第一章 总 则

第一条为维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全、合理使用，根据《民法典》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等法律、法规，规章制订本管理规约。

第二条本管理规约对业主、物业使用人、物业公司、装修公司、施工单位、来访客人均有约束力。业主、物业使用人、装修公司、施工单位、来访客人应遵守物业管理有关法律、法规、规章和本小区管理规约。

业主应执行业主大会和业主大会授权业主委员会所作出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动，遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业。

本管理规约由业主大会通过，全体业主及物业使用人、物业公司、装修公司、施工单位、来访客人等相关人员须自觉遵守。

第二章 业主的共有权

第三条 本物业管理区域内物业的基本情况

（一）物业名称：杭州市临安区同人山庄小区 。

（二）坐落位置：杭州临安 区锦北街道潘山社区。

（三）物业类型：别墅、联排、商铺、幼儿园、会所等所有物业。

（四）物业管理区域四至位置：

东至：八百里家园 ；南至：科技大道 ；西至：云安小镇 ；北至：白杨山 。

(五)物业管理区域概况：总占地面积601584平方米，总建筑面积343595.42平方米，其中住宅建筑面积244513.9平方米，1268套：别墅276套，103593.8平方米，联排992套，140920.1平方米；同人省直活动中心1幢，3层，建筑面积6797.66平方米；其他用房17处，建筑物面积总计11964.64平方米。

（六）机动车停车场建筑面积80318.92平方米，停车位1381个，其中地下车位1223个，地面车位138个，地面访客车位20个。

（七）一期于2010年交付，二期预计2023年交付（按实际交付时间为准）

第四条根据有关法律、法规、规章规定和物业买卖合同约定，对本小区联排房而言，业主共同享有以下(一).(二).(三).物业共用部位、共用设施设备的所有权：对本小区别墅房业主而言，共同享有以下(三)物业共用部位、共同设施设备的所有权。

（一）单幢建筑物全体业主的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；

（二）单幢建筑物全体业主的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；

（三）物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备,包括间隔围墙绿篱、池井、照明设施、共用设施设备用房、物业管理用房、依法享有的营业用房、小区绿地、花园、湖泊水系、文化体育设施、安全防范智能系统等。

根据住房城乡建设部《物业承接查验办法》有关规定，全体业主同意授权给业委会决定：是授权物业服务企业还是第三方专业公司代为接受、查验物业共用部位、共用设施设备。

第三章物业的装饰装修

第六条业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当将装修项目、装修部位、装修时间、装修基本图纸等内容，一式二份书面告知物业服务企业和业委会。

物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为、施工黑名单制度、注意事项和有关装修备案等事项书面告知业主或物业使用人，并与施工单位签订装修装饰管理服务协议。

如业主委托物业服务企业清运建筑垃圾的，物业服务企业应按价格主管部门核定的标准向业主或物业使用人收取装修垃圾清运处置费。

任何人和机构不得垄断本小区的装修市场、物资供应、绿化施工、渣土

及垃圾外运等业务。

第七条业主、物业使用人装饰装修房屋时，应自觉遵守《浙江省物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《杭州市城市房屋使用安全管理条例》等有关法律、法规的规定。不得因房屋装修影响毗邻房屋的使用安全和住户的生活；人为造成物业共用部位、共用设施设备或其它业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏责任的业主或直接责任人负责修复或赔偿经济损失。

第八条为使小区道路通透、美观、不影响视线，以确保小区道路行车安全，在本小区内，在不违反法律法规和城市规划的前提下各家各户的围栏建议采用栅栏或绿篱隔离，栅栏的设立位置应预留出原小区道路边绿篱带位置的面积并恢复该区域的绿篱种植，围栏下端实体墙高度在1米高左右。

第九条在装饰装修中禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（二）城管部门或法院判定的违法搭建建筑物、构筑物；

（三）物业服务企业和业委会共同确认的禁止进入的违章装修材料进入物管区域内；

（四）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（五）对原墙体外立面及屋顶颜色进行了改变，其改动后的色彩不符合本小区原有房屋外墙色彩模板系列；

（六）无国家建筑设计资质单位重新设计图纸而扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的承重墙体；

（七）擅自拆除房屋节能设施，降低节能效果；

（八）擅自拆改燃气管道和设施；

（九）敲打、拆除承重墙，拆除立柱和横梁，在承重墙、横梁和立柱上打洞、开凿；

（十）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

第十条业主、物业使用人对住宅房屋装饰装修需进行下列行为之一的，应当在装饰装修前经物业所在市房屋使用安全管理部门批准：

（一）增砌墙体、增加房屋的楼板承重载荷。

（二）非住宅房屋进行装饰装修的，业主、物业使用人应当按照法律、行政法规等有关规定向物业所在市建设行政主管部门办理建筑工程施工许可或备案手续。

第十一条为不影响或少影响小区邻居日常生活，及外立面整体美观的要求，业主应按设计预留的位置安装空调、暖通设备。

1、因空调、暖通设备安装造成矛盾的，应以不影响邻居生活为原则，按物业服务企业指定的合理位置安装，并按国家住宅区噪音标准1类标准（昼间低于55 分贝，夜间低于 45 分贝）和冷凝水的处理。

2、为小区整体美观考虑，在本小区内各户屋顶、阳台、小区公共区域不得铺设太阳能、光伏设备等。

第十二条

1、业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，并及时清运。不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

2、装饰装修以不扰民、不影响左邻右舍的生活和作息为原则。遇到业主投诉须第一时间完成整改。

房屋装修期间业主需要交纳5000元装修管理保证金于物业公司，如没违规将在装修结束后将退回该保证金于业主。业主违规装修，没收保证金，由业主赔偿相关损失。

3、装修具体作业、拆打时间：

分夏令时和冬令时，夏天7:30 开工，冬天 8:00 开工。

7:30—8:30和12:30—13:30为无噪音施工时段；

法定节日严禁施工；

双休日为无噪音施工；18:00 后小区停止施。

在18：00-19:00需要临时加班施工需预先到物业公司进行报备，19:00后严禁加班施工（特殊紧急情况除外）。

违反以上施工规定的装修公司或土建单位，同人山庄业委会或物业公司有权要求支付违约金，金额为100—500 元/次，处罚超过三次后业委会有权将该单位列入施工黑名单。

其他有关装修规定和具体制度，届时由物业公司和业委会另行通知和补充。

4、所有进小区施工的施工单位必须有营业执照，到物业公司办理开工证和施工证方可开工；单位法人代表为安全第一责任人，并签订有关安全承诺书，所有土建及结构施工需要有设计图纸。

5、施工单位的每位施工人员必须办理小区出入证（收费标准按相关规定执行），凭出入证出入小区；有违法违纪行为的施工人员禁止进入本小区。

6、业委会和物业公司对施工单位越红线施工、野蛮施工、施工期间被业主多次投诉、有违法行为、出现人员伤亡事故、施工人员超速开车、车辆乱停主干道边堵塞交通、破坏损坏公共设施和管道等不良行为的装修公司或者土建施工单位将设立“施工黑名单制度”，列入施工黑名单的单位或个人1-2年内禁止在本小区施工作业，性质比较恶劣的，永久不能进入小区施工作业。

施工黑名单中的具体名单确定，必须征得业委会2/3委员同意，并通知被列入“施工黑名单”的单位或个人有15天的申诉期，过了申诉期，将在小区公告栏、业主区域微信群、业委会公众号公示15天，然后方可正式实施。

7、一二期业主严禁在一二期隔离墙之间与一二期外围墙上开门头。

第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用，以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第四章物业的使用

第十四条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业。

第十五条业主、物业使用人应遵守法律、法规、规章的规定和本规约的约定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十六条业主、物业使用人应按规划设计用途和国家规定的用途使用物业。因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经所有利害关系的业主书面一致同意，并报规划、国土资源等有关部门一致批准，并告知业主委员会和物业服务企业进行有效备案。

第十七条业主、物业使用人、装修公司、来访客人、施工单位、物业公司、业委会等在物业使用和装修施工中，应遵守法律、法规、规章并遵守下列约定：

（A1）卫星电视接收器安装： 按国家规定设置 ;

（A2）其他附着物安装：必须按物业统一规定安装并办理相关手续;窗外不得安装防盗网；

（A3）房屋防潮沟宽度限定不得超过1.2米；为解决房屋、阳台、露台等渗水和漏水问题，允许搭建露台和阳台等处的雨棚（非钢筋混凝土结构），雨棚所用材料的颜色要与房屋色彩基本协调；

（A4）车库门前至主干道路段之间的车库通道虽属业主私人领地但建议业主不围合，如业主确实需要围合，请优化设计方案以兼顾道路行车安全和左邻右舍的出行便利，围合处与主干道之间请预留出足够空域的喇叭口，影响视线的绿篱须及时修剪；

（A5）对于特殊区域的设施，业主不得改变及移动其原来的使用性质和位置，包括但不限于强、弱电箱、电缆井、公共污水管、公共雨水管、窨井、自来水控制阀、管道井、公共区域路灯等位置；

（A6）未经相关行政主管部门批准，不得在物业管理公共区域内开挖沟渠、挖开行车路面、绿地大面积硬质化（道路优化和增加业主们生活所需功能区除外）以及搭建钢筋混凝土永久性建筑物、构筑物等;

（A7）各户实体围墙限高 1 米左右，实体围墙上在保证安全的前提下可加装木质、铁质、铝制、合金质的栅栏，栅栏限高1 米。

相邻邻里之间的间隔围墙，事先需当事双方协调处理，统一施工方案，原则上围墙可走红线中线布局，建议建设费用由两家平均承担，当事方可寻求业委会和物业公司进行协调和见证。由开发商交付的精装修花园围墙须维持原状，不得进行改动。

（A8）设备房限高2.5米左右，设备间落地面积按实际房屋面积来设定，应设置于自家院中隐蔽处及不影响邻居家的位置，所设位置事前需征得相邻邻居的同意。

（A9）私家花园中凉亭和回廊等不得采用钢筋混凝土结构。

（A10）装修公司或土建单位需向物业公司缴纳以下两类专项保证金：

1、装修过程中，装修单位必须首先保护好其装修区域内各公共管道、窨井、路灯线、电缆、自来水管等的安全和可正常使用，不得破坏、损坏、移动等；装修单位需向物业公司缴纳雨污井等公共设施的施工安全保证金，雨、污井管道施工完成后需由物业公司进行确认和验收，必须做到雨污分流；装修期间没有破坏过各公共管道、窨井、路灯线、电缆、自来水管等设施物业公司可退还此保护公共设施保证金，该保证金为2500元整。

损坏、破坏煤气管道、公共自来水管、公共污水管、公共雨水管、公共窨井等公共设施且不按规范及时修复或瞒报者，物业公司可报警处理，并责令其停工整改，情节严重或造成重大后果者禁止该施工单位的队伍进入本小区施工。

三次违反本条款规定的施工单位将被列入“施工黑名单”。

2、装修公司和土建单位需向物业公司缴纳道路行车安全和道路维护的保证金，如不遵守行车安全和车辆破坏了行车道路，将扣罚该行车安全及道路保护押金；该保证金为2000元整，如果无违规行为，在该户装修结束后退换还该押金。

以上两项保证金装修公司或土建单位按装修户数缴纳，即每户一交（由物业公司与业委会商议后决定）。

（A11）严禁侵占小区公共区域和公共设施，根据国家有关管理部门提供的小区公共区域红线图纸，明确公共区域范围，业主装修必须在红线内施工，不得越红线施工侵占公共区域，越红线施工的施工单位将被列入施工黑名单。物业公司和业委会要对此严格管理，对于限期内不完成整改者，业委会、物业公司可在小区公共区域或业委会公众号对此问题进行公示，并举报到国家有关管理部门。物业公司针对此类行为要尽主要管理职责。

（A12）公共水系不得拦坝、拦网等，不得在原没有隔离的水系位置人为用绿篱、栏杆、格栅网等设置隔离带；

公共水系、河床、水道不得进行改动，不得截流和引流，不得破坏水系防水层等，不得影响水系正常运转；

小区内水系的护堤、石景和植被等不得破坏和改变；

私人凉亭、回廊等建筑体不得建于公共水系范围内；

处于相邻邻居家的水系，外人无道路可走入的那段水系，其隔离带由相邻邻居协商解决，如需隔离，只用绿植进行隔离，不能破坏原有水系环境体貌，隔离带不得越过规划红线；

属于全体业主的公共特定区域（景观湖、山体公园）都不能作为个人的私家花园。

一旦破坏和违反规定，必须恢复原样。

（A13）小区公共区域和属于全体业主的公共设施、房屋等不得交给私人或商业机构管理与运营（明确交给物业公司代管理的经营用房除外）。

小区业主的健身中心、小镇中心（具体名称待相关部门批准确定）公共设施免费对业主开放和供业主使用，其日常管理由业委会负责。

（A14）同人山庄小区采用业委会领导下的区域长分区管理制和小区督察员监督管理模式：

各区域设置1-3 名区域长暨业主代表，区域长由业主本人担任，由该区域超过半数业主共同推举，区域长具体人选需在小区公告栏和网络公示满15天；

设置区域长联席会议制度，设置各区域业主微信群，各区域业主微信群由区域长负责管理。

同人山庄小区一期设置6 个区域：望庐、和庐、锦庐、沁庐、美庐、紫庐；二期待2023年交房后再确定相关要求和措施。

对于不能够发挥作用的区域长，由业委会超过1/2委员投票表决认定其不合格后可建议该区域业主们重新推举新的该区域区域长，逾期30天不推举新区域长，业委会有权通过会议决议推举新人员。

本管理规约起效后，须按本管理规约重新推举本小区各个区域的区域长暨业主代表。

小区督察员由小区业主本人担任（督察员属于业主代表），其产生方式管理、运作模式由业委会和区域长联席会议确定，督察员具体人选需在小区公告栏和网络公示满15天，督察组人数限制在15人以内，督察组设立总督察一名其负责该组的日常管理工作；

督察组有权对小区日常管理等工作进行督察与促进，并给业委会和物业公司的工作提出意见、建议、整改督促、督察、纠错等，业委会和物业公司需在督察组提出意见的2 个工作日内作出答复和整改。

督察组成员须在本小区业主中享有较高的声誉，具有较强的工作能力，为人正直，做事大公无私，认真负责，有公益心和爱心。

督察组需执行由业委会制定的督察组内部管理条例，对不尽责发挥作用的督察员，经过督察组内部超过2/3成员同意可清除其出组，一旦成为督察员，其是否被清除出组或辞职等只能由督察组决定，否则其无法公正发挥督察小区管理的作用。

业委会委员不能兼任区域长或督察员，区域长可兼任督察员，但督察组里区域长身份的人数不得超过7 个人。

督察员无任期限制，超过小区总户数20的业主签名联署可罢免或推举监察组成员。

（A15）日常生活公约：

A、不得在公共区域放养、圈养私人家的家禽、家畜等；私人饲养家禽、家畜等必须遵守和符合国家法律和法规要求、执行行政命令，如果政府（杭州及临安区相关部门）有规定本辖区禁止饲养家禽、家畜时，饲养者应无条件及时自行将家禽、家畜等进行捕杀、送掉或无害处理；

B、如有关法律和法规、行政命令对本辖区无禁止饲养之规定时，本管理规约建议饲养者做到以下几点：

B1、一旦遇到家禽、家畜出现不明原因病亡须第一时间通知物业公司、业委会，物业公司和业委会及时上报地方政府，避免出现病毒传播。

B2、建议禁止饲养家禽，家畜不超过3只为宜，在相关部门家禽管理的要求前提下依法依规做到不扰民、不伤民，不引发邻里纠纷，须确保饲养处的环境卫生无臭味、无污水等。

B3、不要养烈型犬、巨型犬；不要饲养公鸡、猪、羊、牛、马等。

B4、如因饲养家禽、家畜而造成邻里纠纷和矛盾，饲养者需主动做出让步和妥协，避免邻里矛盾激化。

B5、不得进行任何商业化饲养。

C、未经业委会同意不得在公共区域进行任何商业活动和大型聚会；任何活动都不得破坏公共绿化带和公共设施，违者加倍赔偿；

庭院树木修剪移栽，须预先到物业公司和业委会报备，并依法根据规定向绿化等相关部门申请批准后，请有资质的单位来处理，避免事后被国家有关法规处罚；

D、严禁在小区公共区域内种菜等、破坏花木、砍伐公共区域树木、公共区域丢弃垃圾等；没经业主同意任何人不得进入私人院落，不得摘取他人院落你里的水管、蔬菜和不得挖他人院子里的竹笋、野菜、树等植物；

E、不得在公共水域内洗涤衣物、丢弃化学品等；

F、不得在小区非指定水域内垂钓；禁止炸鱼、电鱼、网鱼、毒鱼等；

G、孩子在小区活动时，其监护人必须尽到监护责任，并服从物业公司的管理。

H、原则上不允许任何施工单位人员的孩子进入小区，如要进入，除非该房屋业主愿意成为其担保人，物业公司得要求该孩子的家长写行为规范、各类安全问题的承诺书，该孩子的家长承担该孩子各类安全问题的责任和监管义务。

（A16）应按照有关规定合理做好垃圾分类。公共区域严禁堆放杂物，严禁在小区公共部位乱拉乱挂，乱堆乱放。

（A17）应按照有关规定做好消防安全工作。非遇灾时，平时禁止使用消防水。

第十八条业主、非业主的物业使用人、业委会、物业公司、施工单位有违反以上第十七条所规定的内容,其他业主、非业主的物业使用人、业委会、物业公司、施工单位可以向业主委员会、物业服务企业、国家相关职能部门报告。

合法权益受侵害的业主、非业主的物业使用人、业委会可以依法向人民法院提起诉讼。

第十九条业主、物业使用人应遵守国家法律法规按照有关规定合理使用和施工水、电、气、暖等设施设备，不得擅自拆改公共管线和公共设施等。

第二十条业主、物业使用人在使用扶梯和电梯时，应遵守本物业管理区域有关扶梯和电梯的使用管理规定。

第二十一条业主、物业使用人及其他人员车辆行驶和停放，应遵守以下规定：

1、货车、危险品装载与非业主车辆进入小区的：

A、没有预先在物业公司报备的1.5吨以上货车、大型施工车辆（包括吊机）、大型客车禁止进入本小区；

B、有报备而进入小区的大型货运车辆、重型施工机械等，经过业委会和物业公司审核认为其的进入将会对小区路面造成损坏和伤害，有权收取其路面损耗费；相关具体实施办法由业委会和物业公司共同制定。

C、载有易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入本物业管理区域。

D、货车、非业主车辆出入小区，物业公司有权检查其车厢和后尾箱；车上所拉物品没有物业公司开具的出门证，禁止拉出小区。

2、没经过业委会、城管部门、物业公司三方共同批准，挖土机、水泥泵车、混凝土罐装车、镐头机等施工机械设备不得进入本小区。

3、所有机动车辆在小区内行使，时速不得超过35公里；

禁止在小区道路开车鸣笛、练车、飙车、赛车、开斗气车；

禁止车辆压损和货品磨损路面、占道施工等违规、违法行为；禁止在小区内开大马力高噪音的跑车和摩托车等车辆；

对超速行驶的车辆，物业公司应对其及时进行管理和教育；

对严重违规的车辆和危及公共安全的车辆，物业公司有权禁止该车牌号的车辆再次进入小区，有权拦截该车辆并将其驱逐出本小区；

对进入小区冲卡者，加倍赔偿损失，该车牌车辆和该司机今后禁止进入本小区；

行车事态严重者，报交警或治安部门处理。

4、小区入口与保安岗亭的主干道两侧禁止停放机动车辆；

5、小区各区域内部的支线道路边在安全的原则上允许临时停车，不允许长时间停放车辆（物业公司在特定道路和区域划定的专门停车位除外），业主车辆或业主家的客人车辆临时停放支线道路边每天不超过12小时，如遇到物业公司通知移车应第一时间及时移动车辆；停放车辆后如不能保证通行安全的支线道路禁止路边停车（不能停车的支线路段由物业公司和业委会进行界定并做出醒目标志）；因停车影响他人车辆通过时应及时移动车辆；

临时停放在支线马路边的车辆须做到：车辆停放处需保证好各类安全，不得影响其他车辆和行人正常通行，必要时需设置规范的警示和提醒标志；遇到业主投诉，应无条件将车辆移走。

为确保安全所有弯道处、大下坡道处、大上坡道处严禁路边停车；

禁止在消防通道、消防登高面、消防井盖、窨井盖上、绿化带等地停车；对于长期停放一年以上不移动的“僵尸车”，物业公司报请业委会或有关部门后有权对其进行拖走清理处理。

6、实施车辆停放收费的，按价格主管部门核定的标准执行。

装修公司、土建、设备安装等施工单位的车辆以及送货车辆、施工车辆每天可免费在小区停放9 小时，超过9 小时后按小时收费；

施工单位和施工人员的车辆在19:30后必须离开本小区，严禁施工单位的车辆在小区停放过夜;

无特殊原因，当晚20:00—次日8:00小区禁止送货和卸货;以上车辆的停放要求按以上第二十一条“4”相关内容执行。

7、禁止在公共停车位上擅自安装地锁等装置，车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，以防发出噪音影响他人生活和休息。

8、非机动车辆应按规定停放在指定的区域。

9、小区无大量闲置停车位，禁止共享单车、共享汽车进入本小区。

第二十二条关于房屋出租事宜：

1、小区房屋严禁群租；严禁在小区举办宗教活动，不得办唱诗班、唱经班等；

2、房屋出租前须在业委会和物业公司进行有效备案，违反本管理规约的出租房业委会和物业公司可以拒绝其备案。

3、无有效备案的出租、无偿出借等房，物业公司有权拒绝其租户进出本小区；

4、房屋出租及承租者、居住者应当遵守相关法律、法规、政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租的，业主均应承担相应的责任；

5、业主转让、出租、无偿出借物业时，须将本管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺遵守本管理规约；

6、业主转让或者出租物业后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业；

7、房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准，每个卧室最多住2人；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，不得对房屋进行分割搭建，按床位出租或者转租，不得将厨房、卫生间、不分门进出的客厅、阳台露台等改成卧室出租或者转租等；

8、不得在业主私人住宅内外开设包括但不限于“民宿、会所、酒店、酒吧、轰吧、咖啡吧、饭店、茶馆、酒馆、超市、商店、对外营业的会所或俱乐部、夏令营、冬令营、兴趣班、辅导班、幼儿园、学前班”等所有对外服务的此类机构；

所有手续齐全且完全符合国家现有法律要求，且得到其周围邻居书面同意，对小区生态无不良影响，对小区业主生活无不良影响，不无偿占用小区公共资源，该类服务设施本管理规约允许其在本小区内经营。

9、承租商业用房的个人和机构须遵守本小区规约，并对其顾客的行为负有连带责任和管理义务。其经营行为如影响了小区业主的生活，在接到投诉后限期完成整改和修正，否则视为其合同违约；承租经营用房的个人和机构必须持证合法经营。

10、对危及物业管理安全，损害其他业主合法权益出租或转租的，由物业服务企业向相关单位举报，由相关单位依法查处；出租和无偿出借的房子其业主必须配备足够的灭火器和按当地派出所有关要求办理。

11、业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业结清物业服务费、建筑物及其附属设施维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

12、针对业主把自己的房出租或者无偿给施工单位施工人员居住的情况，做如下约定：需去业委会和物业公司进行有效备案，每户居所其施工居住人数不得超过2人（需提供身份证、杭州暂住证等）；施工居住人员须服从业委会和物业公司管理，遵守国家法律法规和本小区管理规约；夜间不得施工，夜间不能在小区公共区域逗留、游荡，不能进入其他业主家的房屋和庭院；不得饲养家禽、家畜等活物；不得影响小区业主的生活，一旦遇到业主投诉超过3次该屋居住的施工人员必须无条件及时搬离本小区；该类居住人员中有人有违法和违纪行为，物业公司将禁止该人在小区继续居住。

13、物业公司对出租房有日常管理职责。对不服从管理的租户和被业主投诉多次的租户，物业公司有权禁止该租户进入本小区。对出过治安问题、有过违法行为发生过的居所并且不积极配合有关部门进行善后工作的，业委会和物业公司有权在 2 年内拒绝其继续出租、出借等备案。

第二十三条业主、物业使用人饲养宠物的，应遵守政府相关管理规定，并遵守以下约定：

（一）外出遛狗等宠物须及时清理宠物粪便；

（二）携宠物进入公共场所和小区道路，不论宠物大小都必须有牵绳牵拉，须做好必要的安全防范措施，以防伤及他人。在自家别墅内，建议应拴养或圈养宠物，须避免宠物跑出自家院子而可能会惊吓他人或影响他人行走、散步等。造成人身伤害和财产损失的，宠物主人为第一责任人；

（三）小区内饲养犬类必须按《临安区限制养犬暂行规定》执行。

第二十四条业主、物业使用人燃放烟花爆竹的，应遵守政府相关管理

规定，并遵守以下约定：

（一）本物管区域在市政规定的限制燃放烟花爆竹区域内，燃放烟花爆竹的时间应遵守市政的规定，燃放烟花爆竹的地点，必须确保安全；

（二）燃放人应事先告知物业服务企业，由物业服务企业提供必要的协助或帮助。如因燃放烟花爆竹造成建筑材料、地面、绿化、建筑物等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿和法律责任；

（三）燃放人有协助物业服务企业共同及时清理残留物的责任和义务；

（四）如发现不文明行为及及不遵守规约的业主，第一次提醒警告，如再次发现的一律在小区公告栏和业委会微信公众号公告曝光，直至诉诸法律。

第五章 物业的维修养护

第二十五条业主应当按照国家有关规定交存和使用专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金使用须遵守《民法典》有关法规。业主分户账户专项维修资金余额不足首期交存额30的，应当及时续交。补足100续交方案由业主大会决定。专项维修资金为：总售面积乘以40 元/平方米，该资金按规定存放在建设局。

本小区分两期开发，各期区域的专项维修资金的使用由该期的业主作出决议，产生决议的表决方式按国家《民法典》相关规定执行。

第二十六条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十七条因维修养护物业，确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。

相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。

第二十八条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方（如所在地社区居委会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。抢修产生的相关费用由责任人承担。

第二十九条因维修养护物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。

第三十条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，

责任人应当及时采取措施消除隐患。

第三十一条 因人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。

第六章业主的共同利益

第三十二条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：

1、根据物业管理法律法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等各项规章制度；

2、以告知、规劝、公示、报上级有关部门等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理法律、法规、规章、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：

（1） 物业服务企业为履行合同约定，可以在法律范围内采取必要措施；

（2） 对于违反本管理规约，经制止仍不改正的，可在小区范围内公告栏和业委会微信公众号公示曝光（不得侵害该业主的合法权益）以及通过法律诉讼途径解决。

3、除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达的相关通告外， 物业服务企业在物业管理区域内公告栏显著位置上或者微信公众号通告连续15 日后，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告；

第三十三条本物业管理区域，物业服务收费采取包干制方式。

物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全体业主的共同利益，业主在办理物业交付手续后，均应积极履行义务，自觉交纳物业服务费用。业主委托物业服务企业提供特约服务和增值服务时，其费用由双方当事人另行约定。

第三十四条业主出租物业时，不得群租，不得用于宗教活动，业主住宅房产不得用于商业活动。如约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。转让房产时，业主应与物业服务企业结清各项物业服务费用。

第三十五条对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租、停车、车辆行驶、公共安全等方面法律、法规、规章和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。

第三十六条业主、物业使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务费用的，业主委员会可以采用以下措施协助物业服务企业进行催交：

1、欠费12个月以上或长期拒交物业服务费用的，业主委员会或物业服务企业可以在物业管理区域内公告栏显著位置进行公示；

2、采取法律途径解决。

第三十七条涉及建筑物及其附属设施的费用分摊，按照户数确定。第三十八条 业主委员会负责监督本管理规约的实施。

业主大会和业主委员会对违反本管理规约和物业服务合同约定的行为，有权依照法律、法规和本管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，并可通过法律途径解决。

第三十九条业主、施工方等违反本公约支付人违约金、被没收的保证金等收入归全体业主所有，由业委会保管。

利用物业管理商业用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，所得经营性收入扣除合理经营成本后（经营成本占经营性收入比例不得超过50）的收益由业委会保管（该方面事宜应结合当期物业服务合同的相关内容执行），并定期每半年公布账目，其主要用于以下用途：

（一）业主大会、业主委员会的工作经费；

（二）保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；

（三）补充专项维修资金；

（四）用于小区文化、公共服务等经费。

第四十条因物业服务企业突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘新物业服务企业的，在另聘新的物业服务企业之前，业主委员会可以书面向物业所在地的街道办事处、市物业主管部门提出申请，由上述部门指定物业服务企业临时代管，业主委员会与临时代管的物业服务企业签订临时物业服务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付相关物业服务费用。该临时物业服务公司并不排除进入未来选聘物业公司范围内。

第七章 违约责任

第四十一条业主、物业使用人、物业公司应自觉遵守本管理规约，违反管理规约，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

业主恶意拖欠物业服务费，不缴存专项维修资金，可以限制其行使以下“1” “2”两项共同管理权，直至其缴清所欠物业服务费和专项维修资金时止。

1、不得担任业主委员会委员或候补委员；

2、不得监督业主大会、参与业主委员会的组建以及日常工作。

第四十二条业主拒付物业服务费，不按规定缴存专项维修资金，物业服务企业、专项维修资金管理机构可加收违约金或滞纳金。

第四十三条违反本管理规约或者有关法律、法规造成其他业主人身伤害、财产损失的，相关业主或物业公司应负赔偿责任。

第四十四条物业使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。

第八章 附 则

第四十五条本管理规约每位业主可各执一份，业委会、物业服务企业

须各留存一份。

第四十六条本管理规约自业主大会2023年通过之日起生效。

第四十七条本规约如与现行国家法律、法规、国家规章有相抵触的条

款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。

同人山庄小区业主大会

2023 年