第一章 总则

第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《民法典》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等有关法律、法规，制定本物业管理区域业主大会议事规则。

第二条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。业主大会、业主委员会作出决定前，应当将决定事项报告社区，听取社区的意见，作出决定后应及时报告社区并向业主公开。

业主大会可以授权社区居委会对业主委员会的议事程序及会议决定提出询问并限期答复，必要时可以书面形式要求业主委员会限期召开业主大会。

第三条（一）本业主大会名称为：临安区同人山庄 业主大会

业主委员会办公地址：小区会所

（二）物业管理区域范围：东至：八百里家园 ；

南至：科技大道 ；

西至：云安小镇；

北至：白杨山 。

（三）物业类型：别墅、联排、商铺、幼儿园、会所等所有物业。

（四）物业管理区域概况：总占地面积601584平方米，总建筑面积343595.42平方米，其中住宅建筑面积244513.9平方米，1268套：别墅276套，103593.8平方米，联排992套，140920.1平方米；同人省直活动中心1幢，3层，建筑面积6797.66平方米；其他用房17处，建筑物面积总计11964.64平方米。

机动车停车场建筑面积80318.92平方米，停车位1381个，其中地下车位1223个，地面车位138个，地面访客车位20个。

一期于2010年交付，二期预计2023年交付（按实际交付时间为准）

第三条本业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行法定职责和义务。

业主委员会是业主大会的执行机构；业主委员会委员的产生办法按《民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等有关法规及本议事规则的相关条款执行；业主委员会接受业主监督，根据物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行义务，规范服务行为, 维护业主的合法权益。

第四条业主大会、业主委员会接受政府主管部门的正确指导和及时监督；积极配合街道、社区共同做好和谐社区建设工作。

第五条本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。业主大会对本议事规则有修改权，每一届新业主委员会成立的同时要从实际情况出发去考虑是否需要对本议事规则进行相应修改，以保证该议事规则能够与时俱进，更加有效进行小区管理。

议事规则的修改由业主委员会草拟后，征求业主的意见，然后提交业主大会表决。

第六条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议表决通过小区管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会及业主委员会于成立之日起30日内将《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定的材料送物业所在地的街道办事处和区物业主管部门备案。

第二章 业主大会

第七条．业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举新一届业主委员会或者更换、罢免、增补业主委员会委员；

（四）物业管理形式；

（五）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（六）选聘、解聘、续聘物业服务企业；

（七）筹集和使用专项维修资金；

（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及所得收益的分配与使用；

（十）改变或撤销业主委员会的决定；

（十一）决议本物业管理区域内全体业主的重大诉讼事宜；

（十二）业主委员会单笔开支超过五万元（包括五万元）的支付需要得到业主大会的同意；

（十三）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的其他重大事项。

（十四）业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由经营用房出租收入，公共场地的广告收入，地面停车收入，违约金及其他收费收入组成。如果超过同期物业管理费总额的3，（在实际服务当中商量而定）则需要召开业主大会表决。

决定以上事项，应当按《民法典》第278 条内容执行。

上述决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定上述第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第八条如需召开业主大会会议（定期会议或临时会议），有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起60日内组织召开业主大会临时会议：

（一）经20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

第九条属第八条召开业主大会临时会议第一项情形的，应符合下列条件：

1、有明确的发起人；

2、提议事项明确，属于业主大会议事范围；

3、随附提议人权属证明。

业主提议事项的，业主委员会应当在接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需有业主本人签名）后，需及时报告社区，并由社区在10日内对提议的业主签名、事由等真实有效性进行核实。经核实，符合业主大会临时会议召开情形的，应当在作出召开决定之日起30日内（未作出决定的在收到提议之日起60日内）召开会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作提议有效。

业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决定不召开临时会议，但经核查后业主提议符合第八条规定情形的，物业所在地政府主管部门可责令业主委员会限期召开；逾期仍不组织召开的，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织业主召开。

第十条业主大会会议形式以书面征求意见的形式召开，业主大会议事方式不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行，业主大会决定事项应当按《民法典》第278条内容执行。

在业主大会会议召开前，业主委员会应就业主大会会议拟讨论的事项在小区公告栏醒目位置公示或微信公众号等网络方式公示，书面或网络征求业主意见；需要投票表决的，由全体业主在业主大会投票时如实反映。

第十一条业主大会可采用以下第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）

（七）种形式进行表决：

（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果；

（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送发、回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果；

（三）网络投票：由业主通过密码、密钥、人脸识别等确认身份后在网上进行投票，包括可以验证身份真实性的其他网络投票方式，包括但不限于微信小程序投票、舒心住APP投票等方式；

（四）传真或扫描件等（以此方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证和产权证复印件）；

（五）邮寄挂号信、快递等；

（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；

（七）用电话投票和现场投票等，由业主委员会组织确认；

（八）业主不自行投票也不委托代理人投票的，不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定；也不得因为投了弃权票或者反对票而拒绝服从业主大会做出的决定。

第十二条业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备。

业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议、意见、建议，草拟会议议题，确定会议召开形式、时间、地点、议程，制定征询意见表或表决票，核实业主人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。

业主大会筹备和召开由业主委员会自行组织；也可聘请中立的第三方专业公司辅助业主委员会开展有关工作。

（二）发布公告。

业主大会会议召开定期会议15日前，临时会议7日前，由业主委员会将召开会议的时间、地点、议题和议程等主要事项以书面形式在物业管理区域内公告栏位置或者微信公众号等网络向全体业主公告；并同步在本市物业管理信息网络填报相关信息。住宅小区召开业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

（三）征询意见。

业主委员会应在投票日前将业主大会议事内容、表决内容以书面形式在小区公告栏或者在业主委员会微信公众号等网络上公开发布征询物业管理区域内业主意见、建议、看法等。

业主通过填写征询意见表或者使用书信、网络等工具以实名表述业主自己意见、建议和看法，其意见、建议、看法须以业主本人的名义提交给业主委员会。

（一）本小区业主大会会议表决票（设置或不设置）“随多数”意见项。设置“随多数”意见项的，“随多数”意见只能计入“赞成、反对、弃权”三项意见中人数和面积同时最多的一项，若三项意见中人数和面积均无同时最多一项的，“随多数”意见不得计入。

（二）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；

（四）回收意见表或选票。

业主委员会可通过设立网络、投票箱、上门、电话、快递、传真、微信等多种形式回收物业管理区域内业主本人意见、建议、看法等。如需延期，应在物业管理区域内公告栏显著位置或业主委员会微信公众号上等进行公告，延期时间不得超过30日。

（五）统计意见表或选票。

业主大会采取以下方法进行表决票的统计：

（一）本小区业主大会会议表决票（设置或不设置）“随多数”意见项。设置“随多数”意见项的，“随多数”意见只能计入“赞成、反对、弃权”三项意见中人数和面积同时最多的一项，若三项意见中人数和面积均无同时最多一项的，“随多数”意见不得计入。

（二）投票人需本人签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的,视为无效票；

（三）单张表决票中涉及2个（含）以上表决事项的，单个事项（差额选举业主委员会成员、拟终止业主委员会成员资格及补选业主委员会成员，以单个成员候选人、单个拟终止成员、单个补选成员）表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名；修改处未签名的，视为无效票。

（四）参与表决的选项一个选项的表决意见人数票多、另一选项的表决意见专有面积票多，以专有面积多的选项为先。

业主委员会组织验票、计票，进行表决，可邀请物业所在地的街道办事处或社区居民委员会参与监督，特别必要时可请公证处公证。

（五）通报业主大会议事决定。

业主委员会以书面形式在公告栏或网络上等通报意见或投票统计结果，并向业主发送手机短信或网络等提醒上述两项内容的公示时间、地点等事项，接受业主本人的查询和监督。业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

第十三条业主大会形成的决议对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。根据民主集中制的原则，持不同意见的业主不得抵制业主大会所通过决议的执行，不得干扰业主大会正常工作，以及业主委员会为贯彻决议而开展的正常工作，不得罔顾事实、混淆视听以虚假陈述去政府部门告状、上访以及基以虚假陈述为依据提起司法诉讼等。

业主大会形成的决议违反国家法律法规的，业主可以向物业所在地的街道办事处、社区居民委会和区物业主管部门举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向有关部门举报或依法请求人民法院予以撤销。

第十四条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议投票工作，业主书面委托代理人参加业主大会会议的，应当出具授权委托书。

业主委托代理人参加业主大会会议的投票，应符合下列约定：

（一）业主是自然人的，可以书面委托他人代为参加投票。业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人参加业主大会会议，行使投票权；

（二）与现任物业服务企业存在利害关系人的业主不能成为被委托人；

（三）同一个受委托的代理人所代理的委托户数不能超过10 户（不含）以上。

（四）业主是法人或其他组织的，由其法定代表人（负责人）或书面委托代理人参加业主大会会议的投票；

（五）业主需委托代理人参加业主大会会议投票，其委托行为应符合下列约定：

1、受委托的代理人必须是具有完全民事行为能力者；

2、有授权委托书，内容须注明具体为委托事项，委托事项不明，该委托行为无效；

3、遵守国家有关法律和遵守本议事规则相关条款。第十五条业主的面积表决权数按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

车位、摊位（室外车库、储存）等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算，但因触犯国家法律法规被法院判决被限制了选举权、表决权的业主所拥有的专有部分面积不计入建筑物总面积。

业主的人数表决权数按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算，但因触犯国家法律法规被法院判决被限制了选举权、表决权的业主人数不计入总人数。

计票规则：实行未参加投票业主的投票权数计入已表决的多数票的计票规则。

第十六条业主大会对所提议案已经作出决定的，业主或业主委员会等个人和机构在8个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决；但选举新一届业主委员会或选举、增补、罢免业主委员会成员和选聘、续聘、解聘物业服务企业的业主大会如未做出有效决议，为该类事宜再次召开业主大会不受此时间间隔限制。

第十七条利用物业管理商业用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，所得经营性收入扣除合理经营成本后（经营成本占经营性收入比例不得超过50）的收益，主要用于以下用途：

（一）用于业主大会、业主委员会的工作经费；

（二）保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；

（三）补充专项维修资金；

（四）在经费允许情况下，用于小区文化、公共服务等经费。

具体比例由业主大会委托业主委员会与物业服务企业协商后，在物业服务合同中约定。

第三章业主委员会

第十八条业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；选聘物业服务企业方案提交业主大会表决；

（二）召集业主大会会议；报告物业管理实施情况；每年一月份向业主们书面汇报上一年度的工作情况（在小区公告栏公布和在业主委员会公众号公布）；

（三）按照业主大会确定的物业服务标准、价格、相关内容等服务方案与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

作为业主对物业服务合同有知情权，业主有权到业主委员会查阅该物业合同，查阅合同时不得对该合同进行拍摄、复印、扫描、传真、抄写录音等记录手段，非业主无权查询该物业服务合同，除非得到业主明确授权代业主查询该物业服务合同；

（四）及时了解、收集业主、物业使用人的意见和建议，监督、监管和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）审查物业管理用房的使用和经营方案；

（六）通报、监督小区管理规约的实施情况；

（七）按照约定组织增补选业主委员会委员；

（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（九）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；制止任何人和机构侵害业主公共利益的行为；

（十一）遇到诉讼案，在接到法院传票后业主委员会组织应诉有关事宜；对违反本议事规则和小区管理规约的人与机构，业主委员会组织有关诉讼事宜。

（十二）对违反管理规约的行为，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失、恢复原状，并可依法提起诉讼；

（十三）审议物业服务企业或者其他管理人制定的年度管理与服务计划；监督、考核物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，对违约行为进行处理，对因合同履行或其他事宜发生争议且协商不成的，申请仲裁或提起诉讼；

（十四）对侵害业主利益的行为依法提起诉讼；

（十五）因小区治理、诉讼需要委托律师事务所、审计事务所等专业机构提供专业服务或参与诉讼。

（十六）业主大会赋予的其他职责。

第十九条 业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的业主，且中共党员候选人应占总候选人数的百分之（不低于50％），并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力的业主，遵守国家法律、法规；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；

（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；

（四）具有一定组织能力和办事能力；

（五）具备必要的业主委员会工作时间，做到不连续三次缺席会议或一年累计不缺席六次；不得四次及以上不参加业主委员会会议现场或网络等方式的表决。

（六）不恶意欠缴物业管理费。

（七）全力维护全体业主权益，不成为其他利益方的代言人。

（八）鼓励支持中共党员、党代表、人大代表、政协委员加入业主委员会；鼓励支持具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主加入业主委员会；

另外业主是法人或其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个法人或其他组织只能由一个自然人代表。

社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。

第二十条有以下行为的业主，不能担任业主委员会委员或者业主委员会候选委员：

（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；

（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；

（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；

（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；

（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；

（六）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；或与其关联机构有利害关系的；

（七）恶意拖欠物业服务费、车位管理费及物业企业代收代缴的水电等公共能耗费用，或煽动其他业主拒缴上述相关费用的；

（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；

（九）法院等执法部门判定其有违章建筑且未拆除和侵占公共绿地及区域者；

（十）不按照有关规定交存物业专项维修资金的；

（十一）擅自拆改房屋承重结构并造成危房的后果；

第二十一条关于业主委员会内部结构设置等条款：

A、本届业主委员会设正式委员11 名，候补委员人数不超过正式委员人数的50%，其中设主任1 名，副主任 2 名。

B、本小区业主委员会一期设7名，二期预留4名，候补委员一期2名，二期2名。

待二期验收交房后合法合规选举产生副主任1名，委员3名，候补委员2名。

C、首届业主委员会任期为3 年，以后每届任期为 5 年，委员可以连选连任，当选委员在任时的年龄不超过 75 岁。

D、业主委员会成员中超过1/2委员联署可提出改选业主委员会主任和副主任，在签名联署后的三天内必须召开业主委员会改选主任或副主任会议。

E、业主委员会委员实行差额选举。业主委员会委员得票数应当符合得票多者当选，未当选的候选人按照得票多少作为业主委员会候补委员排序。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。当业主委员会委员出现缺额时，候补委员按排序自动递补成为业主委员会正式委员。

F、候补委员补位按照本议事规则第二十五条执行。

第二十二条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每1年召开2次。

有以下情形发生时可召开临时业主委员会会议：

（一）业主大会决定召开业主委员会会议的；

（二）经三分之一以上业主委员会委员联名提议；

（三）业主委员会主任认为有必要的；

（四）决定小区管理方面的有关事宜；

（五）需要形成决议、合同、函件等需加盖业主委员会公章的事宜。

第二十三条业主委员会会议应当按照下列规则召开：

(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集，主任和副主任均不履职的，由物业所在地街道办事处指定业主委员会其他委员召集；

(二)委员因故不能参加会议的，提前 1 日向业主委员会召集人说明；

(三)召集人提前1-2日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会派代表参加；

(四)重大会议召开的7日前，在物业管理区域内公告或网络公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；

(五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议方案）必须经全体委员半数以上同意（有特定约定的表决规定除外）；对列入施工黑名单的施工单位需要全体正式委员的2/3 委员人数同意。

(六)做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；

(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档；

(八)业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3 日内以书面形式在物业管理区域内显著位置公告或者网络上公开发布，并提醒业主关注，接受业主的查询和监督。

（九）业主委员会委员不能委托代理人参加业主委员会会议和委托投票；

第二十四条业主委员会依法、依约作出的决定，对业主委员会委员和业主具有约束力，业主委员会委员和业主必须共同遵守；持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作，如果业主委员会委员三次及以上出现干扰业主委员会正常工作，业主委员会可召开会议由3/4人数委员同意可强制其退出业主委员会并报业主大会表决通过后出公告宣布，如业主大会未通过业主委员会该决议，该委员可继续担任业主委员会委员。

业主委员会作出的决定违反法律法规和共同约定的，业主委员会成员和业主可以向物业所在地的街道办事处和区物业主管部门举报，由受理单位依法处理，业主也可通过召开临时业主大会进行否决；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向有关部门举报和依法请求人民法院予以撤销。

第二十五条

A、业主委员会委员（含主任、副主任）缺额，由候补委员自动补足，业主委员会应当及时将委员缺额和候补委员递补的情况在物业管理区域内的公告栏显著位置公告或者网络等公开发布消息。无候补委员或候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会可组织召开业主大会会议补选业主委员会委员和候补委员。

B、业主委员会委员空缺达半数以上的，由物业所在地的社区居民委员会或物业管理委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会职责，并召开业主大会临时会议重新选举业主委员会，如果3个月内都没有召开业主大会临时会议或选举出新一届业主委员会，本小区业主们可根据国家有关法律在有关部门指导监督下组建业主大会筹备工作组，组织召开业主大会选举出新一届业主委员会；在重新选举之前，任何业主委员会委员和业主不得以业主委员会的名义从事活动。

C、业主委员会主任、副主任提出辞职，应当提前 7 日，提交业主委员会备案，并通报物业所在地的社区居民委员会，待时间满7天后，办理相关移交手续。

D、业主委员会委员集体提出辞职的（含超过1/2委员人数同时辞职），应当提前15日向业主大会以书面形式说明辞职理由，同时告知物业所在地街道办事处及物业主管部门。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交由街道办事处暂时保管。

E、在业主大会（包括业主大会临时会议）筹备期和召开期以及物业服务合同洽谈和合同签约时，业主委员会委员不得提出辞职。

F、新的业主委员会产生后，及时与街道办事处进行档案资料、印章及其他财务账目等的转交。

第二十六条业主委员会委员有下列行为者视其委员资格自行终止：

（一）不再是本物业管理区域内业主的；

（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

（三）已书面向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（四）违反法律法规，正在被立案侦查、被追究刑事责任，或曾受过刑事处罚未满三年的；

（五）违反党纪党规，正在被立案调查、被党纪处分，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；

（六）法律、法规、规章以及议事规则、管理规约规定的其他情形。

（七）挪用、侵占业主共有财产或纵容他人侵占小区公共财产；

（八）恶意拖欠物业服务费用；

（九）在业主委员会费用开支、日常管理方面、合同签订和管理方面弄虚作假者。

业主委员会委员资格自行终止者，应由业主委员会将其委员资格自行终止情况在本物业管理区域内公告不少于7 日。

业主委员会委员资格终止者，按照有关规定做好移交工作。

第二十七条已当选的业主委员会成员、候补成员有下列情形之一的，街道、乡镇可以建议业主大会罢免其成员资格，或业主委员会、百分之二十业主可以依照法律、法规、规章和本议事规则的规定，提请业主大会会议决定是否终止其成员资格：

（一）挪用、侵占业主共有财产的；

（二）索取、非法收受本项目建设单位、本项目物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬，或者利用职务之便要求物业服务人减免物业费等相关费用的（自己及亲戚朋友除外）；

（三）泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业管理无关的活动的；

（四）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票的；

（五）不妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料的；

（六）不按照规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章的；

（七）不履行成员职责和业主义务，不遵守管理规约和业主大会议事规则，情节严重的；

（八）向为本物业管理区域提供管理服务的物业服务人销售商品、承揽业务的；

（九）损害业主共同利益或者不正当履行职责的其他行为的；

（十）在选举中有贿赂、胁迫、欺骗等不正当行为并经查证属实的；

（十二）发生第二十五条第（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）项情形的；

（十三）。

被提出罢免的业主委员会成员、候补成员有权向业主大会提出申辩意见，并记录归档。业主委员会应将业主大会关于是否终止上述成员资格的决定在本物业管理区域内公告不少于7日。

第二十八条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：

（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；

（二）有关法律、法规和业务往来文件、业主联系方式等；

（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；

（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；

（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；

（六）其他需要保存的资料。

业主本人可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。

第二十九条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章、银行存款凭证以及其他属于全体业主共有的财物移交街道办事处或受其委托的社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交：

第三十条业主委员会的财务情况应在每年年末公示一次（公示时间为次年年末的第一个月31日之前）。有必要时，新一届业主委员会成立后可聘请审计部门对上一届业主委员会的财务情况进行审计，并把审计结果在小区宣传栏公示。

第三十一条业主大会、主委员会印章管理遵守下列第1、2、3 项规定：

1. 业主大会、业主委员会印章由非主任委员及非分管财务委员专人保管；

2. 业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；

3. 业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或超过半数委员同意后使用并进行登记留档；

违反上述规定使用印章的，用印视为无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。

建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。

业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。

第三十二条业主委员会应督促违反约定不交纳物业服务相关费用的业主，并限期交纳。经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的业主，业主委员会可以采用在本物业管理区域内公告栏进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。

第三十三条物业管理区域发生《浙江省物业管理条例》第四十三条、《杭州市物业管理条例》第二十五条规定行为时，业主委员会应当根据管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会应当及时向有关行政管理部门报告以及提起司法诉讼。

第三十四条业主委员会任期届满前3 个月，现任业主委员会应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，由物业所在地的社区居民委员会在政府主管部门指导和监督下，在60天内组织换届选举工作。

业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物、档案等移交新一届业主委员会，由社区居民委员会代行业主委员会职责的，应移交社区居民委员会暂时保管。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关、社区、街道协助移交，也可依法向人民法院提起诉讼。

业主委员会任期届满，不得继续履行其职责。

第三十五条根据小区原物业服务企业的实际工作情况，经业主大会表决决定是否续聘原有的物业服务企业继续为小区服务，如业主大会决议是续聘原物业公司，业主委员会按业主大会决议内容与该物业公司洽谈、签订新物业合同；如果业主大会表决已决定不再聘请该物业公司为本小区服务，在公开选聘其他物业公司时，原为小区服务的该物业公司系统内的各从属公司均无资格再参加。在选续聘物业服务企业过程中，如果物业服务企业有违法、违纪和行贿等行为，该物业服务企业将无资格继续参加物业企业选续聘。

鉴于二期尚未交房，业主委员会依据本规则对二期行使管理权，在二期交付后针对二期的具体情况需要修改本规则的，提交业主大会表决。

1.业主委员会的人员组成，在换届选举时，须综合考虑一期与二期区域的合理平衡，一期老业主委员原则上不应少于50%。

2.为了充分保障一期老业主的权益和维护社会稳定，业主委员会在讨论研究小区重大事项时，凡涉及一期业主切身利益的重大事项，应充分听取和尊重一期业主的意见。

3.在以后历届换届选举时，主任一职由一期区域业主委员代表担任。（原因是同人山庄项目2007年政府批准的规划容积率是0.29，建筑面积17万方，独栋别墅500幢，一期合法业主实际276栋，占总项目户数比例55.2%的前提下，为此一期业主在重大决策上有绝对的主导权。）

4、同人山庄小区二期规划的合法性未经得同人山庄一期业主委员会及一期全体业主合法合规同意的前提下强行通过0.49的容积率，严重破坏了“2007年政府批准规划0.29容积率的合法合理性”，严重侵害了一期业主的合法合规权益，代表一期业主的委员必要时拥有一票否决权，即在未经一期业主委员同意的情况下，业主委员会不得强行通过涉及一期业主利益的重大事项。

第四章物业维修资金管理

第三十六条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集和使用执行国家、省、市的相关规定。

维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关区域业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示15天和公布到业主委员会微信公众号。

物业专项维修资金使用须遵守《民法典》第278条内容要求，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。

第三十七条本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在街道和所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。

第三十八条本物业管理区域内的物业维修基金本金余额不足补足100首期缴纳维修基金额的30时，应当及时续筹维修基金。基金续筹的具体方案由业主委员会拟订，经遵守《民法典》第278条内容要求方可实施。基金的续筹方案内容包括：

1、续筹金额。续筹金额应保证续筹后余额达到首期维修基金额度。

2、分摊原则。按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续筹金额，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续筹金额可考虑从小区经营性收益中划转。

3、续筹方式。选择从本小区物业经营性收益中一次性或分年度划转作为本物业管理区域的基金续筹方式。

第三十九条涉及筹集和使用专项维修资金的业主的面积和人数表决权数按实计算，不适用本议事规则第十五条关于业主表决权数的规定。

第五章 换届选举业主委员会

第四十条业主委员会任期届满3个月前，其换届选举工作由换届选举工作组或国家法规规定的小区管理委员会组织。

第四十一条业主委员会的换届选举办法：

(一)在该届业主委员会任期到期3个月前就可安排召开业主大会，由换届选举工作组或国家法规规定的小区管理委员会组织。

（二）新一届业主委员会委员候选人名单按下列第1、2、3项方法产生：

1.在业主本人自愿报名的基础上，由换届选举工作组或国家法规规定的小区管理委员会根据业主报名情况和名额分配方式确定正式候选人名单。

2.在业主自愿报名的基础上，由换届选举工作组或国家法规规定的小区管理委员会向业主发放候选人推荐表，根据各推荐区域内被推荐人所得推荐票的多少产生。

3. 10人以上的业主联名可推荐业主委员会委员候选人。

（三）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当遵守《民法典》第278条内容，相关方法如下：

1．得票数达到民法典第278条要求的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；

2．得票数没有达到民法典第278条要求的，按以下第（1）（2）种方式选举产生新一届业主委员会：

（1）符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员；缺额委员在未当选的候选人中重新投票进行补选；

（2）根据客观情况，可以减少业主委员会委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会；

第六章 业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理

第四十二条业主大会、业主委员会的运作经费不得超过同期物业管理费总额的3（在运营当中按实际情况商量而定），运作经费的具体额度由业主委员会开会表决由3/4委员一致同意方可实施具体方案。如果超过3%额度，须召开业主大会进行投票表决。

（一）本物业管理区域运作经费采取从物业共有部分经营所得收益中列支的方式筹集。

（二）运作经费包括不限于用于下列开支：

1、各类会议召开费用、换届选举的各类费用支出；

2、日常办公费用支出，包括且不限于聘请业主委员会秘书费用等（秘书不得是业主委员会委员的亲朋好友）；

3、聘请专业顾问公司、聘请律师、诉讼费等业务开支；

4、业主委员会会计、审计、出纳等业务开支；

5、业主委员会委员根据实际投入的工作精力取得的合理报酬与日常工作时产生的通讯费用补贴等开支；

业主委员会主任：补贴不高于2000元/月

副主任：补贴不高于600元/月

其他委员：补贴不高于500元/月

6、业委会主任，委员，成员因为全体业主利益而产生的其他费用据实报销。

7、其他合理的必要开支。

（三）业主委员会财务权限：

单张票据5000元以下的由经办人签字，主任审批（全年直接审批额度不超过30000元）。5000元以上－50000元以下的由业主委员会集体讨论，三分之二以上通过后开支；50000元以上经由业主委员会集体讨论通过后，提交业主大会表决通过后方可使用。

业主委员会可设立专职员工，负责具体业主委员会日常事务性工作，系全职工作人员。工资由业主委员会支出。专职员工总工资支出不超过总经营性收入10%。

（三）业主委员会应当每年在小区显著位置（宣传栏）公布上一年度运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于15天。

第七章 附则

第四十三条本议事规则经2023年的业主大会会议表决通过后起效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。

第四十四条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。

同人山庄业主委员会

2023年9月16日