第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人
的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)
环境，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条
例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条 本管理规约由业主大会会议通过，对本物业管理区域内
的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条 业主、非业主使用人在物业使用中，遵守物业使用的相
关规定，本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放、
宠物饲养等管理制度和约定，及属地街道、社区关于物业使用的有关
要求，不从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第二章 物业基本情况
第四条 本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：东方铭楼。
（二）坐落位置：杭州市钱塘区金沙大道 281 号。
（三）物业类型：商业用房。
（四）物业管理区域四至：
东至财通中心；南至校苑路；
西至银沙路；北至金沙大道；
（五）物业管理区域概况：总占地面积 13188 平方米、物业总建
筑面积 74707.99 平方米。
（六）物业管理用房建筑面积 189.14 平方米，其中：物业管理
办公用房建筑面积为 189.14 平方米，坐落： 东方铭楼 3 号楼 302、2
304、306 室 。
（七）业主大会及业主委员会办公地点：物业管理用房。
第三章 物业管理服务
第五条 物业服务收费采取包干制。
第六条 业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，如业
主对物业做出转让、赠与、交换、继承、出租等决定，其有义务缴清
由其产生的所有物业服务费用，除非受让人或是承租人愿意代替其交
纳以上费用，否则原业主缴纳由其产生的费用之义务并不因为对物业
的处理而转移。
第七条 业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服
务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服
务项目的，其费用由双方另行约定。
第九条 对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装
修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务
企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章 物业的使用与维修
第十条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的
权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业, 不得擅自改变物业使用性
质。
第十一条 业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约
的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共
利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、3
通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环
境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十二条 业主、非业主使用人在物业使用中，应严格遵守物业
使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、消防
安全、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定。
第十三条 根据《大气污染防治法》、《烟花爆竹安全管理条例》、
《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》等相关规定，业主、非业主
使用人禁止燃放烟花爆竹。
第十四条 业主、非业主使用人应当遵守法律法规规章明确的电
梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施
下列行为：
（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；
（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；
（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；
（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；
（五）携带危险品乘用电梯；
（六）使用电梯时超载物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损坏
内壁；
（七）其他影响电梯安全运行的行为。
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
第十五条 业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业：
1.装饰装修房屋应当遵守国家、本市的相关规定以及本规约约定，
遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁
止行为；
2.业主需要装饰装修房屋的，应当事先书面（含电子方式）告知4
物业服务企业。如涉及使用装修材料做户内隔断需相关部门装修审批
备案。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告
知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
3.在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部
位和公共场所；
4.施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主
或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午 8：00 ～ 12：
00 、下午 14：00 ～ 18：00 其它时段不得施工。节假日 不允许 施
工，不得从事敲、凿、锯等产生严重噪声的施工活动。因特殊情况需
要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知
物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；
5.空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业
服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理；
不得擅自在没有设备平台的楼宇外墙上直接安装室外机，不能外挂晒
衣架。
6.不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、
混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
7.因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用
以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责
任。
8.发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修
行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
9.住宅装修须知详见物业的《住宅装修管理制度》；5
第十六条 业主、非业主使用人应当遵守国家、省、市相关法律、
法规、规章和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管
理区域内的消防设施设备，并遵守下列规定：
（一）不得占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面；
（二）不得损坏消防设施设备、影响消防安全；
（三）违反消防安全的行为被公安、消防等部门责令整改的，应
当按照要求及时整改；
（四）物业负责消防设施的检查，不定期进行消防演习，确保消
防设施能有效的实施（具体可根据物业服务合同来约定）。
如有违反上款行为的，由业主委员会和物业服务企业予以劝阻、
制止；劝阻、制止无效的，业主委员会和物业服务企业可以将上述行
为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告公安机关或消防部门。
第十七条 业主、非业主使用人按照相关法律、法规、规章的规
定，对其产生的生活垃圾进行户内分类和分类投放，并遵守下列规定：
（一）爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设
备；
（二）不属于生活垃圾的其他垃圾，按照相关规定处理，不得随
便丢弃；
（三）沙发、桌椅、柜子等大件垃圾的堆放、清运应服从物业管
理。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、
制止；劝阻、制止无效的，业主委员会和物业服务企业可以将上述行
为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告相关执法部门。
第十八条 物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，
尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。6
无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
住房出租应当以原设计的单套为最小出租单位，根据《杭州市居
住房屋出租安全管理若干规定》；
物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准
作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人做出书面承诺。
物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订
之日起 7 日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面(含电
子方式）物业服务企业。
第十九条 业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市
物业管理条例》第六十一条规定外，根据本物业管理区域的实际，还
应遵守下列规定：
1.机动车车辆行驶、停放等管理：遵守《小区机动车辆管理条例
和收费办法》,不得将车辆停放在消防登高台和消防通道；
2. 5 吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有
易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入本物业管理区域；
3.机动车辆在小区内行使，应保持低速通行，禁止鸣笛、练车、
逆向行驶等行为；
4.非机动车行驶、停放、充电等管理：非机动车行驶、停放、充
电等管理遵守《小区非机动车辆管理条例》，按序行驶、按规定停放，
电瓶车停放在指定地点，共享单车、共享电瓶车不得进入小区；
5.宠物饲养：遵守《杭州市限制养犬规定》，饲养宠物必须取得
相应证照，并去物业服务中心备案，遛狗时间按照杭州市城管制定时
间和地点遛狗，严禁在公共绿地和其他公共场所无牵绳遛狗，严禁在
地下室遛狗，及时处理宠物的粪便；携带宠物进入公共区域，需牵好7
狗绳等安全防范措施，乘坐电梯的，应当避开乘坐电梯的上下班高峰
时间，以防止伤及他人，造成人身伤害的，宠物饲养人为第一责任人，
宠物饲养人未遵守规定而产生的不良后果由宠物饲养人承担，伤及他
人的应及时将伤者送往卫生防疫部门诊治，并依法负担全部医疗费用
和损失；
6.不得饲养家禽、家畜和其他禁止饲养的动物；
7.严禁私自安装非法地面卫星；
8.小区噪声：遵守《杭州市环境噪声管理条例》进行宣传庆典、
文化娱乐、体育健身等活动不得使用音响等产生噪音的用品，影响业
主正常的休息、生活；饲养宠物的，应当采取有效措施，避免产生干
扰周边居民正常生活的噪声。
9.高空抛物管理：小区严禁高空抛物。遵守《中华人民共和国民
法典》从建筑物中抛掷物品或者从建筑物品坠落的物品造成他人损害，
难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加
害的建筑物使用人给予赔偿。
10.小区公共区域设置摊位管理：未经业委会许可，不得设置临
时营业摊点、店铺跨门、占用小区公共区域经营。
11.小区公共区域商业广告管理：小区内严禁擅自占用公共区域
张贴、悬挂商业广告。
12.小区景观水系管理：小区严禁踏入景观水系，物业公司应当
在危险区域设置安全警示牌。
13.小区绿植果树采摘管理：不得破坏绿化，小区严禁私自种植
蔬菜、花草、树木，严禁私自采摘果树果实，物业公司应当设置提示
牌，对不文明行为进行劝导。
14.楼层走廊公共空间管理：不得堆放杂物，放置鞋柜，外卖，8
快递，垃圾等物品。
15.提倡移风易俗:小区楼道内严禁明火祭祀焚烧。
16.禁止在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、设备平台等）
安装、架设、搭建防盗门窗、玻璃房、遮阳蓬、晾衣架、花架、广告
牌（包括门窗内侧的张贴）等；
17.禁止占用或损坏公共楼梯、公共通道、走廊、屋面、平台、
停车（场）库、自行车库等公用设施及场地；停车（场）库、自行车
库不按规划性质挪作他用，擅自移动物业共用设施设备；
18.禁止在非指定位置安装采暖设备、热水供应装置等；
19.禁止在公共场所违章搭建、道路两侧私设摊点；
20.禁止违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排
放有毒有害物质，发出超标噪声；
21.禁止擅自在物业共用部位、外立面等相关公共场所悬挂、张
贴、涂改、刻画；
22.禁止擅自安装防盗窗和防盗门，或随意改变进户门开启的方
向；
23.禁止移挪单元内的消防装置。如确实需要移挪上述消防装置，
其方案必须经过区消防部门同意，由物业服务处安排原消防单位实施
施工安装，施工费用由该单元的业主承担；
24.禁止侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休
闲设施；在树上刻划、拉绳（铁丝）晾晒衣服等；
第二十条 业主、非业主使用人有违反上述第十九条规定的,其
他业主、非业主使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能
部门报告。
合法权益受侵害的业主、非业主使用人可以依法向人民法院提起9
诉讼。
第二十一条 业主、非业主使用人应按规划设计用途使用物业，
不得擅自改变物业使用性质。
因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的
业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关
手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第二十二条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其
他业主的合法权益。
第二十三条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部
分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢
复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修
复并承担相应的赔偿责任。
第二十四条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情
况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，
物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在下列第 1、
2 、3 项的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应
及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承
担。
1.所在地社区居民委员会；
2.所在地派出所；
3.业主委员会。
第二十五条 因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、
挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业
主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，10
事后在约定期限内恢复原状。
第二十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法
权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十七条 人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由
责任人负责修复并承担费用。
第五章 物业共有部分的经营与收益分配
第二十八条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理
经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等由业主委员
会自主经营，单独列账，由业委会作出的经营方案向社区党组织先报
备后，需经业主委员会会议半数以上同意后、向全体业主公示后方可
执行。本物业管理区域内属于全体业主所有的公共收益金按以下约定
分配：
（一）用于续交物业专项维修资金(当经营性收益应当主要用于补
充物业专项维修资金)；根据《杭州市物业管理条例》第七十一条的
规定： 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，
维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组
织续交。
（二）用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更
新、改造和养护；
（三）用于业主大会、业主委员会的工作经费；
（四）诉讼费用；
（五）审计费；
（六）聘请专职秘书的费用；11
（七）业主大会决定的其他费用。
第二十九条 经营性收益由业主委员会自行管理，应当以业主委
员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，并
每半年公示一次收支情况。
第三十条 为了实行专业化物业管理的住宅小区，合理规范使用
业主共有经营性收入，现定以下规则：①单项使用额度在 3 万元(不
含 3 万元)以下的项目支出，由业委会讨论决定；单项使用额度在 3
万元（包含 3 万元）以上 5 万元（不含 5 万元）以下的项目支出，需
张榜公示，时间不少于 7 天，书面反对的业主人数不超过专有部分总
人数 20%的方可通过；单项使用额度在 5 万元（包含 5 万元）以上的
项目支出，应召开业主大会，应当由专有部分面积占比三分之二以上
的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部
分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第三十一条 物业服务企业更换，业主委员会届满或中止，或者
业主委员会负责人离职的，须对经营性收支情况进行审计，并将审计
报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告 7 日。
第三十二条 对经营性收支情况进行审计的，相关费用从经营性
收益中列支。
第六章 物业专项维修资金
第三十三条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用
于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，
其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程
需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、
施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，12
同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用应当
由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上
的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决
人数过半数的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案
及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构
提出申请。
第三十四条 本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在
社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。
第三十五条 本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区
居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。
第三十六条 本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不
足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修
资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按
以下内容拟订，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数
占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积
四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后实
施，并在 60 日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包含：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修
资金额度（以下简称“应续交金额”）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊
续交金额。
（三）资金来源。可选择下列任意一项作为本物业管理区域的续
交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；13
2.每年从本小区物业经营性收益中用于补充物业专项维修资金，
直至达到应续交金额；
3.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主
共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。
第七章 违约责任
第三十七条 业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反
管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其
他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主大会
召开、业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以
限制其行使以下第（一）、（四）项共同管理权：
（一）担任业主委员会委员候选人和委员；
（二）业主大会会议表决权；
（三）共有部分经营收益分配权；
（四）参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作。
第三十八条 为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理
服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服
务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管
理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。
（二）以告知、规劝、公示、 法律诉讼等必要措施制止业主、
非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和
本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予
以制止：
1.物业服务企业可以清除在公共空间任意堆放的杂物，以恢复原
状。14
2.拆除违章占用物业共用部位的违章建筑、门窗以及其它乱搭乱
建的建筑物，恢复原状；或报城管执法大队等相关职能部门做出相应
的行政执法。
3.对于占用消防通道、故意堵塞出入口等涉及公共安全的特别情
况，物业服务企业可以使用强制方式解除隐患。
4.在出现危及人身财产安全的突发事故时，物业服务企业可以采
取紧急避险措施。
5.建立通报制度。物业服务企业可以联合业主委员会以书面形式
将业主、非业主使用人的违约行为通报其所在工作单位,由其单位协
助劝导、责令改正、消除影响等。违约人是党员的，可以书面形式将
其违约行为通报其所在党组织,由党组织协助劝导、责令改正、消除
影响等。
第三十九条 业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物
业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务
相关费用的，业主委员可以协助物业服务企业进行催交。
第四十条 违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他
业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第四十一条 非业主使用人违反本管理规约的，业主承担连带责
任。
第八章 附 则
第四十二条 本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存
一份。
第四十三条 本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽15
事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成
部分。
第四十四条 本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的
条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十五条 业主委员会监督本管理规约的实施。