通知公告

第一章总则

第一条为了规范杭州市上城区茂宸金座小区物业服务项目选聘的活动，维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》和《茂宸金座小区业主大会议事规则》等相关规定，结合本物业管理区域的实际情况，制定本物业服务项目选聘方案。

第二条本方案适用于本次选聘物业服务企业对本物业管理区域实施物业服务。

第三条物业选聘应遵循公开、公平、公正的原则。

第四条由业主大会决定选聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第五条由业主委员会负责物业服务项目选聘的组织实施工作。业主委员会将聘请并委托第三方服务机构来协助业主委员会实施物业服务项目选聘工作，最终条款授权业主委员会确认定稿。

第六条由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

第七条本次物业服务项目选聘的基本要求：

1、物业服务期限：三年，最终以签订《物业服务合同》为准；

2、物业服务等级：《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》甲级及以上服务；

3、物业服务费价格：

高层住宅：5元/（月•平方米）（不含公共能耗费）；

底商：5元/（月•平方米）（不含公共能耗费）；

公共能耗费：0.7 元/（月•平方米）；

地下车位管理费：80.00 元/（个•月）。

本物业共用电梯用电、公区共用空调用电、水泵用电、环境景观用水电等高能耗设施设备运行所需的公共能耗费按实分摊。公共能耗费按照0.7 元/（月•平方米）预收 12 个月，每半年公示一次收支情况。

4、物业服务企业信用及业绩。

4.1基本条件：符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定或符合浙财采监【2013 】 24 号《关于规范政府采购供应商资格设定及资格审查的通知》第六条规定；

4.2未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门失信黑名单（报名提供下载文件并加盖公章）；

4.3具有独立法人资格，《营业执照》经营范围包含物业管理或物业服务；

4.4截至选聘公告发布当日24:00，注册资本金不低于5000万元或实缴资本不低于500万元；

4.5截至选聘公告发布当日24:00，公司成立年限不低于5年；

4.6截至选聘公告发布当日24:00，杭州区域内在管住宅楼盘不低于5个。

4.7 不允许挂靠，不接受联合体参选，不接受同一实际控制人下辖的物业服务企业同时参选。

第二章物业选聘的流程

第八条委托第三方根据业委会意见负责起草选聘文件。选聘文件通常包括《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等；

第九条制定选聘标准、评标办法，重点是《选聘文件》的编制和标底的确定。最终授权业委会会议讨论定稿；

第十条第三方负责代为受理报名、代为登报、代为发布、代为组织评标、代为评分统计，代为出中标通知书；同时抄送在管物业公司终止物业服务函；

第十一条发布物业选聘公告。通过小区公告、登报和网络等方式向社会公开发布物业选聘公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。物业选聘文件及有关设计图纸、技术资料，确定时间组织选聘单位勘查项目并答疑；

第十二条成立选聘小组7人（单数）；由政府政采云评标专家1人（评选前一晚抽签产生）、业委会委员4人（委员、候补委员内部推选产生）、业主代表2人组成物业选聘小组。业主代表2名，由业主在规定时间内报名产生（另出公告），如报名人员超过2名，则评选当日到业委会办公室由报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如本人未按时到场则视为放弃权利），未参与评选的报名人员可以进行现场监督；

第十三条开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书后，在规定的时间、地点开标。参加人员为物业选聘小组，并唱读其报价，开标后应将竞选文件书发给评标成员，由各成员独立详细阅读、审查竞选文件，就竞选文件给出评分；

第十四条评标定标。阅标后召开答辩会，按约定的顺序，各竞选单位负责人（一般为授权代表人及拟派驻本小区的项目经理）参加答辩。就公司介绍及物业选聘小组成员提出的问题予以解答，物业选聘评标小组成员评分汇总后按定标原则与办法确定2家物业服务企业为候选单位（如第1名或第2名出现评分相同且超出2个候选名额时，则由评标小组对同名次物业企业再行评定，直至产生2家候选单位）；

第十五条由业委会公示2家候选单位名单，同时邀请2家候选单位在业委会规定的时间进小区，并在规定的位置展示或路演；

第十六条业主大会表决。由业委会组织召开业主大会，以书面、电话录音、网络投票的表决形式，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，从2家候选单位中选出一家为最终中标物业服务企业；

第十七条公布表决结果。根据业主大会表决结果，宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书；

第十八条签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排好物业做好承接查验工作；

新老物业交接，要根据《中华人民共和国民法典》、住建部《物业承接查验办法》、《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》、《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》、《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》的相关规定做好承接查验，并签订好承接查验协议；授权业主委员会组织或聘请专业机构进行承接查验；

第十九条业委会作为茂宸金座小区物业选聘工作的主体方，负责物业服务项目选聘整体工作流程的审核、物业服务项目选聘所有涉及的文件和资料的收集、确认、审核、相关物业资格审查等。并负责物业服务项目选聘的宣传工作，协调各部门工作；

第二十条茂宸金座小区物业选聘第三方招标代理机构，根据合同约定内容，提供物业服务项目选聘的服务。协助业委会草拟物业服务项目选聘所需各类文件，相关宣传资料制作，选聘文件印刷，公开物业选聘登报、代为报名、开标统计等工作。

特别说明：如两家候选物业企业在投票时，达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，但是均没有经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意，业委会可以提议对得票高者，独立召开一次业主大会对其进行表决，如还不能达到法定要求，则视为本次物业选聘失败，并授权业委会报备社区居民委员会确定临时托管物业服务企业后，重新选聘其他物业服务企业。

新老交接需进行承接查验，聘请专业机构进行承接查验的，需符合（浙江省消防救援总队文件浙消（2020）140号；并具备特种设备许可证；技术服务不得转包、分包或以各种合作的模式进行。

第三章附则

第二十一条根据《茂宸金座小区业主大会议事规则》的规定，本方案提交业主大会表决通过后实施。

第二十二条本方案由业主委员会负责解释。如本方案与现行法律法规和《茂宸金座小区业主大会议事规则》有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。

附件：《物业服务合同（草案）（含物业服务标准）》

物业服务合同（草案）

项目名称: 杭州市上城区茂宸金座小区

项目地址：杭州市上城区艮山西路95 号

委托方：

受托方：

签订日期：年月日

物业服务合同

甲方：杭州市上城区茂宸金座小区第二届业主委员会

业主委员会负责人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

乙方：

本项目负责人/委托代理人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况

物业项目名称：杭州市上城区茂宸金座；

座落位置：杭州市江干区凯旋街道艮山西路95 号；

物业类型：住宅;

物业管理区域四至范围：东至凯缤巷；南至严家路；西至华平巷；北至平涛弄；

占地面积：29254 平方米；

总建筑面积：145299.9 平方米;其中地上面积 93594.01 平方米,地下面积：51705.89 平方米；

可收费面积：91924.28平方米。

第二章物业服务内容与服务标准

第二条在本物业管理区域内，乙方为业主、非业主使用人提供下列物业管

理服务事项：

（一）公用部位的维修、养护和管理；

（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；

（三）公共绿化的日常养护；

（四）公共区域环境卫生的维护与垃圾的处理；

（五）管理区域内公共秩序的维护及协助政府部门安全防范的管理（此事项不含业主、非业主使用人的人身和财产保管责任）；

（六）按照政府装饰装修管理规定及本小区《管理规约》规定提供装饰装修服务；

（七）车辆的管理，包括小区内、地下停车场、消防通道等车辆（含电动自行车、自行车等非机动车辆）进出和按规定停放管理、指挥车辆有序停放（此事项不含业主、非业主使用人的财产保管责任）；

（八）物业档案管理和服务，包括地产移交的相关房屋资料、建筑施工图纸档案、小区公共财产的租赁和保管合同；确保《业主名册》的完整性和准确性；

（九）业主或非业主使用人委托的其他公共性服务内容。

第三条按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务内容与服务标准不低于《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》中的甲级标准。（茂宸金座物业服务内容与服务标准详见附件）

乙方以投标书、承诺等方式公开作出的有利于业主的服务承诺，为本合同的组成部分。

第三章物业服务等费用

第四条本物业管理区域物业服务收费采用包干制：

业主（非业主使用人）按照不动产登记簿记载的面积（尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积、尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积、没有房屋买卖合同的；按照建设工程规划许可证上载明的面积）向乙方支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由乙方享有或承担。

1、具体收费标准如下：

高层住宅：5 元/（月•平方米）（不含公共能耗费）；

底商：5 元/（月•平方米）（不含公共能耗费）；

公共能耗费：0.7 元/（月•平方米）；

本物业共用电梯用电、公区共用空调用电、水泵用电、环境景观用水电等高能耗设施设备运行所需的公共能耗费按实分摊。公共能耗费按照0.7 元/（月•平方米）预收12 个月，每半年公示一次收支情况。

住宅经批准改为非住宅使用的，其物业服务收费对应变更后非住宅类型标准执行。同时需按《浙江省物业管理条例》第48 条，物业所有人应按照国家和省的有关规定缴纳或补缴专项维修资金。

当年公共能耗费如有结余，经甲方确认并公示后，结余部分用于次年能耗费的补充。当年公共能耗费不足的，经甲乙双方确认公示后，甲乙双方应重新协商确认次年的公共能耗费标准，补足乙方上一年度垫付的公共能耗费金额。

2、物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和乙方利润，其中物

业服务成本构成包括：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用(详见本合同第十五条约定)；

(3)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

(4)办公费用；

(5)乙方实施管理必备的固定资产折旧；

(6)物业共用部位、共用设施设备日常维护费用及公众责任保险等相应的保险费用。

3、合同服务范围外的增值服务收费由双方协商确定。

4、在征得甲方书面同意并全程监督的情况下，可以将物业管理区域内电梯、空调、监控、消防等特种设施设备维保及绿化养护等服务业务委托给专业性服务企业，但不得其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务拆分后分别转委托给第三人。委托应当签订书面合同，向业主公示，并将供应商资质、招标文件、服务内容明细等资料书面提交甲方备案存档。同时，合同中应明确维保费用及配件更换的报价单（配件的名称、规格、型号等参数及价格，更换人工费等），并明确报价有效期，有效期到期后应更新报价单。。

第五条已竣工但未出售或已出售但未交付使用的物业，由建设开发单位全额支付物业服务费、公共能耗费、车位服务费等费用；物业交付使用后(以开发商书面交付通知书日期的次月 1 日起计算物业服务费)，其费用由业主承担。

业主约定由非业主使用人交纳物业服务费、公共能耗费、车位服务费等费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与非业主使用人之间的交费约定，业主应书面及时告知乙方。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者非业主使用人应当结清物业服务费、公共能耗费、车位服务费等费用。

物业服务费、公共能耗费、车位服务费等费用按年度预缴，业主或非业主使用人应在下一缴费周期的第一季度末月25 日前缴纳下一年度相关费用。物业服务费可预收，但预收期限不得超过 12 个月，本合同存续的剩余期限不足 12 个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。不定期合同，未经甲方书面确认的，乙方不得预收。

业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费、公共能耗费、车位服务费等费用的，经物业书面催缴后仍不缴纳的，违约金标准按欠费金额每日万分之三收取。

第六条业主和非业主使用人应按照规定直接向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、热、通讯、有线电视等有关费用。

第七条业主或非业主使用人须自行负责房屋装修垃圾清运。对因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，由业主自行负责维修或赔偿，因此造成的损失由业主全额承担。若乙方因管理不当或过失导致无法确认相关责任人的，由乙方承担相关责任。

第八条在本合同期限内，如遇杭州市物价指数、最低工资标准等调整导致物业服务企业成本大幅度上涨，可就本合同约定的物业服务收费标准进行调整，具体由甲乙双方协商，并经业主大会表决通过。在本合同期限内，住宅、商业等实行同等物业服务收费标准的，原则上不做单独调整。

第四章物业的经营与管理

第九条物业服务用房(包括物业办公用房和物业经营用房)的所有权，属该物业管理区域内的全体业主，其使用和经营方案应当经甲方同意并公告。物业办公用房供乙方在合同期限内无偿使用，但不得擅自改变其用途。本合同终止时，乙方应当将其移交给业主委员会。

物业经营用房的经营管理约定如下：

物业经营用房由乙方按照本合同约定的商业标准收取物业服务费，水电费(代收代缴的，按照供水、供电单位的收费标准执行)。

物业经营用房租金收入全部归全体业主所有，按下列约定进行分配：

经营方：甲方自主经营；

(1)税费：由甲方承担；

(2)收益资金管理方：甲方；

(3)乙方不收取任何运营成本。

(4)物业经营用房物业服务费由甲方承担，甲方出租物业经营用房的，物业费从其房屋租赁合同约定的缴纳方收取；房屋空置、未租赁、未经营的，物业服务费由甲方承担。

(二)停车场的经营和管理

1、规划内的停车场（库）属于建设单位或其他业主所有的，委托乙方代为经营的，由所有人与乙方自行约定经营管理事项。

2、规划内的地下停车位属于建设单位或其他业主所有的，自用或自己出租的，地下车位所有人应按地下车位 80.00 元/（个•月）的标准向乙方交纳车位服务费，该收益归属乙方。

3、占用公共道路及相关场地停放车辆的公共泊车位属业主共有，其停放、收费等由业主大会制定，收益归全体业主所有。乙方提取的运营成本为：按税后总收费金额的 30%提取，双方另有约定的，从其约定。若原物业单位或相关方将地下停车库的自动收费系统相关设备拆除的，甲乙双方协商处理。

第十条委托乙方利用共用部位、共同设施设备进行广告或相关场地摆摊设点等经营活动的,具体收费金额由甲乙双方商定，乙方从该收费中提取其收入额的20 %为运营成本,不含税费。

未经甲方书面授权并明确约定分成事宜，乙方利用共用部位、公共设施设备等小区资源获得的收益全部归全体业主所有。

第十一条属于全体业主所有的经营性收益（扣除乙方税费、乙方运营费等必要成本后的收入）由甲方自行管理并单独列帐，经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。经营所得收支情况应当每半年公布一次，接受全体业主监督。

第十二条乙方对物业管理区域内车库（位）的服务包含车位的停放与秩序管理、清洁卫生维护、消防安全维护保养、监控覆盖、设施设备的维护保养（包括但不限于照明、通风、除湿、监控与消防设施设备等），以及发生紧急情况的处置预案等，但不含车辆保管、保险及车内物品的保管等责任。

第五章物业专项维修资金及物业保修金

第十三条物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，实行专款专用，不得挪用、截留、占用、侵占等。

第十四条下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）根据本合同应当由乙方承担的维修养护费用;

（四）法律、法规、规章及国家和省市有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

第十五条乙方应于每年12 月 25 日前编制下一年度共用部位、公用设施设备维修、保养计划在本物业管理区域公告，并报告甲方。

物业共用部位，公共设施设备（含电梯），附属建筑物，构筑物及悬挂物的单项/单次/单件（不可累计，不可合并）维修、维护、更换或管理等在2000元及以下的费用由乙方承担，2000元以上的由甲方承担。乙方应于每年12月份向甲方提供书面的电梯和消防检测报告，检测费用乙方承担。对于维修费用超过2000元的，乙方须向甲方书面说明维修事由，提交维修方案、维修清单及报价，接受甲方的核查，在经过甲方书面同意后方可实施维修。

因第三人原因造成共用部位、公用设施设备损坏的，乙方应当先行维修后向责任人追偿。

第十六条乙方应按照相关规定申请使用物业专项维修资金，提出维修内容、工程预算方案、施工单位及申请金额等相关事项，向业委会申报并做好公示。工程完工后，乙方须及时办理物业专项维修资金余款结算手续。乙方退出物业管理项目时，尚未办理物业专项维修资金余款结算手续的，应当向甲方移交维修资金使用的相关资料。

第十七条乙方提供的物业专项维修资金申请资料需真实、有效，如有虚假，将承担相应的法律责任。

第十八条物业专项维修资金的续交由甲方负责，乙方应配合做好资金续交的相关工作。

第十九条乙方应建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况台帐，接受相关方查询。

第六章双方的权利义务

第二十条甲方的权利义务：

（一） 应当在取得业主大会同意或授权后，代表业主与业主大会选聘的乙方签订本物业服务合同，并负责协调、处理业主或非业主使用人对该合同的问询；

（二）甲方应于前物业撤场前7日内，就物业管理区域内的消防、电梯、给排水、智能中控、公共设施、公共部位、绿化、资料、资产进行整体查验，相关费用由乙方进行承担。

（二）督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务；

（三）监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行；

（四）了解业主、非业主使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况；

（五）根据相关规定及时处理业主、非业主使用人和乙方的意见、建议；

（六）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方办理承接查验收手续，接受物业共同部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料；

（七）不得向无关人员泄露乙方商业运营模式，不得干涉乙方内部管理，不得阻碍乙方依法、依本合同约定所进行的物业服务管理行为；

（八）甲方或小区业主有权对乙方履行本合同行使监督权，发现乙方物业服务问题的，有权要求乙方及时整改；甲方有权要求乙方出具物业安保交班记录、保洁记录、履约会计底稿、公共能耗费真实数据等文件，乙方应当予以配合。乙方经书面通知后3 日内未整改到位的或5 个工作日内不配合提供物业服务文件的，甲方有权按照 1000 元/次扣除乙方履约保证金。扣罚函送达即生效，送达后一周内乙方可以提出异议，一周内未提出书面异议（加盖公司公章）或三个月内未起诉的视为无异议。同一问题在合理期间内未整改完成的，可按上述标准反复扣罚。扣罚后乙方应及时补足。

（九）乙方怠于履行在本合同项下的义务、不按照约定或承诺履行义务，或经甲方书面催告后5 个工作日仍不履行义务的，甲方有权自行委托第三方完成相应的工作，相应费用在乙方的履约保证金中扣除。乙方明确知晓如甲方单独委托第三方可能造成价格偏高，乙方对此不持异议。

（十）法律、法规或业主大会赋予的其他权利义务。

第二十一条乙方的权利义务：

（一）按照国家、省、市规定的有关物业管理技术标准、行业规范以及本合同约定，制定系统的操作规范及岗位职责，并向业主委员会报备。根据法律法规及公司相关规范、职责要求开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、非业主使用人及他人的合法权益；

（二）结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划等；

（三）根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并向业主委员会报备，引导业主、非业主使用人遵守规定，对违反有关法律、法规规定使用物业的，及时进行劝阻、制止、并向相关部门和业主委员会报告；

（四）配合各职能部门做好本物业管理区域内的房屋出租报备、违建等不当行为的劝阻与信息报告、流动人口登记、新能源电动车充电桩的管理、文明宣传等工作；

（五）应当通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费等费用的问题，不得采取限制进入小区、停水停电等损害业主、物业使用人合法权益的行为。

（六）可以将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，并对其服务行为承担连带责任，但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给第三方；客服人员、工程维修人员、秩序维护人员不得外包，不得将整体管理责任及利益转让给其单位或个人，不得将电梯、空调、监控、消防等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托承包给不具有相关资质的企业或个人，乙方选聘该专业服务应从其公司供方库中选取，最终定标需要经过业委会书面同意；甲方有权参与并监督第三方专业性服务企业的服务质量，若甲方有异议，甲方有权要求乙方进行更换。

（七）不得擅自占用和改变本物业管理区域内公共建筑和共用设施等用途；

（八）乙方进行绿化、改造、工程等项目时，原则上应提前一个季度将相关方案向业委会进行报备，重大事故或紧急事件需要及时处理的除外；

（九）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时，乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；

（十）法律、法规规定的其他权利义务。

第七章特别约定

第二十二条本物业管理区域设立履约保证金，乙方需在本合同签订后15日内向甲方缴纳履约保证金人民币30万元（大写：叁拾万元整），该履约保证金专项用于甲方对乙方的质量考核、扣罚和本合同约定的其他用途，除此外甲方不得擅自将保证金款项挪作他用。履约保证金扣罚部分交由甲方建账管理，该资金主要用于小区现场品质提升和更新改造。甲方在合同期满或提前解除，终止服务后，经双方承接查验、交接完全完成后一个月内无息退还剩余的履约保证金。否则，甲方有权继续无息扣留直至上述要求完成。

第二十三条甲方设立物业服务质量奖励金，由甲方根据乙方服务质量评定结果给予相应奖励，每年奖励乙方员工的奖金金额最高限额为5 万元（大写伍万元整），由甲方从经营性收入中列支，奖励金专项用于对乙方员工个人的激励，不得挪作他用。

第二十四条每年末甲方有权在收集和听取业主意见后对乙方的服务进行综合考核评分，相关费用由乙方承担。

除每年末业委会的综合考核外，甲方可通过例行检查、业主投诉途径对乙方常规服务质量进行动态考核，并设定考核标准，若有违反甲方有权对乙方进行扣款，扣罚函送达即生效，送达后一周内乙方可以提出异议，一周内未提出书面异议（加盖公司公章）或三个月内未起诉的视为无异议。同一问题在合理期间内未整改完成的，可按上述标准反复扣罚。扣罚后乙方应及时补足，经甲方书面催促后一个月内仍不予补足的，甲方有权解除本合同，同时应以已履约保证金为基数，按照30%的比例向守约方支付违约金。乙方充分认识到该等事项对于服务品质的重要性，承诺不向甲方主张调整违约金。（具体参见附件五《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》）

第二十五条综合考核评分采用百分制。

扣罚标准：70 分（不含）至 80 分（不含）为合格线,不奖不罚；低于 70 分（含）扣罚履约保证金10万元；奖励标准：80 分（含）至 90 分（含）奖励 2 万元；90 分以上奖励 5 万元。

第二十六条如无重大违约事项，每年综合考核评分均在80 分（含）以上的，服务期满后，甲方将提请业主大会会议启动续聘工作；一年综合考核评分在 60分（含）以下的，甲方有权提请业主大会表决解除物业服务合同。

第二十七条

（一）物业服务人员需以中青年为主（保安人员年龄不得高于45 周岁，男保洁不超过60周岁，女保洁不超过55周岁），身体健康，工作认真负责并定期接受培训。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

（二）乙方必须按照服务方案的规定足额配置物业服务人员，乙方承诺配备的人员数量为不少于46人，甲方不定期抽查乙方投入的人员数量，如果抽查时发现乙方投入的人员数量少于合同约定的数量（因员工病、事、年休假除外，但单人累计所有假期最长不超过15 天，甲方须建立完善考勤记录），如遇员工离职，乙方应提前向甲方报备，并于 12 个工作日内补齐相关岗位人员，乙方未预先报备的甲方可以按缺岗情况，按服务人员200元/人／天，管理人员300元/人／天的标准扣除乙方的履约保证金。

。乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方相关专业考核合格后持证上岗，甲方有权进行审核。

（三）乙方因公司内部需要，对本物业管理区域的项目经理离任，须征得甲方同意（除因个人原因提出辞职外），并提前半个月向甲方报备。本项目的负责人、秩序维护队长、客服、保洁、工程部等核心骨干的任免，甲方有权提出书面意见和建议，乙方不得安排上述人员同时兼任其它乙方项目的工作，同时不得将核心团队（含管家和秩序维护、工程所有员工）进行外包，核心团队员工年流失率不得超过30%，否则甲方有权要求更换物业负责人及相关团队负责人。

第八章违约责任

第二十八条因乙方自身原因未能履行本合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，由乙方依法承担相应的法律责任。

发生下列情形，乙方不承担责任：

（一）由于房屋本体及配套设施设备重大质量问题（因乙方维护不当除外），以及开发商、业主等原因导致乙方的物业管理服务无法达到合同要求的；

（二）天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害或导致物业管理服务中断的；

（三）因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人而暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成的损失；

（四）因非乙方责任出现供水、供电、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失；

（五）在本物业管理区域内发生治安或刑事案件包括但不仅限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由造成损害的，如因乙方及其工作人员故意或存在重大或明显过失的除外；

（六）物业共有部分的维修、更新和改造需要使用专项维修资金的，非因乙方原因无法使用或未能及时、足额使用专项维修资金，且相关业主不同意分摊该费用，而造成的损害；

（七）除上述各项外，其它不可归责于乙方之事由的。

第二十九条因业主、非业主使用人原因或其他第三方行为造成损失的，由责任方依法承担法律责任。

第三十条除本合同已有约定外，甲乙双方违反以下约定，应以已履约保证金为基数，按照30%的比例向守约方支付违约金，同时守约方有权依法解除本合同：

（一）甲方违反本合同的约定，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和质量标准的，乙方有权依法解除本合同。

（二）乙方违反本合同的约定，致使不能完成本合同约定的服务内容和质量标准的或乙方连续10个工作日内在岗正常工作人员低于合同约定标准配置的 80%的，甲方有权经业主大会同意后解除本合同。

（三）甲、乙方依法提前解除本合同的，自书面通知到达对方之日起满三个月时合同终止，乙方依法退出本物业管理区域，并按规定完成物业交接手续。

（四）乙方无法律依据或合同约定提前解除本合同的；

（五）乙方的服务达不到本合同约定的质量标准，同一个问题经甲方累计叁次以上书面告知，仍未在合理期限内整改到位的；

（六）合同终止或提前解除，乙方拒绝或怠于履行以下交接义务的：

（1）退场并配合承接查验；

（2）与业主或物业使用人结清物业费、公共能耗费或车位管理费等费用；

（3）结清代收的经营性收入款项，并提供合同、发票等凭证；

（4）办理交接手续或交接不完全，包括但不限于乙方从开发商、甲方、业主承接或应当交还本小区及相关人的所有档案、合同等资料，物料、设施设备、办公用房、信息资料，钥匙等物品的；

（5）移交归小区所有的物料，腾退办公用房、仓库等物理空间，或移交不及时、不完全。

（七）乙方私自拆卸或处置添置的附着物品，如车辆识别道闸系统、单元门禁、装饰装修等归属小区的物品的；

（八）干扰甲方工作，干扰业主委员会成员、业主或物业使用人正常的工作和生活秩序，破坏小区公私财产的；

（九）未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，且未以实际损失承担赔偿责任的；

（十）违反本合同约定，未经甲方同意擅自提高或降低（以优惠券、折扣、物品赠送等方式变相降低）收费标准的；

（十一）未能及时履行自查报修或将业主、物业使用人报修的住宅物业保修项目、内容等以书面形式提供给建设单位，并抄送甲方、街道（社区）和房屋保修主管部门的；

（十二）履约保证金被扣除后，未在一个月内全额补齐的；

（十三）未能善尽本合同约定的保修金相关工作义务的，如拒绝提供报修台账、提供不完整、不完全或弄虚作假的；

（十四）未经甲方同意，从事法律规定或本合同约定之外的行为，如私自建立群组并邀请业主进群，向业主发布与物业服务无关信息等；

（十五）预收物业费、公共能耗费、车位管理费等费用超过合同期限；

（十六）未依法或者按照合同约定履行经营性收支等公示义务，或公示不完整、不完全、弄虚作假的。

违约金可以从履约保证金中扣除。乙方未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。违约金不足以抵偿给甲方、业主或物业使用人造成的损失的，乙方应按实际损失承担责任。

第三十一条合同期限届满乙方不再续约的，乙方应当在合同期限届满90 日前，向甲方书面提出不再续约的意见，否则应按第三十条第（四）款承担相应责任。物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同的期限为不定期。

第三十二条甲乙双方任何一方违约，违约方应承担对方为实现债权和维护自身权益而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费（保险费）、差旅费、调查费及鉴定费等费用。

第三十三条业主拖欠物业服务费及其他代缴费用的，乙方可向本小区所在地人民法院提起诉讼，通过法律手段向业主催收欠费本金及违约金。

第九章其他事项

第三十四条本合同期限自2023年  月  日起至 2026 年  月  日止，合同期满（或中途解除）后未续签新合同或未选聘出新的物业服务企业并签订新的物业服务合同的，

按现行法律法规执行。

第三十五条非业主使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和非业主使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。非业主使用人违反相关规定，有关业主承担连带责任。

第三十六条甲、乙方在签订合同过程中，乙方以书面形式所做出的承诺和本合同的附件与本合同具有同等法律效力。

第三十七条本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，并作为合同附件。

第三十八条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，可提交至项目所在地的人民法院提起诉讼。

第三十九条本合同终止后乙方未能通过续（选）聘或本合同提前解除的，乙方应在退出本项目前做好以下交接工作。

（一）资产处置。乙方添置的附着物品，如车辆识别道闸系统、单元门禁、装饰装修等归属小区，其他属于乙方的应当经双方清点、交接。

（二）物业退场前三个月内，因人为破坏导致的小区设施设备损失及派生损失，由乙方进行追偿，无法确认责任人的，由乙方按照损失全额承担服务不到位的赔偿；车牌道闸自身设预期收费（按照损失发生之日前三个月的平均值计算）损失，乙方应承担全额赔偿责任；

（三）乙方应当在合同到期或解除后的一个月内将所有多收的物业费、公共能耗费、车位管理费等费用与业主、物业使用人结清。

第四十条甲乙双方确认，工作联系函、通知及文书等文件按照下列方式一经发出即视为送达。送达方式为以下任何一种：

1.邮寄送达：本合同载明或双方在行政机关登记的地址；

2.电子邮箱送达：（1）甲方                            ，（2）                                ；

3.乙方指定人员                  ，未指定则默认乙方指派的项目经理为指定人员。

4.甲方建立的微信群组，邀请乙方的相关人员进群共同组成，命名为“                         ”。

合同签订当日，双方应当将各自有权接收送达的人员邀请入群。如未及时邀请入群、退群、进群人员无权限，或人员变更未进行替换进群的，消息发出仍视为送达，自行承担相应的法律责任。

因载明的地址有误或未及时告知变更后的地址，导致相关文书及诉讼文书未能实际被接收的、邮寄送达的，相关文书及诉讼文书退回之日即视为送达之日。拒签视为送达。

第四十一条物业保修金（以下简称保修金）是由建设单位交存，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

物业保修期内，建设单位自行组织保修的，乙方应做好以下工作：

（一）及时将业主、物业使用人报修的保修项目、内容等以书面形式提供给建设单位，并抄送甲方、物业所在街道（社区）和房屋保修主管部门。

（二）督促建设单位做好保修工作，并协助做好保修质量的检查、验收；

（三）其他：。

乙方未能善尽上述义务，导致业主、物业使用人权利受损的，由乙方按照实际损失承担违约责任。

建设单位委托乙方保修的，乙方应按签订的物业委托保修协议开展相应的保修工作，履行相应的保修责任。

第四十二条在各保修项目保修期届满前1个月内,应按以下第 （一）   种方式对保修项目进行查验，记录查验结果，查验中发现的问题经建设单位确认并按照相关规定及协议实施保修工作：

（一）由乙方制定查验方案、组织甲方、建设单位及社区居民委员会代表等各方开展查验相关工作；

（二）其他：。

第四十三条保修金拟退还公示等相关保修金事项公示期内，乙方应做好以下工作：

（一）做好小区内公示张贴工作，并开展张贴情况的日常巡查，保障业主知情权；

（二）将已掌握的建设单位未履行保修责任情况以书面形式向保修金管理机构提交；

（三）组织开展业主、社区居委会等相关各方异议收集整理，并以书面形式向保修金管理机构提交；

（四）组织做好建设单位履行保修责任后的查验、确认，并向保修金管理机构书面撤销相关异议；

（五）其他：。

第四十四条在接管物业项目前，需开展共用设施设备交接查验，甲、乙双方共同对物业服务区域内包括但不限于消防设施、电梯、强弱电系统、监控安防系统、给排水等设施设备的完整性、功能性进行检验和检测，并签订交接查验协议。如交接查验过程中，发现共用设施设备存在故障、损坏或不具备完整使用功能等问题，甲方必须负责整改、修复，并承担因此产生的一切费用。

在共用设施设备整改、修复前，乙方不承担故障、损坏或不具备完整使用功能的共用设施设备的维保等管理义务和因此造成的业主或其他人身、财产损害的赔偿责任。，查验产生的费用由乙方承担。

乙方应当按照相关规定与甲方办理承接验收手续，接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。并签订《物业承接查验协议》，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项做出明确约定。（移交给物业服务企业的资料清单详见附件八，乙方如为前期物业，应在本合同签订之日补充完整附件八清单，同时制作并提供共用设施设备等物品清单另行附后）。

乙方应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管，同时抄送甲方一份。

第四十五条本合同签订、项目交接之后，乙方确认对项目的现状已有完全了解并接受。除《物业承接查验协议》有特别约定外，乙方不得以历史遗留问题为由拒绝履行合同义务。

双方未签订《物业承接查验协议》的，合同义务、交接均按照本合同或相关法律执行。

第四十六条本合同终止后乙方未能通过续（选）聘或本合同提前解除的，乙方应在退出本项目前做好以下交接工作。

（一）资产处置。乙方添置的附着物品，如车辆识别道闸系统、单元门禁、装饰装修等归属小区，其他属于乙方的应当经双方清点、交接。

（二）物业退场前三个月内，因人为破坏导致的小区设施设备损失及派生损失，由乙方进行追偿，无法确认责任人的，由乙方按照损失全额承担服务不到位的赔偿；车牌道闸自身设预期收费（按照损失发生之日前三个月的平均值计算）损失，乙方应承担全额赔偿责任；

（三）乙方应当在合同到期或解除后的一个月内将所有多收的物业费、公共能耗费、车位管理费等费用与业主、物业使用人结清。

第四十七条本合同一式伍份，甲、乙双方各执贰份，报物业所在地区、县（市）房产主管部门一份（备案）。

（以下无正文）

甲方（签章）乙方（签章）

业委会负责人：法定代表人：

年月日年月日

附件一：规则平面图

附件二：物业构成明细 

附件三：物业共用部位及共用设施设备明细

附件四：物业服务企业综合考核评分表

附件五：《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》

附件六：公共能耗费分摊办法

附件七：物业承接查验协议

附件八：移交给物业服务企业的资料清单

附件九：物业管理招标文件

附件十：物业管理投标书

附件一：规划平面图

注：规划如有变更，以政府主管部门最终审批的为准。

附件二：物业构成明细

物业构成明细

注：以上物业构成的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准。

附件三：物业共用部位及共用设施设备明细

物业共用部位及共用设施设备明细

注：

1、以上物业共用部位及共用设施设备的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的实况为准。

附件四

物业服务企业综合考核评分表

编号：01

姓名：；联系电话：；

说明：

1. 为了监督物业服务质量，进一步提升物业的管理服务水平，业主委员会将对物业管理服务进行评分，希望评分人本着认真负责的态度认真填写;

2. 测评值X（满意率）的计算方法：X=（非常满意票数+满意票数）÷ （非常满意票数+满意票数+不满意票数+非常不满意票数）*100%；

3. 满意率换算实际综合考核评分：综合考核评分基础分为0 分，满意率每增加1%，分值加 1 分；综合考核评分=满意率÷1%，计算结果保留至1位小数。

4. 请对以上事项进行表决，“赞同”的，在其对应的表决意见栏内划“○”或“√”，“反对”的划“×”，“弃权”的不划任何符号；

5. 请用钢笔或圆珠笔填写并签名，要求字迹清楚，符号准确，票面清洁；

6. 投票截止时间：投票地点:

投票人签名：

填写时间：年月日

附件五

杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准

一、综合管理服务标准与收费标准

以下扣分1分=100元

二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准

三、公共区域秩序维护服务标准与收费标准

四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准

五、共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务标准与收费标准

附件六：

公共能耗费分摊办法

一、为使各位业主和物业使用人合理分摊本区域的公共能耗费用，制定本办法。

二、本办法所指的公共能耗包括共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调、路灯照明等高能耗设施设备运行所需的水、电、气（油）等能耗费用。

三、公共能耗费按专有部分面积比例进行分摊。

四、公共能耗费按0.7元/月·平方米预收。

五、公共能耗费采以下第（2 ）种方式。（1）包干制；（2）根据实际使用情况，以进出项电表计量计算，由乙方代收代缴，多退少补。

六、采以上第（2 ）种方式预交公共能耗费的，业主、物业使用人预交的公共能耗费不足的，应及时予以补足；若有结余的，将结转入下一周期的公共能耗费用，也可经公示征求意见后用于共有部分紧急维修使用，但单项不得超过业主委员会使用权限。

七、业主与使用人约定由物业使用人交纳公共能耗分摊费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

八、业主转让物业时，须交清转让之前的公共能耗费。

九、公共能耗情况及使用情况每年公示一次，每年审计一次。

附件七：

物业承接查验协议

物业承接查验协议应当包括以下内容：

一、物业基本情况

二、承接查验内容

三、承接查验标准

四、承接查验时间、方法、程序及交接工作

五、资料移交问题以及不合格项目的解决方法

六、双方的权利义务

七、违约责任

八、保修条款

附件八：

移交给物业服务企业的资料清单

附件九：

物业管理招标文件

附件十：

物业管理投标书