根据《中华人民共和国民法典》和国家、省、市物业管理条例等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，经业主大会（业主）同意，选聘乙方对美邻嘉苑提供物业服务, 签订本合同。

第一章 合同当事人

甲方（业主委员会）：杭州市上城区美邻嘉苑小区第五届业主委员会

代表人：林伟明

联系电话：

通讯地址：杭州市上城区丁兰街道美邻嘉苑

邮政编码：

乙方（物业服务企业）：浙江杰康物业管理有限公司

营业执照注册号：91330104092043242C

法人代表：陈进联系电话：0571-88005132

代表人：王立新联系电话：13003639522

通讯地址：杭州市上城区凤起东路137号中豪凤起广场A座505

邮政编码：310020

乙方依照本合同提供服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定及时交纳物业费用等义务。

第二章 物业基本情况

第一条物业基本情况

物业项目名称：丁桥后珠美邻嘉苑；

物业类型：住宅经济适用房；

座落位置：上城区丁兰街道环丁路；

物业管理区域四至范围（规划平面图）：

东至：东风港；南至：华丰路；

西至：勤丰路；北至：环丁路，邻里中心围墙。

物业管理区域概况：物业总建筑面积14.5万平方米。物业管理用房建筑面积417.43平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为平方米，坐落：；物业管理经营用房建筑面积为平方米，坐落：。

第三章物业服务内容与服务标准

第二条乙方提供的物业服务包括以下内容：

（一）房屋建筑共用部位的维护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；但依据《商品房买卖合同》等由业主独占使用的屋面、外墙、露台、共用设备层等除外。

（二）共用设施、设备的维护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等；但属市政公用部门等单位或甲方另行委托第三人管理的除外。

（三）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；但属市政公用部门等单位或甲方另行委托第三人管理的除外。

（四）物业共用部位、公共区域的卫生保洁，生活垃圾的清理、清运及雨、污水公共管道的定期检查和疏通清理。

（五）公共区域的绿化和园艺小品的养护和管理服务；包括：公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；但依据《商品房买卖合同》等由业主独占使用的公共绿地除外。

（六）附属配套建筑和设施的维护和管理：包括商业网点、文化体育娱乐场所等；但属于政府职能部分管理范围的除外；

（七）交通与车辆停放秩序的管理：按照政府相关部门规定和《管理规约》约定，引导车辆有序通行、按规定停放，劝阻、制止占道、占位等不文明停放行为，但不承担车辆及车内财物的保管义务。

（八）秩序维护、安全防范等事项的协助管理。包括门岗执勤，小区巡视、监控，报警处置等。

（九）按照《住宅室内装饰装修管理办法》规定及《管理规约》、《装饰装修管理协议》约定提供装饰装修管理服务。

（十）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。

（十一）本合同及附件约定的其他公共性服务内容。

第三条建筑幕墙（包括但不限于幕墙、干挂石材、砖面等）的安全维护责任人为全体业主，业主可以依据法律规定委托乙方对本物业区域内建筑幕墙进行日常维护、检修。维修和检修的内容、方式、费用及双方的权利和义务由双方另行签订书面协议。

第四条乙方除提供物业基础服务外，乙方可为业主提供专有部位维修养护、房屋托管和租售、到家服务等特约服务，具体服务项目、服务内容及收费标准以公示为准，但乙方因提供上述特约服务需利用公共场地开展活动、利用公共空间宣传等，需报经甲方同意后方可实施。

乙方如需为业主提供上述特约服务外的其它有偿服务的，须事先报经业委员会同意后方可实施。

第五条按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务质量应达到约定的《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》中的丙级服务标准执行标准。具体服务内容与服务标准详见附件四，且该附件为本合同有效组成部分。

第四章物业服务费用

第六条 本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，具体收费标准如下表：

住宅运行能耗费实行代收代缴。每个季度，物业根据电力公司和水务公司提供的小区公共能耗《抄表缴费通知单》和物业公司已交纳小区公共能耗费的缴费凭证，按楼层系数【一楼0.1、二至四楼 0.2、五楼以上（含五楼）0.25】和各户建筑面积进行分摊结算；

物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

物业经营性用房的物业费由乙方按同类商铺或办公用房的标准向承租方收取，但尚未出租的除外。

第七条共用电梯、增压水泵、小区路灯、水系、弱电设施、道闸、消防等高能耗设施设备运行所需的能耗费用。

第八条物业服务费自乙方实际提供服务之日起计收。

物业已交付的，物业服务费及相关费用由业主承担。

已竣工但未出售或已出售未交付使用的物业，由建设单位支付物业服务费。

已交付但业主尚未使用的物业，其物业服务费由业主交纳。

业主约定由物业使用人交纳物业服务费、车位服务费等费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业产权或者租赁关系变更时，相关业主、物业使用人应当结清物业服务费、车位服务费等相关费用。

第九条物业费可以预收半年或一年，也可根据业主实际情况进行预收或按月、季收取。（乙方应当按照相关法律规定退还超出服务期限的物业费等相关费用。）

乙方受公用事业部门委托为业主提供水费、电费、燃气费等代收代交服务的，业主应按时交费并分摊损耗，否则应按国家规定的逾期交纳公用事业费滞纳金标准向乙方支付违约金。

停车费用收费分别采取以下方式：

（一）露天停车位属于全体业主共有，相关停车费用由甲方收取。业主露天机动车位为100元/个/月，全年一次性缴纳可享受二个月的优惠，每户一辆享受此优惠。

（二）地下车库（车位）的物业管理费，按每月40元向乙方缴纳。全年一次性缴纳享受二个月的优惠。（乙方应当按照相关法律规定退还多收的车主已交的相关费用。）

收取的停车费用仅作为场地使用费，若发生车辆刮擦、碰撞、偷盗等情况，由乙方配合业主报警。如因乙方管理原因造成损失无法确定责任人的，由乙方承担相应的修复、赔偿责任。业主、物业使用人或车主对车辆停放有保管等特殊要求的，由业主、物业使用人或车主与乙方另行约定。

第十条在物业服务期限内，如因当地物价指数、最低人工工资（包括社保、公积金）等调整导致物业服务企业成本大幅度上涨，乙方需提高物业服务费的收费标准的，需经甲乙双方协商并应征得法定业主的同意。

第五章双方的权利义务

第十一条甲方的权利义务：

（一）负责协调、处理业主或物业使用人对《物业服务合同》的问询。

（二）委派人员参与现场查验，与乙方共同确认现场查验的结果，并按照相关规定与乙方办理承接查验收手续，移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房以及业主资料等其他相关资料。

（三）负责协调、处理前物业服务企业遗留和物业承接查验过程中发现的问题。

（四）督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务；

（五）监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并督促业主、物业使用人遵守执行。

（六）了解业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况。

（七）根据相关规定及时处理业主、物业使用人和乙方的意见、建议，并按规定做好相关物业管理事项的公示工作。

（八）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方办理承接查验收手续，接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。

（九）法律法规、本合同及管理规约等规定甲方享有和承担的其他权利义务。

第十二条乙方作为本物业管理区域内的服务机构，享有并承担以下权利和义务：

（一）乙方必须聘请(或指定)一位经理(负责人)，全权代表乙方与甲方保持密切联系并保证承包区域服务工作。根据综合考评或工作情况，甲方有权要求乙方在15个工作日内更换经理（负责人）、相关骨干人员。

（二）为保证承包区域所有的服务工作的质量，乙方承诺配备的人员数量为不少于23人，并提前一个月提供下月岗位人员排班表。甲方不定期抽查乙方投入的人员数量，如果抽查时发现乙方投入的人员数量少于合同约定的数量，甲方可以按缺少人数每人200元/日，按人数累计扣除直到乙方人员配齐为止。乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方专业考核合格后持证上岗，甲方有权进行审核，费用开支由乙方负担。

（三）根据相关规定建立、健全信息公开制度，对物业管理区域内所有收费项目、收费标准在收费场所明码标价。

（四）参照《物业承接查验办法》的规定完成项目承接查验工作，对未经查验或查验不合格的物业，乙方有权拒绝接收。

（五）结合本物业实际情况，编制物业服务年度工作计划（合同生效之日起一月内报甲方备案）。

（六）结合本物业实际情况，编制物业共用部位、共用设施设备维修、保养方案（合同生效之日起一月内报甲方备案）。

（七）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，协助做好救助工作（乙方对本合同项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，但不承担对车辆的保管义务，也不提供对业主、物业使用人、访客代为泊车的服务）。

（八）定期安全检查，发现安全隐患应及时予以整改或者通知协调责任单位整改。开展高空抛物、坠物的宣传教育和安全巡查，制定高空抛物、坠物应急方案，协助公安机关调查高空抛物、坠物的责任人。

（九）应对冰冻雨雪、台风、火灾等应有预案，并组织好日常演练，并随时接受甲方的抽查，灾害来临及时做好相关的防范与应对工作。

（十）开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改或者通知协调主管单位及时整改，但如在保修期范围内的，则应通知建设单位整改。

（十一）定期检查疏通雨水管天沟排水口、雨污水管入地端排水口。如雨污水管道破损、堵塞引起渗水、返水，应在接到报修后安排人员抢修。

（十二）制定本物业服务区域内重大安全事故应急预案，发生安全事故时应按照预案采取措施，并协助政府相关部门开展工作。接到停水停电通知，应及时通知业主、物业使用人，并做好电梯停用等相关工作。

（十三）开展物业共用部位、共用设施的年度检查。如需维修且属于保修期内的，应及时通知建设单位进行修复；如需维修且属于保修期后的，乙方应承担涉及共用部位、共用设施设备的小修；属于大、中修范围的，或者需要更新改造的，应及时编制维修计划和申报维修计划预算使用计划，向甲方提出报告与建议，并根据甲方的决定组织维修，并经业委会集体讨论同意并盖章后方可实施工程。未经业委会同意擅自维修的由乙方自行承担一切费用。凡涉及物业公共部位、公共设施设备大修、中修、更新、改造的费用，应先报批，经业委会盖章确认后方可从申报维修计划预算中列支但必须提供施工方原始发票凭证。

（十四）乙方应当及时处置各项维修项目，对于影响业主正常生活的维修项目应当在24小时内响应，其他一般维修项目应当在10日内完成。

（十五）按照《管理规约》的约定，有权采取劝阻、制止、以合理方式恢复原状、向政府相关部门报告等方式处理业主的重大违法、违章行为。

（十六）建立并妥善保管物业服务档案，及时记载变更事项。

（十七）业主装修物业时，与其签订书面《装饰装修管理协议》，告知有关注意事项和禁止行为。

（十八）不得擅自占用和改变本物业管理区域内的共用部分的用途，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。

（十九）不得以业主、物业使用人未缴物业服务费、违反管理规约等为由，采取限制进入小区、停水停电等损害业主、物业使用人合法权益的行为。

（二十）按规定审核业主、物业使用人的装修方案，对业主、物业使用人、施工单位的装修行为进行管理，监督业主、物业使用人、施工单位在指定的适宜位置堆放装修垃圾，并督促其及时清运。

（二十一）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻制止，但不得超越法律法规规定及本合同约定的管理权限。

（二十二）对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；负责消防控制室的日常值班；管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。

（二十三）引导业主、物业使用人进行生活垃圾分类投放，对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告。

（二十四）有权将物业管理区域内电梯、空调、监控、消防等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三方；但乙方将专业服务业务委托给专业性服务企业的，应先向甲方进行报备。

（二十五）本合同终止后，及时、完整地与甲方重新续聘的物业服务企业或经业主大会授权的就物业管理用房、共用部位、共用设施设备及物业管理全部档案资料等办理移交，并经甲方确认。

（二十六）乙方承诺的一次性投入，除按要求汇入甲方指定账户外，同意在实际投入时由甲方在进行公开询价后使用；如发生投入金额与实际不符合的，双方约定按“少补但多不退”的办法办理。

乙方承诺合同期内投入10万元，首年投入4万元，次年3万元，最后一年3万元分别在每年10月1日前汇入共管账户，乙方使用时向甲方报备，经公开询价后使用

（二十七）法律法规、本合同及管理规约等规定乙方享有和承担的其他权利义务。

第六章物业专项维修资金及物业保修金

第十三条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

第十四条使用物业专项维修资金的，按照浙江省《住宅专项维修资金管理办法》，以及我市《物业专项维修资金管理办法》规定执行。

第十五条乙方应每年在主管部门公布物业专项维修资金缴交及使用情况后，在物业管理区域内公告物业维修资金的缴交及使用情况，接受业主的监督。

第十九条乙方应建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况台帐，接受相关方查询。

第七章物业管理用房

第二十条物业管理用房建筑面积417.43平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为平方米，坐落：；物业管理经营用房建筑面积为平方米，坐落：。

第二十一条本物业管理区域内物业管理用房的所有权依法属于业主，其使用和经营方案应当经甲方同意并公告。

在合同期限内，甲方需向乙方提供符合法律、法规要求的物业办公用房供乙方无偿使用（但不包含乙方总公司或分子公司职能部门等办公场所），乙方也不得擅自改变其用途。本合同终止时，乙方应当将其移交给甲方。

第八章物业的经营与管理

第二十二条小区经营性收入属于全体业主所有。小区所有经营性收入含广告、场地租赁、路面停车、设摊等均由甲方收取，经营性收入直接打入业委会账户并由业委会代收代管。涉及需物业参与管理的部分经营性收入（例如停车费、广告费、基站租赁等），甲方可向乙方支付不高于20%的管理费。

第二十三条物业公司应当每六个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；业主或业主委员会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当于5日内书面答复。乙方应将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示。

第二十四条属于全体业主所有的经营性收益应作为公共维修基金补充，或优先用于小区公共场地、设施维修等使用（但依法应由建设单位承担保修责任的除外）。

第九章服务承诺及服务质量的监督与考核

第二十五条乙方应在签订合同的15日内，向甲方一次性缴纳履约保证金壹拾万元人民币（￥100000元），在合同到期并扣除相应的考核金后，剩余款项于15日内以无息的方式退还乙方；如乙方逾期缴纳的，甲方有权按500元/日的标准收取违约金。

第二十六条每年由业委会组织或业委会委托的第三方组织对物业服务满意度测评低于65%的，业主委员会认为物业企业服务不达标，业委会有权提交业主大会解除物业服务合同，业主大会的费用由物业服务公司承担；在65%—75%之间的（含65%，不含75%）扣除保证金 5000元；测评满意度在85%及以上的给予适当奖励。（满意度测评业主参与率不低于67%）。

第二十七条考核以直接扣除履约保证金的形式进行。但双方约定，为确保小区的品质，扣除的保证金须用于项目物业服务品质提升方案或纳入公共收益。

第二十八条当履约保证金低于伍万元（￥50000元）时，乙方应根据在甲方通知之日起15日内一次性补足到壹拾万元（￥100000元）。如乙方逾期缴纳的，甲方有权按500元/天的标准收取违约金。

第二十九条住宅物业管理考核奖励：

当月未发生本小区业主投诉（与物业服务相关）或虽有投诉但乙方已及时处理好的，按当月住宅已交纳物业面积的0.2元/平方米的标准奖励乙方（按月或季度与甲方结算）；

如当月发生小区业主对物业服务相关的有效投诉而乙方未及时处理好的，则该投诉业主的房产面积在当月计奖时减半结算；

如当月被同一业主有效投诉两次，则该户面积不计入当月的物业奖励。

乙方处理业主有效投诉及整改结果每月或每个季度公示，接受全体业主监督。

甲乙双方履约满一年，乙方经过年度测评，满意度在85%及以上的，经甲方提议，业主大会表决通过，在下一年度的住宅物业管理考核奖励时，乙方可每月增加不超过0.1元/平方米的奖励，即住宅物业管理考核奖励上限提高至0.3元/月·平方米。

第十章物业服务期限

第三十条物业服务期限为三年，即自2024年月日起至2027年月日止。但合同期内根据法律法规或本合同的约定解除合同的除外。

第三十一条本合同期限届满前，乙方决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知甲方；乙方愿意续签物业服务合同的，甲方应当在本合同期限届满前三个月组织召开业主大会就物业服务企业的续聘进行表决。

第三十二条业主大会决定续聘的，应当在物业服务合同期限届满前与乙方续签物业服务合同。如业主大会未同意续聘的乙方的，由甲方根据法律规定和小区《议事规则》的规定进行物业选聘；在物业选聘过程中，乙方可以提出新的服务方案参与选聘。如业主大会决定另行选聘新的物业服务企业的，乙方应当与业主大会选聘的新物业服务企业办好交接工作。

第三十三条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第十一章违约责任

第三十四条任何一方无法律依据或合同约定提前解除合同的，违约方应支付对方计人民币壹拾万元（￥100000元）的违约金；违约金可以以扣除履约保证金的方式进行，但履约保证金的余额不足以支付本违约金，甲方有权另行向乙方追诉权利。

第三十五条如遇下列情况，甲方有权单方面发起临时业主大会，就是否解除与乙方的物业合同进行表决：

1、乙方的履约保证金已低于5万元（￥50000元）人民币，且经甲方督促，逾期时间达到60天仍不予补足的。

2、物业服务满意率连续两年未达到65%的。

发生上述情况且被业主大会解除合同的，甲方不承担任何责任。

第三十六条因乙方原因造成业主资产或权利损失的，应当根据实际情况向单个业主另行承担相应的责任。

第三十七条乙方未按法律规定和本合同约定移交相关资料并办理交接手续的，应向甲方支付人民币伍万元（￥50000元）违约金。违约金不足以弥补损失，甲方还有权要求乙方赔偿相应损失。

乙方未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十八条业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并在未付金额的基础上按日加收万分之五的违约金。

业主、物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用。

第三十九条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方返还；并在多收金额的基础上按日加收万分之八的违约金。

第四十条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

（一）因不可抗力因素导致物业管理服务中断的；

（二）因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知、提醒业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失；

（三）因供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失，且乙方已根据预案作出处置的；

（四）乙方已适当履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵所造成的损失；

（五）乙方有证据证明其已适当履行本合同约定义务的其他情形。

第十二章附则

第四十一条本合同中的共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、配电房、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

第四十二条本合同中的共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门等设施设备。

关于消防、电梯及其它公共部位的维修，维修费用在1500元以内的，由物业出资维修。1500元以上的涉及监控视频、电梯、配电、消防水泵等维修中修、大修维修款项由业委会经营性收入中支付，如需要申请维修资金，物业公司负责操作流程。小区消防、监控、电梯等设备不能正常运行，需中修以上维修或改造，物业公司应以工作联系函的方式告知业委会。设备维修或改造费用由全体业主支付，在维修期间业委会资金未落实到位导致业主投诉，主管部门对物业进行处罚的所有费用由业委会承担(因物业公司管理原因造成的除外)

第四十三条本合同自双方签字并盖章之日起生效。竞选文件以及本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。

第四十四条本合同未约定或约定不明的事宜，双方可另行签订补充协议。

双方另行签订的补充协议不得不合理减轻或免除本合同中约定应当由乙方承担的责任，或者不合理加重甲方、业主方责任。

第四十五条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。

第四十六条本合同一式伍份，甲、乙双方各执贰份，报物业所在地区、县（市）房产主管部门壹份（备案）。

附件一、物业构成明细；

附件二、移交给物业服务企业的资料；

附件三、物业共用部位及共用设施设备明细；

附件四、物业服务内容与服务标准；

附件五、物业费测算表

附件六、物业服务满意率测评表

以下无正文

甲方（签章）乙方（签章）

授权代表人：法定代表人：

签约日期：    年月日