第一章总则
第一条为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条本管理规约由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、非业主使用人在物业使用中，遵守物业使用的相关规定，本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放、宠物饲养等管理制度和约定，及属地街道、社区关于物业使用的有关要求，不从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第二章物业基本情况
第四条本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：杭州市西湖区秋水苑小区
（二）坐落位置：杭州市西湖区莲花街56号
（三）物业类型：多层、小高层、商铺
（四）物业管理区域四至：
东至；莲花新村东区西侧
南至；莲花街
西至；秋水苑小学东侧
北至；丹桂公寓南侧
（五）物业管理区域概况：总占地面积49500平方米、物业总建筑面积79236平方米。
（六）业主大会及业主委员会办公地点：秋水苑10幢1楼。
第三章物业管理服务
第五条物业服务收费采取包干制。
第六条业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第七条业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第九条对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章物业的使用与维修
第十条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业,不得擅自改变物业使用性质。
第十一条业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十二条业主、非业主使用人在物业使用中，应严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、消防安全、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定。
第十三条根据《大气污染防治法》、《烟花爆竹安全管理条例》、《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》等相关规定，业主、非业主使用人禁止燃放烟花爆竹。如遇政府政策调整，以政府政策为准。
第十四条业主、非业主使用人应当遵守法律法规规章明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为，违反下列行为的，由责任人消除违规行为，造成损失的，由责任人赔偿，物业公司有权对多次（两次及以上）违规的责任人以公示方式进行公开批评：
（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；
（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；
（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；
（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；
（五）携带危险品乘用电梯；
（六）禁止刮碰电梯厢；电梯内严禁吸烟，不随地吐痰、不乱扔垃圾、不乱贴乱画。
（七）其他影响电梯安全运行的行为。
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
第十五条业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业：
1.装饰装修房屋应当遵守国家、本市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；
2.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
3.在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；为保证小区环境，对环卫处不清运、需要小区全体业主自费（或业委会支出）外运处理的大件生活垃圾（沙发、床垫、旧家具、旧家电以及大件包装物、大件白色泡沫塑料包装等），由物业公司制定合理的收费标准，报业委会批准后，可由物业公司公示收费标准后付费处理。物业公司应在收费后在合适的场所临时堆放并尽快外运（满一整车就外运）。对不缴费偷偷乱扔的，一经查实，物业有权按标准加倍收费。
4.施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午8：00～12：00、下午14：00～18：00,其它时段不得施工。节假日不允许施工，不得从事敲、凿、锯等产生严重噪声的施工活动。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；
5.空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水等的处理；封闭阳台使用的玻璃及铝合金材料，其颜色应与外墙颜色应协调，考虑到小区外墙为灰蓝色，建议业主使用绿色系，严禁使用红色系等与外墙不协调的色彩，否则，物业管理企业有权禁止其材料进入小区或阻止其安装，造成的损失由业主自行承担。
6.不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
7、晒衣架：晒衣架的安装禁止超出阳台外立面50厘米，同时应符合国家法律法规的规定；
雨棚：禁止安装；
封闭阳台：事先由物业公司核准，保证基本统一规格、颜色，不破坏小区外立面的美观；
防盗窗、网、门、栅安装：按有关政府规定执行；
8.因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
9.发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
10.住宅装修须知详见物业的《住宅装修管理制度》；
第十六条 业主、非业主使用人应当遵守国家、省、市相关法律、法规、规章和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备，并遵守下列规定：
（一）不得占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面；
（二）不得损坏消防设施设备、影响消防安全；
（三）违反消防安全的行为被公安、消防等部门责令整改的，应当按照要求及时整改；
（四）物业负责消防设施的检查，不定期进行消防演习，确保消防设施能有效的实施（具体可根据物业服务合同来约定）。
如有违反上款行为的，由业主委员会和物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告公安机关或消防部门。
第十七条业主、非业主使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类和分类投放，并遵守下列规定：
（一）爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备；
（二）不属于生活垃圾的其他垃圾，按照相关规定处理，不得随便丢弃；
（三）沙发、桌椅、柜子等大件垃圾的堆放、清运应服从物业管理。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告相关执法部门。
第十八条物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
为方便管理，房屋（含商铺）出租的，出租人及承租人应持房屋出租合同复印件及原件，到物业管理公司备案，备案内容应包括所有承租人的身份信息及联系方式，同时，承租人在小区物业内居住的，应在一周内按有关规定办理好暂住证等居住文件，否则，物业服务企业有视其为非小区住户，可禁止或限制其进入小区权利。
考虑到小区地面停车位的紧张实际情况，本小区只允许承租户最多办理一辆机动车辆的路面停车手续，同时，原出租房东（业主）的停车权亦自动放弃。其余车辆需要停放的，一律按照外来车辆处理。
车库以验收核准的竣工图为依据设置车位，物业公司依据竣工图所示车位建立车库准入制度，一位一车（可设置AB车），首次办理车库停车手续或变更车库停车手续的，应携带身份证，房产证，行驶证，车位使用权转让协议或产权车位购买协议，及提供规划图中相应的车位号至物业进行办理，所提供证件的车位使用人信息应证证相符，或有完整合法的授权。未经本规约规定的手续办理车库停车手续，擅自使用非法手段进入车库的，物业有权将车辆拉入黑名单，禁止车辆进入小区。（因车库公共设备检修，公共设施维护，应急消防救援等特殊情况的车辆，物业应予放行）。
其余停车管理按现行管理方式实施管理，待下一次业主大会制定停车管理细则。
住房出租应当以原设计的单套为最小出租单位，根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》；因超出规定人数的群租出租房屋造成的一切责任、后果、损失等，均由业主自行承担。
沿街商铺没有烟道设计，因此，禁止餐饮业入驻（含轻餐饮）。其他产生恶臭或噪音可能超标的行业，也在此限制范围内。对可能产生污染对楼上业主造成影响的，商铺业主在出租商铺时，应充分考虑楼上业主的合法权益。
小区沿莲花街人行道为小区公共部位，物业应当严格管理区域内商铺占道经营等侵犯全体业主权益的行为。
业主出租房屋改变用途的（住改商或商改住等），应到有关部门进行审批，否则，物业企业有权予以制止。
物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人做出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起7日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
第十九条业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
1.机动车车辆行驶、停放等管理：遵守《小区机动车辆管理条例和收费办法》,不得将车辆停放在消防登高台和消防通道；
2.非机动车行驶、停放、充电等管理：非机动车行驶、停放、充电等管理遵守《小区非机动车辆管理条例》，按序行驶、按规定停放，电瓶车停放在指定地点，共享单车、共享电瓶车不得进入小区；
3.宠物饲养：遵守《杭州市限制养犬规定》，饲养宠物必须取得相应证照，按规定为宠物注射疫苗，并去物业服务中心备案，遛狗时间按照杭州市城管制定时间和地点遛狗，严禁在公共绿地和其他公共场所无牵绳遛狗，严禁在地下室遛狗，及时处理宠物的粪便；携带宠物进入公共区域，需牵好狗绳等安全防范措施，乘坐电梯的，应当避开乘坐电梯的上下班高峰时间，以防止伤及他人，造成人身伤害的，宠物饲养人为第一责任人，宠物饲养人未遵守规定而产生的不良后果由宠物饲养人承担，伤及他人的应及时将伤者送往卫生防疫部门诊治，并依法负担全部医疗费用和损失及承担一切法律责任；
4.严禁私自安装非法地面卫星接收器；
5.小区噪声：遵守《杭州市环境噪声管理条例》进行宣传庆典、文化娱乐、体育健身等活动不得使用音响等产生噪音的用品，影响业主正常的休息、生活；饲养宠物的，应当采取有效措施，避免产生干扰周边居民正常生活的噪声。
6.高空抛物管理：小区严禁高空抛物。遵守《中华人民共和国民法典》从建筑物中抛掷物品或者从建筑物品坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予赔偿。
7.小区公共区域设置摊位管理：未经业委会许可，不得设置临时营业摊点、店铺跨门、占用小区公共区域经营。对进入小区进行的经营性服务项目，由物业公司制定相关管理规定及相关收费标准后，报业主委员会同意后收费。所得收入进入小区经营性收入账目（物业公司和业委会可商定收入分配制度，另有约定的按约定执行）。
8.小区公共区域商业广告管理：小区内严禁擅自占用公共区域张贴、悬挂商业广告。
9.小区景观水系管理：小区严禁踏入景观水系，物业公司应当在危险区域设置安全警示牌。
10.禁止有损园区整体风格和整体环境的其他行为；本小区公共绿地属于全体业主所有，未经物业同意，不得在公共绿地上种植、养殖动、植物。否则，物业有权进行清理并要求责任人恢复原状，产生的费用或造成的损失由责任人赔偿。经物业同意的在公共绿地绿化种植的，自绿化落地开始，其所有权自动转为全体业主所有。小区绿植果树采摘管理：不得破坏绿化，小区严禁私自种植蔬菜、花草、树木，严禁私自采摘果树果实，物业公司应当设置提示牌，对不文明行为进行劝导。
11.提倡移风易俗:小区楼道内严禁明火祭祀焚烧。
13、本小区公共区域范围内（含公共楼道、车库），禁止晾晒衣物及堆放私人物品，自行车库仅供业主停放非机动车辆。在公共区域堆放物品的，由物业公司及时联系业主责令其在限定时间内整改，无法确定堆放物所有权人的，物业公司应暂时予以清理待认，并张贴待领通知，超过一周无人认领的，可视作为无主物品，由物业公司予以处理，业主无权对此要求索赔。有业主认领的，由业主自行联系物业企业认领。所需的费用或造成的物品损失等，由业主自行承担。
14、禁止堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；按目前政府有关规定禁止在住宅内进行电动自行车充电，禁止在公共区域擅自拉线，一经发现，物业公司应在确保安全的情况下立即予以拆除，造成的一切后果、损失及产生的费用，由责任人承担。
15、禁止未经业委会或物业批准在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画，造成损失的应照价赔偿；
16、禁止损坏公共部位或在公共部位摆放的家具、装饰品等可移动物品，造成损失的应照价赔偿；
17、禁止利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动，造成损失的追究法律责任；
18、禁止聚众喧闹、噪声扰民等危害公共环境或其他不道德的行为；
19、禁止有损园区整体风格和整体环境的其他行为；
20.其他需要制定的规定、约定事项。
第二十条业主、非业主使用人有违反上述第十九条规定的,其他业主、非业主使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能部门报告。
合法权益受侵害的业主、非业主使用人可以依法向人民法院提起诉讼。
第二十一条业主、非业主使用人应按规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第二十二条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十三条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十四条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在下列第1、2 、3、4、5至少两项人员的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
1.所在地社区居民委员会；
2.所在地派出所；
3.业主委员会；
4.两名以上非利益相关方业主；
5.物业人员全程录音录像；
第二十五条因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。如造成损失的，由申请的业主承担相关责任和赔偿损失。
第二十六条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十七条人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第五章物业共有部分的经营与收益分配
第二十八条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备占用、使用的收入、广告费等由业主委员会自主经营，业委会也可根据实际情况委托物业经营，委托物业经营或管理的，业委会应与物业公司签订书面的协议、合同，确定所得收益的分配方案。扣除合理经营成本后，所得经营性收益由业主委员会管理用于小区全体业主。本物业管理区域内属于全体业主所有的公共收益金按以下约定分配：
（一）用于续交物业专项维修资金(当经营性收益应当主要用于补充物业专项维修资金)；根据《杭州市物业管理条例》第七十一条的规定： 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。
（二）用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；
（三）用于业主大会、业主委员会的工作经费；
（四）诉讼费用；
（五）审计费；
（六）聘请专职秘书的费用；
（七）业主大会决定的其他费用。
第二十九条经营性收益由业主委员会自行管理，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，并每年公示一次收支情况。
第三十一条物业服务企业更换，业主委员会届满或中止，或者业主委员会负责人离职的，须对经营性收支情况进行审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日。
第三十二条对经营性收支情况进行审计的，相关费用从经营性收益中列支。
第六章物业专项维修资金
第三十三条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。
第三十四条本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。
第三十五条本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据物业维修资金相关流程申请使用物业专项维修资金。
第三十六条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后实施，并在 60日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包含：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。可选择下列任意一项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.每年从本小区物业经营性收益中用于补充物业专项维修资金，直至达到应续交金额；
3.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。
第七章违约责任
第三十七条业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主大会召开、业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第（一）、（四）项共同管理权：
（一）担任业主委员会委员候选人和委员；
（二）业主大会会议表决权；
（三）共有部分经营收益分配权；
（四）参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作。
第三十八条为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。
（二）以告知、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1.物业服务企业可以清除在公共空间任意堆放的杂物，以恢复原状。
2.拆除违章占用物业共用部位的违章建筑、门窗以及其它乱搭乱建的建筑物，恢复原状；或报城管执法大队等相关职能部门做出相应的行政执法。
3.对于占用消防通道、故意堵塞出入口等涉及公共安全的特别情况，物业服务企业可以使用强制方式解除隐患。
4.在出现危及人身财产安全的突发事故时，物业服务企业可以采取紧急避险措施。
5.建立通报制度。物业服务企业可以联合业主委员会以书面形式将业主、非业主使用人的违约行为通报其所在工作单位,由其单位协助劝导、责令改正、消除影响等。违约人是党员的，可以书面形式将其违约行为通报其所在党组织,由党组织协助劝导、责令改正、消除影响等。
第三十九条业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，业主委员应协助物业服务企业进行催交：
第四十条违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第四十一条非业主使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。
第八章附则
第四十二条本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。
第四十三条本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。
第四十四条本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十五条业主委员会监督本管理规约的实施。