第一章总则
第一条为了规范杭州市西湖区三墩颐景园物业服务项目选聘的活动，维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》和《三墩颐景园业主大会议事规则》等相关规定，结合本物业管理区域的实际情况，制定本物业服务项目选聘方案。
第二条本方案适用于本次选聘物业服务企业对本物业管理区域实施物业服务。
第三条物业选聘应遵循公开、公平、公正的原则。
第四条由业主大会决定选聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第五条由业主委员会负责物业服务项目选聘的组织实施工作。业主委员会将聘请并委托第三方服务机构来协助业主委员会实施物业服务项目选聘工作，最终条款授权业主委员会确认定稿。
第六条由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
第七条本次物业服务项目选聘的基本要求：
1、物业服务期限：三年，最终以签订《物业服务合同》为准；
2、物业服务等级：《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》乙级及以上服务；
3、物业费最高限价：排屋：2.8元/月·平方米（不含能耗）；多层、高层公寓2.0元/月·平方米（不含能耗），商铺2.9元/月·平方米；
地下车位管理费：45.00元/月·个；排屋车库管理费:25.00元/月·个;
公共能耗费：排屋预收0.2元/月·平方米；多层、高层公寓预收0.3元/月·平方米；
4、物业服务企业信用及业绩。（如注册资本金、成立年数、公司规模、服务过的小区数量等）
4.1未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门失信黑名单（报名提供下载文件加盖公章）；
4.2具有独立法人资格，《营业执照》经营范围包含物业管理或物业服务；
4.3注册资本金不低于1000万元；
4.4公司成立年限不低于5年；
4.5杭州市区域内在管楼盘不低于5个，10万方以上住宅在管楼盘不少于2个；
4.6 拟派项目经理具有3年以上住宅项目经理管理经验；
4.7 具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
4.8 与选聘人存在利害关系可能影响选聘公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加竞聘。单位负责人为同一人或者存在控股（含法定代表人控股）、管理关系的不同单位，不得参加竞聘；
4.9 承诺遵守本小区业主大会会议决定的单位；
4.10 不接受联合体竞聘。
第二章物业选聘的流程
第八条委托第三方根据业委会意见负责起草选聘文件。选聘文件通常包括《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等；
第九条制定选聘标准、评标办法，重点是《选聘文件》的编制和标底的确定。最终授权业委会会议讨论定稿；
第十条第三方负责代为受理报名、代为登报、代为发布、代为组织评标、代为评分统计，代为出中标通知书；同时抄送在管物业公司终止物业服务函；
第十一条发布物业选聘公告。通过小区公告、登报和网络等方式向社会公开发布物业选聘公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。物业选聘文件及有关设计图纸、技术资料，确定时间组织选聘单位勘查项目并答疑；
第十二条成立选聘小组5人（单数）；由政府政采云评标专家1人（评选前一晚抽签产生）、业委会委员 3人（委员内部推选产生）、业主代表1人组成物业选聘小组。业主代表1名，由业主在规定时间内报名产生（另出公告），如报名人员超过1名，则评选当日到业委会办公室由报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如本人不来则视为放弃权利），未参与评选的报名人员可以进行现场监督；
第十三条开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书后，在规定的时间、地点开标。参加人员为物业选聘小组，并唱读其报价，开标后应将竞选文件书发给评标成员，由各成员独立详细阅读、审查竞选文件，就竞选文件给出评分；
第十四条评标定标。阅标后召开答辩会，按约定的顺序，各竞选单位负责人（一般为授权代表人及拟派驻本小区的项目经理）参加答辩。就公司介绍及物业选聘小组成员提出的问题予以解答，物业选聘评标小组成员评分汇总后按定标原则与办法确定2家物业服务企业为候选单位（如出现第2名与第3名评分相同时，则由评标小组对两家同名次物业企业再行评定，得分高者为第2名）；
第十五条由业委会公示2家候选单位名单，同时邀请2家候选单位在业委会规定的时间进小区，并在规定的位置展示或路演；
第十六条业主大会表决。由业委会组织召开业主大会，以书面、电话录音、网络投票的表决形式，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，从2家候选单位中选出一家为最终中标物业服务企业；
第十七条公布表决结果。根据业主大会表决结果，宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书；
第十八条签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排好物业做好承接查验工作；
新老物业交接，要根据《中华人民共和国民法典》、住建部《承接查验管理办法》、浙江省《承接验收管理办法》、浙江省《物业服务项目退出管理办法》的相关规定做好承接查验，并签订好承接查验协议；授权业主委员会组织或聘请第三方机构进行承接查验，聘请第三方机构的需符合中华人民共和国应急管理部《社会消防技术服务管理规定》、中华人民共和国《特种设备安全法》、浙江省《特种设备安全管理条例》的相关规定；
第十九条业委会作为三墩颐景园物业选聘工作的主体方，负责物业服务项目选聘整体工作流程的审核、物业服务项目选聘所有涉及的文件和资料的收集、确认、审核、相关物业资格审查等。并负责物业服务项目选聘的宣传工作，协调各部门工作；
第二十条三墩颐景园物业选聘第三方招标代理机构，根据合同约定内容，提供物业服务项目选聘的服务。协助业委会草拟物业服务项目选聘所需各类文件，相关宣传资料制作，选聘文件印刷，公开物业选聘登报、代为报名、开标统计等工作。
特别说明：如两家候选物业企业在投票时，都没有达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，应对得票高者，独立召开一次业主大会对其进行表决，如还不能达到法定要求，则视为本次物业选聘流产，并授权业委会临时确定托管物业服务企业后（或由原物业继续服务至新物业服务企业产生），重新选聘其他物业服务企业。
新老交接需进行承接查验，聘请第三方服务机构进行承接查验的，需符合（浙江省消防救援总队文件浙消（2020）140号，浙江省消防技术服务机构从业管理规定）需是浙江省消防技术系统目录中企业，符合不少于8人的条件；并具备（特种设备许可证）；技术人员持证上岗并需提供社保证明。
第三章附则
第二十一条根据《三墩颐景园业主大会议事规则》的规定，本方案提交业主大会表决确定后实施。
第二十二条本方案由业主委员会负责解释。如本方案与现行法律法规和《三墩颐景园业主大会议事规则》有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。
附件：《物业服务合同（草案）》、含《乙级及以上物业服务标准（草案）》