第一章合同当事人

委托方(以下简称甲方)：

杭州市西湖区紫郡东苑第二届业主委员会

法人：

联系电话：

联系地址：

 

受委托方(以下简称乙方)：龙湖物业服务集团有限公司杭州分公司

法人：

联系电话：

联系地址：

根据《中华人民共和国民法典》等相关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，经业主大会（业主）同意，就甲方委托乙方依法依规对小区物业管理服务项目实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

 

第二章物业基本情况

第一条物业基本情况

物业项目名称：紫郡东苑;

物业类型：住宅、排屋；

座落位置：紫宣路308号；

物业管理区域四至范围（规划平面图）：东至紫金港北路，南至灯彩街，西至紫宣路，北至塘桥路；

总占地面积63799 平方米，建筑总面积 214415.7 平方米，包括地上面积146737.7平方米、地下面积约 67678平方米。多层面积 13411.04平方米，高层面积127197.54平方米，商铺建筑面积4222.47平方米，社区用房建筑面积547.01 平方米，物业管理用房建筑面积467.57平方米，物业经营用房建筑面积595.79平方米。

小区用地红线内共有汽车泊位约1153个，其中：地下停车泊位1114个，地面临时停车位36个，规划总户数1069户。

 

第三章物业服务内容与服务标准

第二条乙方提供的物业服务范围：

（一） 房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层、设备机房等)的维修、养护和管理；

（二） 房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、污水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、弱电系统、楼道照明、消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务；

（三） 本物业区域规划红线内属物业管理服务范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、地面停车位、地下停车库)的维修、养护和管理；

（四） 公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运；

（五） 小区内交通、车辆行驶及停泊的管理(如路面停车费的收缴等，但不含车辆、财产等保管责任)；

（六） 本物业区域内公共绿化、绿地、景观和花草树木的养护管理；

（七） 本物业区域内安保秩序维护；

（八） 配合和协助属地消防/公安机关进行安全监控和巡视等消防保安工作(但不含人身、财产保险保管责任。因乙方安保不力给业主造成损失的，乙方承担相应法律责任)；

（九） 物业及物业管理档案(资料)的收集、整理和保管工作；

（十） 对业主或非业主使用人的装修活动进行监督管理；

（十一） 本合同及附件约定的其他公共性服务内容，或甲方要求乙方完成的小区内与物业服务及管理相关的其他工作；

（十二） 法律、法规和政策规定应由乙方服务或管理的其它事项。

建筑（包括但不限于屋顶、外墙、幕墙、干挂石材、砖面等）的安全维护责任人为全体业主，业主可以依据法律规定委托乙方对本物业区域内建筑幕墙进行日常维护、检修。维修和检修的内容、方式、费用及双方的权利和义务由双方另行签订书面协议。

若单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护和管理等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三条按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务质量应达到约定的标准（物业服务内容与服务标准详见附件四）。该附件为本合同有效组成部分。

 

第四章物业服务费用

第四条 物业服务费

本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。乙方自负盈亏。具体收费标准如下表：

物业类型		收费标准（含能耗）
物业服务费	高层	2.8元/月·平方米
	独排	4.3元/月·平方米
	叠排（1-2）	4.6元/月·平方米
	叠排（3-4）	4.9元/月·平方米
	商铺	3.8元/月·平方米
地下车位管理费		60元/月·个

 

上述地下车位管理费包含的服务内容：地下车位的秩序管理、设备设施，维护保养、清洁卫生维护、消防安全维护保养、制定停车管理方案、发生紧急情况的处置预案等。

依法将商业营业、商业办公变更为其他用途的，按照变更后物业的相应收费标准收取服务费。

物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以房屋买卖合同中约定的建筑面积为准。

其他：物业服务费用主要包含以下费用：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、维修（小修）费用

其中：小修，指单个部位和单个部件维修物料价格≤2000元；单次单项维修物料超出2000元以上的部分由甲方从经营性收益或维修资金列支，2000元以内的部分仍然由乙方支付；

（3）物业管理区域绿化养护费用；

（4）物业管理区域清洁卫生费用；

（5）物业管理区域内秩序维护费用；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）办公费用；

（8）管理费分摊；

（9）物业服务企业固定资产折旧；

（10）法定税费；

（11）第三方满意度测评费用、调整物业费的业主大会费用；

(12)业委会办公室内的所用水电、保洁卫生、通信费用（宽带）；

（13）物业服务企业的合理利润。

本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、更新和改造的费用。上述费用应通过物业专项维修资金予以列支，物业专项维修资金使用根据相关文件规定执行。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。

第五条公共能耗费说明

共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调及其它（照明、通风、消防）等共用设施设备运行所需的能耗费用，采取能耗费包干方式结算：

乙方应制定本物业管理区域内的照明/空调/喷水池/游泳池/羽毛球场/景观池等公共设施管理办法，按照合理时间及温度安排公共设施等开启和关闭。规定时间内开启率应达到98%以上，保证品质的同时减少浪费。（在接管后确认以上设备设施可以正常使用的情况下）

第六条物业服务费责任归属

物业服务费自乙方提供服务之日（2023年月日）起计收。物业已交付的，物业服务费及相关费用由业主承担；已竣工但未出售或已出售未交付使用的物业，由建设单位支付物业服务费；已交付但业主尚未使用的物业，其物业服务费由业主交纳。

业主或物业使用人应按照规定向供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通迅、有线电视等有关费用。

业主约定由物业使用人交纳物业服务费、车位服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业产权或者租赁关系变更时，相关业主、物业使用人应当结清物业服务费、车位服务费、水电费等相关费用。

第七条物业服务费结算方式

物业服务费、车位管理费等相关费用按年度交纳，首个缴费年度至2023年12月31日，此后每个缴费年度按自然年度计。业主或物业使用人应在每个交费年度的第一个月20日前交纳。

相关服务费可预收，但预收期限原则上不超过12个月，本合同的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。

乙方服务期从2023 年 月 日起开始，按此时间计收物业费及相关服务费用。原物业服务公司或其代管团队相关收款费项应按此时间与业主及客户清算款项。乙方不负责承担预交至原物业公司或其代管团队的费用清算事宜及接管前项目所有物业费、能源等费用欠费，前述费用由甲方、原物业与业主协商处理，业主或物业使用人与原物业服务公司或其代管团队之间的纠纷与乙方无关。

第八条物业服务费的调整

在物业服务期限内，因当地物价指数、最低人工工资（包括社保、公积金）等调整导致物业服务企业成本大幅度上涨，乙方需提高物业服务费的收费标准的，须经甲乙双方协商，并应报送业主大会征得专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且人数占总人数三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，方可实行。

第九条物业服务履约保证金

乙方承诺在收到中标通知书签订《物业服务合同》并进场之日起十五日内，向甲方指定账户缴纳叁拾万元整（￥30万元）履约保证金。履约保证金被扣除后（保证金扣减需经甲乙双方书面确认），乙方应在十五日内补足。履约保证金没有按时足额到账的，甲方有权提交业主大会解除合同等合法合约的惩罚措施。该保证金在甲方的规定存续期间不计息。

甲方有权从履约保证金中扣除用于修复乙方管理期间乙方损坏甲方的设备、设施、场地或因乙方违约而导致损失的金额和违约金。

甲方认为乙方在服务期内没有涉及应付而未付金额或违约行为的，甲方在服务期满后或提前终止服务后，经双方完成相关移交并签署书面移交确认单后15日内，由甲方向乙方指定账户无息退还履约保证金。如服务期间因乙方的违约责任导致的保证金扣减，甲方无息退还履约保证金剩余部分。乙方合同期届满续聘的，本合同期内的履约保证金滚存到下一期服务合同期内，并按照甲乙双方新一轮服务合同的约定办理。

甲方指定账户：

账号：

开户行：

 

第五章双方的权利义务

第十条甲方的权利义务：

（一）代表和维护业主、物业使用人的合法权益；协调、处理业主或物业使用人对《物业服务合同》的问询。

（二）委派人员参与现场查验，与乙方共同确认现场查验的结果，并按照相关规定与乙方办理承接查验手续，移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房以及业主资料等其他相关资料，并协调、处理前物业服务企业遗留和物业承接查验过程中发现的问题。

（三）甲方在合同生效之日起15日内，按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（建设竣工资料、住用户资料等），不齐全的甲方配合乙方向档案馆调取，并在乙方管理期满时收回。

（四）督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务；

（五）监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度及执行情况。

（六）了解业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况。

（七）根据相关规定及时处理业主、物业使用人和乙方的意见、建议，并按规定做好相关物业管理事项的公示工作。

（八）委托乙方对违反物业管理法律法规政策、管理规约、管理制度的行为进行处理，包括责令停止违章行为、采取惩戒约束措施、要求赔偿经济损失等。

（九）协助乙方完成物业服务费的收缴工作，对不及时缴纳的业主进行劝解。

（十）甲方对乙方小区项目经理人选有建议权。如甲方对乙方小区项目经理管理之行为及履职能力有异议，双方协商无效后，甲方有权提出更换，如一个月之内仍不更换的，视为物业公司违约并承担违约金1万元。

1、乙方应当在接到甲方更换项目经理的书面文件后在一个月内更换项目经理，如乙方未在限期内更换，甲方有权利扣除履约保证金10000元；

2、乙方更换项目经理需征得甲方同意（该项目经理升职或因个人原因提出辞职等特殊情况除外，但乙方应作出书面承诺不得在一年内再聘（录）用该当事人到乙方公司所属任何部门或分公司工作），如乙方未征得甲方同意擅自更换项目经理的，甲方有权利扣除履约保证金10000元；

3、同时乙方须在15天内补足履约保证金，确保履约保证金的完整性，如乙方不在规定的时间内补足履约保证金，甲方有权递交业主大会终止合同，且不承担任何责任。

（十一）乙方承诺本管理区域内人员配置不少于48人，并提前一个月提供下月岗位人员排班表。甲方有权随时抽查乙方配置人员，乙方因行业特性发生的员工流动，应保证项目缺编率不超过5%，且缺编情况下不得缺少岗位配置，同时缺编、离职人员情况应在5个工作日内向甲方报备，缺编人员务必在30天内补齐；若缺编、离职情况未按时报备至甲方，甲方抽查发现的按250元/人扣款，第二次及以上发现按600元/人扣款。乙方须在15天内补足履约保证金，并在15个工作日内补足缺岗人员。

若在后续服务中，乙方需要采用机器替岗、减员增效等措施的，应提前和甲方协商并征得甲方书面同意后方可实施。

（十二）甲方可以委托第三方机构进行物业的承接查验工作；甲方可以委托第三方机构进行物业服务质量的监理；

注：1、承接查验工作费用额度由甲方与第三方服务机构协商确定；

2、第三方机构进行物业服务质量的监理及承接查验的费用测算在物业费中由物业服务企业承担，由物业费收入中支出（费用的支付由乙方与第三方协商）。

（十三）协助乙方做好物业服务工作，和宣传教育、文化活动。

（十四）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方办理交接手续，接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。

（十五）法律法规、本合同及管理规约等规定甲方享有和承担的其他权利义务。

第十一条乙方的权利和义务：

（一）设立专门服务机构负责本物业的日常管理工作，并委派相应专业的物业服务人员按相关规定及本合同约定提供物业服务。

（二）根据相关法律法规、招标文件及本合同约定，制定物业管理制度、方案，根据甲方核定的物业管理制度、方案自主开展物业日常管理服务活动，建立、健全信息公开制度，对物业管理区域内所有收费项目、收费标准在收费场所明码标价。

不得损害大多数业主、物业使用人的合法权益，获取不当利益。

（三）参照《物业承接查验办法》等相关规定完成项目承接查验工作，如乙方认为需对设施设备非正常维护的，应将更新改造方案以书面形式报送甲方审核，该费用全额由物业专项维修资金或公共经营收益支出。在小区出现消防、电梯、给排水、周界安防、渗漏问题等重大设施设备风险时，乙方需协助甲方对问题进行梳理并协助甲方向责任方追偿。在前述重大设备问题以及附件承接查验协议中约定的问题未得到有效整改具备使用功能以前所产生的责任，乙方不承担责任及损失，若乙方因此承担责任或遭受损失的，有权向责任方追偿。对未经查验或查验不合格的物业，乙方有权拒绝接收。

（四）按甲方要求及时、如实向甲方报告物业管理服务实施情况如延迟或未交的情况，甲方可每次从履约保证金内扣款1000元。

（五）乙方有权将物业管理区域内电梯、空调、监控、消防等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三方单位或个人。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，乙方实施消防、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任。

（六）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，协助做好救助工作。

（七）开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改或者通知协调主管单位及时整改，但如在保修期范围内的，则应通知建设单位整改。

（八）不得擅自占用和改变本物业管理区域内的共用部分的用途，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。

（九）负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，经甲乙双方议定后由甲方组织实施并报维修资金管理机构备案。

（十）按规定审核业主、物业使用人的装修方案，提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议；对业主、物业使用人、施工单位的装修行为进行管理，对业主或非业主使用人违反《管理规约》的行为，针对具体情节并根据情节轻重采取告知、规劝、制止、向有关部门报告；监督业主、物业使用人、施工单位在指定的适宜位置堆放装修垃圾，并督促其及时清运。

（十一）对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为进行劝阻制止，但不得超越法律法规规定及本合同约定的管理权限。

（十二）对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；负责消防控制室的日常值班；管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态（甲方对承接查验所列问题完成整改的前提下）。

在本合同签订后一个月内，乙方会同甲方或其授权人员对消防设施设备进行全面检测，制定切实可行的消防设施设备管理维护制度，并提供甲方备案，确保消防设施设备处于正常工作状态。

 

（十三）引导业主、物业使用人进行生活垃圾分类投放，对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告。

（十四）引导、督促业主、物业使用人进行大件生活垃圾的投放地点和及时清理工作，督促业主和非业主使用人清理掉大件生活垃圾，如因乙方过错或重大过失致使没有发现和督促的，大件垃圾清运费由物业服务企业承担。

（十五）负责制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。业主和物业使用人应共同遵守；但乙方制定相关规章制度不能与本小区议事规则及《管理规约》相悖，且在公共区域（小区公告栏，各幢门口或各个电梯内等）张贴需经过甲方批准同意方可张贴。

（十六）每笔公共区域设施设备维护，维修，保养单个部位和单个部件维修费用在2000元以内，由乙方作为小区日常维修开支。维修费用在 2000（含）元以上的，每笔均需乙方承担2000元之后，剩余的由小区经营性收入或维修专项基金支出的，剩余维修费用的发生需在执行发生之前向甲方提交书面申请。

在本合同签订后一个月内，乙方应确定电梯维保单位并与维保单位签订电梯维保合同。电梯维保合同签订前乙方需与甲方或其授权人员进行充分沟通协商，征得甲方同意方可签订合同并报甲方备案。合同中应明确奖惩、配件的采购途径以及配件（价格包含人工费）的采购主体等。

（十七）应当提供物联网、互联网、APP 软件等提高工作效率的工具，并且向业主委员会提供必要的工作权限，接受甲方监督。

（十八）为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、台风、暖气管、水管破裂、公共卫生事件、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方可按相关法规采取紧急避险措施。

（十九）加强禁止高空抛物的宣传和巡查力度，增加宣传标语、宣传海报，对有相应行为的业主、物业使用人进行警示教育，并由相关责任人自行承担责任。

（二十）法律法规、本合同及管理规约等规定乙方享有和承担的其他权利义务。

第六章物业专项维修资金及物业保修金

第十二条物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

第十三条使用物业专项维修资金的，按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。

第十四条乙方应每年在主管部门公布物业专项维修资金缴交及使用情况后，在物业管理区域内公告物业维修资金的缴交及使用情况，接受业主的监督。

第十五条物业保修金（以下简称保修金）是由建设单位交存，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

物业保修期内，建设单位自行组织保修的，乙方应做好以下工作：

（一）及时将业主、物业使用人报修的保修项目、内容等以书面形式提供给建设单位，并由建设单位实施保修工作;

（二）督促建设单位做好保修工作，并协助做好保修质量的检查、验收；

建设单位委托乙方保修的，乙方应按签订的物业委托保修协议开展相应的保修工作，履行相应的保修责任。

第十六条在各保修项目保修期届满前1个月内, 由乙方制定查验方案、组织甲方、建设单位及社区居民委员会代表等各方开展查验相关工作，保修项目进行查验，记录查验结果，查验中发现的问题经建设单位确认并按照相关规定及协议实施保修工作。

第十七条保修金拟退还公示等相关保修金事项公示期内，乙方应做好以下工作：

（一）协助物业保修金管理机构就拟退还物业保修金的事项在相关的物业管理区域内进行公示张贴工作，并开展张贴情况的日常巡查，保障业主知情权；

（二）将已掌握的建设单位未履行保修责任情况以书面形式向保修金管理机构提交；

（三）组织开展业主、社区居委会等相关各方异议收集整理，并以书面形式向保修金管理机构提交；

（四）组织做好建设单位履行保修责任后的查验、确认，并向保修金管理机构书面撤销相关异议；

第十八条乙方应建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况台帐，接受甲方及相关方查询。

 

第七章物业管理用房

第十九条物业管理用房建筑面积467.57平方米，物业经营用房建筑面积 595.79平方米。

第二十条本物业管理区域内物业管理用房的所有权依法属于业主，乙方无权更改管理用房的属性，其使用和经营方案应当经甲方同意并公告。

在合同期限内，甲方需向乙方提供符合法律、法规要求的物业办公用房，供乙方无偿使用，乙方不得擅自改变其用途。本合同终止时，乙方应当提前三日将其移交给甲方。

在合同期限内，物业经营用房因各种原因造成的空置期间，乙方免收物业费。

第八章物业的经营与管理

第二十一条本物业管理区域内的停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等，属于全体业主所有的经营性收益，具体收费及管理费约定如下：

（一）商铺出租费、电梯广告费、场地使用费、临时停车费等经营性收入归甲方所有。

（二）公共车位停车收费产生的经营性收入扣除实际产生的税费后按如下比例进行分配：全体业主占70%，物业服务企业20%，另外10%用于奖励乙方满意度超过85%时的在职工作人员（乙方不得挪作他用），如满意度未到达85%的，该10%归全体业主所有。

（三）如乙方通过加强管理或者通过乙方洽谈等乙方原因使原有经营性收入额增加，经营收益项溢价部分金额按含税收入的30%计提管理费。

（四）乙方开发出新项目，乙方按经营性收入含税总额的30%提取管理费。

按照上述约定比例提取的管理费归乙方支配，委托乙方代为经营的（收入由乙方账户单列代管），所得收益（税后）由甲方和乙方按照约定比例进行分成；

第二十二条本物业管理区域内的会所以及泳池（馆）等文体场地的相关费用约定如下（如暂无法确定的也可在投入使用前确定后公示）

经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。经营所得收支情况应当每一年公布一次，接受全体业主监督。

 

第九章物业服务期限

第二十三条物业服务期限为叁年，即自2023年月日起至2026年月日止。

甲方每年可组织一次对物业服务满意度测评，甲方可以委托第三方服务机构进行测评。测评由全体业主投票进行，70%（含）以上业主参加投票即为有效测评。满意度调查的第三方服务机构由甲乙双方共同确定，签订三方协议，费用由乙方承担。

由甲方组织或甲方委托的第三方组织的满意度测评结果低于65%的（以参与投票业主数量为基数，下同），且甲方认为物业企业服务不达标，甲方有权提交业主大会会议决议终止合同，业主大会的费用由物业服务公司承担；在65%—75%之间的（含65%，不含75%）的，甲方有权扣除保证金3万元；在75%—85%之间的（含75%，不含85%），不奖不罚；在85%及以上的，给予奖励3万元。（满意度测评业主参与率不低于70%，具体规则由业主大会决定）。

第二十四条本合同期限届满前四个月，甲方应当组织召开业主大会就物业服务企业的续聘进行表决。业主大会决定续聘的，应当在物业服务合同期限届满前与乙方续签物业服务合同。业主大会决定另行选聘新的物业服务企业的，乙方应当与业主大会选聘的新物业服务企业办好交接工作。

乙方决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满四个月前书面告知甲方。

第二十五条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同的期限自动延续至业主大会作出续聘决定或者新的物业服务企业接任为止。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

前述物业服务合同自动延续期间或合同终止后的交接期间的物业费等相关费用按照原合同执行

 

第十章违约责任

第二十六条任何一方无法律依据或合同约定提前解除合同的，违约方应支付对方计人民币壹拾万元整（¥100,000.00）的违约金。

第二十七条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，甲方需全额退回履约保证金，乙方有权依法解除本合同；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方同时有权要求乙方对其服务进行整改，若经整改仍无法达到合同约定的质量标准，甲方有权依法解除本合同。

除合同约定之外，乙方未经甲方同意擅自退管本项目的，赔付甲方违约金壹拾万元整（¥100,000.00）；甲方未经正规程序擅自解除本合同的，赔付乙方违约金壹拾万元整（¥100,000.00）。

甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的，由上级物业主管部门、社区或有资质的第三方机构进行评判（涉及消防、电梯需有资质的第三方机构）。

第二十八条乙方未按法律规定和本合同约定移交相关资料并办理交接手续的，应向甲方支付人民币壹拾万元整（¥100,000.00）违约金。违约金不足以弥补损失，甲方还有权要求乙方赔偿相应损失。

乙方未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第二十九条业主或物业使用人违反本合同约定，无故拖欠支付物业服务费、车位管理费及相关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并有权要求自逾期缴纳之日起在未付金额的基础上按日加收万分之三的违约金。业主、物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用。

第三十条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方返还多收部分；并在多收金额的基础上按日加收万分之三的违约金。

第三十一条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

（一）因不可抗力因素导致物业管理服务中断的；

（二）因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知、提醒业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失；

（三）非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失；

（四）乙方已适当履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵所造成的损失；

（五）乙方有证据证明其已适当履行本合同约定义务的其他情形。

 

第十一章个人信息保护声明条款

第三十二条未经业主的同意，甲乙双方不得向甲乙双方以外的任何公司、组织和个人披露业主的个人信息，但法律法规另有规定的除外。

第三十三条乙方将会采取合理的措施保护业主的个人信息，以免遭受未经授权的使用或披露。但在如下情况下，乙方可能会披露业主的个人信息：（1）事先获得业主的授权；（2）根据法律、法规、法律程序的要求或政府主管部门的强制性要求；（3）以学术研究或公共利益为目的，且不包含任何个人身份识别信息；（4）为维护乙方的合法权益，例如诉讼、查找、预防、处理欺诈或安全方面的问题；（5）符合相关服务条款或使用协议的规定；（6）其他有利于乙方和业主共同利益目的。

 

第十二章其他事项

第三十四条本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同的附件与合同具有同等法律效力。

第三十五条本合同未约定或约定不明的事宜，双方可另行签订补充协议。

双方另行签订的补充协议不得不合理减轻或免除本合同中约定应当由乙方承担的责任，或者不合理加重甲方、业主方责任。

第三十六条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第1种方式处理：

1.依法向房屋所在地人民法院提起诉讼；

2．/。

违约方给守约方造成损失，守约方有权要求违约方承担诉讼费、律师费、鉴定费、交通费等费用支出。

第三十七条对于因本合同争议引起的纠纷，双方确认司法机关可以通过以下任何一种或多种方式送达诉讼法律文书，送达时间以上述送达方式中最先送达的为准：

甲方确认以下任何方式均可送达：

(1)手机短信送达

送达手机号码：XXXXXXXXXXXXX            手机号持有人：XX

(2)电子邮件送达

电子邮箱为：XXXXXXXXXXXXXX             邮箱持有人：XX

(3)邮寄送达

邮寄地址为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX    收件人：XX

 

乙方确认以下任何方式均可送达：

(1)手机短信送达

送达手机号码：XXXXXXXXXXXX               手机号持有人：XX

(2)电子邮件送达

电子邮箱为：XXXXXXXXXX                   邮箱持有人：XX

(3)邮寄送达：

邮寄地址为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX    收件人：XX

甲乙双方共同确认：上述送达方式适用于各个司法阶段，包括但不限于一审、二审、再审、执行以及督促程序。同时双方保证送达地址准确、有效，如果提供的地址不确切，或者不及时告知变更后的地址，使法律文书无法送达或未及时送达，自行承担由此可能产生的法律后果。

第三十八条本合同一式伍份，甲、乙双方各执两份，报物业所在地区、县（市）房产主管部门一份（备案）。

附件：

一、物业构成明细

二、承接查验协议

三、物业服务企业履约考核及处罚细则

四、物业服务内容与服务标准

五、其他承诺

六、所有合同附件及招标投标过程中形成的书面文件（招标答疑、投标澄清及承诺、中标通知书等）均作为本合同有效组成部分。

 

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人：法定代表人：

 年 月 日年月日

 

 

 

 

 

 

 

附件一：

物业构成明细

 

类型	幢数	套(单元) 数	建筑面积(平方米)
高层住宅
小高层住宅
多层住宅
排屋
别墅
商铺
工业用房
办公楼
自行车库
机动车车库
会所
学校
社区配套用房
物业管理用房
配电房
其他
合计
备注

附件二：

物业承接查验协议

(参照杭州市物业承接查验协议)

 

应当包括以下内容：

一、物业基本情况；

二、承接查验内容；

三、承接查验标准；

四、承接查验时间、方法、程序及交接工作；

五、资料移交问题以及不合格项目的解决方法；

六、双方的权利义务；

七、违约责任；

八、保修条款。

附件三：

移交给物业公司的资料清单(完善)

 

序号	移交资料名称
一、项目产权资料
1	项目批准文件
2	用地批准文件、用地红线图
3	建筑规划许可证
4	建筑开工许可证
5	建设工程规划验收合格证
6	建筑工程竣工验收质量认定书
7	建筑设计防火审核意见书
8	建筑工程竣工消防审核意见书
9	回迁安置资料
10	总平面布置竣工图(原件)
11	测绘面积和房号确认清单
12	商铺面积、图纸
13	车位(库) 面积/数量、图纸
14	物管用房、物业经营用房和社区用房的位置、面积确认单(附图)
15	标准地名牌使用证
二、项目施工资料
16	开、竣工报告
17	隐蔽工程验收记录
18	地质勘探报告
19	图纸会审纪要
20	设计变更通知单
21	工程技术核定及质量事故处理单
22	工程合同及工程预决算报告书
23	施工会议纪要
24	沉降观测记录
25	钢材水泥等主要材料质保单
26	新材料、构配件的鉴定合格单
27	砂浆、混凝土试压报告
28	消防管道冲洗、试压及闭水试验检验记录
29	给排水管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录
30	灌水、通球试验等与物业管理有关的原始记录
三、项目建筑竣工资料
31	建筑设计竣工图(原件)
32	结构设计竣工图(原件)
33	电气设计竣工图(原件)
34	给排水设计竣工图(原件)

 

35	通风设计竣工图(原件)
36	弱电设计竣工图(原件)
37	消防设计竣工图(原件)
38	暖通设计竣工图(原件)
39	中央空调设计竣工图(原件)
40	地下管线综合布置竣工图(原件)
41	其他项目竣工图(绿化、景观、二次装修等)(原件)
42	排污许可证
43	防雷测试报告
44	供水合同、生活用水水质检验报告
45	供电协议书、许可证
46	供气协议书、许可证
47	有线电视合格证、通讯设施合格证
48	环卫、交警、人防、技防等部门验收合格证
49	宽频介入协议
50	有线电视及电话协议
51	通邮申报表
四、机电设备资料
52	机电设备清单(台帐)
53	机电设备保修起止日期、负责人电话一览表
54	电梯/扶梯设备购买安装合同
55	电梯/扶梯制造、安装单位、维护单位资料
56	电梯/扶梯设备参数 (型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等)(原件)
57	电梯/扶梯随机资料 (安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)(原件)
58	电梯/扶梯设备安装调试记录 (原件)
59	电梯/扶梯设备检验记录 (原件)
60	电梯/扶梯检验合格证(原件) 、限速器检验合格证 (原件) 、《特种设备使用登记表》
61	消防设备购买安装合同
62	消防设备制造、安装单位、维护单位资料
63	消防编码地址对照表、联动逻辑关系表
64	消防设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)(原件)
65	消防设备、系统调试运行检验记录
66	设备产品合格证、使用维护说明书
67	机房布置图、报警地址编码表
68	监控设备、系统调试资料
69	风机出厂合格证及随机资料

 

70	风机设备、系统调试资料
71	供电设备购买、安装合同
72	供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料
73	高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数(型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等)(原件)
74	高低压配电柜、变压器、直流控制屏、发电机等设备随机资料(安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等) (原件)
75	供电系统主要配件资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)
76	配电箱、电缆、插接母线、电表等资料(生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等)(原件)
77	供电系统试运行检验记录(原件)
78	灯具、末端用电器具清单及相关资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)(原件)
79	配套装置、仪表、电度表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)
80	给排水系统设备购买、安装合同
81	给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料
82	各类水泵的配套设备参数(型号、额定电压、扬程、编号等)(原件)
83	给排水设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、 机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)(原件)
84	给排水设备运行检验记录
85	给排水配套装置、仪表、水表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)
86	水、暖、卫生器具检验合格证书及相关资料
87	车辆管理设备使用说明书、安装、调试资料
88	弱电系统设备购买、安装合同
89	弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料
90	弱电系统设备参数(系统、型号、规格、数量)(原件)
91	弱电系统随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)(原件)
92	弱电系统设备调试运行检验记录
93	监控设备出厂合格证、使用说明书及调试资料
94	可视对讲设备出厂合格证、使用维护说明书
95	立体机械车库购买安装合同
96	立体机械车库制造、安装单位、维护单位资料
97	立体机械车库随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料、主要受力构件的对接焊缝探伤检测报告、钢丝绳质保资料等)(原件)
98	立体机械车库安装调试记录(原件)
99	立体机械车库检验记录(原件)

 

100	立体机械车库检验合格证(原件) 、《特种设备使用登记表》
101	擦窗机购买安装合同
102	擦窗机制造、安装单位、维护单位资料
103	擦窗机随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、检验产品合格证、随机配件清单、主要配件资料、易损件明细表或图册、固定设施及连接和支撑工程图；随机工具及备件清单等)(原件)
104	擦窗机安装调试记录(原件)
105	擦窗机安装验收资料(原件) ：擦窗机试验记录表、绝缘试验记录表、静置滑移试验记录表、噪声测试记录表 安全装置检验记录表、电动机功率测试记录表、抗倾覆式试验记录表、结构应力测试记录表、可靠性试验记录表
106	通风空调系统设备购买安装合同
107	通风空调系统设备制造、安装单位、维护单位资料
108	通风空调系统设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、检验产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)(原件)
109	通风空调系统分部调试记录(原件)
110	锅炉购买安装合同
111	锅炉制造、安装单位、维护单位资料
112	锅炉随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、检验产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)(原件)
113	锅炉水压试验、烘炉、煮炉、安全阀调试记录
114	锅炉及辅助设备单机调试和冷态试运行记录；72 小时热态试运行记录
115	人防系统设备购买安装合同
116	人防系统设备制造、安装单位、维护单位资料
117	人防系统设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)(原件)
118	人防系统设备安装调试记录(原件)
119	人防系统验收合格证(原件)
五、物业管理资料
120	房屋交付通知书及寄发公证书(要求开发商一式两份，留存原件)
121	业主购房合同、车位使用权转让协议、身份证复印件
122	前期物业服务协议(物业服务合同)
123	临时管理规约(管理规约)
124	住宅使用说明书
125	住宅质量保证书
126	业主姓名、房号、面积、联系电话一览表
127	物业专项维修资金缴交确认单
128	水、电表与房号对应表

 

注：以实际交接资料为主

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件四：

杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准(甲级)

一、综合管理服务标准与收费标准

序号	内容	服务标准
1	管理处/服务中心设置	小区内设置专门的管理处/服务中心办公机构，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。
2	管理服务 人员要求	(1) 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 (2) 管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 (3)配备物业服务管理人员48名，其中项目经理1人、客服4人、人力财务专员/人、保安16人、保洁21人(不含垃圾分类人员) 、工程4人、绿化 2人（以上人员均含换休人数）。不含人事、行政、资产管理员等非一线人员。
3	服务时间	周一至周日在管理处/服务中心进行业务接待，并提供服务,每天接待时间不少于8 小时。提供24小时*365天的线上客服电话950961。
4	日常管理与 服务	(1) 服务规范应符合杭州市物业管理行业规范要求，物业服务企业实施ISO9000 质量管理体系，对服务过程进行控制。 (2)设有服务接待中心，公示24 小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 (3) 对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理。 (4) 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 (5)按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人) 的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。根据装修进度情况每2天不少于1 次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 (6)按有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支情况或物业经营性收支情况。 (7) 按有关规定规范使用物业专项维修资金。 (8) 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 (9) 制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 (10)每年至少1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 80%以上，对合理的意见与建议及时整改。 (11) 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 (12) 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。 (13) 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门) 、户和公共配套设施、场地有明显标志。 (14) 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，签订物业管理交接验收协议，验收手续齐全。

二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准

 

项目	序号	内容	服务标准
楼内公共区域	1	地面	每日清扫、每周拖洗一次；一层共用大厅每日拖洗一次；大堂、门厅花岗石、大理石每季度镜面抛光保养一次。
	2	扶手、开关	扶手、信报箱、2M 以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M 以上单元门、
		盒、表箱盖、单元门、信报箱	开关盒、表箱盖每周清洁一次。
	3	栏杆	非电梯公寓每天擦抹一次，电梯公寓每周擦抹一次。
	4	天花板、公共灯具	每月除尘一次。
	5	进户门	每周擦抹一次。
	6	楼道玻璃	每周清洁一次。
	7	天台、屋顶	每月清洁一次。
	8	电梯轿厢	每日擦拭、清扫二次，每天拖洗一次。循环保洁(如有地毯每日换洗一次)。
	9	地下车库	每日清扫一次，每半年清洗一次。
楼外公共区域	10	垃圾收集	垃圾收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
	11	道路地面、绿地、明沟	道路地面、绿地每日清扫二次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；明沟每周清扫一次。
	12	宣传栏、小品等	每半月清洁一次，高杆路灯2M以上部分每月清洁一次。
	13	垃圾厢房	垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次。
	14	果皮箱、垃圾桶	合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱(桶) 无满溢、无异味、无污迹。
	15	消毒灭害	每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8、9 月每月喷洒一次) ，每年灭鼠三次。墙基、边缝、 底部：1次/周；通道：1次/月；外围、垃圾台、卸货区：2次/月

三、公共区域秩序维护服务标准与收费标准

 

 

序号	内容	服务标准
1	人员要求	(1) 专职人员， 以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 (2) 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防 器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 (3) 上岗时佩带统一标志，按需求穿戴统一制服 (精致) ，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 (4) 配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2	门岗	(1) 小区主出入口 24 小时值班看守，6：00—22：00 站岗值勤，其中北门、西门7:00-9:00；17:00-19:00秩序岗双人值守，有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。 (2) 对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。 (3) 对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出小区实行登记。
3	巡逻岗	(1) 按指定的时间和路线进行巡查，对重点区域、重点部位每小时至少巡查一次，配有安全监控设施的，实施 24 小时监控。 (2) 接到火灾等险情或住户紧急求助后五分钟内到达现场，并及时报告业主委 员会和有关部门，并协助采取相应措施。
4	技防设施和救助 (监控岗)	(1) 小区设有监控中心，具备录像监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等 技防设施设备的，应 24 小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 (2) 监控中心接到报警信号后，秩序维护员五分钟内赶到现场进行处理，同时 中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 (3) 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并在监控中心控制室内 悬挂；每年应组织不少于 1 次的应急预案演习。
5	车辆管理	(1) 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线， 车辆停放有序。 (2) 有专职人员 24 小时巡视和协助停车事宜。 (3) 车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、 消防器械配置齐全，无易燃、易爆及危险物品存放。

四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准

 

 

项目	内容	要素	服务标准
公共绿化	草坪	修剪	草坪保持平整，草高不超过8cm。
		清杂草	每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于6%。
		灌、排水	常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
		施肥	按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
		病虫害防治	及时做好病虫害防治。
		其它	草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
	树木	修剪	乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍， 做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。
		中耕除草、松土	适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
		施肥	按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
		病虫害防治	防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。
		扶正加固	树木基本无倾斜。
		其它	乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
	花坛花境	布置	一年中有三次以上花卉布置，三季有花。
		灌、排水	保持有效供水，无积水。
		补种	缺枝倒伏不超过五处。
		修剪、施肥	及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
		病虫害防治	适时做好病虫害防治。

五、共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务标准与收费标准

 

序号	内容	服务标准
1	门窗	每天巡视楼内共用部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
2	楼内墙面、顶面、地面、外墙	墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。 3年服务期限内清洗一次外墙。
3	路灯、楼道灯	完好率不低于95%。
4	雨、污水管道	共用雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏。
5	化粪池	每月检查一次，每季度清掏一次，发现异常及时清掏。
6	围墙	每月巡查一次，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。
7	道路、场地等	每周对道路路面、侧石、井盖等巡查二次，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。
8	休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品	每日对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等巡查一次，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
9	室外健身设施、儿童乐园等	每日巡查一次，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用(如需更换的 除外〕。
10	安全标识等	对危险隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每半月检查一次，保证标识清晰完整，设施正常运行。
11	房屋结构	每年对房屋结构检查二次以上，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。
12	供水系统	1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每半年对泵房、管道等除锈、油漆一次，每年对水泵保养一次，保证二次供水正常，泵房整洁。 2、每年清洗水箱、蓄水池二次，二次供水水质符合国家生活用水标准。 3、高层房屋每年对减压阀测压二次，并做好记录。 4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
13	排水系统	1、每周对污水泵、提升泵、排出泵检查二次，每季润滑加油一次。 2、每年对污水处理系统全面维护保养二次。 3、控制柜电气性能完好，运作正常。 4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
14	升降系统	1、载人电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安 全使用许可证》，物业服务企业应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行 进行管理。 3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困 人或其它重大事件时，物业管理人员接到信息后须在五分钟内到现场应急处 理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
15	弱电系统	1、楼宇对讲系统 (可视) ：每周检查与保养一次，保证其 24 小时正常运行， 对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲 (可视) 功能正常，语音 (图像) 清 晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。 2、周界报警：24 小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统 的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或 电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出报警信号。 3、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备 24 小时正常运行， 摄录图像清晰，录像功能正常。 4、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期进行调试与保养，保证 其正常运行。
16	消防系统	1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其正常运行。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年检测一次探测器，并对全部控制装置进行一次检测，火灾探测器及时 清洗或更换。 5、每季度检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查； 每月检查一次灭火器，及时更新或充压。

 

一、物业服务人员参考配置

部门	职位	配备人数	年龄要求（岁）	主要工作范围
客户 服务 部	物业服务中心经理		30～50	1、全面负责项目的物业服务工作，对各部工作落实检查及对外协调等。 2、负责日常物业管理工作，对各部工作落实检查等。 3、至少具有高中以上学历，普通话标准。具有不少于3年的物业服务经理。
	客服主管		25～50	1、 协助物业经理做好客户服务工作，协调各部门工作。 2、 至少具有高中以上学历，普通话标准。
	前台管家		20～50	1、 工作时间8:30-20:30。 2、 负责大堂的客户接待、问询、报修等客服工作，对接物业服务中心。 3、 负责项目的日常物业服务，物业服务中心接待、客户联络、客户服务跟踪、做好客户的投诉处理，处理归档记录及日常物业管理服务。 4、 至少具有高中以上学历，普通话标准。具有不少于1年的物业服务或者大型酒店服务工作经验。
	综管		30～55	1、 负责服务中心招聘、入离职办理、考勤、考评等。 2、 负责物业服务中心品质检查。 3、 负责仓库、物资管理工作。 4、 负责档案管理工作
	财务		20～55	1、物业服务费收缴、费用报销及内勤工作，对接总公司财务部的各项财务工作安排。
秩序 维护 部	主管		30～50	1、 全面负责项目的秩序维护、消防、车辆管理及与相关部门的协调，建立秩序维护规范，落实各项培训与专业指导工作。 2、 至少具有高中以上学历，普通话标准。
	领班		20～55	1、 负责当班人员的日常管理，协助主管做好项目的秩序维护及交通管理。 2、 至少具有高中以上学历，普通话标准。
	秩序维护员		20～55	1、 全天24小时负责紫郡东苑的门岗、巡逻岗、车场岗、替休等秩序维护、交通疏导工作。 2、 退伍军人优先。
	监控		20～50	1、全天24小时负责监控紫郡东苑及周边区域的情况，负责消控设备的操作。
工程服务部	主管		30～50	1、负责各设施设备综合管理，建立工程管理规范，确保各项设备的正常运作，落实各项培训与专业指导工作。 2、负责项目日常维修、维护、装修管理工作，负责工程人员的工作调配。
	综合维修		20～55	1、负责项目公共部位的水、电、油漆等工程的日常维修保养；受理业户报修及装修管理。 2、智能化设备的正常运行与维护保养工作。 3、具有电工等相应专业的资格证书。
电梯维修			20～55	1、具有特种设备操作资格证书。
环境 服务 部	主管		30～55	1、全面负责环境工作，审核各项工作计划，对日常环境保洁、绿化养护进行检查、监督、管理及考评。
	保洁员		20～65	1、负责小区的日常清洁工作。
	绿化工		20～65	1、 负责小区绿化维护、养护工作。 2、 至少一名具有园艺、绿化养护等相应资格证书。
合计人数				8:30-22:00期间，当天统计在岗人员不得少于人。每少1人/次，从物业服务考核押金扣减300元。

乙方每个月底提供当月在岗人员花名册（含进出情况），向甲方报备。

 

二、物业服务企业满意度调查表

编号：

业主姓名：；联系电话：

房号：；物业类型：□住宅□商铺；

代理人姓名：；联系电话：；

 

事项	表决意见
对物业管理服务的评价	非常满意	满意	不满意

说明：

1.为了进一步了解业主对物业管理服务的满意度，提升物业的管理服务水平，业主委员会将对物业管理服务满意度征集业主意见，希望小区业主本着认真负责的态度认真填写;

2.请对以上事项进行表决，在其对应的表决意见栏内划“○”或“√”；

3.请用钢笔或圆珠笔填写并签名，要求字迹清楚，符号准确，票面清洁；

4.投票截止时间：202年月日12:00    投票地点:

开箱时间：202年月日14:00    开箱地点:

 

 

投票人签名：

填写时间：年月日

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物业服务企业满意度调查存根

编号：

领票人签名：；联系电话：；

房号：；领票时间：年月日；

表决议题：物业服务企业满意度调查表

三、业主报修、投诉、业委会联系单完成率统计表

序号	内容	单次	完成单次	完成率	备注
1	业主报修
2	业主投诉
3	业委会联系单

 

附件五：

承诺进场后投入改造项共19项（重点问题改造提升7项、智能化改造提升10项、其他投入项2项），预估金额约95.5万元，具体投入改造项详见投入项明细表。改造方案以书面形式报业委会审核，经工作联系单确认后执行，改造完成后，须经双方共同验收。如上述改造项已在业委会的提升改造计划中，经双方协商一致后在总费用不变的情况下，可对部分改造事项进行调整。