副主任在监督委员会委员中推选产生。委员会各成员实行职责分工和主备角色，由监委会主任在首次会议上主持讨论确定后公布。
第四十二条特殊情况下社区可指派小区专员直接作为监督委员会主任。
第四十三条业主监督委员会履行以下职责：
（一）监督业委会执行业主大会的决定和决议的情况；
（二）拟定监督委员会年度工作报告和计划；
（三）支持并积极协助业主委员会正确履行职责，对业主委员会履行职责的程序、规则，及对小区规约、议事规则、实施细则等的执行情况进行督查、评价；
（四）对发现的一般问题直接与业主委员会进行沟通；对涉及侵害业主利益重大问题可书面向其提出整改建议，需要时向社区书面报告；
（五）对小区各项费用收支、公共物业的经营管理，以及工程项目招投标等实施过程中的各项重要管理活动程序及结果进行监督和必要的核查；
（六）对业主委员会成员的津贴发放和履职情况进行督查和评价；
（七）对业主委员会与小区物业服务公司之间工作联系单的处理程序及效果进行督查和评价；参与业主委员会关于物业服务效果的定期检查评分、考核公示的管理工作进行督查；并将物业服务效果的评分结果，按照业主委员会成员职责分工进行分解，作为评价业主委员会成员履职情况的主要依据；
（八）对业主委员会其他职责履行情况进行督查；
（九）收集并受理小区业主对物业服务工作的投诉，及时向业主委员会、社区反映业主对小区物业服务管理的意见和建议，努力做好上情下达、下情上传工作；
（十）正、副主任或委托其成员可授邀请列席业主委员会会议，无表决权；
（十一）向业主委员会了解各种管理活动的执行进展情况，做好业主的释疑解惑工作；
（十二）监督委员会对小区业主委员会的换届选举、物业管理单位的续聘或选聘等重大事项决议、决定等程序进行监督；
（十三）监督委员会的日常监督工作内容、流程、结果、决议等应有记录或纪要。通过的决议应有监督委员会全体委员半数以上委员签名同意，并抄送业主委员会，需要时抄送社区；
（十四）对有关档案资料、会议记录进行妥善保管；
（十五）接受物业管理主管部门的培训和指导；
（十六）业主大会授权监督委员会的事项。
（十七）。
业主监督委员会报名资格，参选条件参照业主委员会相应条款。业主监督委员会委员或其直系亲属，不得兼任业主委员会委员。
第四十四条监督委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料移交监督委员会。
第四十五条监督委员会会议每个季度至少一次例会。经三分之一以上委员提议或主任认为有必要时，应在1周内组织召开委员临时会议。
第四十六条会议由监督委员会主任或其委托的副主任负责召集。会议必须有过半数委员出席方可举行。监督委员会委员不能委托代理人参加会议。
（一）召集人提前3日将会议通知及有关材料送达监委会每位成员。
（二）会议作出的决议、决定，应当经过半数委员通过，并向全体业主、使用人公布后方可生效。
（三）做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字后存档。
第四十七条业主监督委员会候选人资格，成员资格终止情况，参照本条例第二十四条，二十五条，二十六条执行。
业主监督委员会应将上述成员资格终止情况，在本小区公告不少于7日。
第六章业主代表（单元长）
第四十八条业主代表（单元长）任期与组成、任职条件
业主代表（单元长）是业主大会组织动员业主参与小区事务管理的联络员，业主代表（单元长）实行任期制，与当届业主委员会任期一致，届满之日起资格自动终止，可连选连任。
由业主委员会组织制定业主代表（单元长）产生办法。原则上采取业主自愿报名、或业主推选产生。产生办法需经社区、街道报备审核后，在管理区域内书面张贴公告3天，无异议后执行。
业主代表（单元长）确定后在管理区域各单元公示5日，本单元（幢）内业主超过半数无异议的即当选。业主代表（单元长）不得兼任业主委员会委员、监督委员会委员等其他小区管理职务。
第四十九条业主代表（单元长）报名条件参照业主委员会报名办法。
第五十条业主代表（单元长）是业主大会组织动员业主参与小区事务管理的联络员，其职责如下：
（一）执行业主大会的决定和决议，积极宣传大会主张；
（二）参与业主大会的筹备工作，积极组织动员业主参与小区事务管理，为开好大会建言献策；做到上情下达、下情上报、信息畅通；
（三）了解和掌握本单元业主的基本情况，特别是常住户、租房户情况，为开好业主大会提供准确信息；
（四）接收并参与讨论业主委员会通报的小区物业管理情况，并配合在物业管理区域内做好宣传。
（五）带头遵守小区规约，积极动员本单元业主自我教育、遵守法规、履行小区规约，为建设安全舒适、整洁卫生、邻里和睦的生活环境贡献微薄之力。
第七章选聘（含续聘）物业服务企业
第五十一条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。
第五十二条根据《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》第十一条规定，业主委员会应于物业服务合同期满前3个月（前期物业服务合同的，限首届业主委员会备案完成后6个月内），在当地街道、社区的指导下组织召开业主大会续聘或选聘物业服务企业。
第五十三条根据《浙江省物业项目服务退出管理办法》第五条规定：业主大会和业主委员会应当从保持物业项目服务管理的稳定性和长远利益出发，不得随意更换物业服务企业，要保证业主的正常生活秩序。符合下列条件之一的，业主委员会应当组织召开业主大会会议表决续聘物业服务企业：
1.符合《物业服务合同》中约定的续聘条件的；
2.物业服务质量业主满意度评分在80分（含）以上的；
3.专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议续聘物业服务企业的；
4.社区党组织会议或业主委员会会议决定启动续聘物业服务企业流程的。
第五十四条如业主大会决定续聘的，业主委员会应在《物业服务合同》期满前按本规则规定的程序与物业服务企业续签《物业服务合同》；并将合同在物业管理区域内公告栏、每个单元公告不少于15日，接受业主查询和监督。
第五十五条公开选聘物业服务企业的，应当遵照下列程序：
一：如业主大会表决不再续约的。合同当事人一方应当在物业服务合同期限届满60日前（或根据合同规定的实际提前时间），向物业公司书面提出不再续约的意见。业主大会应当按照省、市相关条例，及小区议事规则，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业，具体如下：
（一）业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，业主委员会负责起草《物业选聘方案》，包括但不限于以下内容：
1.拟选聘物业服务企业的资格要求；
2.《物业服务合同》的主要内容：物业服务标准、物业服务内容、物业服务收费方案、物业服务合同期限等；
3.候选物业服务企业的产生方式；
4.公开选聘的物业服务企业资质等级不得低于现有物业资质等级，且物业服务合同标准不得低于之前续聘表决时服务合同约定的服务标准；
5.本小区确定提交业主大会表决的候选物业服务企业的方式为经评标小组综合评分为前2名的物业企业。
（二）《物业选聘方案（草案）》应当报告社区，并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决。业主大会表决结果及最终的《物业选聘方案》应在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日。
（三）业主委员会负责按照《物业选聘方案》，组织实施“发布选聘信息、接受报名、资格审查、确定候选物业服务企业”等物业选聘的具体工作。
（四）由业主委员会组织召开业主大会会议，将2家候选物业服务企业中提交业主大会表决，选聘表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，并将与物业服务企业签订的《物业服务合同》在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主查询和监督。
二：当在物业服务合同期内，如物业服务企业书面提出解除合同的。业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定公开选聘物业服务企业事宜，并将决定书面告知原物业服务企业。
第五十六条[业主实时监督] 业主委员会应当通过物业管理信息网络系统等多种方式，接受业主对物业服务人的人员配备、服务质量等履行物业服务合同情况的实时评价。
第五十七条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
第八章业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理
第五十八条业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支。
第五十九条本物业管理区域内单项建设工程和公共维修费用支出依据以下规则决定：
1、5万元（含）以下的，由业主委员会决定；
2、5万元-10万元（含）的项目，由业主委员会会商监委会后，组织业主代表联席会议讨论决定；
3、10万元以上的项目，业主委员会要列入年度财务预算，由业主大会表决决定；
①凡20万元以上的工程建设和改造维修项目（包括房屋维修，电梯、供电和给排水等设施设备维修、技改、更新等单项工作），需进行招投标。
②突发的10万元以上单项修缮工作，业主委员会商监督委员会后，可提交多个方案征集业主代表（单元长）联席会议意见，征集结果书面报社区备案。
第六十条其他运作经费主要用于下列开支：运作经费1万元（含）以下由业委会会议讨论决定，运费经费超过2万元需递交业主大会决定。
1.会议组织召开费用；
2.日常办公开支费用；
3.业委会委员履职津贴；本物业管理区域设立业主委员会委员履职工作补贴制度,具体支付对象如下：
(1) 主任，费用2000元/年；
(2) 副主任，费用1500元/年；
(3) 委员，费用1000元/年；
4.业主委员会可以聘请秘书和财务工作人员，其工作职责和薪酬标准由业主委员会讨论确定。
5.业主大会会务费；
6.承接查验；
7.有关共有和共同管理权利的其他事项。
第六十一条业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；业主委员会应当在每年2月公布上一个年度运作经费在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告15日的使用情况，接受业主的监督，并报社区存档备查。
第九章档案资料的建立与保管
第六十二条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案除应包含《业主大会和业主委员会工作指导规则》第四十八条规定的内容外，还应当包括以下内容：
（一）有关业务往来文件；
（二）经营性收益收支使用情况账目；
（三）业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目；
（四）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
（五）物业管理区域划分资料；
（六）房屋及建筑物面积清册；
（七）建筑规划总平面图；
（八）公用设施设备的交接资料；
（九）物业管理用房配置确认资料；
（十）各类经营性合同。
（十一）有关法律、法规和业务往来文件；
（十二）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
第六十三条业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起15日内予以答复。
第六十四条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。
原业主委员会拒不移交上述物品的，可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者公安机关协助移交。
第十章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第六十五条业主大会、业主委员会印章管理遵守下列规定：
1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；
4.如业主委员会开设银行账户的，业主委员会财务专用章由主管财务的委员保管，负责人印章由负责人保管。
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失及不良影响，由相关责任人承担。
第六十六条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第六十七条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第十一章财务管理
第六十八条[财务管理]业主委员会应当建立规范的财务管理制度。物业经营性收支、业主大会和业主委员会运作经费应当按照会计准则要求建账，并依法享受非盈利性组织税收减免政策。
根据杭政办函〔2019〕61号文件精神，业主委员会成立后应当在3个月内完成经营性收支在杭州市物业经营性收支信息平台上进行公示，并按时更新数据，接受全体业主监督。
业主委员会应当妥善保管收支原始凭证及形成的会计资料。业主委员会应当至少每半年公布一次物业经营性收支、业主大会和业主委员会运作经费的使用情况。
第六十九条[审计监督]有下列情形之一的，业主委员会应当委托专业机构对物业经营性收支、业主委员会运作经费等收支情况进行审计：
（一）经已交付物业专有部分面积占总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的；
（二）业主委员会换届的；
（三）业主委员会主任在任期内离职的；
（四）街道办事处、社区根据监督情况提议认为需要审计的；
（五）管理规约或者业主大会议事规则规定的定期经济责任审计等其他情形。
业主委员会拒绝按照前款规定进行审计的，街道办事处、社区可以代为委托审计。
审计结果应当向全体业主公示，审计费用可以在经营性收益中列支。
第十二章物业管理委员会
第七十条[物业管委会]物业管理区域有下列情形之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项：
（一）新交付前期物业服务项目或者因其他原因，尚不具备成立业主大会条件的；
（二）具备成立业主大会条件但是未成立，经街道办事处、乡（镇）人民政府指导后仍未成立的；
（三）业主大会未能选举产生业主委员会，或者业主委员会委员缺额二分之一以上未能重新选举产生的。
第七十一条[人员组成]物业管理委员会人数应当为七人以上单数，由街道办事处、乡（镇）人民政府、辖区公安派出所、居民委员会、建设单位派员以及业主推举的代表组成。业主推举的代表由街道办事处、乡（镇）人民政府组织民主推荐产生，且人数不少于总人数的二分之一。业主推举的代表应当符合本条例对于业主委员会委员的资格规定。已经成立业主大会的，建设单位不再派员参加物业管理委员会。
物业管理委员会主任由街道办事处、乡（镇）人民政府的代表担任。物业管理委员会成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。
第七十二条[印章刻制]物业管理委员会应当自成立之日起三十日内，向街道办事处、乡（镇）人民政府备案，由街道办事处、乡（镇）人民政府出具备案证明和印章刻制证明，并将备案信息共享给所在地的区、县（市）房产行政主管部门。已经成立业主大会的，物业管理委员会可以同时刻制业主大会印章。
第七十三条[履职要求]未成立业主大会的，由物业管理委员会组织业主依法履行业主大会和业主委员会的职责。已经成立业主大会但是未产生业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会依法履行职责，并执行业主大会的决定。
物业管理委员会自业主委员会产生并备案之日起停止履行职责，办理移交手续后解散。
物业管理委员会组建运行的具体办法，由市房产行政主管部门制定。
第十三章附则
第七十四条本议事规则经业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第七十五条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。