第一章总则
第一条为了规范杭州市西湖区黄龙雅苑物业服务项目选聘的活动，维护全体业主的合法权益，根据《民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》和《黄龙雅苑业主大会议事规则》等相关规定，结合本物业管理区域的实际情况，制定本物业服务项目选聘方案。
第二条本方案适用于本次选聘物业服务企业对本物业管理区域实施物业服务。
第三条由业主委员会负责物业服务项目选聘的组织实施工作。业主委员会将聘请并委托第三方服务机构来协助业主委员会实施物业服务项目选聘工作，最终条款授权业主委员会确认定稿。
第四条物业选聘应遵循公开、公平、公正的原则。
第五条最终物业服务企业的产生。经过评审小组对报名物业服务企业进行资格审核，评分汇总后按定标原则与办法确定得票最高的两家服务企业后，交由业主大会终选决定选聘最终的物业服务企业。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第六条由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
第七条本次物业服务项目选聘的基本要求。
1、物业服务期限：三年，最终以签订《物业服务合同》为准。
2、物业服务等级：《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》甲级及以上服务。
3、物业服务费价格：报名物业服务企业应根据小区实际情况、拟投入项目改造、管理与配套服务人员进行浮动报价，但报价需在以下范围内。
高层住宅物业费：2.2-4.5元/平方米·月（含能耗，但需列出能耗费金额）；
商铺物业费：4.50元/平方米·月；
地下车位管理费：80.00元/月·个（其中 20.00元/月·个用于小区地下车库的修理修缮）；
公共能耗费：元/平方米·月。物业服务企业包干，自负盈亏。公共能耗费包括电梯、电梯空调、生活水泵、景观水系、中央空调、公区各类照明及设施设备的运行能耗等。
地下车位管理费包含的服务内容：地下车位的秩序管理、设备设施的维修和维护保养、清洁卫生维护、消防安全维护保养、制定停车管理方案、发生紧急情况的处置预案等。
物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。
4、投标人资格：
4.1未被“信用中国 ”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门失信黑名单（报名提供下载文件加盖公章）；
4.2具有独立法人资格，《营业执照》经营范围包含物业管理或物业服务；
4.3 注册资本金不低于1000万元；
4.4公司成立年限不低于5年；
4.5承诺支付物业选聘的业主大会费用（选聘方案+物业二选一）、招标代理费用、承接查验费（提供承诺书）；
4.6选聘投标保证金人民币 30 万元（无银行利息）。
第二章物业选聘的流程
第八条委托第三方根据业委会意见负责起草选聘文件。选聘文件通常包括《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等。
第九条制定选聘标准、评审办法，重点是《选聘文件》的编制和标底的确定。最终授权业委会会议讨论定稿。
第十条第三方负责代为受理报名、代为登报、代为发布（政采云）、代为组织评审、代为评审统计，代为出中标通知书。
第十一条发布物业选聘公告。通过小区公告、登报和网络发布等方式向社会公开发布物业选聘公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。物业选聘文件及相关技术资料，确定时间组织选聘单位勘查项目并答疑。
第十二条报名及截止投标
一、投标截止日不少于3家物业服务企业打入投标保证金及准时送达投标文件为准。
二、发布公开选聘物业服务企业的公告，在规定的报名时间内接受物业服务企业的报名。
三、审查物业服务企业的参选资格，符合条件的为参选物业服务企业。
四、以投标截止日缴纳投标保证金的物业服务企业以及在投标截止时间点之前送达至指定地点的参选文件。
五、组织参选候选物业服务企业参观小区环境和查看设施设备(各参选企业自行与业委会约定时间勘察)。
第十三条成立选聘小组5 人（单数）；由政府政采云评标专家 1 人（评选前一天抽签产生）、业委会委员 2 人（业委会成员内部产生）、业主代表 2 人组成物业选聘小组。业主代 2 名，由业主在规定时间内报名产生（另出公告），如报名人员超过 2 名，则评选当日到业委会办公室由报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如本人不来则视为放弃权利）。
第十四条开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书后，在规定的时间、地点开标。参加人员为物业选聘小组，并唱读其报价，开标后应将竞选文件书发给评标成员，由各成员独立详细阅读、审查竞选文件，就竞选文件给出评分。
第十五条评标定标。阅标后召开答辩会，按约定的顺序，各竞选单位负责人（一般为授权代表人及拟派驻本小区的项目经理）参加答辩。就公司介绍及物业选聘小组成员提出的问题予以解答，物业选聘评标小组成员评分汇总后按定标原则与办法确定2家物业服务企业为候选单位（如出现第二名与第三名评分相同时，则由评标小组对两家同名次物业企业再行评定，得分高者为第二名）。
第十六条由业委会公示2家候选单位名单，同时邀请2家候选单位在业委会规定的时间进小区，并在规定的位置展示或路演。
第十七条业主大会表决。由业主大会表决产生最终中标物业服务企业。（业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，从2家候选单位中选出一家为最终中标物业服务企业）。
第十八条公布表决结果。根据业主大会表决结果，宣布中标物业服务企业，并向中标物业服务企业发出中标通知书。
第十九条签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排做好新老物业的承接查验工作；
新老物业交接，要根据《中华人民共和国民法典》、住建部《物业承接查验办法》、《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》、《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》的相关规定做好承接查验，并签订好承接查验协议；授权业主委员会组织或聘请第三方机构进行承接查验，聘请第三方机构的，聘请专业机构进行承接查验的，需符合（浙江省消防救援总队文件浙消（2020）140号文件并具备特种设备许可证；技术服务不得转包、分包或以各种合作的模式进行。
第二十条业委会作为黄龙雅苑物业选聘工作的主体方，负责物业服务项目选聘整体工作流程的审核、物业服务项目选聘所有涉及的文件和资料的收集、确认、审核、相关物业资格审查等。并负责物业服务项目选聘的宣传工作，协调各部门工作。
第二十一条第三方招标代理机构，根据合同约定内容，提供物业服务项目选聘的服务。协助业委会草拟物业服务项目选聘所需各类文件，相关宣传资料制作，选聘文件印刷，公开物业选聘登报、代为报名、发布中选候选物业服务企业公告等工作。
特别说明：如两家候选物业企业在投票时，达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，但是经参与表决专有部分面积没有过半数且参与表决人数没有过半数的业主同意，业委会可以提议对得票高者，独立召开一次业主大会对其进行表决，如还不能达到法定要求，则视为本次物业选聘失败。在上述情况发生下业主大会授权业委会报备社区居民委员会，由业委会确定临时托管物业服务企业，再重新选聘其他物业服务企业。
第三章附则
第二十二条根据《黄龙雅苑业主大会议事规则》的规定，本方案提交业主大会表决通过后授权业主委员会实施。
第二十三条本方案由业主委员会负责解释。如本方案与现行法律法规和《黄龙雅苑业主大会议事规则》有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。
附件：《黄龙雅苑物业服务合同（草案）》