第一章总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市街道（乡镇）、社区指导监督业主大会、业主委员会工作指导规程》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主大会授权社区居委会对业主委员会的议事程序及会议决定提出询问并限期答复，必要时可以书面形式要求业主委员会限期召开业主大会，可以要求业主委员会暂时限制公章使用和财务支出。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出决定前，应当将决定事项报告社区，听取社区的意见，作出决定后应及时报告社区并向业主公开。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章业主大会
第六条物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围：
东至：江湾巷；南至：之江东路；
西至：绕城公路；北至：24号大街。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（二）业主大会名称为：杭州市钱塘区保利玫瑰之湾业主大会。
第七条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）确定物业管理形式；
（五）确定物业服务内容、标准及物业费标准、公共能耗费分摊方案；
（六）选聘物业服务企业的方案；
（七）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（八）使用建筑物及其附属设施的维修资金（《杭州市物业管理条例》第七十三条情况的除外）；
（九）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（十）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十一）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十二）制定本物业管理区域内车辆行驶、停放、收费管理制度；
（十三）撤销业主委员会的决定；
（十四）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费额度；审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；
（十五）对有侵害业主共同权益行为的人或者单位，全权授权业主委员会提起诉讼的权力；
（十六）法律法规、规章、地方政策或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第九项至第十一项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第八条业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处；
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十五条发放和回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十六条统计表决结果；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告7日，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第九条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会或物业管理委员会组织召开。定期会议每年召开1次，召开时间为每年第四季度。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日或收到申请之日起30日内组织启动业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；
（二）发生消防、电梯、供电、供水、供气等主要设施设备出现问题需要业主大会决定处理的；
（三）物业服务合同到期或服务期限内物业服务企业或者业主大会终止物业服务合同的；
（四）区房产主管部门或者街道办事处经调查发现业主大会的决定违反业主大会议事规则的约定的；
（五）法律、法规规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形；
（六）街道或社区认为有必要召开的；
第十条业主委员会接到第九条（一）情形提议召开业主大会临时会议书面申请后，需及时报告社区居委会，并在15日内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议业主人数和专有部分面积符合规定、发起人联系电话属实、提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起30日内按规定启动业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在15日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。
提议议题涉及罢免业主委员会成员的，应当由社区组织召开业主大会临时会议。
该条款所涉及的“提议核实”：一是核实是否属于业主大会决定范围；二是核实有无一年内业主大会会议已作出决定；三是提议应当与提议业主签名在同一张表格上体现；四是对提议人进行业主身份核实，核实内容包括：提议业主本人签名、身份证复印件、房号、联系电话等要素齐全，业主委员会可通过抽查的形式对提议人真实性进行核实，抽查数量不少于提议业主总数的50%。
第十一条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区房产主管部门、街道办事处协调、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第十二条业主大会会议采用书面征求意见的形式。
第十三条业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十四条业主书面委托书应载明：
（一）委托内容为：递交提案或代为行使表决权；
（二）委托权限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；
（三）委托人数为：同一名业主接受的委托人数不超过3人；同一名非业主使用人接受的委托人数不超1人。
第十五条业主大会会议采用以下方式进行发放、回收表决票：
（一）在物业管理区域内设投票点：由业主委员会组织专人负责，由业主自行前往并自主投票；
（二）专人上门：由业主委员会组织有关人员逐户征求业主意见；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
要求：表决结果业主可以实时查看，业主信息与政府信息平台对接，确保业主信息安全。
第十六条业主大会可采用以下方式确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4.音像、影像资料可以确认的；
5.业主在网络上查收确认；
6.用短信、传真、QQ、微信、电子邮件等能追溯的方式查收确认；
7.专人送达时，由业主配偶、成年子女、父母等直系亲属在表决票发放表上签名的。
第十七条业主大会会议可采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）在物业管理区域内设立固定发放点，由业主自行到发放点领取；
（二）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
（三）专人送达、回收：业主大会会议组织方组织有关人员逐户送达并回收；
（四）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（五）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（六）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（七）音像（如录音电话）、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
（八）用短信、QQ、微信、电子邮件等可追溯方式进行投票（应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。
第十八条业主大会采取以下方法进行表决票的统计：
（一）本小区业主大会会议表决票设置“随多数”意见项。“随多数”意见只能计入“赞成、反对、弃权”三项意见中人数和专有部分面积同时最多的一项，若三项意见中人数和专有部分面积均无同时最多一项的，“随多数”意见不得计入。
（二）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；
（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用、因故意或重大过失严重破坏小区公共设施及环境、严重违反小区业主管理规约且拒不改正等损害业主公共利益行为的业主，其表决权与被选举权按照下列第3项办法统计：
1.均予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积，不得参选业主委员会委员、业主代表；
2.均不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积，可以参选业主委员会委员、业主代表；
3.限制其被选举权，不得参选业主委员会委员、业主代表；但不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积。
（四）投票人需用钢笔或圆珠笔填写并签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的,视为无效票；
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名。
（六）参与表决的选项，如其中一个选项的表决意见业主人数票多，另一个选项的表决意见专有部分面积多，则以业主人数多的选项表决通过。
第十九条业主大会对某项提议（除业主委员会选举、物业选聘、及涉及小区安全问题外）已经作出决定的，业主在12个月内不得以同一内容再提议召开业主大会临时会议进行表决，但街道、社区、业主委员会提议或其他特殊情况必须召开业主大会情形不受该条款约束。
第三章业主委员会
第二十条业主委员会由7名委员组成，并设候补委员3名；其中主任1名、副主任2名。主任、副主任在业主委员会正式委员中推选产生。
符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或由社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。党员业主委员会主任兼任党支部书记。
业主委员会每届任期为3年。
业主委员会办公地点：玫瑰之湾小区12 幢一楼。
第二十一条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况，制作、保存业主大会会议记录；
（二）执行业主大会的决定和决议；
（三）定期不定期向业主报告业主委员会履职情况，包括但不仅限于：上一年度物业管理报告；业主委员会工作报告、业主大会收支报告；下一年度业主大会年度计划和预算方案；业主大会议事规则规定的其他事项；
（四）按照《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》要求，每月将上一个月的物业经营性收支项目、金额、摘要等录入经营性收支信息平台，并对录入信息的真实性、完整性和准确性负责；
（五）协商物业服务合同的内容，提请业主大会决定；
（六）拟定物业服务企业选聘、续聘、解聘方案并报业主大会决定，根据业主大会的决定做好物业服务企业的选聘、续聘和解聘工作，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与前期物业服务企业解除物业服务合同；
（七）及时了解、收集业主、非业主使用人的书面意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（八）拟定共有部分及共有收入的使用、管理方案，提请业主大会决定；
（九）监督管理规约的实施；
（十）提醒业主遵守《管理规约》，妥善调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十一）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（十二）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用，出现《杭州市物业管理条例》第七十三条规定的情形的，按期规定执行。
（十三）对属于侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；
（十四）配合公安机关,与社区居委会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；
（十五）积极配合支持社区居委会开展工作；
（十六）物业经营性用房、快递柜、非机动车充电桩、电梯广告等较大合同的，应当签约前公示于小区宣传栏和各楼道单元；
（十七）业主委员会应当在每年组织召开业主大会会议时，对物业服务企业进行业主满意度测评；
（十八）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
第二十二条业主委员会成员、候补成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力且具有完全民事行为能力的业主担任。且中共党员候选人不低于总候选人数的百分之五十，并符合下列条件：
（一）遵守国家有关法律、法规；
（二）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（三）具有必要的工作时间；
（四）按照有关规定或者约定，交存物业专项维修资金、交纳需要业主共同分摊的费用，且未恶意拖欠物业费；
（五）本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；
（六）住宅业主参选前一年在本物业管理区域内居住累计满6个月以上；
（八）年龄18周岁以上，70周岁以下；
（七）业主大会议事规则约定的其他条件。
第二十三条社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。
社区用房不在本物业管理区域内，社区工作人员中也没有业主的，可以聘请一名社区工作人员担任业主委员会兼职委员，列席业主大会和业主委员会会议。
第二十四条鼓励和支持业主中的以下人员积极参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。
第二十五条有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）本人或近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（七）未按时缴纳物业费、车辆泊位费、车位管理费及物业服务人代收代缴的水电等公共能耗费用、交纳需要业主共同分摊的费用的或煽动其他业主拒缴上述相关费用的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的，（但属于本小区阳台浇筑等普遍性现象的，不限制其业主委员会或物业管理委员会候选人资格）；
（十）不按照有关规定交存物业专项维修资金的。
第二十六条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是本物业管理区域内业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）已书面向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（五）违反法律法规，正在被立案侦查、被追究刑事责任，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（六）违反党纪党规，正在被立案调查、被党纪处分，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（七）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会应将上述委员资格自行终止情况在本物业管理区域内公告不少于7日。
第二十七条根据《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》并结合本物业管理区域实际情况，业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规、规章和业主大会议事规则的规定，提请业主大会会议决定是否终止其委员职务：
（一）挪用、侵占业主共有财产的；
（二）索取、非法收受本小区建设单位、本物业管理区域物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬，或者利用职务之便要求物业服务人减免物业费等相关费用的；
（三）泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业管理活动无关的活动的；
（四）伪造或指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票的；
（五）不妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料的；
（六）不按照规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章的；
（七）不履行成员职责或业主义务，不遵守管理规约和业主大会议事规则，情节严重的；
（八）向为本物业管理区域提供管理服务的物业服务人销售商品、承揽业务的；
（九）损害业主共同利益或者不正当履行职责的其他行为的；
（十）在选举中有贿赂、胁迫、欺骗等不正当行为并经查证属实的；
（十一）发生本议事规则第二十五条情形的；
（十二）有《杭州市物业管理条例》（2022版）第三十一条行为之一的。
被提出罢免的业主委员会成员、候补成员有权向业主大会提出申辩意见，并记录归档。业主委员会应将业主大会关于是否终止上述委员资格的决定在本物业管理区域内公告不少于7日。
第二十八条业主委员会委员实行差额选举，差额人数不超过业主委员会委员（含候补委员）总数的50%，差额人数为2人（即12选10）。
采用下列办法产生业主委员会委员候选人（换届、改选同）：
（一）候选人预备人选
本着参与广泛性和代表性原则，业主委员会委员预备候选人采用自愿报名或业主推荐报名的形式产生。预备候选人报名时，应填写候选人简历、签订竞选承诺书和履职承诺书。
预备候选人每幢楼为一个推选区域，其中1-10幢最多2人，11、12幢、商铺最多1人；超过人数的应在本区域的所有预备候选人中进行相互投票推选产生，推选工作由本小区物业管理委员会负责。
（二）正式候选人
产生出的预备候选人由本小区物业管理委员会对其进行资格初审后报街道、社区党组织进行资格联审。如经资格联审后，符合条件的预备候选人数量超过12人时，由所有预备候选人相互投票推选，按得票数从高到低的方式产生12名正式候选人。当预备候选人数量未能达到12人时，或符合条件的中共党员参选人数低于总候选人人数50%的前提下，应延长报名时间，直至达到规定正式候选人人数为止。
业委会正式候选人公示期间有退出选举的，由推选时按照得票高低情况依次进行递补；业委会委员正式公告期间，候选人不得退出选举，直到备案结束。
第二十九条设立候补委员的，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的候选人，未能当选业主委员会正式委员的，可以按照得票多少，依照顺序列为业主委员会候补委员。
第三十条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每月召开1次，在月初进行。经三分之一以上业主委员会委员提议的或符合下列情形之一的，业主委员会应当在 7日内召开临时会：
（一）业主大会决定召开业主委员会会议的；
（二）业主委员会主任或党支部书记认为有必要的；
（三）街道、社区认为有必要并要求召开的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员经会议召集人同意可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十一条业主委员会定期会议应当按照下列程序和要求召开：
（一）会议由主任负责召集和主持，主任因故不能召集和主持的，由副主任负责召集和主持。主任、副主任均因故不能召集的，或无正当理由不召集的，由街道、社区指定一名委员召集；
（二）召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员，并邀请社区列席；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前报告社区党委，经社区党委同意后，在本物业管理区域内公告，听取社区和业主、非业主使用人的意见建议；
（四）委员因故不能参加会议的，提前1日向会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
（六）会议书面记录由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（七）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
（八）业主委员会会议决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式报告社区并本物业管理区域内公告7日，接受业主的查询和监督。
第三十二条业主委员会候补委员的递补规则如下：
业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在5 日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告，自公告之日起生效。
候补委员递补后，业主委员会成员人数仍未达到本议事规则第三十五条规定人数的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十三条业主委员会任期届满，不得继续履行职责。业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道、社区，并在街道、指导下，成立物业管理委员会，按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满，进行离职审计。审计工作由新一届业主委员会或物业管理委员会组织，应委托专业审计机构实施。上述审计费用从小区经营性收益中列支，审计报告在小区里公告不少于15 天。
第三十四条业主委员会换届改选办法：
（一）由街道、社区和业主委员会成立物业管理委员会，负责具体换届改选工作，物业管理委员会主任由街道或者委托的社区代表担任。
（二）新一届业主委员会委员候选人产生方式按照本议事规则第二十、二十二至二十五、二十八条等审核产生新一届业主委员会候选人名单；
（三）新一届业主委员会委员在委员候正式选人中选举产生，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，相关方法如下：
1.经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2.经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，当符合当选条件的委员不少于 5 人时，采取减少委员人数成立单数的新一届业主委员会；当符合当选条件的委员不到5人时，符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员重新确定委员候选人后进行补选。
第三十五条业主委员会应当及时向业主公开下列信息，公开时间不得少于15日：
（一）业主委员会成员和专职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息；
（二）管理规约、业主大会议事规则；
（三）业主大会、业主委员会的决定；
（四）物业服务合同；
（五）每半年度共有收入使用、管理的详细情况；
（六）每半年度使用业主大会、业主委员会印章情况；
（七）法律、法规规定以及管理规约、本议事规则的约定，应当向业主公开的其他信息；
业主委员会应当按照有关规定，在杭州市物业管理信息网络系统填报上述规定的信息。上述规定的信息有变更的，业主委员会应当依照上述规定将变更后的信息向全体业主公开，并自变更之日起7日内重新填报。
第三十六条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由街道办事处指导物业管理委员会指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。
第四章物业管理委员会
第三十七条 物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立前的过渡性或业主委员会缺席期间的机构，经业主申请，由街道办事处、社区党组织在区住房和城乡建设主管部门的指导下组建。
物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的事项，代行条例规定的业主委员会的职责，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
第三十八条 物业管理委员会由街道办事处、社区居民委员会各指派一名代表和业主代表组成，成员人数为7人，其中业主代表的人数为5人。
业主代表人选应当符合《杭州市物业管理条例》及本议事规则规定的参选业主委员会成员的条件，由街道办事处通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。街道办事处应当在物业管理委员会成立前，在本物业管理区域内公示物业管理委员会成员名单，公示时间不少于七日；业主有异议的，可以向街道办事处、社区居委会提出。
物业管理委员会主任由街道办事处指派的代表担任。街道办事处应当自物业管理委员会成立之日起三日内，在物业管理区域内以书面形式向全体业主公布其成员名单。
第三十九条 物业管理委员会履行以下职责：
（一）负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会。
（二）物业管理区域尚不具备召开首次业主大会会议条件的，或者具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的，物业管理委员会应当组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并临时代为履行业主委员会的职责。
（三）业主大会未能及时选举产生业主委员会的，物业管理委员会应当组织业主大会履行职责，并按照管理规约和业主大会议事规则的约定临时代为履行业主委员会的职责。
（四）物业管理委员会应当依法履行职责，及时向业主公开物业管理相关信息，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
（五）物业管理委员会履行职责应当接受街道办事处的指导和监督。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者依法撤销，并通告全体业主。
第四十条 物业管理委员会的任期：
物业管理委员会的任期一般不超过二年；期满未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的，由街道办事处重新组建物业管理委员会。
物业管理委员会在业主委员会选举产生并按照规定办理移交手续后解散。
第五章选聘物业服务企业
第四十一条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。
第四十二条物业服务合同期限届满120日前，业主委员会或物业管理委员会应当与物业服务企业协商合同续订。物业服务企业同意续聘的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否续聘。业主大会决定续聘的，应当在原合同期限届满前续订物业服务合同；
第四十三条业主大会决定选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的信用和业绩要求，物业服务合同的主要内容以及候选企业的产生方式等。
选聘方案应当报告社区并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决，并将表决结果及最终方案在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日。
第四十四条业主委员会或物业管理委员会在杭州市智慧物业平台等公开渠道发布选聘信息，根据选聘方案开展报名物业服务人的资格审核工作，确定候选物业服务人员数量为两家。
第四十五条业主委员会或物业管理委员会根据本议事规则相关规定，将候选物业服务企业提交业主大会表决。表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，与物业服务企业签订物业服务合同，并将合同在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主查询和监督。
第六章业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理
第四十六条业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的 3% ，该运作经费的额度经业主大会会议表决通过后由业主委员会具体使用。
（一）运作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
本物业管理区域运作经费采取经营性收益筹集。
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.会议召开费用；
2.日常办公费用；
3.业主委员会正式委员的通讯补贴：业主委员会主任：600元/月；业主委员会其他委员：每人200元/月；
4.会计、财务、法律顾问等人员费用由业主委员会根据实际情况，在征求业主意见后决定；
5.工程类费用。
（三）经营性收益使用程序按照以下方式执行：
1.经营性收益使用时同一事项不得拆分，1万元（含）以下的由业主委员会会议决定，并在本物业管理区域内公告7日后执行；经营性收益单次使用金额在1万（不含）至12万（含）元的，须经业主委员会会议决定后，向社区党组织报备，并在本物业管理区域内公开比价后执行（比价单位不少于3家）；单次使用金额在12万（不含）元以上的，须经业主大会会议决定，通过公开招标的形式，并在本物业管理区域内公告7日后执行。
2.小区内的设施设备的更新以及维修等单项超过50000元的工程项目，工程项目完成后必须报备社区街道，应由业委会作为验收主体、物业作为接收人进行验收，可邀请社区等第三方共同见证；同时超过5万元的工程类项目，应在工程完成后做好单个项目的工程审计；公共设施维修改造工程涉及招募供应商和施工单位的，至少在三家及以上，且须进行公开报名、询价对比。维修改造工程单项金额在12万元以上的，须进行公开招标，聘用监理对工程质量进行把关。工程不得拆包分包，最终付款金额以审计价格为准。
3.经营性收益使用前，应当同时满足业主委员会会议决定、公示7日无10%业主书面反对；
（四）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于15天。
第七章档案资料的建立与保管
第四十七条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；
（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
第四十八条业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起3日内予以答复。
第四十九条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交街道办事处或受其委托的社区居民委员会、物业管理委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。
第八章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第五十条业主大会、主委员会印章管理遵守下列第1、2 、3项规定：
1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。
第五十一条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等，由印章保管人负责记录。
第五十二条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第九章附则
第五十三条本议事规则经2023年12月4日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第五十四条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。