第一条为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活（工作）环境，根据《中华人民共和国民法典》及国家、省、市《物业管理条例》等法律法规规章，结合本物业管理区域实际，制定本管理规约。
第二条管理规约对物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、非业主使用人在物业使用中，应遵守物业使用的相关规定，本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、装饰装修、房屋出租、垃圾投放、宠物饲养等管理制度和约定及属地街道、居民委员会关于物业使用的有关要求，不得从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第四条本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：施家花园小区。
（二）坐落位置：杭州市拱墅区朝晖街道朝晖路175号。
（三）物业类型：综合。
（四）物业管理区域四至：
东至：上塘河；南至：京杭大运河；
西至：上塘高架；北至：朝晖路。
有物业管理区域划分意见书的,具体见附件。
（五）物业管理区域概况：总占地面积11万平方米、物业总建筑面积21.18万平方米。
(六)物业管理用房建筑面积1630.38_平方米，其中:物业管理办公用房建筑面积为 706.63平方米，坐落:联锦大厦二层、19#.20#楼、嘉汇大厦1号楼401室、402室;物业管理经营用房建筑面积为923.75平方米，坐落:10#楼底商、19#、20#楼底商、嘉汇大厦底层东南角101、102室。
（七）业主委员会办公地点:嘉汇大厦1号楼401室、402室。
第五条物业服务收费可以采取包干制方式，具体根据物业服务合同约定。
第六条业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第七条业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第九条对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律法规规章和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关职能部门和业主委员会报告。
第十条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业，因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十一条业主、非业主使用人应遵守法律、法规、规章和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十二条根据《大气污染防治法》、《烟花爆竹安全管理条例》、《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》等相关规定，业主、非业主使用人禁止在物业管理区域内燃放烟花爆竹。
第十三条业主、非业主使用人应当遵守法律法规规章明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：
（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；
（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；
（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；
（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；
（五）携带危险品乘用电梯；
（六）电瓶车进入电梯；
（七）其他影响电梯安全运行的行为；
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门或特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和维修、改造、更新，并由质量技术监督部门或检验机构发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和维修、改造、更新，费用由相关业主共同承担，所需经费可按相关规定在物业专项维修资金中列支，也可由相关业主自行筹集。
鼓励引入电梯安全管理保险机制，参加“电梯养老”综合保险。
第十四条业主、非业主使用人应当按住宅设计规范、标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统，不得在空调设备上增加其他负载,定期对空调设备的安全进行检查和维护。
发生下列情况之一的，业主、非业主使用人应当及时采取措施消除安全隐患：
（一）空调设备超过设计使用期限的；
（二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（三）物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。
第十五条业主、非业主使用人应当遵守国家、省、市相关法律法规规章和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备，并遵守下列规定：
（一）不得占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面；
（二）不得损坏消防设施设备、影响消防安全；
（三）违反消防安全的行为被公安、消防等部门责令整改的，应当按照要求及时整改；
如有违反上款行为的，由物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业可以将上述行为人及行为在公示栏中予以公示，并及时报告公安机关或消防部门。如属于人为原因造成的损失，损失相应金额由责任人承担。
第十六条业主、非业主使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类和分类投放，并遵守下列规定：
（一）爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备；
（二）不属于生活垃圾的其他垃圾，按照相关规定处理，不得随便丢弃；
如有违反上款行为的，由物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业应及时报告城管执法部门。
第十七条业主、非业主使用人在物业使用过程中，不得违法搭建、改建建筑物、构筑物，并遵守下列规定：
（一）不得将房屋内卧室、起居室、阳台等部位改为卫生间或厨房间，不得改变卫生间、厨房间的原始设计位置；
（二）不得改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重结构；
（三）不得在屋顶违规搭设建筑物和阳光房等。高层不得在建筑物外安装外伸式晾衣架、花架等。不得在本物业管理区域内固定晾晒区以外的公共场所晾晒衣服、被子等私人物品。
如有违反上款行为的，由物业服务企业予以劝阻、制止，并书面要求其限期改正，其他业主、非业主使用人可以向城管执法、房产管理等部门举报；劝阻、制止无效的，物业服务企业可以将上述行为人及行为在公示栏中予以公示，对用于违法搭建的材料采取禁止进入物业管理区域的措施，并向城管执法、房产管理等部门报告。
第十八条业主、非业主使用人进行装饰装修时，遵守下列规定：
（一）遵守国家、省、市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；
（二）需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并按照装饰装修的有关规定办理手续。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、非业主使用人，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议，定期进行巡查；
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
（四）施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午8:00～12:00、下午14:00～18:00（其中9：00前、12：00—14:00、17:00后不得进行有噪音的装饰装修施工），国定节假日期间不得进行有噪音的装饰装修施工。
（五）不得擅自扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
（六）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
第十九条业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第61条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
1.车辆停放：按序停放、按规定缴费；不得将车辆停放在消防登高台和消防通道，电瓶车停放在指定地点，并在指定地点充电。
2.电梯使用：电瓶车禁止进入电梯，文明乘梯、勿在轿厢内嬉闹、勿用坚物敲打按钮，严禁吸烟和携带火种，发生火警和地震时、切勿搭乘电梯，切勿私自打开轿厢操纵箱箱内的开关停电，电梯故障请及时用呼叫按钮或拨打求救电话；
3.消防安全：预防为主、防消结合。自觉保护消防设施，不损坏、挪用、拆除和停用消防设施器材，不埋压、圈占消火栓，禁止在消防通道、楼道堆放杂物，堵塞消防通道 ；
4.垃圾分类： 根据《浙江省生活垃圾管理条例》和《杭州市生活垃圾管理条例》，对其产生的生活垃圾进行分类投放；
6.宠物饲养： 遵守《杭州市限制养犬规定》，饲养宠物必须取得相应证照，按杭州市政府相关文件制定的时间遛狗，严禁在公共绿地和其他公共场所无牵绳遛狗，严禁在地下车库遛狗。家里饲养宠物不得多于三只，严禁多猫，多狗情况；
7.防盗窗、网、门、栅安装：为提升物业品质，美化小区环境，禁止在小区内安装突出墙体平面的保笼、遮阳棚等；
8.太阳能热水器安装：为提升物业品质，严禁在小区住宅屋顶安装太阳能热水器；
9.封闭阳台： 封包阳台必须依法依规按统一规格、款式、颜色和材质等；
10.排烟排污：底商经营户应根据规划设计规定，无烟道规划处禁止做有油烟的餐饮 。
11.小区公共的绿地、花园等，不可以私自占有、改建，小区水系严禁踏入戏水，儿童游玩监护责任人需在安全监控、救援范围之内；物业应通过设立提示牌、张贴公告等方式尽到提示责任，如仍发生意外，后果自担。
第二十条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十一条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十二条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在所在地派出所或街道社区的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
第二十三条因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十四条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十五条人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第二十六条物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
第二十七条住房出租应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》以及相关配套安全标准。以一间卧室或起居室（厅）为最小出租单位，不得将其他非居住空间出租供人员居住，每个居室人均使用面积不得少于4平方米，每个居室居住人数不得超过2人（法定赡养、抚养、扶养义务关系除外）。
为保障小区其他业主的生活不受到干扰和影响，业主不得将居住房屋作为经营用途出租给网点，公司进行仓储、经营等活动或作为群租用途出租。对业主违反此规定，擅自改变住房用途，出租给网点、公司进行仓储、经营等活动或进行群租的，全体业主授权物业服务企业采取有效措施，出具限期整改通知书并向相应违规人员下发，对于逾期未整改的，物业服务企业可采取物业限制服务等措施督促其整改。
公共配套设施的经营必须满足国家及地方相关法律法规要求，取得证照，不得危害环境（如噪音、废水、废渣、废气、）。不得经营油烟类、扰民、不得影响交通通行，不得占用公共区域进行生产经营活动，保障业主的健康生活以及日常的生活不受干扰。
实际居住人不得为可能涉及黄、赌、毒人员及相关高危人群；若一旦发生公安部门查处的案件，必须取谛租赁资格并负相关法律责任；凡用于出租的房屋，物业公司按房屋原始功能，每个起居室配置2个出入卡；租客应自觉遵守小区公约，保护公区环境，不得损害公物，若出现损害公物、损害公共区域环境的，除赔偿外，还应公开赔理致歉，发生3次以上，取消出入卡；出租客若长期从事与大众作息时间不一致的工作，租住前需与相关利益方的业主沟通，并作出不影响邻里生活的承诺，租赁房屋租客在小区内发生盗窃、骚扰业主、打架斗殴、故意伤害或侮辱业主等恶性事件，一经核实，业主需要负连带责任且违反公约出租或转租的，业主委员会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。
第二十八条物业出租人应当协同承租人依法办理房屋租赁登记备案手续。同时，按规定将租客信息向居民委员会或派出所报送登记。
第二十九条物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者出租情况以及相应通讯联系方式书面告知物业服务企业。
第三十条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等经营性收入由业主委员会自主经营并单独列账，并按下列约定分配：
1.用于续交物业专项维修资金(经营性收益应当主要用于补充物业专项维修资金)；根据《杭州市物业管理条例》第七十一条的规定： 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。
2.用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造、养护及承接查验；
涉及到消防、电梯、等直接影响业主生活、安全的紧急维修，允许业主委员会先修理再公示。普通维修业主委员会需要先制定维修方案，了解价格后在小区进行公示10天听取业主意见，再递交业主大会进行表决，业主大会表决通过后，由业主大会，授权业主委员会进行招投标后再行维修。
3.用于业主大会、业主委员会的工作经费；
4.诉讼费用；
5.审计费；
6.聘请财务、专职秘书的费用；
7.业主大会决定的其他费用。
第三十一条经营性收益单项单次使用经营性收益金额在8（含）万元以上的，需经业主大会表决通过后方可执行；单项单次使用经营性收益金额在8万元以下3（含）万元以上由业主委员会委员作出议案经半数以上业主委员会委员同意签字后向社区居民委员会先报备，向全体业主公示方案7天后执行；单项单次使用经营性收益金额在3万元以下由业主委员会委员作出议案经半数以上业主委员会委员同意签字后即可使用。
第三十二条经营性收支情况每年审计一次，并将审计结果在次年第二季度前在物业管理区域内公示，每次公示时间不少于15天。
物业服务企业更换，业主委员会届满或中止，或者业主委员会主任离职的，须对经营性收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内公示，每次公示时间不少于15天。
第三十三条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用、管理执行国家、省、市的相关规定。
第三十四条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的30%时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金。资金续交的具体方案由业主委员会拟订，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后实施，并在30日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。选择下列第 1、2、3（可多选）项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
3.由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。
第三十五条维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，业主委员会应认真审核工程内容、施工单位、预算方案及资金额度等事项后，组织征求相关业主意见，并将上述事项在物业管理区域内进行公示。维修方案和征求意见情况应及时报送居民委员会备案，同时邀请居民委员会和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。
第三十六条共有部分发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用的紧急情况的，物业服务企业应当及时报告业主委员会，并采取必要安全措施或者应急措施：
（一）电梯严重故障；
（二）消防设施、器材严重损坏；
（三）建筑外立面存在脱落危险；
（四）围墙、道路坍塌；
（五）屋顶、外墙渗漏；
（六）排水设施严重堵塞或者损坏。
发生前款规定的紧急情况，需要立即使用物业专项维修资金对共有部分进行维修和更新、改造的，维修方案经业主委员会审核，并经所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用物业专项维修资金。
工程完工后，业主委员会应当组织验收，并委托专门机构进行决（结）算审计；所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时确认工程完成情况，并将确认后的相关维修方案和工程完成情况报区、县（市）市场监管、消防救援、城乡建设、房产等相应主管部门备案，由相应主管部门对工程完成情况进行监督检查。
第三十七条业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反本管理规约造成业主物业损害或导致业主共同利益受损的，受损业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
第三十八条为维护业主的共同利益，在物业管理服务活动期间，物业服务企业可以根据法律、法规、规章、本管理规约和物业服务合同有关规定，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，交业主委员会审议通过并交业主大会决议通过后执行，并督促业主、非业主使用人遵守执行。
业主、非业主使用人违反有关法律法规规章、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，物业服务企业应当劝阻、制止，并报告相关职能部门。
经物业服务企业以告知、劝阻、公示等必要措施制止，而业主、非业主使用人仍拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1.物业服务企业可以清理在公共空间任意堆放的杂物，以恢复原状；
2.对于占用消防通道、故意堵塞出入口等严重影响业主公共安全和正常生活的特殊情况，物业服务企业可以在社区和业主委员会的见证下，采用拖车等强制方式解除隐患；
3.物业服务企业可以联合社区、业主委员会以书面形式将业主、非业主使用人的违规违约行为通报其所在工作单位,由其单位协助劝导、责令改正、消除影响等。违规违约人是党员的，可以书面形式将其行为通报其所在党组织,由党组织协助劝导、责令改正、消除影响等；
4.经2次（含）以上提醒等乱停车现象，可以采取贴提示警告、第3次乱停车的锁车、禁入小区等措施；
5.对宠物乱拉屎尿、未在规定时间、场所遛弯的，经劝告不听者，物业可以作为无主动物处理。
业主不交存物业专项维修资金，扰乱业主大会召开、业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第1、4项共同管理权：
1.担任业主委员会委员候选人和委员；
2.业主大会会议表决权；
3.共有部分经营收益分配权；
4.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；
第三十九条业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经物业服务企业书面催交，无正当理由逾期仍不交费的，物业服务企业可以依法提起诉讼。经生效法律裁判文书明确应交纳物业服务相关费用，仍不交纳的，作为黑名单上报相关管理部门记入信用档案。
第四十条违反有关法律法规规章或者本管理规约造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第四十一条非业主使用人违反法律、法规、规章或者本管理规约的，业主承担连带责任。
第四十二条本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规约的组成部分。
第四十三条本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十四条本管理规约
业主委员会、物业服务企业各留存1份。
第四十五条业主委员会监督本管理规约的实施。