第一章总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《民法典》，国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主委员会在街道、社区的指导监督下开展履职工作。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出决定前，应当将决定事项报告社区，听取社区的意见，作出决定后应及时报告社区并向业主公开。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章业主大会
第六条物业管理区域范围及相应的业主大会名称
（一）物业名称：欣景苑。
（二）坐落位置：杭州市下城区费家塘路533号。
（三）物业类型：住宅、商铺。
（四）物业管理区域四至：
东至：费家塘路；南至：规划沈家北路；
西至：新天地创新中心；北至：新天地街。
有物业管理区域划分意见书的,具体见附件。
（五）物业管理区域概况：物业总建筑面积199171平方米。其中：住宅155012平方米，1416套。住宅地下停车位504个，地面车位19个
（六）物业管理用房建筑面积1418.9平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为611.95平方米，坐落：欣景苑8幢(商)1号201、202、203；物业管理经营用房建筑面积806.95平方米，坐落：费家塘路535号、537号、539号、541号、543号。社区配套用房：428平方米。
（七）业主大会及业主委员会办公地点：10幢1楼。
第七条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）物业管理形式；
（五）选聘物业服务企业的方案；
（六）选、续聘和解聘物业服务企业；
（七）使用建筑物及其附属设施的专项维修资金;
（八）筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金;
（九）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十一）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十二）经营性收益的管理、分配与使用；
（十三）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十四）撤销业主委员会的决定；
（十五）法律法规、规章、地方政策或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的业主专有部分面积过半数且参与表决的人数过半数的业主同意。
其中决定上述第八项至第十一项规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
第八条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且业主人数占三分之二以上的业主参加，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）会议时间、地点、议题和议程等内容应当经街道和社区审核后，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告；
（三）按照本议事规则第十七条规定，发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应在物业所在地街道或街道委托的社区的指导帮助下，决定是否延期并在物业管理区域内公告，延期时间最长不超过30天；
（四）按照本议事规则第十八条规定，统计表决结果。业主大会会议表决的情况应接受街道、社区的监督；
（五）业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告15日，接受业主的查询和监督；
（六）业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生或收到申请之日起45日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上业主提议，属于业主大会议事范围且提议事项明确、联系人明确的；
（二）发生电梯、消防、供水、供电等重大情形或者紧急事件需要及时处理的；
（三）街道、社区认为有必要并要求召开的；
（四）涉及业主重大利益的事项，由业主委员会形成会议决议提议召开。
第十条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需要业主本人签名并附产权证明复印件），需及时报知社区，并在临时会议召开七日前通知全体业主。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起45 日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，业主大会会议不得就未公示议题进行表决；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在20日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告7 日。
第十一条业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、房产主管部门和街道协调，确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》规定由区房产主管部门和所在地街道或街道委托的社区的指导帮助下，指导业主召开，具体工作委托社区组织实施。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主委员会应于会议召开15日前确定会议形式并进行公告。
第十三条本物业管理区域不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。业主代表只可代业主表达其意愿，不得代替其作出相关决定。
第十四条业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件。受托人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。
非业主使用人可以接受本人租住或使用房屋业主的书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十五条受托人应当根据委托人委托的内容代为行使共同管理权，当委托人本人参加业主大会会议或明确表示终止委托的，授权委托自动失效。
业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：《议事规则》第七条的内容
（二）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票表决权；当业主本人参加业主大会会议的，授权委托自动失效；
（四）委托人数为：
1.同一名业主接受的委托人数采取下列第1项：
（1）不超过3人 （2）不超过人
2.同一名非业主使用人接受的委托人数采取下列第2项：
（1）不超过3人 （2）不超过1人
第十六条业主大会采用以下第1、2、3、4项确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.音像、影像资料可以确认的；
4.业主在网络上查收确认；
如遇疫情等不能现场投票的情况，则采用3、4的方式确认参加会议的业主。
第十七条业主大会会议采用以下第1、2、3、4、5种方法进行发放、回收表决票：
1.设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
2.专人送达、回收：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收；
3.网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
4.音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
5.专人送达时，由业主配偶、子女、父母等直系亲属在表决票发放表上签名的。
如遇疫情等不能现场投票的情况，则采用3、4的方法进行发放、回收表决票。并视情况延长投票时间。
第十八条业主大会采取以下方法进行表决票的统计：
1、参会表决有效票：达到本物业管理区域可投票权数（面积）三分之二以上的；
2、业主明确表达其表决意见“同意计入多数票”的，其投票权数计入已表决的多数票。
（一）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；
（二）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害业主公共利益行为的业主，其表决权与被选举权按照下列第3、4项办法统计：
1.均予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积，不得参选业主委员会委员；
2.均不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积，可以参选业主委员会委员；
3.限制其被选举权，不得参选业主委员会委员；担任业主代表和小组长；
4.不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积。
（三）投票人需用钢笔或圆珠笔填写并签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的,视为无效票；
（四）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名。
第十九条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在3月内不得以同一内容同一理由再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章业主委员会
第二十条业主委员会由7名正式委员和2名候补委员组成，其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。社区办公用房位于物业管理区域内的，社区作为业主代表指定1名专职社区工作者参与业主委员会选举。
1、符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或由社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。原则上由党员业主委员会主任兼任党支部书记。
2、业主委员会每届任期为5年。
业主委员会办公地点为：10幢1楼。
第二十一条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）拟订选聘物业服务企业的方案并报业主大会决定;
（四）拟定物业服务合同的内容；
（五）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（六）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）拟定或审核物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案；
（八）监督管理规约的实施；
（九）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（十）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十一）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十二）对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；
（十三）业主大会授权业主委员会决定的其他事项。
第二十二条业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的房屋产权所有人本人，业主委员会候选人中中共党员候选人比例原则上不低于百分之五十。未办理房屋所有权登记，但是基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得房屋所有权，或者与建设单位订立买卖合同取得建筑物专有部分所有权并占有的，可以认定为业主，并符合下列条件：
（一）年满18周岁以上，具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）住宅的业主参选前一年在本物业管理区域内居住累计满6个月以上；
（八）未与小区公共利益有任何牵扯，如未承租共有商铺、本人或所在单位未与本小区有任何经济业务往来等；本人、配偶及其直系亲属没有在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其上属单位任职；
（九）无拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、车位管理费及物业企业代收代缴的水电等公共能耗费用6个月以上；
第二十三条鼓励和支持业主中的以下人员积极参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（四）有经验、有能力、有精力的退休人员。
第二十四条有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处
罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及
以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳
定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正
常召开、选举及表决的；
（六）在本小区物业服务企业工作，应当回避的；
（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、车位管理费及物业企业代收代缴的水电等公共能耗费用6个月以上；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时
撤销的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部
门责令整改尚未整改到位的。
（十）处于租赁小区业主共有的经营性用房期间的或参选前一年内与现物业服务企业有业务往来的（如商品销售、承揽业务）。
（十一）违反《杭州市物业管理条例》第61条中禁止性行为之一的。
第二十五条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是本物业管理区域内业主；
（二）当选业委会委员后在本小区连续6个月不居住。
（三）被依法认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的；
（四）本人已书面向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（五）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（六）违反法律法规，正在被立案侦查、被追究刑事责任，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（七）违反党纪党规，正在被立案调查、被党纪处分，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（八）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会应将上述委员资格自行终止情况在本物业管理区域内公告不少于7日。
第二十六条根据《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》并结合本物业管理区域实际情况，业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规、规章和业主大会议事规则的规定，提请业主大会会议决定是否终止其委员职务：
（一）业委会任职期间违反《杭州市物业管理条例》第六十一条中禁止性行为并拒不整改的；
（二）业委会任职期间不遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
（三）业委会任职期间受到党纪处分尚未超过所受纪律处分有关任职限制期限以及涉嫌严重违法违纪正在接受纪检、监察、公安、司法机关立案调查处理的；
（四）业委会任职期间采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（五）业委会任职期间存在违法搭建、装饰装修等行为被相关行政管理部门责令整改，尚未整改到位的；
（六）业委会任职期间拒不履行委员职责或利用委员资格谋取私利的，无正当理由连续3 次或一年内累计5次不参加业主委员会会议的；
（七）业委会任职期间道德品行低劣、煽动群众闹事、扰乱公共秩序、在群众中影响较坏的；
（八）业委会任职期间挪用、侵占业主共有财产，侵犯业主共同利益的；
（九）业委会任职期间索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，包括但不限于接受减免物业服务费或停车费等应缴费用；
（十）业委会任职期间经社区居民委员会或者半数以上业主委员会委员提议罢免的；
(十一)业委会任职期间与本小区物业服务企业有商品销售、业务往来等利益关系的。
业主大会会议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。
业主委员会应将业主大会关于是否终止上述委员资格的决定在本物业管理区域内公告不少于15日。
第二十七条业主委员会委员实行差额选举，差额人数为1人（即10 选9）。
第二十八条本物业管理区域设立候补委员2人,具体规定如下：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意的候选人，未能当选业主委员会正式委员的，按照投票权人数得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第二十九条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开12次，分别在每月末召开。
经三分之一以上业主委员会委员提议的或符合下列第1、2、3、4项情形之一的，业主委员会应当在7日内召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.业主委员会主任认为有必要的；
3.街道、社区认为有必要并要求召开的；
4.经三分之一以上业主委员会委员提议的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十条业主委员会会议应当按照下列程序和要求召开：
（一）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集，也可以由社区居民委员会指定一名委员召集；
（二）召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议应邀请社区参加；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开7日前，在本物业管理区域内公告，广泛听取业主和非业主使用人的建议和意见；
（四）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；（指全数，不是实到数）；
（六）做好会议书面记录或形成会议纪要，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（七）业主委员会作出的重大事项决定，应先告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议后方能在小区进行公示；
（八）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
（九）业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在听取社区居民委员会指导意见后3日内以书面形式在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告15日，接受业主的查询和监督。
第三十一条业主委员会候补委员的递补规则如下：
业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在7日内将正式委员缺额和候补委员递补情况在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，并在30天内完成备案工作。
委员辞职以委员书面报告递交业委会，并同时抄送社区居民委员会为准，业主委员会在接到委员辞职报告后应在小区公告栏进行公告委员离职情况，有候补委员的要及时公告递补候补委员；如没有候补委员会的，视实际情况按照法定流程进行增补工作。业主委员会成员在任期内职务终止的，应当自终止之日起七日内向业主委员会移交前款规定的资料及财物。
候补委员递补后，业主委员会成员人数仍未达到本议事规则第二十条规定人数的，业主委员会应当组织召开业主大会会议报名补选（增补）业主委员会委员。
递补后，业主委员会成员人数仍未达到法定最低人数要求或者未超过业主大会议事规则约定的总人数二分之一的，应当依照本条例规定重新选举。
候补委员无故拒不进入正式委员的，业委会及属地社区居民委员会可对其进行劝勉，仍拒不进入正式委员的，其候补委员身份自动取消。
第三十二条业主委员会任期届满，不得继续履行职责。业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道、社区，并在街道、社区指导下，按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十三条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由所在地街道或街道委托的社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。
第四章换届和改选业主委员会
第三十四条业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十五条业主委员会的换届、改选办法：
一、成立物业管理委员会组织换届、改选工作
由街道、社区和业主代表成立物业管理委员会，负责具体换届、改选工作，工作组组长由街道办事处、乡镇人民政府指派代表担任；成员人数应为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。其中业主代表采取自愿报名、业主推荐，报名人数超额后内部推选产生。
二、业委会报名及候选人产生办法
1.如符合条件的业主报名人数等于10人，经资格审核通过后，直接成为本次业主委员会委员候选人。
2.报名人数超过10人后，经资格审核通过，由物业管理委员会组织候选人进行互相推选工作，共产生10名业主委员会委员候选人；
3.如符合条件的业主报名人数少于10人，报名工作将顺延，直至产生业委会委员候选人。
4.候选人推选后进入初步候选人名单并开始公示的，在公示期内如有退出公选的，则由落选的候选人按照推选时的得票高低依次补入，如没有可以补入的候选人，则重新增补报名。
5. 正式候选人公告贴出后不允许退出公选，直至备案结束。
6.业主委员会委员在委员候选人中选举产生，递交业主大会表决，按照法定流程，进入前7位的为正式委员，后2位进入候补委员。
7、候选人的排名按照姓氏笔画进行排序。
三、业委会选举办法
新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，相关方法如下：
1.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数（9人）的，但达到业主委员会最低人数要求（5人以上的单数）并且超过议事规则约定人数二分之一的，业主委员会成立。
设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第三十六条有下列情形之一的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会，区房产主管部门应当予以指导，并会同民政部门对物业管理委员会成员开展相关培训：
（一）业主委员会任期届满需要换届选举的；
（二）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的；
第五章续聘和选聘物业服务企业
第三十七条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。
根据《杭州市物业管理条例》第五章第四十九条的规定：物业服务合同期限届满前，业主委员会应当与物业服务人协商合同续订。物业服务人同意续聘的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否续聘。业主大会决定续聘的，应当在原合同期限届满前续订物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务人的，由业主委员会拟定选聘方案，经业主大会表决通过后，以书面形式向全体业主公示。
第三十八条发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业事宜，并将决定书面告知物业服务企业：
（一）物业服务合同届满前三个月，业主大会或物业服务人不再续约的，合同当事人一方应当在物业服务合同期限届满60日前，向对方提出不再续约的意见。业主大会应当按照《杭州市物业管理条例》和《议事规则》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业；
（二）物业服务期间，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日，并书面告知社区居民委员会。业主委员会应当启动选聘物业服务企业的程序。
（三）经专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上业主提议，书面联名（提供房产证、身份证复印件）要求解聘物业服务人的，且业主对物业服务人的否定性评价达到业主大会议事规则或者物业服务合同规定的解聘程序启动要求的，业主委员会应当依照规定启动解聘程序，由业主大会作出决定。未经业主大会依法通过提前解聘物业服务企业的，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。
第三十九条 业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的信用和业绩要求，物业服务合同的主要内容以及候选企业的产生方式等。
选聘方案应当报告街道并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日，听取所在地街道或街道委托的社区工作人员及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决，并将表决结果及最终方案在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日。
第四十条选聘物业服务企业，采用下列方式：
（一）选聘办法采取业主大会会议方式确定。
（二）选聘办法应当包括下列两项内容：
1.采取委托第三方机构代理以公开报名的办法产生候选物业服务企业。
2.符合资格、条件的候选物业服务企业不少于3家方可进行评标；否则视为流标，需要重新报名。
3.提交业主大会会议最终表决的候选物业服务企业数量为两家。
（三）续聘物业服务企业，采取业主大会会议方式确认
业委会应当召开业主大会就拟定的物业服务标准等内容，召开业主大会，决定续聘事宜。
第四十一条业主委员会根据本议事规则将候选物业服务企业递交业主大会表决。表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告所在地街道及社区，在10日内与新选聘的物业服务人签订物业服务合同，并将合同在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告15日，接受业主查询和监督。
一、新老物业的交接
根据《浙江省物业管理企业退出管理办法》第十一条原物业服务企业应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定，在物业项目管理移交前30日，与物业服务合同委托方、新受托物业服务企业办理物业项目交接验收手续，移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业服务用房等，并提供该管理办法第九条、第十条规定的资料。
二、新老物业承接查验
业主大会选聘新的物业服务人的，业主委员会应当在订立物业服务合同后十日内，与新物业服务人对共有部分进行承接查验；查验合格的，订立承接查验协议，并按照规定移交物业承接查验资料。
新受托物业服务企业接管物业时，应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定与物业服务合同委托方、原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验。
查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业服务企业与物业服务合同委托方及其新受托物业服务企业签订《物业服务管理交接验收协议》。
第六章调整物业费
第四十二条因职工最低工资标准调整或者其他物业服务成本发生较大变化等原因，需要调整物业服务收费标准的，应当遵守下列规定：
（一）物业服务人委托专业机构对上一年度本物业服务项目的经营情况进行审计，并将审计报告提交业主委员会；
（二）物业服务人拟定收费标准调整方案，包括调整范围和理由，提交业主委员会；
（三）业主委员会将审计报告、收费标准调整方案公示三十日以上；
（四）业主委员会将调整方案提交业主大会决定。
物业服务人应当将物业收费标准的调整事项和结果及时报告所在地的街道办事处、乡镇人民政府和相关的居民委员会。
第七章筹集管理业主大会、业主委员会运作经费
第四十三条业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的
3%。
（一）本物业管理区域运作经费从经营性收益中列支：
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.会议组织召开费用；
2.日常办公开支费用；
3.聘请工作人员费用；
4.工作人员津贴：（1）业委会委员每月工作津贴为200元；（2）业委会候补委员工作津贴为100元；（3）楼道长每月工作津贴为50元；（4）前述人员未实际履职的月份，停发津贴。总费用包干，按实际履职情况发放。（5）其他志愿者的津贴，按《欣景苑小区志愿者管理办法》（2021年业主大会表决通过）精神适当发给；（6）本条款适用可溯及至第一届业主委会员产生之后。
5.业主大会会议服务费。
6.承接查验费用。
6.聘请法律顾问。
（三）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告15日，接受业主的查询和监督，并报社区存档备查。
小区公共收益的结余，业主委员会应首先考虑通过召开业主大会的形式决定是否转入小区物业专项维修资金账户，以保证小区物业维修专项资金的充足，严禁用于购置实物、购物卡、现金等福利形式向全体业主发放。
第八章档案资料的建立与保管
第四十四条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议；
（八）有关业务往来文件；
（九）经营性收益收支使用情况账目；
（十）业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目；
（十一）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
（十二）物业管理区域划分资料；
（十三）房屋及建筑物面积清册；
（十四）建筑规划总平面图；
（十五）公用设施设备的交接资料；
（十六）物业管理用房配置确认资料。
业主委员会任期届满或者因缺额等原因在任期内终止的情况下，需要按照以下流程进行移交：应当在任期届满或者终止之日起十日内，在物业管理委员会监督下，将下列资料和财物移交给新一届业主委员会；新一届业主委员会尚未选举产生的，应当移交给物业管理委员会；尚未成立物业管理委员会的，应当移交给相关的居民委员会：
（一）业主委员会会议材料和由业主委员会保管的档案资料、印章；
（二）所有财务会计资料；
（三）由业主委员会保管的属于全体业主共有的财物；
（四）应当移交的其他资料。
业主委员会成员在任期内职务终止的，应当自终止之日起七日内向业主委员会移交前款规定的资料及财物，
第四十五条业主可以查阅与自身直接相关的档案，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。
第四十六条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物在10日内移交所在地街道或街道委托的社区暂时保管，新一届业主委员会产生后由所在地街道或街道委托的社区监督进行移交。
业主委员会到届（届内委员辞职不能达到法定人数的）应进行换届审计工作。
第九章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第四十七条业主大会、业主委员会印章按照以下规定管理：
1.业主大会、业主委员会印章由主任以外的委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议的决定使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议的决定并由半数以上委员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成经济损失或者不良影响，依法追究责任人的法律责任。
第四十八条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第四十九条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制。
第九十章附则
第五十条本议事规则经2022年月日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第五十一条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。