绿城西子·田园牧歌揽翠苑项目物业服务合同
本合同当事人
甲方（业主委员会）组织名称：杭州市拱墅区田园牧歌揽翠苑第一届业主委员会；
业主委员会代表人：陆来兴；
地址：杭州市拱墅区半山街道依山路111号
邮编：310000 ；
乙方：绿城物业服务集团有限公司
通讯地址：杭州市文一西路767号西溪国际商务中心B座
法定代表人：金科丽联系电话：0571-95059777
邮政编码：310012
根据《中华人民共和国合同法》规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对绿城西子.田园牧歌揽翠苑提供物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条物业基本情况
物业名称：绿城西子.田园牧歌揽翠苑。
物业类型：小高层、法式平层。
物业坐落位置：拱墅区依山路111号。
物业四至：
东面为青城路；
南面为半山东路；
北面为依山路；
西面为同协路。
占地面积：24060平方米。
总建筑面积：56533.32平方米。
其中：配套公建943.52平方米；物业管理用房123.32平方米；物业经营用房157.85平方米；商业服务网点309.90平方米；消控、监控室41.73平方米；社区用房155.09平方米；泳池配套用房57.35平方米；开闭所62.62平方米；门卫10.24平方米；垃圾直运房25.42平方米；住宅37828.16平方米；地下建筑面积18037.53平方米；车位313个（含地上停车数21个、地下停车数292个）；自行车停车数614个。
物业共用部位、共用设施设备，详见本合同附件一、附件二。
第二条乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章物业服务内容
第三条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：
1、物业共用部位共用设施设备的运行管理，单件单项不高于300元的零星维修费用；中修以上的维护保养费用，由乙方制定预算和计划上报甲方批准后，从经营性收益中开支或甲乙双方向主管部门申请动用物业维修基金。
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，根据法律规定或相关合同约定乙方不需承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯）除外。
3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通以及本物业规划红线内的附属配套服务设施(商业网点、游泳池等)的维修、养护和管理。
4、业主共有的公共绿化的养护和管理。
5、车辆停放管理。
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。
7、装饰装修管理服务。
8、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。
9、小区文化娱乐活动（由乙方制定相应计划后报备业委会）。
10、法律法规规定的其他内容。
第四条乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）。
第五条甲方负责属于全体业主共有的物业管理商业用房、物业共用部位、物业共用设施设备、业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，经营管理的收入归全体业主所有（资金由业委会管理）。
第六条乙方接受业主、非业主使用人委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。
第三章 物业服务期限
第七条本合同期限自2023年1月1日起至2025年12月31日止（三年）。
第四章 双方权利和义务
第八条甲方的权利和义务:
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。
2、制定和修改业主大会议事规则后报业主大会同意。
3、制定和修改管理规约后报业主大会同意并要求业主遵守。
4、根据业主大会的决定，及时选聘、续聘或改聘物业服务企业，并代表业主签订、变更或解除物业服务合同。
5、审定乙方的物业服务年度计划，决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施。
6、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务合同的执行，协调业主和乙方的关系，督促业主履行管理规约和物业服务合同。
7、协助乙方催交物业服务费和相关费用。
8、监督共用部位、共用设备设施的使用和维护和维修情况、并提出考核意见。
9、在合同期内，按相关规定无偿提供物业管理用房，建筑面积123.32平方米，乙方自身管理运营的水电、办公等费用，乙方自己承担并计量使用。
10、负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷。
11、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。
12、不得擅自改变本物业管理区域的共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，确因实际需要而需改变共用部位、共用设施设备和相关场地的，应符合相关程序后实施。
13、项目经理、保安队长、保洁、工程部等主管的任免，须征得甲方同意，且甲方有权提出书面意见要求更换上述管理人员（甲方提出书面意见要求更换项目经理、保安队长、保洁、工程部主管等管理人员时，乙方须在45日内更换到位），上述管理岗位主要负责人应当专职于本小区服务，乙方必须提供给甲方小区每个岗位配置的人员数量、年龄、上岗证等与国家规定的职业职务相匹配的员工上岗）。
14、甲方于每月30日对乙方物业服务工作进行检查，并出具整改意见或报告，责令由于乙方单方物业管理问题约定限期整改到位，如在整改期内乙方整改措施未到位的，甲方从物业保证金内扣除500元/次(单项、单次)。
15、业主大会赋予的其他职责。
第九条乙方的权利和义务:
1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理区域内的物业管理制度和物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害甲方和业主、物业使用人及第三方的合法权益。
2、按本合同第二章的约定内容，开展各项工作,对小区物业进行日常管理。
3、编制房屋、设施设备大中修方案报甲方批准后实施。
4、根据本合同的约定，将物业服务收费标准和特约服务收费项目及标准在本物业管理区域内公布，向业主、物业使用人收取物业服务费用及相关费用。对于拖欠12个月物业服务费以上的，经甲方授权，乙方可以通过将欠缴费用的业主房号在物业管理区域内予以公布等方式进行催缴。
5、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向甲方或有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
6、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应在物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
7、对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告甲方以及其他合法方式进行处理。
8、以《管理规约》或其他方式向业主、物业使用人提示物业使用的有关事项，当业主、物业使用人装修时，物业与其签订书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。
9、对于《商品房买卖合同》明确约定给单个业主专用的绿地、露台及其他单个业主享有专用权的部位，告知该等业主、物业使用人有关保养、维护、清洁事宜。
10、建立和妥善保管本物业管理档案，及时记载变更情况、以便甲方监督检查。
11、根据需要，乙方可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方，甲方有权参与并监督第三方专营企业的资质及服务质量的选择和认定。
12、向业主、物业使用人提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务（收费标准需明码标价、双方审核后实施）。
13、如未被甲方续聘，自本合同终止起90日内与甲方选聘的物业服务企业办理相关移交手续，移交手续须经甲方确认。
14、乙方必须按照服务方案的规定足额配置物管人员，为承包区域的服务工作，乙方承诺配备的人员数量为不少于20.5人，甲方不定期抽查乙方投入的人员数量，如果抽查时发现乙方投入的人员数量少于合同约定的数量，甲方书面通知乙方在30日内补足人员，逾期未补足人员的，甲方可以按缺少人数每人500元/次进行处罚。乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方相关专业考核合格后持证上岗。在服务期间乙方员工发生变动的（包含但不限于离职、调动等），乙方须在30日内更换到位。
15、乙方与维保单位签订电梯维保合同前需与甲方充分沟通协商，并报甲方备案。
16、乙方应在国家重大节假日对小区进行节日布置与宣传（国庆、春节），厚植邻里文化，营造园区美丽环境和生活美好场景此费用按绿城最高标准执行，如甲方对节日布置有特殊要求的经双方协商同意。
17、有权清理业主违法占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地的物品。
18、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。
第五章 物业服务费
第十条本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准及经合法程序调整后的标准收取物业服务费，并按本合同第三条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务。
第十一条本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：
高层住宅：3.8元/月·平方米（含能耗）
法平住宅：3.8元/月·平方米（含能耗）
商业用房：3.8元/月·平方米（含能耗）
储藏室：20元/月·个
地下车位：60.00元/月·个
乙方受业主、物业使用人的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付，服务收费标准由乙方制定并在物业管理区域内公示。
本物业服务费已包含共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、绿化用水、景观照明、消防监控、楼道公共照明等）运行所需的能耗费用。
第十二条物业服务费主要用于以下开支：（本条款作为包干制内分项报价参考、不得提高总包干费用）
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护维修费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用（其中垃圾清运费仅指日常生活垃圾）；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用、管理费用；
7、物业服务企业固定资产折旧费；
8、法定税费；
9、物业服务企业的利润；
10、物业共用区域、共用设施设备及责任保险费用；
第十三条在合同期内，如当地物价指数上升幅度较大，乙方需提高物业服务费的收费标准时，需要调整物业服务收费标准的，应当遵守下列规定：
（一）物业服务人委托专业机构对上一年度本物业服务项目的经营情况进行审计，并将审计报告提交业主委员会；
（二）物业服务人拟定收费标准调整方案，包括调整范围和理由，提交业主委员会；
（三）业主委员会将审计报告、收费标准调整方案公示三十日以上；
（四）业主委员会将调整方案提交业主大会决定。
应当将物业收费标准的调整事项和结果及时报告所在地的街道办事处、乡镇人民政府和相关的居民委员会。
第十四条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者物业买受人因与建设单位房屋买卖合同纠纷等原因未领取的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳；对于建设单位已交付使用，但业主或物业使用人尚未居住的物业（包括但不限于住宅、商业用房、地下车位等），物业服务费按合同约定由业主全额缴纳。
第十五条物业服务费可年度（每12个月）或每季度（每4个月）进行预收，缴纳费用时间为当年度的第1个月上旬或当季度的第一个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。
第十六条受有关部门或单位的委托，乙方可向业主与物业使用人提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），业主与物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。逾期缴费的应支付相应的滞纳金，乙方可采取中断服务等措施。
第十七条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及相关费用的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。本项目3幢、4幢法式平层的院子、太阳能设备不属于全体业主共用设施设备，因使用产生的运行、维修、更新及改造等费用据实由该设备所用人、使用人承担。
第六章 物业的经营与管理
第十八条属于全体业主共有的物业管理经营用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施等统一由甲方负责经营管理，经营性收入可用于共用部位、共用设施设备的维修，配套设施经营亏损的弥补。乙方应于每年12月份提交有关物业公共维护的相关财务预算资金计划给业委会审核审批。
第十九条属于全体业主共有的公共场地的经营管理权归甲方所有，甲方委托乙方按照物业所在地的相关规定进行管理，收取的经营性收益总费用归甲方所有。
第二十条对于已经移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，乙方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施之使用、经营和管理等事项，但乙方应在该决定前须征得甲方同意。
第二十一条乙方对本合同项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务乙方承担监管义务。
第二十二条乙方不提供对业主、物业使用人、访客代为泊车的服务，乙方禁止乙方员工代为泊车。
第七章 物业的使用与维护
第二十三条本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定报甲方确认，乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。
第二十四条乙方可采取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为并及时告知甲方。
第二十五条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉。
第二十六条因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方的同意；业主、物业使用人确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方、乙方和相关业主的同意，临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。
第二十七条业主、物业使用人装饰装修房屋的，应与乙方签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，乙方事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十八条物业办公用房产权属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得擅自改变其用途。本合同终止时，乙方应当将其完好的移交给业主委员会。
第八章物业维修经费
第二十九条本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。
第九章奖惩制度
第三十条乙方在合同签订之日起15日内向甲方缴纳履约保证金壹万元,由甲方负责保管。乙方保证合同期内履约保证金的完整,发生扣减乙方须在一个月内补足履约保证金。
本合同因故解除或到期不续的,甲、乙双方完成相关移交手续后15日内,由甲方向乙方指定账户无息退还剩余履约保证金。乙方合同期届满续聘的,本合同期内的履约保证金滚存到下一期服务合同期内,并按照甲乙双方新一轮服务合同的约定办理。
甲方组织对乙方的物业服务质量进行计分考核，年中甲方组织业委会成员和楼（单元）长打分，年末由甲方组织对乙方的物业服务质量进行一次满意度测试和计分考核，其中业主（居住业主）打分占60%比例，业委会成员和楼（单元）长打分占40%比例。年中年末两次加权计算出考核分数，作为年度考核得分。分数以幸福绿城APP线上调查结果为准，业委会有权对调查结果进行核查。
第三十一条处罚：测评满意度在70分－85分（含70分，不含85分）不进行处罚同时不予奖励。测评满意度在65分—70分之间的（含65分，不含70分）处罚5000元；测评满意度仅达50分不到65分（含50分，不含65分）的，处罚1万元，由甲方发布考核不合格公告；若考评总分不足50（不含50）分，由甲方发布考评不合格公告，提前解除物业聘用合同；
第三十二条奖励：其中对满意度在85分－90分（含85分，不含90分）之间的，奖励业委会掌握的年经营性收入结余的5%；满意度在90分－95分（含90分）之间的，年考核总分在90分以上至95分的，奖励业委会掌握的年经营性收入结余的10%；以上所述中扣除的保证金须用于项目物业服务品质提升方案，奖励须用于物业公司本小区项目服务人员或用于园区建设提升中。本奖励标准与经营性收益补贴不挂钩，年度经营性收益结余是在已补贴物业公司后的账户余额，结余金额与奖励金额均为不含税金额。
第十章违约责任
第三十三条乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
第三十四条甲方违反合同，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。
第三十五条乙方擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；并按多收金额每日万分之六支付滞纳金。
第三十六条业主违反杭州市相关房屋出租管理规定的法规，乙方有权要求业主限期改正，并上报甲方及政府相关部门处理。
第三十七条业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日万分之六支付滞纳金，对于欠费不交纳的乙方可向物业所在地人民法院起诉，业主对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。如果业主或使用人，不缴纳物业费，业委会应协助物业公司进行催缴。
第三十八条双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：
1、因天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。
2、因抢险救灾所导致的损害之事，包括但不限于火灾、抗洪、抗台、暴风雪等救灾所导致的损害。
3、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。
4、因业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、《业主管理规约》和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。
5、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。
6、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。
7、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。
8、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。
9、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方或业主、物业使用人未采纳所导致的损害。
10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。
11、业主或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。
第三十九条提前解除本合同的规定及违约责任：
1、甲方违反本合同的约定，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和质量标准的，乙方有权依法解除本合同。
2、乙方违反本合同的约定，致使不能完成本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方有权经业主大会同意后依法解除本合同。
3、甲、乙双方依法提前解除本合同的，自书面通知到达对方之日起满三个月时合同终止，乙方依法退出本物业管理区域，并按规定完成物业交接手续。
4、物业服务合同的一方提前终止有约定期限的物业服务合同的，自书面通知到达对方之日起满三个月合同终止。有责方赔偿相应的经济损失并向对方支付违约金人民币30000元（叁万元）。
第十章附则
第四十条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，业主和物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。
第四十一条房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由施工单位和设备生产安装部门承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府相关行政主管部门的鉴定为准。
第四十二条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第四十三条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请本物业所在地人民法院裁决。
第四十四条本合同共10页，壹式5份，甲乙双方各执2份，报辖区物业管理主管部门（备案）1份，具有同等法律效力。
第四十五条本合同自甲乙双方盖章起生效。
甲方（签章）：杭州市拱墅区田园牧歌揽翠苑第一届业主委员会
代表人（签名）：
乙方（盖章）：绿城物业服务集团有限公司
代表人（签名）：
年月日
附件一：共用部位
共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、配电房、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
附件二：共用设施设备
共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门等设施设备。
附件1：
物业构成明细表
附件2：
物业共用设施设备明细
1、公共绿地10,000.00平方米；
2、公共水体3处，包含1 处泳池；
3、儿童游乐、公共健身场所1处；
4、消监控室 1 处；
5、生活水泵6个，功率分别为：4KW(3台)、5.5kw(3台)
6、道闸系统（小区）3套；
7、电梯14部，功率分别为：140kw；
8、楼道灯1112只，总功率为3.33KW。
具体数据以承接查验后进行统计，以及竣工图纸数据为准。
附件3：
物业服务质量标准
1、按《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》的甲级标准要求进行物业管理服务。通过严密的安全保卫管理、细致的环境卫生管理和专业的设施设备维修保养管理，营造出一个安全、舒适、人性化的居住环境；
2.1综合管理服务标准
2.2公共区域清洁卫生服务标准
2.3公共区域秩序维护服务标准
2.4公共区域绿化日常养护服务标准
2.5共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
附件4：
备注：在保证总人数不变的情况下，如需进行岗位调整的，在报备业委会确认后实施。