第一章总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市街道（乡镇）、社区指导监督业主大会、业主委员会工作指导规程》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主大会、业主委员会应当自觉接受党的领导，在社区党组织、社区居民委员会的指导监督下，依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出的决定，经征求街道、社区意见后，及时告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议后向业主公开。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章业主大会
第六条物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围：
物业管理区域四至：
东至武林路；南至昌化路；
西至交通宾馆；北至桃花河弄(新开河)。
物业管理区域概况：，总建筑面积：63793.83㎡。
（二）业主大会名称为：杭州市拱墅区西子铭苑小区业主大会。
（三）业主大会及业主委员会办公地点：待定。
第七条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）物业管理形式；
（五）选聘物业服务企业的方案；
（六）选、续聘和解聘物业服务企业；
（七）使用建筑物及其附属设施的专项维修资金;
（八）筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金;
（九）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十一）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十二）经营性收益的管理、分配与使用；
（十三）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十四）撤销业主委员会的决定；
（十五）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
其中决定上述第八项至第十一项规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
第八条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主参加，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备内容应当报所在社区审核指导，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程报物业所在地街道办事处备案；
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十七条发放和回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十七条统计表决结果；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
（八）延期。如需延期，应在物业管理区域内显著位置公告，延期时间不得超过30日。
（九）统计意见表或选票。组织验票、计票，进行表决，邀请物业所在地街道办事处、社区居民委员会指导、监督，或请公证处公证。
在下列情况下，业主大会会议由所在社区居民委员会负责召集：
（一）业主委员会逾期不召集会议，经主管部门责令，仍不召集的；
（二）因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员集体辞职的。
第九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；
（二）发生消防、电梯 、供电、供水设施设备、公共区域、共有设施等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）街道、社区认为有必要要求召开的；
（四）涉及业主重大利益的事项；
（五）其他需要紧急召开业主大会的事项。
第十条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需要业主本人签名并附产权证明），需及时报知社区，并在15日内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起45日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在30日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告7日。
第十一条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区房产主管部门、街道办事处协调，确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第十二条业主大会会议采用书面征求意见的形式。
第十三条业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件和房产证复印件。代理人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。委托人签置多份《授权委托书》的，以最后签署的《授权委托书》为准。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人参加业主大会会议，行使投票权。
第十四条业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：
1、表决《业主大会议事规则》和《管理规约》；
2、选举业主委员会或更换业主委员会成员；
3、选、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
4、有关共有和共同管理权利的其他事项；
（二）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票表决权；当业主本人参加业主大会会议的，授权委托自动失效；
（四）委托人数为：
1.同一名业主接受的委托人数不超过3（含）人 ；
2.同一名非业主代理人的委托人数不超过1（含）人。
第十五条业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：
（一）业主到会并在会议签到表上签名；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
（三）业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
（四）音像（电话录音）、影像资料可以确认的；
（五）业主在网络上查收确认。
第十六条业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员（或第三方工作人员）逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）音像、影像资料（以音像（电话录音）、影像资料投票的，音像（电话录音）、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。
第十七条业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
（一）参与表决（同意、反对、弃权、随多数）达到本物业管理区域可投票权数三分之二以上的；
（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（三）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积;
（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。
（五）不按规定缴存物业专项维修资金、不按服务合同缴纳物业服务费用等损害公共利益行为的业主限制其被选举权但不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积。
（六）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，按照该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
第十八条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在12个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决（除增补业委会委员、物业选聘工作外）。
第三章业主委员会
第十九条业主委员会由7名正式委员组成，其中主任1名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业委会成立后，同意社区派驻党建指导员（“三方指导员”）列席业委会会议；符合条件的业主委员会应当成立党组织，暂不符合单建条件的，通过临建、联建等方式进行覆盖；党员业主委员会主任一般兼任业主委员会党支部书记。
业主委员会每届任期为5年。
业主委员会办公地点为：。
第二十条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）拟订物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定，与物业服务人订立、解除物业服务合同；拟定物业管理用房，物业共用部位、共用设施设备的使用方案，并向业主报告；
（四）拟定物业服务合同的内容；
（五）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（六）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）拟定或审核物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案；
（八）监督管理规约的实施；
（九）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（十）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十一）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十二）对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；
（十三）业主大会授权业主委员会决定的其他事项。
业主委员会作出的决定违反业主大会议事规则的，物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当向业主提出召开业主大会临时会议的建议。业主大会临时会议可以根据业主大会议事规则提出质询，撤销业主委员会的决定或者改选业主委员会。
第二十一条业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的房屋产权所有人本人，且中共党员候选人比例原则上不少于百分之五十，并符合下列条件：
未办理房屋所有权登记，但是基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得房屋所有权，或者与建设单位订立买卖合同取得建筑物专有部分所有权并占有的，可以认定为业主。
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，规范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）住宅需业主自住，房屋出租或者空置不得参选业主委员会，商铺需要在营，商铺空置不得参选业主委员会；
（七）未与小区公共利益有任何牵扯，如未承租共有商铺、本人或所在单位未与本小区有任何经济业务往来等；本人、配偶及其直系亲属没有在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其对应开发商任职；
（八）无拒缴物业服务费或煽动其他业主拒缴物业服务费的；
（九）无违反《杭州市物业管理条例》第六十一条中禁止性行为之一的。
第二十二条鼓励符合下列情形的业主参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。
社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。
社区用房不在本物业管理区域内，社区工作人员中也没有业主的，可以聘请一名社区工作人员担任业主委员会兼职委员，列席业主大会和业主委员会会议。
第二十三条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止：
（一）已不是本物业管理区域内业主的；
（二）有拉票贿选或其他不正当竞争行为查证属实的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力；
（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并在小区公告的；
（五）在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其对应开发商工作的；
（六）拒绝缴纳物业服务相关费用的；
业主委员会应将上述委员资格自然终止情况，在本小区公告不少于7日。
第二十四条明确有下列情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议审议决定是否终止其委员职务：
（一）不遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
（二）不缴存物业专项维修资金的；
（三）受到党纪处分尚未超过所受纪律处分有关任职限制期限以及涉嫌严重违法违纪正在接受纪检、监察、公安、司法机关立案调查处理的；
（四）被判处刑罚或者刑满释放（或缓刑期满）未满3年的；涉黑涉恶受处理未满3年以及加入邪教组织的；
（五）拒不履行委员职责或利用委员资格谋取私利的，无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；
（六）道德品行低劣、煽动群众闹事、扰乱公共秩序、在群众中影响较坏的，有恶意失信行为被法院纳入失信被执行人名单且至今未撤销的；
（七）挪用、侵占业主共有财产，侵犯业主共同利益的；
（八）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，包括但不限于：接受减免物业服务费或停车费等应缴费用；
（九）经社区居民委员会或者半数以上业主委员会委员提议：因疾病或者其他原因丧失履行职责能力、拒绝或者放弃履行职责的。
第二十五条业主委员会委员实行差额选举。
第二十六条业主委员会实行差额选举的，差额人数规定为1人（8选7）；
采用下列办法产生业主委员会委员候选人：
1.物业管理区域划分为2个区域，按区域分配业主委员会委员候选人名额，原则上1-3幢4位候选人，4幢4位候选人，共计8位候选人。
2.当在规定时间内某区域无人报名，则延长无人报名区域报名时间7天，若该区域仍未有业主报名，则视该区域放弃名额，由其他区域替补，事后不得追究；
3.当在规定时间内报名人数小于8人时，则延长报名时间，以产生业主大会议事规则规定的差额选举人数；延期时间由社区、物业管理委员会讨论决定后在管理区域内张贴公告，并将延期事由报街道三方办；也可以由社区和物业管理委员会内部讨论后指定符合条件的候选人，经过物业管理委员会资格审核通过并公示后直接报送业主大会进行选举，但需经得本人同意。
4.当在规定时间内报名人数等于8人（各区域4人）情况下，审核公示无异议后则全部进入正式候选人名单。若某区域无人报名，则延长无人报名区域报名时间7天，若该区域仍未有业主报名，则视该区域放弃名额，由其他区域替补，事后不得追究；
5.当在规定时间内报名人数报名人数大于8人时，本小区候选人在经过社区党组织进行资格审核后，需要经物业管理委员会组织各自区域报名候选人进行互相推选（不得委托及不得进行电话等方式推选，不来现场推选的视为自动放弃推选权，担有被选举权），选出8名候选人报送业主大大会选举；
6.业委会候选人初步公示期间有退出选举的，由推选时其他得票高的候选人列入业委会候选人；
7.业委会委员正式公告期间，候选人不得退出选举，直到备案结束。
第二十七条设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的候选人，按照投票权人数得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第二十八条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议原则上每季度召开一次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
符合下列条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.经三分之一以上业主委员会委员提议的；
3.业主委员会主任、副主任认为有必要的；
4.街道、社区认为确有必要要求召开的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十九条业主委员会会议应当按照下列规则召开：
（一）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集，也可以由社区居民委员会指定一名委员召集；
（二）召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议应邀请社区“三方指导员”参加；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开7日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；
（四）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
（六）做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（七）业主委员会作出的决定，应告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议；
（八）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
（九）业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的查询和监督。
第三十条业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照投票权人数得票多少自动递补，业主委员会应当在15日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十一条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。
业主委员会主任、副主任提出辞职，应当提前7日提交业主委员会备案，并通报物业所在地的社区居民委员会。在业主委员会全体会议后，办理相关移交手续。
业主委员会委员集体提出辞职的，应当提前15日向业主大会说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地街道办事处。
第三十二条业主委员会任期届满，进行离职审计，不得继续履行职责。
第四章换届和改选业主委员会
第三十三条业主委员会任期届满5个月前，应当书面报告所在地街道办事处、社区居民委会，由街道办事处或其委托的属地社区居民委会及时组建物业管理委员会，物业管理委员会按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十四条业主委员会的换届改选办法（首届、换届、改选同）：
（一）成立物业管理委员会，负责具体筹备、换届、改选工作；
（二）由物业管理委员会按照本议事规则第二十一，二十二，二十四条审核报名人员资格并产生业主委员会候选人名单；
（三）新一届业主委员会委员候选人名单在业主自愿报名的基础上，由物业管理委员会根据业主报名情况和名额分配方式确定候选人名单。报名超过规定人数的，由物业管理委员会组织报名候选人进行各自区域集中推选产生议事规则规定的业委会候选人数（产生方法参照本规则第二十六条），推选不得委托他人投票，不参与的视为放弃。以票高者进入初步候选人，事后不得追究任何责任。
（四）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，相关方法如下：
1.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数（7人）的，则减少委员人数，成立不少于5人且为单数的新一届业主委员会。
（四）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第三十五条业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第五章物业管理委员会
第三十六条 有下列情形之一的，由街道办事处或其委托的居民委员会组建物业管理委员会：
(一) 新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的;
（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是
尚未成立业主大会的;
（三）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的。
（四）业主委员会任期届满需要换届选举的；
（五）已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的。
第三十七条 物业管理委员会由街道办事处、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成，成员人数应当为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一；已经成立业主大会的,建设单位可以不再指派人员参加。
物业管理委员会主任1名，由街道办事处指派的代表担任。街道办事处可在物业管理委员会全体成员中确定1—2名副主任协助主任工作。
第三十八条 业主代表人选应当符合本小区业主委员会成员的参选条件，由街道办事处通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。
在物业管理委员会成立前，由街道办事处或其委托的居民委员会在物业管理区域内公示物业管理委员会成员名单，公示时间不得少于7日；业主有异议的，可以向街道办事处提出，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。
物业管理委员会成员名单自成立之日起3日内，在物业管理区域内显著位置以书面形式向全体业主书面公告。
第三十九条 根据不同情形，物业管理委员会分别履行以下主要工作职责：
（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的，组织业主监督前期物业服务合同的履行，监督临时管理规约的执行，调解物业管理纠纷等。
（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件的，作为首次业主大会会议的筹备组，按规定组织业主成立业主大会、选举产生业主委员会。
（三）物业项目已具备召开首次业主大会会议条件，但是未能成立业主大会的，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并临时代为履行业主委员会的职责。
（四）业主委员会任期届满需要换届选举的，履行换届选举工作指导组职责，按规定指导监督业主委员会或组织业主召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，并在业主委员会任期届满后换届选举完成前，临时代为履行业主委员会的职责。
（五）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的，按规定组织业主召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会，并在重新选举期间，临时代为履行业主委员会的职责。
（六）已经划分物业管理区域的老旧小区需要实施物业管理的，在按规定成立业主大会、选举产生业主委员会前，组织业主依法决定有关共有和共同管理事项，临时代行业主委员会的职责。
物业管理委员会应当依法履行职责,及时向业主公开物业管理相关信息,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第四十条 物业管理委员会应当在街道办事处的指导和监督下，依据有关法律法规制定工作规则并开展工作。已有管理规约和业主大会议事规则的，应当依法遵照执行。
物业管理委员会会议由主任或其委托的副主任组织召开;三分之一以上成员提出召开会议的，主任应当组织召开会议。会议应当有过半数成员出席，且不得委托他人参加会议。物业管理委员会作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认，自作出决定之日起3日内通告全体业主。
物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处将责令限期改正；未在期限内改正的，自期限届满之日起1个月内依法撤销决定，并在撤销之日起3日内通告全体业主。
物业管理委员会作出的决定违反业主大会议事规则的，街道办事处应当责令其限期改正。未在要求期限内改正的，街道办事处应当责令其在30日内组织召开业主大会临时会议就该决定进行表决。逾期未召开的，由街道办事处指导业主召开。
第四十一条物业管理委员会成员有下列情形之一的，街道办事处可免去其相应职务，并由指派单位重新指派或按照本议事规则规定程序重新确定：
（1）单位指派代表已经离职，或不遵守法律法规，或未正当履行职责，或侵犯业主共同利益的；
（2）业主代表不再符合本议事规则规定的参选业主委员会成员的条件；
（3）业主代表有本议事规则可罢免业主委员会委员情形、业主委员会委员职务自行终止情形的。
第四十二条 物业管理委员会的任期一般不超过两年。物业管理委员会在任期届满前，因已经启动首次业主大会会议筹备，或有换届选举、重新选举等工作需要的，可向街道办事处提出延期申请。经申请同意后任期可适当延长，但最多不超过6个月。期满仍未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的，自任期届满之日起停止履行职责，由街道办事处重新组建物业管理委员会。原物业管理委员会主任、副主任及其他成员可按本办法规定继续指派、确定或自荐、推荐。重新组建的物业管理委员会名称不变，印章应当标明成立时间作为区别。
物业管理委员会在业主委员会选举产生或因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使无法存续履职的，物业管理委员会停止履行职责。物业管理委员会应当自发生上述情形之日起10日内，将有关资料、印章及财物移交给业主委员会或居民委员会，并按规定办理账户、税务等相关手续。
移交完成后10个工作日内，街道办事处或其委托的居民委员会应当作出解散物业管理委员会的决定，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域主要出入口等显著位置以及本市物业管理信息网络系统进行公布。
第六章选聘（含续聘）物业服务企业
第四十三条本物业管理区域采用包干制的管理方式，由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。
物业服务合同履约期限内，原则上不得上调物业服务费，如有特殊情况，需报备街道办事处、社区居民委员会后，根据《杭州市物业管理条例》第五十三条规定执行。
第四十四条业主委员会应当于物业服务合同期满前3 个月（前期物业服务合同的，限首届业主委员会备案完成后6个月内）与物业服务企业协商合同续订。物业服务企业同意续聘的，业主委员会应当与物业服务企业协商拟定新的物业服务合同并在物业管理区域公告栏等显著位置张贴至少7日征求业主意见并完善后，组织召开业主大会会议决定是否续聘（附件物业合同）。
第四十五条如业主大会决定续聘的，业主委员会应在《物业服务合同》期满前按本规则规定的程序与物业服务企业续签《物业服务合同》，并将合同在物业管理区域内公告栏等显著位置公告15日，接受业主查询和监督；如业主大会表决不再续约的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满60日前（或根据合同规定的实际提前时间），代表业主大会向物业公司书面提出不再续约的意见。同时，应当按照省、市相关条例、小区议事规则，及时组织选聘具有相应服务水平的物业服务企业，具体流程如下：
（一）业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，业主委员会负责起草《物业选聘方案》，包括但不限于以下内容：
1.拟选聘物业服务企业的资格要求；
2.《物业服务合同》的主要内容：物业服务标准、物业服务内容、物业服务收费方案、物业服务合同期限等；
3.候选物业服务企业的产生方式；
4.选聘的物业服务企业资质等级不得低于现有物业资质等级，且物业服务合同标准不得低于之前续聘表决时服务合同约定的服务标准；
5.本小区确定提交业主大会会议表决的候选物业服务企业的方式为经评标小组综合评分为前2名的物业企业。
（二）《物业选聘方案（草案）》应当报告社区，并在物业管理区域内的公告栏等显著位置公告7日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决。业主大会会议表决结果及最终的《物业选聘方案》应在物业管理区域内公告栏等显著位置公告15日。
（三）业主委员会负责按照《物业选聘方案》，组织实施“发布选聘信息、接受报名、资格审查、确定候选物业服务企业”等物业选聘的具体工作。
（四）由业主委员会组织召开业主大会会议，将2家候选物业服务企业提交业主大会表决，选聘表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，并将与物业服务企业签订的《物业服务合同》在物业管理区域内公告栏等显著位置公告15日，接受业主查询和监督。
（五）物业服务合同终止且业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业应当自终止之日起十五日内退出物业管理区域，向业主委员会或者其指定的人移交共有部分和物业管理档案资料、物业承接查验资料，以及受委托管理的共有收入等相关财物，合同另有约定的从其约定。前期物业服务合同终止的，移交应当在街道办事处、乡镇人民政府监督下进行。
（六）业主大会选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当在订立物业服务合同后十日内，与新物业服务企业对共有部分进行承接查验；查验合格的，订立承接查验协议，并按照规定移交物业承接查验资料。
第四十六条当在物业服务合同期内，物业服务企业书面提出解除合同的。业主委员会应当按照本议事规则的选聘流程及时选聘新的物业服务企业，并将决定书面告知原物业服务企业。
因客观因素不能组织召开业主大会选聘新的物业服务企业的或不能达成有效决议，且原物业服务企业不履行或者不能履行物业服务合同，影响业主基本生活的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定临时物业服务企业，提供清洁卫生、秩序维护等维持业主基本生活的服务事项。
第四十七条[业主实时监督] 业主委员会应当通过物业管理信息网络系统等多种方式，接受业主对物业服务人的人员配备、服务质量等履行物业服务合同情况的实时评价。
物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
第四十八条[承接查验]业主委员会组织召开业主大会会议决定公开选聘物业服务企业新老物业交接或是业委会成立后进行承接查验时。需根据国家十部委文件、杭州市《物业管理条例》、住建部《承接查验管理办法》浙江省《承接验收管理办法》等相关规定，在街道力事处的指导监督下做好新老物业交接的承接查验工作；主体为业主委员会，业主委员会可自行组织专业人员或聘请第三方机构资格要求：
第四十九条业委会成立或新老物业交接，聘请第三方服务机构进行承接查验的，需符合（浙江省消防救援总队文件浙消（2020）140号，浙江省消防技术服务机构从业管理规定）需在浙江省消防技术系统目录中企业，符合不少于8人的条件；并具备（市场监管局签发的特种设备许可证）；且技术人员持证上岗并需提供社保证明。
第七章业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理
第五十条业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，一年累计使用运作经费但不得超过同期物业管理费总额（参考值）的5%，超过规定的运作经费由业主委员会提出意见，并经业主大会会议表决通过后执行。
（一）本物业管理区域运作经费采取从物业共有部分经营所得收益中列支。
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.会议组织召开费用；
2.日常办公开支费用；
3.业委会委员履职津贴；
4.聘请专职秘书、财务、法务；
5.业主大会会务费；
（三）业主委员会应当每半年公布运作经费的使用情况，在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的监督，并报社区存档备查。
第八章档案资料的建立与保管
第五十一条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会工作指导规则》第四十八条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；
（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
第五十二条业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起15日内予以答复。
第五十三条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。
第九章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第五十四条业主大会、业主委员会印章管理遵守下列规定：
1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失及不良影响，由相关责任人承担。
第五十五条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第五十六条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第十章附则
第五十七条本议事规则经2022年月日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第五十八条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。