通知公告

第一章总则

第一条为了规范杭州市萧山区南城景园物业服务项目选聘的活动，维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》和《南城景园业主大会议事规则》等相关规定，结合本物业管理区域的实际情况，制定本物业服务项目选聘方案。

第二条本方案适用于本次选聘物业服务企业对本物业管理区域实施物业服务。

第三条物业选聘应遵循公开、公平、公正的原则，向全社会公开选聘。

第四条由业主大会决定选聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第五条由业主委员会负责物业服务项目选聘的组织实施工作。业主委员会将聘请并委托第三方服务机构来协助业主委员会实施物业服务项目选聘工作。

第六条由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

第七条本次物业服务项目选聘的基本要求：

1、物业服务期限：三年，最终以签订《物业服务合同》为准；

2、物业服务等级及服务内容：《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》乙级服务，具体内容详见附件《物业服务内容与服务标准》；

根据小区原物业费标准执行作为最高限价执行：

高层住宅：1.8元/平方/月（不含能耗费）；

多层住宅：1.2元/平方/月（含能耗费） ；

商铺：1.8元/平方/月；

配套幼儿园：1.8元/平方/月（含能耗费）；

地下车位管理费：50元/个·月。

能耗费按0.3元/平方/月预收，每年清算并公示本年度清单后方可收取下年度能耗费。

3、物业服务企业信用及业绩。（如注册资本金、成立年限、公司规模等）

4.1基本条件：符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定或符合浙财采监【2013】 24 号《关于规范政府采购供应商资格设定及资格审查的通知》第六条规定；

4.2未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门失信黑名单（报名提供下载文件加盖公章）；

4.3具有独立法人资格，《营业执照》经营范围包含物业管理或物业服务；具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；具有履行合同所必需的设备和智慧楼宇管理专业技术能力；

4.4承若财务一级独立建账

4.5物业公司注册资金300万以上；

4.6物业公司成立时间5年以上（2018年1月之前注册）；

4.7杭州地区内在管楼盘不低于2个；

4.8本项目不接受联合体投标，不接受挂靠企业报名。

第二章物业选聘的流程

第八条委托第三方根据业委会意见负责起草选聘文件。选聘文件通常包括《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等；

第九条制定选聘标准、评标办法，重点是《选聘文件》的编制和标底的确定。选聘文件最终授权业委会会议讨论定稿；

第十条第三方负责代为受理报名、代为登报、代为发布、代为组织评标、代为评分统计，代为出中标通知书；同时抄送在管物业公司终止物业服务函；

第十一条发布物业选聘公告。通过小区公告、登报和网络等方式向社会公开发布物业选聘公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。物业选聘文件及有关设计图纸、技术资料，确定时间组织选聘单位勘查项目并答疑；

第十二条成立选聘小组7人（单数）：由政府政采云评标专家1人（评选前一晚抽签产生）、业委会委员3人（业主委会委员（含候补）内部抽签产生，不得委托其他人，如本人不来则视为放弃评选权利）、社区代表1人，业主代表2人组成物业选聘小组。业主代表2名，由业主在规定时间内报名产生（另出公告），如报名人员超过2名，则评选当日到业委会办公室由报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如本人不来则视为放弃评选权利）；

第十三条开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书后，符合竞选文件要求的参与竞标物业服务企业不少于三家方能开标。在规定的时间、地点开标。参加人员为物业选聘小组，并唱读其报价，开标后应将竞选文件书发给评标成员，由各成员独立详细阅读、审查竞选文件，就竞选文件给出评分；

第十四条评标定标。阅标后召开答辩会，按约定的顺序，各竞选单位负责人（一般为授权代表人及拟派驻本小区的项目经理）参加答辩。就公司介绍及物业选聘小组成员提出的问题予以解答，物业选聘评标小组成员评分汇总后按定标原则与办法确定2家物业服务企业为候选单位（如出现第2名与第3名评分相同时，则由评标小组对两家同名次物业企业再行评定，得分高者为第2名）；

第十五条由业委会公示2家候选物业服务企业，同时邀请2家候选物业服务企业在和业委会商定好的时间进入小区，并在规定的位置进行展示路演；

第十六条业主大会表决。由业委会组织召开业主大会，以书面、电话录音、网络投票的表决形式，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，从两家候选物业服务企业中选出一家为最终中标物业服务企业；

第十七条公布表决结果。根据业主大会表决结果，宣布中标物业服务企业，并向中标物业服务企业发出中标通知书；

第十八条签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排好物业做好承接查验工作；

新老物业交接，要根据《中华人民共和国民法典》、住建部《承接查验管理办法》、浙江省《承接查验管理办法》、浙江省《物业企业退出管理办法》的相关规定做好承接查验，并签订好承接查验协议；授权业主委员会组织或聘请第三方机构进行承接查验，聘请第三方机构的，消防、电梯相关技术人员必须持证上岗且提供社保证明；

第十九条业委会作为南城景园物业选聘工作的主体方，负责物业服务项目选聘整体工作流程的审核、物业服务项目选聘所有涉及的文件和资料的收集、确认、审核、相关物业资格审查等。并负责物业服务项目选聘的宣传工作，协调各部门工作；

第二十条物业选聘第三方招标代理机构，根据合同约定内容，提供物业服务项目选聘的服务。协助业委会草拟物业服务项目选聘所需各类文件，相关宣传资料制作，选聘文件印刷，公开物业选聘登报、代为报名、开标统计等工作。

特殊情况发生说明：

1、如两家候选物业企业在业主大会投票时，达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，但是两家均没有达到经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的情况，在本次《选聘方案》表决中授权业委会来决定是否对得票高者，独立召开一次业主大会对高票者进行表决，如继续表决还不能达到法定过半要求的，则视为本次物业选聘流产，同时本次《选聘方案》授权业委会临时确定托管物业服务企业后，重新向社会公开选聘物业服务企业；

2、如发生以上情况业委会决定不再对得票高的一家物业服务企业进行表决，则重新向社会公开选聘物业服务企业。

3、如遇到在管物业临时撤场，业主委员会有权指定第一候选物业作为紧急情况下的临时托管物业。

第三章附则

第二十一条根据《南城景园业主大会议事规则》的规定，本方案提交业主大会表决确定后实施。

第二十二条本方案由业主委员会负责解释。如本方案与现行法律法规和《南城景园业主大会议事规则》有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。

附件：《物业服务合同（含物业服务标准）》

南城景园物业服务合同

目录

第一章 合同当事人…………………………………………………1

第二章 物业基本情况…………………………………………………2

第三章 物业服务内容与服务标准……………………………………3

第四章 物业服务费用…………………………………………………3

第五章 双方的权利义务………………………………………………5

第六章 物业专项维修资金及物业保修金……………………………8

第七章 物业管理用房…………………………………………………9

第八章 物业的经营与管理……………………………………………10

第九章 物业服务期限…………………………………………………11

第十章 违约责任………………………………………………………12

第十一章 个人信息保护声明条款……………………………………13

第十二章 其他事项……………………………………………………14

附件……………………………………………………………………1

物业服务合同（草案）

根据《中华人民共和国民法典》、国家、浙江省、杭州市《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，经业主大会（业主）同意，签订本合同。

第一章 合同当事人

甲方（业主委员会）：杭州市萧山区南城景园第二届业主委员会

业主委员会负责人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

乙方（物业服务企业）：

营业执照注册号：

法定代表人：联系电话：

委托代理人：联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

乙方依照本合同提供服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定及时交纳物业费用等义务。

第二章 物业基本情况

第一条物业基本情况

1、物业项目名称：南城景园；

2、物业类型：住宅、商铺；

3、座落位置：杭州市萧山区所前镇里士湖路588号

4、物业管理区域四至范围：

东至：东至：所前大道，南至：商贸路，西至：大治河，北至：大治河。

5、辖区共有23幢，由7幢高层、16幢多层组成，户数920户，商铺26户。

6、占地面积71700平方米，总建筑面积135000（其中：地上面积106000平方米，地下室建筑面积29000平方米），住宅建筑面积102910平方米（多层面积：51319.3平方米；小高层面积：48662.9平方米；幼儿园面积：1660.23平方米）商业面积1777.25平方米，配套社区公共建筑/平方米，地上车位54个，地下车位450个，绿化率30%。物业管理用房建筑面积921.3平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为412.3平方米，坐落：16#幢1层；物业管理经营用房建筑面积为449平方米，坐落：23#幢1层。

小区红线范围内：

（物业构成明细见附件一）

第三章 物业服务内容与服务标准

第二条乙方提供的物业服务范围：

（一） 公共事务服务管理；

（二） 房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层、设备机房等)的维修、养护和管理；

（三） 房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、污水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、弱电系统、楼道照明、消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务；

（四） 本物业区域规划红线内属物业管理服务范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、地面停车位、地下停车库)的维修、养护和管理；

（五） 公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运；

（六） 小区内交通、车辆行驶及停泊的管理(路面停车费的收缴)；

（七） 本物业区域内公共绿化、绿地、景观和花草树木的养护管理；

（八） 本物业区域内安保秩序维护；

（九） 配合和协助属地消防/公安机关进行安全监控和巡视等消防保安工作(但不含人身、财产保险保管责任。如发生此类情况，乙方承担安保不力的责任)；

（十） 物业及物业管理档案(资料)的收集、整理和保管工作；

（十一） 对业主或非业主使用人的装修活动进行监督管理；

（十二） 本合同及附件约定的其他公共性服务内容，或甲方要求乙方完成的小区内与物业服务及管理相关的其他工作；

（十三） 法律、法规和政策规定应由乙方服务或管理的其它事项。

建筑（包括但不限于屋顶、外墙、幕墙、干挂石材、砖面等）的安全维护责任人为全体业主，业主可以依据法律规定委托乙方对本物业区域内建筑幕墙进行日常维护、检修。维修和检修的内容、方式、费用及双方的权利和义务由双方另行签订书面协议。

若单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护和管理等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三条按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务质量应达到约定的标准（物业服务内容与服务标准详见附件二）。该附件为本合同有效组成部分。

第四章物业服务费用

第四条 物业服务费

本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。具体收费标准如下表：

上述车位管理费包含的服务内容：地下车位的秩序管理、设备设施，维护保养、清洁卫生维护、消防安全维护保养、制定停车管理方案、发生紧急情况的处置预案等。

乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。

依法将商业营业、商业办公变更为其他用途的，按照变更后物业的相应收费标准收取服务费。

物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

其他：物业服务费用主要包含以下费用：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、维修（小修，指单个部位单次维修维修价格≤1500元）费用（每次维修均需承担）；

（3）物业管理区域绿化养护费用；

（4）物业管理区域清洁卫生费用；

（5）物业管理区域内秩序维护费用；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）办公费用；

（8）管理费分摊；

（9）物业服务企业固定资产折旧；

（10）法定税费；

（11）合同期内灭火器需要灌粉的费用由物业公司承担；

（12）物业服务企业的合理利润。

本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、更新和改造的费用。上述费用应通过物业专项维修资金予以列支，物业专项维修资金使用根据相关文件规定执行。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。

第五条公共能耗费说明

共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调及其它（照明、通风、消防）等设施设备运行所需的能耗费用，采取能耗费按实际结算：

乙方应制定本物业管理区域内的照明/空调/喷水池/景观池等公共设施管理办法，按照合理时间及温度安排公共设施等开启和关闭。规定时间内开启率应达到98%以上，保证品质的同时减少浪费。

第六条物业服务费责任归属

物业服务费自乙方实际提供服务之日起计收。物业已交付的，物业服务费及相关费用由业主承担；已竣工但未出售或已出售未交付使用的物业，由建设单位支付物业服务费；已交付但业主尚未使用的物业，其物业服务费由业主交纳。

业主约定由物业使用人交纳物业服务费、公共能耗费、车位服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业产权或者租赁关系变更时，相关业主、物业使用人应当结清物业服务费、车位服务费、公共能耗费等相关费用。

第七条物业服务费结算方式

物业服务费、车位管理费、公共能耗费等相关费用按年度交纳，业主或物业使用人应在每个交费年度的月日前交纳。

相关服务费可预收，但预收期限原则上不超过12个月，本合同的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。

第八条物业服务费的调整

在物业服务期限内，因当地物价指数、最低人工工资（包括社保、公积金）等调整导致物业服务企业成本大幅度上涨，乙方需提高物业服务费的收费标准的，须经甲乙双方协商，并应报送业主大会征得专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且人数占总人数三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，方可实行，征得业主表决的全部费用由乙方承担。

第九条物业服务履约保证金

乙方承诺在收到中标通知书签订《物业服务合同》之日起十五日内，向甲方指定账户缴纳贰拾万元整（￥20万元）履约保证金。履约保证金被扣除后，乙方应在十五日内补足。履约保证金没有按时足额到账的，甲方有权提交业主大会解除合同。该保证金在甲方的规定存续期间不计息。

甲方有权从履约保证金中扣除用于修复乙方管理期间乙方损坏甲方的设备、设施、场地或因乙方违约而导致损失的金额和违约金，且乙方应在接到扣除履约保证金书面通知后15个工作日内补足扣除的金额。若超过15日仍未补足扣除金额，甲方可对乙方采取包括解除本合同在内的一切合法合规的惩罚措施。

甲方认为乙方在服务期内没有涉及应付而未付金额或违约行为的，甲方在服务期满后或提前终止服务后，经双方承接查验结束无问题后一个月内，由甲方根据合同约定全额无息返还履约保证金。否则，甲方将扣除乙方应付金额或违约金后退还保证金余额。

甲方指定账户：

账号：

开户行：

第五章双方的权利义务

第十条甲方的权利义务：

（一）代表和维护业主、物业使用人的合法权益；协调、处理业主或物业使用人对《物业服务合同》的问询。

（二）委派人员参与现场查验，与乙方共同确认现场查验的结果，并按照相关规定与乙方办理承接查验手续，移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房以及业主资料等其他相关资料，并协调、处理前物业服务企业遗留和物业承接查验过程中发现的问题。

（三）甲方在合同生效之日起15日内，按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（建设竣工资料、住用户资料等），不齐全的甲方配合乙方向档案馆调取，并在乙方管理期满时收回。

（四）审定乙方制定物业服务制度，包括且不限于共用部位和共用设施设备与相关场地的年度（包括季度和月度）管理计划、年度（包括季度和月度）维修养护计划、年度（包括季度和月度）物业专项维修资金使用等计划、财务预算及决算，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务。乙方需按提前向甲方报备各种类（消防、电梯、给排水、设施设备、绿化、保安、保洁等）下月度或季度的工作计划表，否则视为对该类的违约，约定每次扣除履约保证金20000元整。

（五）监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度及执行情况。

（六）了解业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况。

（七）根据相关规定及时处理业主、物业使用人和乙方的意见、建议，并按规定做好相关物业管理事项的公示工作。

（八）委托乙方对违反物业管理法律法规政策、管理规约、管理制度的行为进行处理，包括责令停止违章行为、采取惩戒约束措施、要求赔偿经济损失等。

（九）对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次的业主满意率调查，如乙方管理不善造成小区较大经济损失、乙方管理失误或连续两年满意率低于60%的，甲方有权提交业主大会会议决议终止合同，业主大会的费用由物业服务企业承担。

（十）甲方对乙方小区项目经理人选有建议权。如甲方对乙方小区项目经理管理之行为及结果有异议，双方协商无效后，甲方有权提出更换，

1、乙方应当在接到甲方更换项目经理的书面文件后在一个月内更换项目经理，如乙方未在限期内更换，甲方有权利扣除履约保证金10000元；

2、乙方更换项目经理需征得甲方同意（该项目经理因个人原因提出辞职除外，但乙方应作出书面承诺不得在一年内再聘（录）用该当事人到乙方公司所属任何部门或分公司工作），如乙方未征得甲方同意擅自更换项目经理的，甲方有权利扣除履约保证金10000元；

同时乙方须在15天内补足履约保证金，确保履约保证金的完整性，如乙方不在规定的时间内补足履约保证金，甲方有权递交业主大会终止合同，且不承担任何责任。

（十一）乙方承诺本管理区域内人员配置不少于人，并提前一个月提供下月岗位人员排班表。甲方有权随时抽查乙方配置人员，乙方因行业特性发生的员工流动，应保证项目缺编率不超过5%，且缺编情况下不得缺少岗位配置，同时缺编、离职人员情况应在5个工作日内向甲方报备，缺编人员务必在30天内补齐；若缺编、离职情况未按时报备至甲方，甲方抽查发现的按1000元/人扣款，第二次及以上发现按2000元/人扣款。乙方须在15天内补足履约保证金，并在15个工作日内补足缺岗人员。

若在后续服务中，乙方需要采用机器替岗、减员增效等措施的，应提前和甲方协商并征得甲方书面同意后方可实施。

（十二）协助乙方做好物业服务工作，和宣传教育、文化活动。

（十三）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方办理承接查验收手续，接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。

（十四）法律法规、本合同及管理规约等规定甲方享有和承担的其他权利义务。

第十一条乙方的权利和义务：

（一）设立专门服务机构负责本物业的日常管理工作，并委派相应专业的物业服务人员按相关规定及本合同约定提供物业服务。

（二）根据相关法律法规、招标文件及本合同约定，制定物业管理制度、方案，根据甲方核定的物业管理制度、方案自主开展物业日常管理服务活动，建立、健全信息公开制度，对物业管理区域内所有收费项目、收费标准在收费场所明码标价。

不得损害大多数业主、物业使用人的合法权益，获取不当利益。

（三）参照《物业承接查验办法》的规定完成项目承接查验工作。

（四）乙方有权将物业管理区域内电梯、空调、监控、消防、等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三方单位或个人。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担连带责任；乙方实施消防、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任。在确定电梯和消防维保单位签订前需与甲方或其授权人员进行充分沟通协商，征得甲方同意方可签订合同并报甲方备案。合同中应明确奖惩、配件的采购途径以及配件的费用包含人工费等；合同期内不得涨价。每年向甲方提供电梯和消防的检测报告。

（五）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，协助做好救助工作。

（六）开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改或者通知协调主管单位及时整改，但如在保修期范围内的，则应通知建设单位整改。

（七）不得擅自占用和改变本物业管理区域内的共用部分的用途，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。

（八）负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，经甲乙双方议定后由乙方组织实施。

（九）按规定审核业主、物业使用人的装修方案，提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议；对业主、物业使用人、施工单位的装修行为进行管理，对业主或非业主使用人违反《管理规约》的行为，针对具体情节并根据情节轻重采取告知、规劝、制止、向有关部门报告；监督业主、物业使用人、施工单位在指定的适宜位置堆放装修垃圾，并督促其及时清运。

（十）对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为进行劝阻制止，但不得超越法律法规规定及本合同约定的管理权限。

（十一）对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；负责消防控制室的日常值班；管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。

（十二）引导业主、物业使用人进行生活垃圾分类投放，对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告。

（十三）引导、督促业主、物业使用人进行大件生活垃圾的投放地点和及时清理工作，督促业主和非业主使用人清理掉大件生活垃圾，如物业服务企业没有发现和督促的，大件垃圾清运费由物业服务企业承担，并可允许甲方从履约保证金内扣除清理所需的费用。

（十四）负责制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。业主和物业使用人应共同遵守；但乙方制定相关规章制度不能与本小区议事规则及《管理规约》相悖，且在公共区域（小区公告栏，各幢门口或各个电梯内等）张贴需经过甲方批准同意方可张贴。

（十五）每笔公共区域设施设备维护，维修，保养单个部位和单个部件维修费用在1500元以内，由乙方作为小区日常维修开支。维修费用在1500（含）元以上的，每笔均需乙方承担1500元之后，剩余的由小区经营性收入或维修专项基金支出的，剩余维修费用的发生需在执行发生之前向甲方提交书面申请。

（十六）为保证到岗人数，乙方在次月底之前提供甲方上月实际服务人员清单（分岗位，人员名字，联系电话等），并提供乙方（或乙方在甲方备案的外包公司）发放工资转账凭证（工资金额可以隐去）或乙方（或乙方在甲方备案的外包公司）为员工缴纳养老保险凭证。没有按约定时间提供清单的，每次扣罚5000元；提供给甲方虚假清单，经业委会查实，每次罚款10000元。实际岗位工作人员少于合同约定岗位明细配置人员，乙方需在30天内补齐，否则普通员工每少一人每月罚款5000元，主管及以上每少一人每月罚款10000元。乙方需在接到乙方罚款通知书30天内，将罚款交到业委会账户，否则甲方有权从履约保证金中扣除。

（十七）法律法规、本合同及管理规约等规定乙方享有和承担的其他权利义务。

第六章物业专项维修资金及物业保修金

第十二条物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

第十三条使用物业专项维修资金的，按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。

第十四条乙方应每年在主管部门公布物业专项维修资金缴交及使用情况后，在物业管理区域内公告物业维修资金的缴交及使用情况，接受业主的监督。

第十五条物业保修金（以下简称保修金）是由建设单位交存，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

物业保修期内，建设单位自行组织保修的，乙方应做好以下工作：

（一）及时将业主、物业使用人报修的保修项目、内容等以书面形式提供给建设单位，并由建设单位实施保修工作;

（二）督促建设单位做好保修工作，并协助做好保修质量的检查、验收；

建设单位委托乙方保修的，乙方应按签订的物业委托保修协议开展相应的保修工作，履行相应的保修责任。

第十六条在各保修项目保修期届满前1个月内, 由乙方制定查验方案、组织甲方、建设单位及社区居民委员会代表等各方开展查验相关工作，保修项目进行查验，记录查验结果，查验中发现的问题经建设单位确认并按照相关规定及协议实施保修工作。

第十七条保修金拟退还公示等相关保修金事项公示期内，乙方应做好以下工作：

（一）做好小区内公示张贴工作，并开展张贴情况的日常巡查，保障业主知情权；

（二）将已掌握的建设单位未履行保修责任情况以书面形式向保修金管理机构提交；

（三）组织开展业主、社区居委会等相关各方异议收集整理，并以书面形式向保修金管理机构提交；

（四）组织做好建设单位履行保修责任后的查验、确认，并向保修金管理机构书面撤销相关异议；

第十八条乙方应建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况台帐，接受甲方及相关方查询。

第七章物业管理用房

第十九条社区用房（待业委会确定面积），经营用房（449平方米，坐落：23#幢1层。），物业办公用房（412.3平方米，坐落：16#幢1层）。

第二十条本物业管理区域内物业管理用房的所有权依法属于业主，乙方无权更改管理用房的属性，其使用和经营方案应当经甲方同意并公告。

在合同期限内，甲方需向乙方提供符合法律、法规要求的物业办公用房，供乙方无偿使用，乙方不得擅自改变其用途。本合同终止时，乙方应当提前三日将其移交给甲方。

第八章物业的经营与管理

第二十一条本物业管理区域内的停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等，委托乙方代为经营或管理服务的，具体收费及管理费约定如下：

（一）利用共用部位、公共设施设备进行广告或相关场地进行摆摊设点、等经营活动的，经营性收入归全体业主所有，由业委会负责收取。

（二）其他经营性收入业主委员会自行管理。

其他经营活动约定： 乙方如在所属开发商商铺用房或其他个人商铺为业主及小区提供的特色增值项目，其收益归乙方与所有人所有 。

第二十二条 本物业管理区域内的会所以及泳池（馆）等文体场地的相关费用约定如下（如暂无法确定的也可在投入使用前确定后公示）： 无

第二十三条属于全体业主所有的经营性收益（扣除税费、管理费等经营成本后的收入）由甲方自行管理并单独列帐。经营性收益的可专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，或配套设施经营亏损的弥补等事项，但依法应由建设单位承担保修责任的除外。如超过该比例的，经营性收益的使用应征得甲方的同意。

经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。经营所得收支情况应当每一年公布一次，接受全体业主监督。

第九章物业服务期限

第二十四条物业服务期限为叁年，即自2023年月日起至2026年月日止。

甲方每年组织一次对物业服务满意度测评。测评由全体业主投票进行，67%（含）以上业主参加即为有效测评。满意度调查的第三方服务机构由甲方指定，签订三方协议，费用由乙方承担。

测评满意率低于60%（不含）的，扣除履约保证金2万元，且甲方有权终止合同（解聘）；测评满意率在60%—70%之间的（含60%，不含70%）扣除履约保证金2万元。连续2年低于70%的，甲方有权提交业主大会会议决议终止合同；测评满意度在70%（含）-85%（含）之间不奖不罚；测评满意率在85%以上的，每上升1%奖励1000元，不足1%的，按比例计算；测评满意率在90%及以上的给与奖励2万。

第二十五条本合同期限届满前四个月，甲方应当组织召开业主大会就物业服务企业的续聘或另行选聘进行表决。业主大会决定续聘的，应当在物业服务合同期限届满前与乙方续签物业服务合同。业主大会决定另行选聘新的物业服务企业的，乙方应当与业主大会选聘的新物业服务企业办好交接工作。

乙方决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满四个月前书面告知甲方。

第二十六条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同的期限自动延续至业主大会作出续聘决定或者新的物业服务企业接任为止。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

第十章 违约责任

第二十七条任何一方无法律依据或合同约定提前解除合同的，违约方应支付对方计人民币贰拾万元整（¥200,000.00）的违约金。

第二十八条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，乙方有权依法解除本合同；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方同时有权要求乙方对其服务进行整改，若经整改仍无法达到合同约定的质量标准，甲方有权依法解除本合同。

除合同约定之外，乙方未经甲方同意擅自退管本项目的，赔付甲方违约金贰拾万元整（¥200,000.00）；甲方未经正规程序擅自解除本合同的，赔付乙方违约金贰拾万元整（¥200,000.00）。

甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的，由上级物业主管部门、社区或有资质的第三方机构进行评判（涉及消防、电梯需有资质的第三方机构）。

第二十九条乙方的服务达不到本合同约定的质量标准的，甲方同时有权要求乙方对其服务进行整改，若经整改仍无法达到合同约定的质量标准，甲方有权依法或依照本合同第二十六条解除本合同。

甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的，由上级物业主管部门、社区或有资质的第三方机构进行评判（涉及消防、电梯需有资质的第三方机构）。

第三十条乙方未按法律规定和本合同约定移交相关资料并办理交接手续的，应向甲方支付人民币贰拾万元整（¥200,000.00）违约金。违约金不足以弥补损失，甲方还有权要求乙方赔偿相应损失。因乙方原因造成物业管理区域共有部位及设施设备损失的，由乙方按照相关法律规定全权承担。

乙方未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十一条业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并在未付金额的基础上按日加收万分之三的违约金。业主、物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用。

第三十二条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方返还；并在多收金额的基础上按日加收万分之三的违约金。

第三十三条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

（一）因不可抗力因素导致物业管理服务中断的；

（二）因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知、提醒业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失；

（三）非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失；

（四）乙方已适当履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵所造成的损失；

（五）乙方有证据证明其已适当履行本合同约定义务的其他情形。

第十一章个人信息保护声明条款

第三十四条未经业主的同意，甲乙双方不得向甲乙双方以外的任何公司、组织和个人披露业主的个人信息，但法律法规另有规定的除外。

第三十五条 乙方将会采取合理的措施保护业主的个人信息，以免遭受未经授权的使用或披露。但在如下情况下，乙方可能会披露业主的个人信息：（1）事先获得业主的授权；（2）根据法律、法规、法律程序的要求或政府主管部门的强制性要求；（3）以学术研究或公共利益为目的，且不包含任何个人身份识别信息；（4）为维护乙方的合法权益，例如诉讼、查找、预防、处理欺诈或安全方面的问题；（5）符合相关服务条款或使用协议的规定；（6）其他有利于乙方和业主共同利益目的。

第十二章其他事项

第三十六条本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同的附件与合同具有同等法律效力。

第三十七条本合同未约定或约定不明的事宜，双方可另行签订补充协议。

双方另行签订的补充协议不得不合理减轻或免除本合同中约定应当由乙方承担的责任，或者不合理加重甲方、业主方责任。

第三十八条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第1种方式处理：

1.依法向房屋所在地人民法院提起诉讼；

2．/。

违约方给守约方造成损失，守约方有权要求违约方承担诉讼费、律师费、鉴定费、交通费等费用支出。

第三十九条对于因本合同争议引起的纠纷，双方确认司法机关可以通过以下任何一种或多种方式送达诉讼法律文书，送达时间以上述送达方式中最先送达的为准：

甲方确认以下任何方式均可送达：

(1)手机短信送达

送达手机号码：XXXXXXXXXXXXX            手机号持有人：XX

(2)电子邮件送达

电子邮箱为：XXXXXXXXXXXXXX             邮箱持有人：XX

(3)邮寄送达

邮寄地址为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX    收件人：XX

乙方确认以下任何方式均可送达：

(1)手机短信送达

送达手机号码：XXXXXXXXXXXX               手机号持有人：XX

(2)电子邮件送达

电子邮箱为：XXXXXXXXXX                   邮箱持有人：XX

(3)邮寄送达：

邮寄地址为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX    收件人：XX

甲乙双方共同确认：上述送达方式适用于各个司法阶段，包括但不限于一审、二审、再审、执行以及督促程序。同时双方保证送达地址准确、有效，如果提供的地址不确切，或者不及时告知变更后的地址，使法律文书无法送达或未及时送达，自行承担由此可能产生的法律后果。

第四十条本合同一式伍份，甲、乙双方各执两份，报物业所在地区、县（市）房产主管部门一份（备案）。

附件：

一、物业管理区域划分意见书或规划平面图（最终确定版）

二、物业构成明细

三、物业服务内容与服务标准

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人：法定代表人：

 年 月 日年月日

附件一：

物业管理区域划分意见书或规划平面图

附件二：

物业构成明细

附件三：

杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准

一、综合管理服务标准与收费标准

二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准

三、公共区域秩序维护服务标准与收费标准

四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准

五、共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务标准与收费标准