第一章总则
第一条根据《中华人民共和国物权法》、《江西省物业管理条例》的规定，制定彭泽县铭城尚品住宅小区业主大会议事规则（以下简称“本规则”）。
第二条彭泽县铭城尚品住宅小区业主大会（以下简称“业主大会”） 由本物业管理区域（以下简称小区）内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。
第三条 业主大会、业主委员会接受物业所在地物业管理行政主管部门、街道办事处和社区居委会的指导，依法履行职责。
第二章业主大会
第四条业主大会议事内容
（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）决定、变更物业管理方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业管理人；
（三）审议物业服务费用的调整方案；
（四）决定专项维修资金的使用、续筹方案；
（五）选举、更换、罢免业主委员会组成人员，改变或撤销业主委员会的不适当决定；
（六）审议业主大会、业主委员会工作经费预决算及人员津贴标准；
（七）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）制定、修改物业服务合同的主要内容；
（九）审查业主委员会、物业服务企业或其他物业管理人的年度工作报告；
（十）审议本小区物业共用部位、共用设施设备的使用、经营方案；
（十一）决定本小区涉及业主共同利益的其他重大事项。
第五条业主大会的决定
（一）业主大会会议通过表决形成的决定，对本小区的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。
持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的贯彻执行，不得干扰业主大会的正常工作。
（二） 业主大会决定本规则第四条（四）至（七）款规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第四条其他款事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第六条业主大会定期会议和临时会议
（一）业主大会会议定期会议每年召开1 次，召开时间为 2 月份 ，由业主委员会负责召集。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：
1、物业管理情况报告；
2、上一年度业主委员会工作情况报告；
3、上一年度业主大会收支情况报告。
（二）业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：
1、审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的工作计划；
2、选举需要补选或者定期改选的业主委员会成员；
3、审查业主共有资金收支情况。
业主委员会在业主大会定期会议召开六十日前，应当就需要业主大会会议表决的有关事项征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。
（二）有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
1、 占总人数五分之一以上业主提议的：
2、 业主委员会委员缺额人数超过总数二分之一的；
3、 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
4、 本规则或者管理规约规定的其他情况。
业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前，按本规则第十三条第（二）款规定以书面形式向小区内全体业主公告，但前款第3 项情况除外。
第七条业主大会会议形式
业主大会会议采用集体讨论的形式召开，可以由全体业主参加业主大会会议, 也可由业主小组推选业主代表参加业主大会会议。
第八条 业主大会会议表决形式
业主同意业主大会采用以下形式进行表决：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届改选小组）统计汇总，公布表决结果。
（二）专人回收意见：由业主委员会（换届改选小组）组织有关人员回收业主意见，经业主委员会（换届改选小组）统计汇总，公布表决结果。
（三）其它网络投票等形式。
已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见。
第九条表决票送达
（一）表决票可按下列方式发送全体业主：
1、 当面领取或送达，并由业主或与其同住本小区专有部分的物业使用人签收；
2、 按照业主提供的联系地址、 通讯方式发送；
3、 投入小区内的门卫收发室内。
鉴于本小区的实际情况，各业主同意上述情形之一的，均为表决票已送达。
（二）属前款第2、 3 项的，应当由小区内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，
并在小区内公告已送达情况。
第十条业主投票权的确定
业主表决意见应当选择同意、反对、弃权其中一项，表决结果分别统计。业主身份的确定，按照《江西省物业管理条例》的规定执行，业主的投票权数由业主人数和专有部分面积确定。
（一）业主的面积表决权数按照下列方法认定：
1.专有部分面积，按照不动产登记部门颁发的不动产权属证明所记载的面积计算；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
2.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
（二）业主的人数表决权数按照下列方法认定：
1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
2.总人数，按照前项的统计总和计算。车位和车库不另行计入表决权的业主人数。
第十一条业主大会会议与会业主的计算
业主大会会议与会业主人数以表决票送达的业主总和计算。
第十二条业主小组
（一）本小区按单元（或楼层）设立业主小组，小高层每栋代表1-2名，高层每栋代表1-3名，高层每 6 层设立一个。业主代表的选举办法如下：
1.如果某楼栋符合条件的参选业主只有1名的，采用等额选举的办法，由该楼栋半数以上业主投票，并获得参与投票中半数以上的赞同票才能当选为该推选区业主代表；
2.如某楼栋符合条件的参选业主超出1名，则采用差额选举的办法，由该某楼栋半数以上业主投票，得票数多的参选人当选为业主代表；
3.如某楼栋无法选举产生业主代表的，该推选区的业主代表暂时空缺，由业主委员会择机组织业主进行推选。
本幢楼20%以上业主签名书面提交业主委员会要求罢免或更换本幢楼的业主代表的，业主委员会应在30天之内组织本幢楼业主进行罢免表决，本幢楼50%以上业主同意则罢免通过；如本幢楼50%以上业主签名书面提交业主委员会要求罢免本幢楼的业主代表的，经业主委员会核实确认后，该业主代表资格终止，由业主委员会发布业主代表资格终止公告，由业主委员会在30天内进行补选。
业主代表应当模范履行业主义务，应当符合《九江市物业管理条例》的规定。
（二）业主小组由该单元（或楼层）的全体业主组成，履行下列职责：
1、 讨论、 决定本小组物业共用部分的维修、 更新事项；
2、 讨论、 决定本小组专项维修资金的使用、 续筹事项；
3、 推选业主代表参加业主大会会议， 表达本小组业主的意愿。
业主小组通过召开业主小组会议履行上述职责。业主小组组长由该小组业主推选具有业主身份的人士担任，业主小组会议议事方式，参照本规则中相关规定执行。
（三）业主小组做出的决定不得违反法律、法规及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。
（四）业主小组推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议3 日前， 就业主大会会议审议的事项征求业主们的意见； 业主代表按照所代表业主们的意见参加业主大会议事， 但不能代替业主本人投票表决。
第十三条业主大会会议召开规则
业主大会会议按下列规则召开：
（一）会议筹备。由业主委员会（换届筹备组）核实业主情况，确定会议召开的日期、地点，拟定业主大会审议的议案，制定表决票，做好会务组织、会务记录等工作安排。
（二）发布公告。业主大会会议召开前15 日， 由业主委员会（换届筹备组） 以书面形式向小区内全体业主公告。公告应该包括以下内容：
1、 集体讨论会议的日期、 地点；
2、 提交大会讨论审议的议题；
3、 投票表决的开始、 截止日期， 票箱设置地点；
4、 需要征询意见或表决的事项。
（三）召开集体会议。由业主委员会（换届筹备组）召开会议，组织与会业主（业主代表）对大会需要审议的事项民主讨论，充分发表意见。
（四）投票表决。业主委员会（换届筹备组）应按照本规则第八条和第九条的规定向业主发放表决票，组织业主投票。
（五）回收统计表决票：
1、 业主委员会（换届筹备组） 应采取公开验票方式， 在规定的表决截止日期， 对回收的表决票进行计票、 统计汇总。 计票统计汇总应有 3 名业主代表和半数以上业主委员会（换届筹备组） 成员参与，并对计票统计汇总相关情况予以书面签字认可；
2、 如果回收的表决票数没有达到与会业主人数一半以上的， 业主委员会（换届筹备组） 可以通过书面公告， 延长一次投票时间， 但延长时间不得超过 15 天。
（六）通报大会会议决定：
1、 业主委员会（换届筹备组） 根据计票统计汇总结果形成业主大会的议事决定； 计票统计汇总结果、 议事决定应当以书面形式在小区内公告， 接受业主的查询和监督；
2、 业主委员会（换届筹备组） 应当做好业主大会会议书面记录； 业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署， 并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。
第三章业主委员会
第十四条业主委员会职责
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。
业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会定期会议和临时会议；
（二）向业主大会报告工作，接受业主大会和业主的监督；
（三）监督管理规约、业主大会议事规则以及物业管理制度的遵守和执行；
（四）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他物业管理人签订物业服务合同；
（五）监督和协助物业服务企业或者其他物业管理人履行物业服务合同；
（六）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（七）监督管理业主共有收益;
（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）业主大会赋予的其他职责。
第十五条业主委员会组成与任期
（一）业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。业主委员会有表决权的组成人员为7人， 任期为 3 年，可以连选连任。 业主委员会主任、 副主任在业主委员会委员中推选产生；候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。
（二）业主委员会可以根据需要设置专职工作人员，负责处理业主大会、业主委员会的日常事务。专职工作人员可以由业主委员会组成人员兼任，也可以在本小区的业主中选聘。
第十六条业主委员会成员条件
业主委员会组成人员应当是本小区的业主并符合下列条件：
（一）长期居住在本小区内具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法、模范遵守管理规约、履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费；
（三）本人、配偶及其直系亲属未在本小区的物业服务企业任职；
（四）热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；
（五）具备开展工作必要的身体条件和工作时间。
第十七条业主委员会成员禁止行为
业主委员会组成人员不得有下列行为：
（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；
（二）承揽本小区物业服务企业或者其他物业管理人的业务；
（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益；
（四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动。
第十八条业主委员会成员资格终止
业主大会、业主委员会形成的决定或者业主委员会的日常工作，违反法律、法规、管理规约和本规则有下列情形之一的，可以决定业主委员会组成人员资格是否终止，按下列办法处理：
（一） 不履行业主委员会组成人员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；
（二）业主委员会超越职权作出的决定，或者作出与小区物业管理无关的决定，由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。
（三）违反本条例第十七条禁止行为，不履行业主义务，不遵守管理规约，经批评拒不改正的；
业主大会、业主委员会形成的决定违反法律、法规、管理规约和本规则的，物业所在地街道办事处应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；业主大会、业主委员会形成的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；
（五）其他原因不宜担任业主委员会组成人员的。
业主委员会组成人员资格终止的，应当自终止之日起三日内，将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。
第十九条业主委员会会议
业主委员会会议应当按下列规则召开：
（一）业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每月召开一次；三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会临时会议。
（二）业主委员会会议由主任召集和主持；主任不能履行职责或者不履行职责的，由副主任召集和主持；副主任不能履行职责或者不履行职责的，由业主委员会半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。
（三）会议召开3 日前要把会议日期、 地点、 会议议题通知业主委员会组成人员； 因故不能参加会议的， 应当提前 1 天向业主委员会召集人说明。
（四）业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当于会议召开7 日前， 在小区内公告会议议程，听取业主的意见和建议。
（五）业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席，作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签名同意。业主委员会组成人员不能委托代理人参加会议。
（六）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。
（七）业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在小区内公告。
业主委员会未按本规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的街道办事处可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织召开。
第二十条业主委员会成员罢免
（一）占总人数五分之一以上的业主联名，可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会组成人员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起30 日内组织召开业主大会临时会议， 对罢免建议讨论表决：
（二）业主大会罢免业主委员会组成人员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。
第二十一条业主委员会换届选举
（一）成立换届筹备组。业主委员会应当在其任期届满前3 个月召开业主小组组长联席会议， 通过协商提出换届筹备组人选名单， 并在小区内公示。换届筹备组成员条件同业主委员会委员条件。但换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。
（二）候选人产生办法：
1、 由业主小组组长向业主发放《业主委员会候选人推荐（自荐） 登记表》， 动员业主推荐或者自荐。 换届筹备组应当将推荐或者自荐的名单在小区内公示， 征求业主意见；
2、 换届筹备组召开业主小组组长联席会议， 根据公示期内业主的反馈意见、 候选人的代表性和广泛性等因素， 协商提出新一届业主委员会委员候选人名单， 第二次在小区内公示。
（三）差额选举。业主委员会委员实行差额选举，差额比例不得低于五分之一。
（四）召开业主大会。换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
（五）换届移交。业主大会会议选举产生新一届业主委员会后，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将印章、档案资料以及属于全体业主所有的财务移交新一届业主委员会。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地街道办事处应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下，组织换届选举工作。
第二十二条法规宣传和信息公示
（一）业主委员会应该利用小区公告栏、业主委员会官方网站、组织业主自治研讨会等多种形式，向业主广泛宣传物业管理法律法规、管理规约和本规则；
（二）本规则和管理规约中规定应向业主公告的事项，除在小区公告栏、各单元楼门口书面公告以外，还应在业主委员会官方网站、业主QQ 群、 业主微信群同时发布公告， 以保障业主的知情权。
第二十三条印章和档案管理
（一）业主委员会按照有关规定建立健全印章管理制度。印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
（二）业主委员会应当建立工作档案，指定专人保管。工作档案应当包括以下主要内容：
1、 本小区的物业资料；
2、 各类会议记录、 纪要；
3、 业主大会、 业主委员会决议、 决定， 公告、 通知；
4、 业主大会议事规则、 管理规约及签订的物业服务合同；
5、 业主大会及各届业主委员会选举产生、 备案的材料；
6、 有关法律、 法规和业务往来文件；
7、 专项维修资金账目和物业共用部分经营收益账目；
8、 业主大会、 业主委员会工作经费收支账目；
9、 业主名册及联系方式；
10、 业主和物业使用人的书面意见和建议。
11、 业主委员会印章使用记录和工作档案查阅记录。
业主可以对以上工作档案进行查询、抄录和复制，但涉及业主个人隐私的，应当征得相关业主本人同意。
第二十四条业主委员会备案
业主委员会的产生、变更、换届、终止等备案工作，按照《×××物业管理实施办法》 的规定执行。
第六章业主委员会经费
第二十五条经费来源及年度预算
（一） 业主大会、业主委员会开展工作的经费，不得向物业服务企业或其他管理人摊派，其工作经费用下列方式筹集：
1、小区顶楼和外墙的广告收入减去合理支出后的净收益中归全体业主所有的部分；
2、小区全体共用部位作为经营场所所得的经营收入减去合理支出后的净收益；
3、违反《物业管理条例》规定，取得非法收益中用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护后的剩余部分：
4、业主自愿捐赠。
（二）业主大会、业主委员会活动经费主要用于下列开支：
1、 业主大会、 业主委员会会议相关支出；
2、 业主委员会日常办公费用；
3、 有关人员津贴。
4、维护业主共同利益所支出的费用：
5、聘请会计师、律师、物业管理顾问及专职秘书支出的费用；
6、业主大会依法决定的其他费用。
（三）工作经费由业主委员会制订年度预算、决算方案，报业主大会审议决定。
第二十六条经费管理
业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行经费管理；工作经费收支账目每季度在小区公布一次，接受业主监督。
（一）业主委员会经费单笔支出在3000元以下的，由业主委员会主任依据本议事规则规定使用，并由业主委员会秘书签字备案。单笔支出在3000元以上的，或某一单个项目需累计支出2000元以上的，由业主委员会讨论决定。铭城尚品业主大会和业主委员会经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
（二）经费中由业主交纳的数额由业主委员会负责拟订，经业主大会批准后向业主收取。如依本议事规则第二十五条（一）项取得的经费能够保证业主委员会正常工作需要的，不得向业主另行收取业主委员会经费。
（三）业主委员会的经费中由业主交纳的部分由业主在物业管理费用之外另行缴纳，经业主大会授权也可由物业管理公司在收取物业管理费时一并收取，然后向业主委员会移交。由物业管理公司收取的，应向业主明示该项费用的用途及性质。
第四章聘用物业管理公司程序
第二十七条业主大会以招标形式选择具有相应资质的物业管理公司。
第二十八条业主大会应当在确定选择物业管理公司的因素（包括物业管理内容、范围、收费及服务要求，对投标单位要求等）及评比标准后，授权业主委员会或委托律师、物业顾问等专家组成招标委员会进行具体的选聘物业管理公司的事务。
第二十九条招标委员会应当根据业主大会的授权并按照相关法律规定的程序选择物业管理公司。
第三十条如招标委员会发出招标邀请书后，投标的物业管理公司不足三家的，招标委员会可以协议方式选聘物业管理公司。但应当将投标的物业管理公司不足三家这一情况向全体业主公告说明。
第三十一条招标委员会以协议方式选聘物业管理公司的，应至少与三家物业管理公司发出要约邀请，根据经谈判后物业管理公司发出的要约并结合业主大会确定的评比标准确定其中最合适的物业管理企业。
第五章维权程序
第三十二条发生下列情形之一的，业主委员会应当与有关方面协商。如协商不成时，业主委员会应当向政府有关部门申诉或经业主大会通过代表业主以业主名义向人民法院起诉，以维护业主的共同利益：
（一）建设单位擅自处分物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
（二）建设单位未按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房的：
（三）建设单位未按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任的；
（四）物业管理公司未按照物业服务合同的约定，提供相应服务的；
（五）物业管理公司擅自改变物业管理用房的用途的；
（六）物业管理公司在物业服务合同终止时未将物业管理资料移交业主委员会：
（七）个别业主、物业管理公司擅自占用、挖掘道路、场地的；
（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（九）其他损害业主共同利益的行为，需要业主委员会依法维权的。
第三十三条业主委员会可以聘请律师等专业人员处理前条纠纷，费用在业主委员会经费中支出。
第三十四条如发生本章程第五十五条所列情况时，业主委员会在合理期限内未采取有效措施维护业主权益的，业主可以向业主委员会发出书面通知，请求其依法维护业主权益。业主委员会在收到通知时起应采取有效措施维护业主权益。如业主委员会在收到业主维权通知30日内仍未采取有效措施的，业主有权自行采取维权措施。业主的维权措施合法且获得政府有关部门或人民法院支持的，业主为维护业主共同利益支付的合理费用由业主委员会在其经费中负担。
第六章附则
第三十五条有下列情形之一的，应当修改章程：
（一）有关法律、行政法规修改后，章程规定的事项与修改后的法律、行政法规相抵触的；
（二）业主大会决定修改的。
第三十六条本议事规则所称“以上”、“以内”、“以下”都含本数；“不满”、“以外”不含本数。
第三十七条本议事规则由业主大会筹备组拟订，并经出席铭城尚品小区第一次业主大会的业主及业主授权的代表达的投票表决权通过。
第三十八条本规则自首次业主大会会议表决通过之日（2022年月日）起生效，任何人不得违反。
第三十九条议事规由业委员会负责解释。
第四十条制定和修改的业主大会议事规则，按规定报物业所在地物业管理行政主管部门备案。
第四十一条本规则每位业主、业主大会（业主委员会）、物业所在地物业管理行政主管部门、街道办事处和社区居民委员会各执1 份。
铭城尚品业主大会筹备组
2022年8月