第一章合同当事人

委托方(以下简称甲方)：

杭州市西湖区紫郡东苑第二届业主委员会

法人：吴婷婷

联系电话：19106558182

联系地址：紫郡东苑南区14幢业委会办公室

 

受委托方(以下简称乙方)：杭州万科物业服务有限公司

法人：丁光强

联系电话：0571-88765288

联系地址：浙江省杭州市西湖区蒋村街道西溪蝶园8幢106商铺

根据《中华人民共和国合同法》规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方依法依规对小区物业管理服务项目实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

 

第二章物业基本情况

第一条物业基本情况

物业项目名称：紫郡东苑;

物业类型：住宅、排屋；

座落位置：紫宣路308号；

物业管理区域四至范围（规划平面图）：东至紫金港北路，南至灯彩街，西至紫宣路，北至塘桥路；

总占地面积63799平方米，建筑总面积214415.7平方米，包括地上面积146732.7平方米、地下面积约67678平方米。多层面积13363.07，高层面积127197.54，商铺建筑面积4222.47平方米，社区用房建筑面积547.01 平方米，物业管理用房建筑面积467.57平方米，物业经营用房建筑面积 595.79平方米。

小区用地红线内共有汽车泊位约1248个，其中：地下停车泊位1212个（地下公共泊位77个，无障碍车位23个），地面临时停车位36个，规划总户数1069户。

 

第三章物业服务内容与服务标准

第二条乙方提供的物业服务范围：

（一） 公共事务服务管理；

（二） 房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层、设备机房等)的维修、养护和管理；

（三） 房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、污水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、弱电系统、楼道照明、消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务；

（四） 本物业区域规划红线内属物业管理服务范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、地面停车位、地下停车库)的维修、养护和管理；

（五） 公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运；

（六） 小区内交通、车辆行驶及停泊的管理(路面停车费的收缴)；

（七） 本物业区域内公共绿化、绿地、景观和花草树木的养护管理；

（八） 本物业区域内安保秩序维护；

（九） 配合和协助属地消防/公安机关进行安全监控和巡视等消防保安工作(但不含人身、财产保险保管责任。如发生此类情况，乙方承担安保不力的责任)；

（十） 物业及物业管理档案(资料)的收集、整理和保管工作；

（十一） 对业主或非业主使用人的装修活动进行监督管理；

（十二） 本合同及附件约定的其他公共性服务内容，或甲方要求乙方完成的小区内与物业服务及管理相关的其他工作；

（十三） 法律、法规和政策规定应由乙方服务或管理的其它事项。

建筑（包括但不限于屋顶、外墙、幕墙、干挂石材、砖面等）的安全维护责任人为全体业主，业主可以依据法律规定委托乙方对本物业区域内建筑幕墙进行日常维护、检修。维修和检修的内容、方式、费用及双方的权利和义务由双方另行签订书面协议。

若单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护和管理等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三条按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务质量应达到约定的标准（物业服务内容与服务标准详见附件二）。所有合同附件及工程招标投标过程中形成的书面文件（招标答疑、投标澄清及承诺、中标通知书等）均作为本合同有效组成部分，合同文件的解释顺序按照时间排序，发生时间在后的优于发生时间在前的。

 

第四章物业服务费用

第四条 物业服务费

本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。具体收费标准如下表：

物业类型		收费标准（含能耗）
物业费	高层	3.0元/月·平方米
	独排	4.5元/月·平方米
	多层住宅（1-2层）	4.8元/月·平方米
	多层住宅（3-4层）	5.1元/月·平方米
	商铺	4.0元/月·平方米
地下车位管理费		60元/月·个

 

上述地下车位管理费包含的服务内容：地下车位的秩序管理、设备设施，维护保养、清洁卫生维护、消防安全维护保养、制定停车管理方案、发生紧急情况的处置预案等。

乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。

依法将商业营业、商业办公变更为其他用途的，按照变更后物业的相应收费标准收取服务费。

物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

其他：物业服务费用主要包含以下费用：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、维修（小修，指单个部位和单个部件维修物料价格≤2000元）费用，单次单项维修物料超出2000元以上部分从多种经营收入支出，2000元以内仍然由物业服务企业支付；

（3）物业管理区域绿化养护费用；

（4）物业管理区域清洁卫生费用；

（5）物业管理区域内秩序维护费用；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）办公费用；

（8）管理费分摊；

（9）物业服务企业固定资产折旧；

（10）法定税费；

（11）第三方满意度测评费用、调整物业费的业主大会费用；

（12）业委会办公室内的所用水电、保洁卫生、通信费用（宽带)

（13）物业服务企业的合理利润。

 

本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、更新和改造的费用。上述费用应通过物业专项维修资金予以列支，物业专项维修资金使用根据相关文件规定执行。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。

第五条公共能耗费说明

共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调及其它（照明、通风、消防）等设施设备运行所需的能耗费用，采取能耗费包干方式结算：

乙方应制定本物业管理区域内的照明/空调/喷水池/游泳池/羽毛球场/景观池等公共设施管理办法，按照合理时间及温度安排公共设施等开启和关闭。规定时间内开启率应达到98%以上，保证品质的同时减少浪费。

第六条物业服务费责任归属

物业服务费自乙方实际提供服务之日起计收。物业已交付的，物业服务费及相关费用由业主承担；已竣工但未出售或已出售未交付使用的物业，由建设单位支付物业服务费；已交付但业主尚未使用的物业，其物业服务费由业主交纳。

业主约定由物业使用人交纳物业服务费、公共能耗费、车位服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业产权或者租赁关系变更时，相关业主、物业使用人应当结清物业服务费、车位服务费、公共能耗费等相关费用。

第七条物业服务费结算方式

物业服务费、车位管理费、公共能耗费等相关费用按年度预缴。

相关服务费可预收，但预收期限原则上不超过12个月，本合同的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。

车位管理费不可和物业管理费强制绑定缴纳。

第八条物业服务费的调整

在物业服务期限内，因当地物价指数、最低人工工资（包括社保、公积金）等调整导致物业服务企业成本大幅度上涨，乙方需提高物业服务费的收费标准的，须经甲乙双方协商，并应报送业主大会征得专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且人数占总人数三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，方可实行，征得业主表决的全部费用由乙方承担。

第九条物业服务履约保证金

乙方承诺在收到中标通知书签订《物业服务合同》之日起十五日内，向甲方指定账户缴纳叁拾万元整（￥30万元）履约保证金。履约保证金被扣除后，乙方应在十五日内补足。履约保证金没有按时足额到账的，甲方有权提交业主大会解除合同。该保证金在甲方的规定存续期间不计息。

甲方有权从履约保证金中扣除用于修复乙方管理期间乙方损坏甲方的设备、设施、场地或因乙方违约而导致损失的金额和违约金，且乙方应在接到扣除履约保证金书面通知后15个工作日内补足扣除的金额。若超过15日仍未补足扣除金额，甲方可对乙方采取包括解除本合同在内的一切合法合规的惩罚措施。

甲方认为乙方在服务期内没有涉及应付而未付金额或违约行为的，甲方在服务期满后或提前终止服务后，经双方承接查验结束无问题后一个月内，由甲方根据合同约定全额无息返还履约保证金。否则，甲方将扣除乙方应付金额或违约金后退还保证金余额。

甲方指定账户：杭州市西湖区紫郡东苑第二届业主委员会

账号：201000321452119

开户行：杭州联合农村商业银行股份有限公司骆家庄支行

 

第五章双方的权利义务

第十条甲方的权利义务：

（一）代表和维护业主、物业使用人的合法权益；协调、处理业主或物业使用人对《物业服务合同》的问询。

（二）委派人员参与现场查验，与乙方共同确认现场查验的结果，并按照相关规定与乙方办理承接查验手续，移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房以及业主资料等其他相关资料，并协调、处理前物业服务企业遗留和物业承接查验过程中发现的问题。

（三）甲方在合同生效之日起15日内，按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（建设竣工资料、住用户资料等），不齐全的甲方配合乙方向档案馆调取，并在乙方管理期满时收回。

（四）审定乙方制定物业服务制度，包括且不限于共用部位和共用设施设备与相关场地的年度（包括季度和月度）管理计划、年度（包括季度和月度）维修养护计划、年度（包括季度和月度）物业专项维修资金使用等计划，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务。

（五）监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度及执行情况。

（六）了解业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况。

（七）根据相关规定及时处理业主、物业使用人和乙方的意见、建议，并按规定做好相关物业管理事项的公示工作。

（八）委托乙方对违反物业管理法律法规政策、管理规约、管理制度的行为进行处理，包括责令停止违章行为、采取惩戒约束措施、要求赔偿经济损失等。

（九）甲方对乙方小区项目经理人选有建议权。如甲方对乙方小区项目经理管理之行为及履职能力有异议，双方协商无效后，甲方有权提出更换，如一个月之内仍不更换的，视为物业公司违约并承担违约金5万元。

1、乙方应当在接到甲方更换项目经理的书面文件后在一个月内更换项目经理，如乙方未在限期内更换，甲方有权利扣除履约保证金10000元；

2、乙方更换项目经理需征得甲方同意（该项目经理因个人原因提出辞职除外，但乙方应作出书面承诺不得在一年内再聘（录）用该当事人到乙方公司所属任何部门或分公司工作），如乙方未征得甲方同意擅自更换项目经理的，甲方有权利扣除履约保证金10000元；

3、同时乙方须在15天内补足履约保证金，确保履约保证金的完整性，如乙方不在规定的时间内补足履约保证金，甲方有权递交业主大会终止合同，且不承担任何责任。

（十）乙方承诺本管理区域内人员配置不少于人，并提前一个月提供下月岗位人员排班表。甲方有权随时抽查乙方配置人员，乙方因行业特性发生的员工流动，应保证项目缺编率不超过5%，且缺编情况下不得缺少岗位配置，同时缺编、离职人员情况应在5个工作日内向甲方报备，缺编人员务必在30天内补齐；若缺编、离职情况未按时报备至甲方，甲方抽查发现的按250元/人扣款，第二次及以上发现按600元/人扣款。乙方须在15天内补足履约保证金，并在15个工作日内补足缺岗人员。

若在后续服务中，乙方需要采用机器替岗、减员增效等措施的，应提前和甲方协商并征得甲方书面同意后方可实施。

（十二）甲方可以委托第三方机构进行物业的承接查验工作；

甲方可以委托第三方机构进行物业服务质量的监理；

注：1、承接查验工作费用额度由甲方与第三方服务机构协商确定；

2、第三方机构进行物业服务质量的监理及承接查验的费用测算在物业费中由物业服务企业承担，由物业费收入中支出（监理费需按月及时支付，时间为次月10日前）。

（十三）协助乙方做好物业服务工作，和宣传教育、文化活动。

（十四）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方办理承接查验收手续，接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。

（十五）法律法规、本合同及管理规约等规定甲方享有和承担的其他权利义务。

第十一条乙方的权利和义务：

（一）设立专门服务机构负责本物业的日常管理工作，并委派相应专业的物业服务人员按相关规定及本合同约定提供物业服务。

（二）根据相关法律法规、招标文件及本合同约定，制定物业管理制度、方案，根据甲方核定的物业管理制度、方案自主开展物业日常管理服务活动，建立、健全信息公开制度，对物业管理区域内所有收费项目、收费标准在收费场所明码标价。

不得损害大多数业主、物业使用人的合法权益，获取不当利益。

（三）参照《物业承接查验办法》的规定完成项目承接查验工作。

（四）按甲方要求及时、如实向甲方报告物业管理服务实施情况及物业服务相关费用收缴情况，在本合同生效后第4个月开始每个月15日前物业服务企业应向业委会提供上个月末的物业费欠缴费业主清单，如延迟或未交的情况，甲方可每次从履约保证金内扣款1000元。

（五）乙方有权将物业管理区域内电梯、空调、监控、消防、等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三方单位或个人。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担连带责任；乙方实施消防、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任。

（六）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，协助做好救助工作。

（七）开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改或者通知协调主管单位及时整改，但如在保修期范围内的，则应通知建设单位整改。

（八）不得擅自占用和改变本物业管理区域内的共用部分的用途，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。

（九）负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，经甲乙双方议定后由乙方组织实施。

（十）按规定审核业主、物业使用人的装修方案，提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议；对业主、物业使用人、施工单位的装修行为进行管理，对业主或非业主使用人违反《管理规约》的行为，针对具体情节并根据情节轻重采取告知、规劝、制止、向有关部门报告；监督业主、物业使用人、施工单位在指定的适宜位置堆放装修垃圾，并督促其及时清运。

（十一）对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为进行劝阻制止，但不得超越法律法规规定及本合同约定的管理权限。

（十二）对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；负责消防控制室的日常值班；管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。

（十三）引导业主、物业使用人进行生活垃圾分类投放，对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告。

（十四）引导、督促业主、物业使用人进行大件生活垃圾的投放地点和及时清理工作，督促业主和非业主使用人清理掉大件生活垃圾，如物业服务企业没有发现和督促的，大件垃圾清运费由物业服务企业承担，并可允许甲方从履约保证金内扣除清理所需的费用。

（十五）负责制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。业主和物业使用人应共同遵守；但乙方制定相关规章制度不能与本小区议事规则及《管理规约》相悖，且在公共区域（小区公告栏，各幢门口或各个电梯内等）张贴需经过甲方批准同意方可张贴。

（十六）每笔公共区域设施设备维护，维修，保养单个部位和单个部件维修费用在2000元以内，由乙方作为小区日常维修开支。维修费用在 2000（含）元以上的，每笔均需乙方承担2000元之后，剩余的由小区经营性收入或维修专项基金支出的，剩余维修费用的发生需在执行发生之前向甲方提交书面申请。

在合同签订后一个月内，确定电梯维保单位并与维保单位签订电梯维保合同。该合同签订前需与甲方或其授权人员进行充分沟通协商，征得甲方同意方可签订合同并报甲方备案。合同中应明确奖惩、配件的采购途径以及配件（价格包含人工费）的采购主体等。每年向甲方提供电梯的检测报告。

在合同签订后一个月内，会同甲方或其授权人员对消防设施设备进行前面检测，制定切实可行的消防设施设备管理维护制度，并提供甲方备案，确保消防设施设备处于正常工作状态。每年向甲方提供该等设施设备的检测报告。

（十七）法律法规、本合同及管理规约等规定乙方享有和承担的其他权利义务。

 

第六章物业专项维修资金及物业保修金

第十二条物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

第十三条使用物业专项维修资金的，按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。

第十四条乙方应每年在主管部门公布物业专项维修资金缴交及使用情况后，在物业管理区域内公告物业维修资金的缴交及使用情况，接受业主的监督。

第十五条物业保修金（以下简称保修金）是由建设单位交存，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

物业保修期内，建设单位自行组织保修的，乙方应做好以下工作：

（一）及时将业主、物业使用人报修的保修项目、内容等以书面形式提供给建设单位，并由建设单位实施保修工作;

（二）督促建设单位做好保修工作，并协助做好保修质量的检查、验收；

建设单位委托乙方保修的，乙方应按签订的物业委托保修协议开展相应的保修工作，履行相应的保修责任。

第十六条在各保修项目保修期届满前1个月内, 由乙方制定查验方案、组织甲方、建设单位及社区居民委员会代表等各方开展查验相关工作，保修项目进行查验，记录查验结果，查验中发现的问题经建设单位确认并按照相关规定及协议实施保修工作。

第十七条保修金拟退还公示等相关保修金事项公示期内，乙方应做好以下工作：

（一）做好小区内公示张贴工作，并开展张贴情况的日常巡查，保障业主知情权；

（二）将已掌握的建设单位未履行保修责任情况以书面形式向保修金管理机构提交；

（三）组织开展业主、社区居委会等相关各方异议收集整理，并以书面形式向保修金管理机构提交；

（四）组织做好建设单位履行保修责任后的查验、确认，并向保修金管理机构书面撤销相关异议；

第十八条乙方应建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况台帐，接受甲方及相关方查询。

 

第七章物业管理用房

第十九条物业管理用房建筑面积467.57平方米，物业经营用房建筑面积595.79平方米。

第二十条本物业管理区域内物业管理用房的所有权依法属于业主，乙方无权更改管理用房的属性，其使用和经营方案应当经甲方同意并公告。

在合同期限内，甲方需向乙方提供符合法律、法规要求的物业办公用房，供乙方无偿使用，乙方不得擅自改变其用途。本合同终止时，乙方应当提前三日将其移交给甲方。

在合同期限内，物业经营用房因各种原因造成的空置期间，乙方免收物业费。

 

第八章物业的经营与管理

第二十一条本物业管理区域内的停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等，属于全体业主所有的经营性收益（扣除税费、管理费等经营成本后的收入）由甲方自行管理并单独列帐。具体收费及管理费约定如下：

（一）商铺出租费、电梯广告费、场地使用费、临时停车费等经营性收入归甲方所有。

（二）公共车位停车收费根据实际产生的税费从经营性收益中扣除后再进行分配，全体业主占70%，物业服务企业20%，另外10%用于物业服务企业满意度超过85%，奖励给物业服务企业的在职工作人员（物业服务企业不得挪作他用），如满意度未到达85%的，该10%归全体业主所有。

（三）如乙方通过加强管理或者通过乙方洽谈等乙方原因使原有经营性收入额增加，经营收益项溢价部分金额按含税收入的30%计提管理费。

（四）乙方开发出新项目，乙方按经营性收入含税总额的30%提取管理费。

按照上述约定比例提取的管理费归乙方支配，委托乙方代为经营的（收入由乙方账户单列代管），所得收益（税后）由甲方和乙方按照约定比例进行分成；

 

第二十二条本物业管理区域内的会所以及泳池（馆）等文体场地的相关费用约定如下（如暂无法确定的也可在投入使用前确定后公示）

经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。经营所得收支情况应当每一年公布一次，接受全体业主监督。

 

第九章物业服务期限

第二十三条物业服务期限为叁年，即自2023年月日起至2026年月日止。

甲方每年组织一次对物业服务满意度测评。测评由全体业主投票进行，70%（含）以上业主参加投票即为有效测评。满意度调查的第三方服务机构由甲方与乙方协商后确定，签订三方协议，费用由乙方承担。

每年由业委会组织或业委会委托的第三方组织对物业服务满意度测评低于65%的，业主委员会认为物业企业服务不达标，业委会有权提交业主大会会议决议终止合同，业主大会的费用由物业服务公司承担；在65%—75%之间的（含65%，不含75%）扣除保证金3万元；测评满意度在85%及以上的给与适当奖励3万元。（满意度测评业主参与率不低于70%，具体由业主大会决定）。

第二十四条本合同期限届满前四个月，甲方应当组织召开业主大会就物业服务企业的续聘或另行选聘进行表决。业主大会决定续聘的，应当在物业服务合同期限届满前与乙方续签物业服务合同。业主大会决定另行选聘新的物业服务企业的，乙方应当与业主大会选聘的新物业服务企业办好交接工作。

乙方决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满四个月前书面告知甲方。

第二十五条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同的期限自动延续至业主大会作出续聘决定或者新的物业服务企业接任为止。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

 

第十章违约责任

第二十六条任何一方无法律依据或合同约定提前解除合同的，违约方应支付对方计人民币壹拾万元整（¥100,000.00）的违约金。

第二十七条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，乙方有权依法解除本合同；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方同时有权要求乙方对其服务进行整改，若经整改仍无法达到合同约定的质量标准，甲方有权依法解除本合同。

除合同约定之外，乙方未经甲方同意擅自退管本项目的，赔付甲方违约金壹拾万元整（¥100,000.00）；甲方未经正规程序擅自解除本合同的，赔付乙方违约金壹拾万元整（¥100,000.00）。

甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的，由上级物业主管部门、社区或有资质的第三方机构进行评判（涉及消防、电梯需有资质的第三方机构）。

第二十八条乙方的服务达不到本合同约定的质量标准的，甲方同时有权要求乙方对其服务进行整改，若经整改仍无法达到合同约定的质量标准，甲方有权依法或依照本合同第二十六条解除本合同。

甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的，由上级物业主管部门、社区或有资质的第三方机构进行评判（涉及消防、电梯需有资质的第三方机构）。

第二十九条乙方未按法律规定和本合同约定移交相关资料并办理交接手续的，应向甲方支付人民币壹拾万元整（¥100,000.00）违约金。违约金不足以弥补损失，甲方还有权要求乙方赔偿相应损失。因乙方原因造成物业管理区域共有部位及设施设备损失的，由乙方按照相关法律规定全权承担。

乙方未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十条业主或物业使用人违反本合同约定，无故拖欠支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并在未付金额的基础上按日加收万分之三的违约金。业主、物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用。

第三十一条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方返还；并在多收金额的基础上按日加收万分之三的违约金。

第三十二条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

（一）因不可抗力因素导致物业管理服务中断的；

（二）因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知、提醒业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失；

（三）非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失；

（四）乙方已适当履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵所造成的损失；

（五）乙方有证据证明其已适当履行本合同约定义务的其他情形。

 

第十一章个人信息保护声明条款

第三十三条未经业主的同意，甲乙双方不得向甲乙双方以外的任何公司、组织和个人披露业主的个人信息，但法律法规另有规定的除外。

第三十四条乙方将会采取合理的措施保护业主的个人信息，以免遭受未经授权的使用或披露。但在如下情况下，乙方可能会披露业主的个人信息：（1）事先获得业主的授权；（2）根据法律、法规、法律程序的要求或政府主管部门的强制性要求；（3）以学术研究或公共利益为目的，且不包含任何个人身份识别信息；（4）为维护乙方的合法权益，例如诉讼、查找、预防、处理欺诈或安全方面的问题；（5）符合相关服务条款或使用协议的规定；（6）其他有利于乙方和业主共同利益目的。

 

第十二章其他事项

第三十五条本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同的附件与合同具有同等法律效力。

第三十六条本合同未约定或约定不明的事宜，双方可另行签订补充协议。

双方另行签订的补充协议不得不合理减轻或免除本合同中约定应当由乙方承担的责任，或者不合理加重甲方、业主方责任。

第三十七条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第1种方式处理：

1.依法向房屋所在地人民法院提起诉讼；

2．/。

违约方给守约方造成损失，守约方有权要求违约方承担诉讼费、律师费、鉴定费、交通费等费用支出。

第三十八条对于因本合同争议引起的纠纷，双方确认司法机关可以通过以下任何一种或多种方式送达诉讼法律文书，送达时间以上述送达方式中最先送达的为准：

甲方确认以下任何方式均可送达：

(1)手机短信送达

送达手机号码：XXXXXXXXXXXXX        手机号持有人：XX

(2)电子邮件送达

电子邮箱为：XXXXXXXXXXXXXX         邮箱持有人：XX

(3)邮寄送达

邮寄地址为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX    收件人：XX

 

乙方确认以下任何方式均可送达：

(1)手机短信送达

送达手机号码：XXXXXXXXXXXX    手机号持有人：XX

(2)电子邮件送达

电子邮箱为：XXXXXXXXXX          邮箱持有人：XX

(3)邮寄送达：

邮寄地址为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX    收件人：XX

甲乙双方共同确认：上述送达方式适用于各个司法阶段，包括但不限于一审、二审、再审、执行以及督促程序。同时双方保证送达地址准确、有效，如果提供的地址不确切，或者不及时告知变更后的地址，使法律文书无法送达或未及时送达，自行承担由此可能产生的法律后果。

 

第三十九条本合同一式伍份，甲、乙双方各执两份，报物业所在地区、县（市）房产主管部门一份（备案）。

附件：

一、物业管理区域划分意见书或规划平面图（最终确定版）

二、物业构成明细

三、物业服务企业履约考核及处罚细则

四、物业服务内容与服务标准

 

 

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人：法定代表人：

 年 月 日年月日

 

 

 

 

 

附件一：

物业构成明细

 

类型	幢数	套(单元) 数	建筑面积(平方米)
高层住宅			127197.54
小高层住宅
多层住宅
排屋
别墅
商铺			4222.47
工业用房
办公楼
自行车库
机动车车库
会所
学校
社区配套用房
物业管理用房			467.57
配电房
其他
合计
备注

附件二：

物业承接查验协议

(参照杭州市物业承接查验协议)

 

应当包括以下内容：

一、物业基本情况；

二、承接查验内容；

三、承接查验标准；

四、承接查验时间、方法、程序及交接工作；

五、资料移交问题以及不合格项目的解决方法；

六、双方的权利义务；

七、违约责任；

八、保修条款。

附件三：

移交给物业公司的资料清单(完善)

 

序号	移交资料名称
一、项目产权资料
1	项目批准文件
2	用地批准文件、用地红线图
3	建筑规划许可证
4	建筑开工许可证
5	建设工程规划验收合格证
6	建筑工程竣工验收质量认定书
7	建筑设计防火审核意见书
8	建筑工程竣工消防审核意见书
9	回迁安置资料
10	总平面布置竣工图(原件)
11	测绘面积和房号确认清单
12	商铺面积、图纸
13	车位(库) 面积/数量、图纸
14	物管用房、物业经营用房和社区用房的位置、面积确认单(附图)
15	标准地名牌使用证
二、项目施工资料
16	开、竣工报告
17	隐蔽工程验收记录
18	地质勘探报告
19	图纸会审纪要
20	设计变更通知单
21	工程技术核定及质量事故处理单
22	工程合同及工程预决算报告书
23	施工会议纪要
24	沉降观测记录
25	钢材水泥等主要材料质保单
26	新材料、构配件的鉴定合格单
27	砂浆、混凝土试压报告
28	消防管道冲洗、试压及闭水试验检验记录
29	给排水管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录
30	灌水、通球试验等与物业管理有关的原始记录
三、项目建筑竣工资料
31	建筑设计竣工图(原件)
32	结构设计竣工图(原件)
33	电气设计竣工图(原件)
34	给排水设计竣工图(原件)

 

35	通风设计竣工图(原件)
36	弱电设计竣工图(原件)
37	消防设计竣工图(原件)
38	暖通设计竣工图(原件)
39	中央空调设计竣工图(原件)
40	地下管线综合布置竣工图(原件)
41	其他项目竣工图(绿化、景观、二次装修等)(原件)
42	排污许可证
43	防雷测试报告
44	供水合同、生活用水水质检验报告
45	供电协议书、许可证
46	供气协议书、许可证
47	有线电视合格证、通讯设施合格证
48	环卫、交警、人防、技防等部门验收合格证
49	宽频介入协议
50	有线电视及电话协议
51	通邮申报表
四、机电设备资料
52	机电设备清单(台帐)
53	机电设备保修起止日期、负责人电话一览表
54	电梯/扶梯设备购买安装合同
55	电梯/扶梯制造、安装单位、维护单位资料
56	电梯/扶梯设备参数 (型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等)(原件)
57	电梯/扶梯随机资料 (安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)(原件)
58	电梯/扶梯设备安装调试记录 (原件)
59	电梯/扶梯设备检验记录 (原件)
60	电梯/扶梯检验合格证(原件) 、限速器检验合格证 (原件) 、《特种设备使用登记表》
61	消防设备购买安装合同
62	消防设备制造、安装单位、维护单位资料
63	消防编码地址对照表、联动逻辑关系表
64	消防设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)(原件)
65	消防设备、系统调试运行检验记录
66	设备产品合格证、使用维护说明书
67	机房布置图、报警地址编码表
68	监控设备、系统调试资料
69	风机出厂合格证及随机资料

 

70	风机设备、系统调试资料
71	供电设备购买、安装合同
72	供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料
73	高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数(型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等)(原件)
74	高低压配电柜、变压器、直流控制屏、发电机等设备随机资料(安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等) (原件)
75	供电系统主要配件资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)
76	配电箱、电缆、插接母线、电表等资料(生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等)(原件)
77	供电系统试运行检验记录(原件)
78	灯具、末端用电器具清单及相关资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)(原件)
79	配套装置、仪表、电度表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)
80	给排水系统设备购买、安装合同
81	给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料
82	各类水泵的配套设备参数(型号、额定电压、扬程、编号等)(原件)
83	给排水设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、 机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)(原件)
84	给排水设备运行检验记录
85	给排水配套装置、仪表、水表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)
86	水、暖、卫生器具检验合格证书及相关资料
87	车辆管理设备使用说明书、安装、调试资料
88	弱电系统设备购买、安装合同
89	弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料
90	弱电系统设备参数(系统、型号、规格、数量)(原件)
91	弱电系统随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)(原件)
92	弱电系统设备调试运行检验记录
93	监控设备出厂合格证、使用说明书及调试资料
94	可视对讲设备出厂合格证、使用维护说明书
95	立体机械车库购买安装合同
96	立体机械车库制造、安装单位、维护单位资料
97	立体机械车库随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料、主要受力构件的对接焊缝探伤检测报告、钢丝绳质保资料等)(原件)
98	立体机械车库安装调试记录(原件)
99	立体机械车库检验记录(原件)

 

100	立体机械车库检验合格证(原件) 、《特种设备使用登记表》
101	擦窗机购买安装合同
102	擦窗机制造、安装单位、维护单位资料
103	擦窗机随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、检验产品合格证、随机配件清单、主要配件资料、易损件明细表或图册、固定设施及连接和支撑工程图；随机工具及备件清单等)(原件)
104	擦窗机安装调试记录(原件)
105	擦窗机安装验收资料(原件) ：擦窗机试验记录表、绝缘试验记录表、静置滑移试验记录表、噪声测试记录表 安全装置检验记录表、电动机功率测试记录表、抗倾覆式试验记录表、结构应力测试记录表、可靠性试验记录表
106	通风空调系统设备购买安装合同
107	通风空调系统设备制造、安装单位、维护单位资料
108	通风空调系统设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、检验产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)(原件)
109	通风空调系统分部调试记录(原件)
110	锅炉购买安装合同
111	锅炉制造、安装单位、维护单位资料
112	锅炉随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、检验产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)(原件)
113	锅炉水压试验、烘炉、煮炉、安全阀调试记录
114	锅炉及辅助设备单机调试和冷态试运行记录；72 小时热态试运行记录
115	人防系统设备购买安装合同
116	人防系统设备制造、安装单位、维护单位资料
117	人防系统设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)(原件)
118	人防系统设备安装调试记录(原件)
119	人防系统验收合格证(原件)
五、物业管理资料
120	房屋交付通知书及寄发公证书(要求开发商一式两份，留存原件)
121	业主购房合同、车位使用权转让协议、身份证复印件
122	前期物业服务协议(物业服务合同)
123	临时管理规约(管理规约)
124	住宅使用说明书
125	住宅质量保证书
126	业主姓名、房号、面积、联系电话一览表
127	物业专项维修资金缴交确认单
128	水、电表与房号对应表

附件四：

杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准(甲级)

一、综合管理服务标准与收费标准

序号	内容	服务标准
1	管理处/服务中心设置	小区内设置专门的管理处/服务中心办公机构，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。
2	管理服务 人员要求	(1) 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 (2) 管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 (3)配备物业服务管理人员名，执行做六休一，其中项目经理人、客服人、人力财务专员人、保安人、保洁人(垃圾分类人另外支付费用，成本不包含在人之内，亦由物业自行承担) 、工程人、绿化人
3	服务时间	周一至周日在管理处/服务中心进行业务接待，并提供服务,每天接待时间不少于12 小时。
4	日常管理与 服务	(1) 服务规范应符合杭州市物业管理行业规范要求，物业服务企业实施ISO9000 质量管理体系，对服务过程进行控制。 (2)设有服务接待中心，公示24 小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 (3) 对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理。 (4) 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 (5)按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人) 的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。根据装修进度情况每2天不少于1 次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 (6)按有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支情况或物业经营性收支情况。 (7) 按有关规定规范使用物业专项维修资金。 (8) 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 (9) 制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 (10)每年至少1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 80%以上，对合理的意见与建议及时整改。 (11) 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 (12) 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。 (13) 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门) 、户和公共配套设施、场地有明显标志。 (14) 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，签订物业管理交接验收协议，验收手续齐全。

 

二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准

 

项目	序号	内容	服务标准
楼内公共区域	1	地面	每日清扫、每周拖洗一次；一层共用大厅每日拖洗一次；大堂、门厅花岗石、大理石每季度镜面抛光保养一次。
	2	扶手、开关	扶手、信报箱、2M 以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M 以上单元门、
		盒、表箱盖、单元门、信报箱	开关盒、表箱盖每周清洁一次。
	3	栏杆	非电梯公寓每天擦抹一次，电梯公寓每周擦抹一次。
	4	天花板、公共灯具	每月除尘一次。
	5	进户门	每周擦抹一次。
	6	楼道玻璃	每周清洁一次。
	7	天台、屋顶	每月清洁一次。
	8	电梯轿厢	每日擦拭、清扫二次，每天拖洗一次。循环保洁(如有地毯每日换洗一次)。
	9	地下车库	每日清扫一次，每半年清洗一次。
楼外公共区域	10	垃圾收集	垃圾收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
	11	道路地面、绿地、明沟	道路地面、绿地每日清扫二次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；明沟每周清扫一次。
	12	宣传栏、小品等	每半月清洁一次，高杆路灯2M以上部分每月清洁一次。
	13	垃圾厢房	垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次。
	14	果皮箱、垃圾桶	合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱(桶) 无满溢、无异味、无污迹。
	15	消毒灭害	每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8、9 月每月喷洒一次) ，每年灭鼠三次。墙基、边缝、 底部：1次/周；通道：1次/月；外围、垃圾台、卸货区：2次/月

三、公共区域秩序维护服务标准与收费标准

 

 

序号	内容	服务标准
1	人员要求	(1) 专职人员， 以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 (2) 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防 器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 (3) 上岗时佩带统一标志，按需求穿戴统一制服 (精致) ，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 (4) 配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2	门岗	(1) 小区主出入口 24 小时值班看守，6：00—22：00 站岗值勤，其中北门、西门7:00-9:00；17:00-19:00秩序岗双人值守，有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。 (2) 对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。 (3) 对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出小区实行登记。
3	巡逻岗	(1) 按指定的时间和路线进行巡查，对重点区域、重点部位每小时至少巡查一次，配有安全监控设施的，实施 24 小时监控。 (2) 接到火灾等险情或住户紧急求助后五分钟内到达现场，并及时报告业主委 员会和有关部门，并协助采取相应措施。
4	技防设施和救助 (监控岗)	(1) 小区设有监控中心，具备录像监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等 技防设施设备的，应 24 小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 (2) 监控中心接到报警信号后，秩序维护员五分钟内赶到现场进行处理，同时 中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 (3) 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并在监控中心控制室内 悬挂；每年应组织不少于 1 次的应急预案演习。
5	车辆管理	(1) 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线， 车辆停放有序。 (2) 有专职人员 24 小时巡视和协助停车事宜。 (3) 车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、 消防器械配置齐全，无易燃、易爆及危险物品存放。

四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准

 

 

项目	内容	要素	服务标准
公共绿化	草坪	修剪	草坪保持平整，草高不超过8cm。
		清杂草	每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于6%。
		灌、排水	常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
		施肥	按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
		病虫害防治	及时做好病虫害防治。
		其它	草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
	树木	修剪	乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍， 做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。
		中耕除草、松土	适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
		施肥	按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
		病虫害防治	防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。
		扶正加固	树木基本无倾斜。
		其它	乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
	花坛花境	布置	一年中有三次以上花卉布置，三季有花。
		灌、排水	保持有效供水，无积水。
		补种	缺枝倒伏不超过五处。
		修剪、施肥	及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
		病虫害防治	适时做好病虫害防治。

五、共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务标准与收费标准

 

序号	内容	服务标准
1	门窗	每天巡视楼内共用部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
2	楼内墙面、顶面、地面、外墙	墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。 3年服务期限内清洗一次外墙。
3	路灯、楼道灯	完好率不低于95%。
4	雨、污水管道	共用雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏。
5	化粪池	每月检查一次，每季度清掏一次，发现异常及时清掏。
6	围墙	每月巡查一次，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。
7	道路、场地等	每周对道路路面、侧石、井盖等巡查二次，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。
8	休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品	每日对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等巡查一次，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
9	室外健身设施、儿童乐园等	每日巡查一次，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用(如需更换的 除外〕。
10	安全标识等	对危险隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每半月检查一次，保证标识清晰完整，设施正常运行。
11	房屋结构	每年对房屋结构检查二次以上，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。
12	供水系统	1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每半年对泵房、管道等除锈、油漆一次，每年对水泵保养一次，保证二次供水正常，泵房整洁。 2、每年清洗水箱、蓄水池二次，二次供水水质符合国家生活用水标准。 3、高层房屋每年对减压阀测压二次，并做好记录。 4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
13	排水系统	1、每周对污水泵、提升泵、排出泵检查二次，每季润滑加油一次。 2、每年对污水处理系统全面维护保养二次。 3、控制柜电气性能完好，运作正常。 4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
14	升降系统	1、载人电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安 全使用许可证》，物业服务企业应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行 进行管理。 3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困 人或其它重大事件时，物业管理人员接到信息后须在五分钟内到现场应急处 理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
15	弱电系统	1、楼宇对讲系统 (可视) ：每周检查与保养一次，保证其 24 小时正常运行， 对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲 (可视) 功能正常，语音 (图像) 清 晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。 2、周界报警：24 小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统 的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或 电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出报警信号。 3、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备 24 小时正常运行， 摄录图像清晰，录像功能正常。 4、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期进行调试与保养，保证 其正常运行。
16	消防系统	1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其正常运行。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年检测一次探测器，并对全部控制装置进行一次检测，火灾探测器及时 清洗或更换。 5、每季度检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查； 每月检查一次灭火器，及时更新或充压。

 

附件1：物业服务标准

1、秩序维护、消防、交通管理

① 秩序维护工作具体措施

序号	内容	服务标准
1	门 岗	1.熟悉掌握门岗内外设施设备的使用，保持工作环境整洁、记录清楚、完好； 2.对出入口进行把守、验证、检查，其中北门7:30-19：30秩序岗双人值守、西门7:30-8:30秩序岗双人值守； 3.查验出入外来人员的证件，办理登记手续，与业主核实后放行，禁止无关人员进入； 4.对发现异常的出入人员、车辆携带或装运的物品应主动进行查验，防止业主的财物异常流失； 5.指挥、疏导出入车辆，查验访客车辆并按车辆管理制度有序停放； 6.维护出入口通行的正常秩序。
2	巡 逻 岗	1.对特定区域、地段和目标进行的巡查、警戒； 2.通过巡逻，震慑不法分子，使其打消对客户不法侵害的企图； 3.对正在发生的不法侵害行为，应采取相应措施； 4.检查、发现、报告并及时消除各种不安全隐患，防止火灾、爆炸等事故或抢劫、盗窃等不法侵害案件的发生； 5.如有大件装修材料进出，现场查看搬运及电梯使用情况，制止装修材料由客梯搬运的行为； 6.在巡逻过程中，对已经发生的不法侵害案件或灾害事故，应及时报告公安机关或有关部门并保护现场。
3	监 （消）控 岗	1.运用科技手段和设备，为客户指定的区域和目标，设计、安装各种报警器材并定期维护，提供接警、先期处警和其他相关的技防服务业务； 2.防止客户遭受不法侵害； 3.接到入网客户报警信息，应迅速通知人员赶赴现场先期处置； 4.对正在发生的不法侵害行为，应采取措施监视，应立即通知公安机关处理； 5.对于误报警应迅速给予排除； 6.对联网报警客户的技防设备，应定期进行巡检维护，防止设备出现故障； 7.技防设备的操作，应严格遵照有关技术规范和标准进行； 8.对于客户提出的设备报修、移机应迅速给予处理； 9.安全设备设施应满足提供服务的要求，对设备设施进行适当维护，确保设备设施始终处于完好有效状态； 10.对所有的投诉、报警要及时处理，记录清楚并上报。

② 车辆管理方案

（1）车辆进出管理

序号	项目	服务标准
1	管理 内容	业主、外来车辆的进出管理；
2	管理 制度	Ø 出入证管理制度； Ø 来访车辆核对登记制度；	Ø 物品进出核对制度； Ø 特殊车辆禁入制度。
3	管理 措施	1.业主车辆须办理《机动车出入证》，录入车辆管理系统，由车辆管理系统识别进入小区。 2.外来车辆进入需由秩序维护员询问核对后，凭有效打卡单给予通行。 3.出门车辆携带较多或体积较大物品时，为确保业主/使用人的财产安全，秩序维护员需进行询问和检查，必要时禁止放行。 4.禁止出租车进入，如有特殊情况，需向秩序维护员说明情况，核实清楚后进入；如遇紧急情况，业主提前通知物业服务中心，可及时放行。 5.严禁装载易燃、易爆、剧毒以及各种腐蚀性物品的车辆进入。 6.禁止2吨(含)以上货车或10座（含）以上客车进入小区。 7.外来非机动车短期需经常出入，可到物业服务中心办理临时出入证。 8.车辆进入小区必须遵守小区车辆行驶路线。

 

（2）车辆停放管理

序号	项目	内容
1	管理 内容	业主、外来机动车、非机动车的停放管理；
2	管理 制度	Ø 地下车库停车管理制度； Ø 临时车位停车管理制度；	Ø 非机动车停车管理制度。
3	管理 措施	1.已购地下车位的业主，其机动车必须停放在地下车位中； 2.承租地面或地下车位的业主，其机动车应停放在指定承租车位中； 3.地面规划车位先到先停，停车费用按当地物价部门核准标准收取； 4.来访车辆由秩序维护员指引至指定临时停车点停放，临时车位停满后禁止外来车辆进入小区； 5.小区内公共道路禁止停放车辆； 6.非机动车需停放至地下自行车库或地面指定停车点，禁止停放在路面公共区域、大堂门口等非停车位置； 7.违规停放的非机动车由秩序维护员就近搬入非机动车停车库； 8.严禁车辆停放至地面非停车区域或绿化带内。

 

③ 出入管理方案

序号	项目	内容
1	管理 内容	人员、车辆、物品进出小区的管理。
2	管理 制度	Ø 访客登记制度； Ø 车辆管理制度；	Ø 物品放行制度。
3	管理 措施	1.门岗秩序维护员对外来人员礼貌询问，核对身份。若为业主，应礼貌放行，并记住业主特征，以便下次直接放行；若为来访人员，应询问清楚，并与被访业主取得联系，征得业主同意后，登记放行。 2.礼貌指引来访人员在小区内的行进路线，必要时呼叫巡逻协助引导。 3.业主车辆进出需敬礼，并用标准指挥手势指挥。 4.外来车辆应先示意停车，礼貌问询，盘查核对，经物业服务中心或监控中心核实无误后方可换证放行。 5.物品搬出小区需仔细核对品名和数量，并在物品放行单上签字放行。如果非业主本人，需出示业主签字的物品放行单，并与业主确认后，方可签字放行。

 

④ 消防管理方案

序号	项目	内容
1	管理 内容	消防器材、消防设施设备的检查和维护，消防安全管理，火灾应急预案及处理。
2	管理 制度	Ø 消防器材、设施检查、维护制度； Ø 消防安全管理制度；		Ø 火灾应急预案。
3	管理 措施	1） 每月定时由秩序维护员对本区域的灭火器进行检查、复查，并作书面登记，交秩序维护部主管核实签字； 2） 每月定时由秩序维护员对本区域内的消防栓进行检查，发现损坏及时报修； 3） 定期对消控设施进行检查维护； 4） 制定火灾应急预案，定期进行演练。
4	管理 要点	Ø 消防设施设备的日常管理，确保无故障点的及时处理； Ø 消防器材管理、检查，确保消防器材无缺少、不失效； Ø 确保消防通道畅通； Ø 加强易燃、易爆品的管理；	Ø 加强对消防重点区域的管控； Ø 加强小区的消防常识的宣传，开展消防演习； Ø 发生火灾及时报警，并积极组织灭火； Ø 定期进行消防安全检查。

 

2.维修服务

①房屋日常维护保养措施

序号	项目	维修类别	计划	方案	标准	实施效果
1	房屋承重结构部位	局部受损；交付后因装修或其它原因造成的结构问题。	每月巡查一次，室内装修阶段要每周巡查，发现问题立即处理、维修。	由工程服务部按照有关修缮规程实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”，提出方案，委托专业公司实施。	房屋修缮标准；有关工程施工规范。	安全、正常使用，功能完好。
2	外墙面	外墙局部渗漏；外墙大面积渗漏；外墙面的翻新。	每季检查一遍，发现问题，及时维修。	由工程服务部按照有关修缮规程实施（或请专家“会诊”，提出方案，委托专业公司实施。）。	房屋修缮标准；外墙施工作业规范。	无渗水、无违章、整洁统一。
3	屋面	隔热层破损：防水层破损造成屋面渗漏；屋面积水。	半年检查一遍，发现问题，及时维修。	由工程服务部按照有关修缮规程实施维修，按照年度普查计划维修。	房屋修缮标准；屋面施工作业规范。	无积水、无渗漏：隔热层完好无缺。
4	幕墙 门窗	结点检查、五金件检查、开启灵活度检查。	每月检查一次。	由工程服务部负责维修。	房屋修缮标准；建筑施工作业规范。	结点牢固、五金件齐全、开启灵活。
5	大理石晶面打磨	大理石晶面打磨	3个月一次。	由保洁服务部负责维修。		光泽度基本达到60GU。

 

②房屋定期维修保养方案

序号	项目	维修类别	计划	方案	标准	实施效果
1	房屋承重结构部位	局部受损；施工质量原因造成的结构问题。	每年对房屋基础进行一次检查；及时了解房屋的结构性能，作到早发现，早处理。	由工程服务部按照有关修缮规程实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”，提出方案，委托专业公司实施。	建筑物完好等级标准；建筑物白蚁防治标准；	结构安全，正常使用。结构性能完好。
2	机电设备	空调、水泵、等机电设备的维护保养；机电设备的零部件易耗品维修、更换。	每月控制设备检查一次；季检开关灵敏度及开关固件完好情况；年检电源切换及自动保护装置。	工程服务部或相关承包商负责实施，客户服务部做好相关记录。	各项机电设备维修保养规程	运转正常，安全、设备完好。
3	照明设施	线路的检修维护；灯具的维修及更新。	每年检修一次线路和灯具，及时更换老化线路和损坏灯具。	工程服务部负责实施。	照明管理规定	线路无老化；灯具完好；使用正常。
4	消防设施	疏散标志的维修及维护；消火栓/喷淋管网及管道附件、排烟阀、防火阀等维护及检修。	每年对消防系统主要设备进行全面检修，每年对室内外消火栓、消防/喷淋结合器及室内消火栓箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以防发霉；每年对消防疏散门进行一次维护，每半年进行消防联动试验。	由消防、机电、维修专业人员对应负责实施。	消防设施保养规程	运转正常，安全、设备完好。
5	水系设施	喷泉、水系景观	每年对主要设备全面检修；每季度开启时间不等低于30个工作，且重大节假日必须开启。	由专业人员对应负责	保养规整	运转正常，安全、设备完好。

③公共设施维修保养方案

序号	项目	维修 类别	计划	方案	标准	实施效果
1	道路	车道 人行道 侧石	每年对局部破损严重的车道、人行道、侧石进行修缮、翻新。	翻新工作由工程服务部组织专业维修工或委托有关施工作单位实施。	路面修缮标准；人行道铺设修缮标准。	减少不必要路面污损和破坏；使局部严重损坏路面，通过翻新延长寿命，从而使道路保持均衡使用功能。
2	沟渠 池井	雨水口 雨水井 污水井 阀门井	井盖板每年刷一次漆：每季度清洁井内杂物一次：每年全面维修完善一次。	工程服务部负责实施	井盖正常使用；排水通畅。	井盖正常使用；排水通畅。
3	公用 标志	标识牌 警示牌	每半年对标志安放基础稳固情况进行检查维护：每半年对标志进行维护一次。	客户服务部负责实施	安放稳固	标志清洁、清晰、美观；安放稳固。

 

④公共设施日常维修保养方案

序号	项目	维修类别	计划	方案	标准	实施效果
1	道路	车道、人行道侧石	每周检查一遍，随坏随修。	工程服务部负责实施	路面修缮标准；人行道铺设修缮标准。	平整、无坑洼、无积水、无缺损。
2	公共 照明	路灯、草坪灯、围墙灯、楼道灯、车库照明灯、应急灯。	每周检查一遍，随坏随修。应急灯每季测试一遍。	工程服务部负责实施	电气作业安全操作规程；灯具施工技术标准。	使用正常；灯罩完好，无积尘；灯杆及灯座无破损。
3	沟渠池	雨水口、雨水井、污水斗、化粪池、阀门井	每月检查一遍，发现问题，及时维修。	工程服务部负责实施	井内污积物，井壁物脱落；化粪池出口及分隔地无堵塞；井盖上标志清晰。	井盖完好有效发挥功用；无渗漏；无缺损；无堵塞。
4	消防设施管网	消火栓/喷淋管网及管道附件	每月检查一遍，发现问题，及时处理。	工程服务部负责实施	排水管施工技术标准；消防设施施工技术标准。	管道畅通；无泄漏；消防设施正常有效。
5	公用 标识	标识牌 警示牌	每周检查一遍，发现问题，及时处理。	客户服务部负责实施	标识清楚，无污迹，无损坏；破损，安放牢固。	标示设施完好、标示无损坏。
6	健身器材	健身器材	每周检查一遍，发现问题及时处理。	工程服务部负责实施	无损坏，无污迹。	确保各类器材正常使用、安全可靠。

⑤智能化管理方案：

（1）建立一支设备运行及维护人才队伍

从公司抽调及外部招聘多名专业技术人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设计、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

（2）管理人员的业务素质培训

对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置。

（3）建立设备技术档案

对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件、原始资料等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统最佳运行状态。

（4）建立设备运行档案

建立信息通信系统周界防范管理系统、监控系统、家庭安全防范报警系统、离线式电子巡更系统、建筑设备监控系统、一卡通门禁管理系统、背景音响广播系统、物业计算机管理系统等的实时运行设备的台帐，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

（5）建立供货商档案

对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位、原始档案和技术参数等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

 

（6）日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。

Ø 维护内容

日检：系统外观；前端、终端传输线路信号日常检查记录；软件测试。

例检：系统外观；前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录；软件测试。

临检：对日常维护工作、例检工作进行监督，对其工作成果进行测评。

Ø 维护方式

 

 

 

 

 

 

 

Ø 维修计划

小修计划：根据日常记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划。

中修计划：根据季检记录及报告、年检记录及报告制定每年一次的中修计划。

大修计划：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计划。

Ø 智能化系统维护保养项目

根据现有掌握的资料，结合以往物业服务的经验，我们制定了以下的维护保养项目表。该表将根据以后掌握的资料进行补充、调整和深化。（如下表）

 

类别	对象	项目	标准	日常维护
				日检		月检	季检	年检		临检
消防控制系统	烟感探测器	测试灵敏度	用火灾测探试验器检验符合标准				√	√
	手动报警按钮	外观、接触灵敏度	符合使用标准				√	√
	声光报警器	外观、声、旋光性能	符合使用标准				√	√
	联动控制器	外观、性能、自控	符合使用标准				√	√
监控系统	监视器	外观及布置	清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖	√				√		√
		接插件及联线联接	牢固、无接触不良			√		√		√
		显示性能	画面清晰、稳定，调节旋钮灵敏	√			√	√		√
	控制器、画面分割器、录像机	外观	清洁无尘、摆放有序	√				√		√
		接插件及联线联接	牢固、无接触不良			√		√		√
		控制性能	各性能控制键有旋钮灵敏、可靠，画面分割稳定、录像清晰，干扰信号小	√			√	√		√
	摄像头	外观	清洁、完整、无破损、防水浸			√	√			√
		安装与联接	安装牢固、联线联接可靠			√	√			√
		摄像性能	视频信号清晰、完整、失真小，控制灵敏可靠	√			√			√
离线式智能巡更系统	信息发生器、固定接触器	测试接触器灵敏度	符合使用标准		√		√		√	√
楼宇自控系统	BA主机、继电器	外观	清洁、完整、无破损、防水浸		√		√			√
		安装与连接	安装牢固、联线连接可靠、各触头无烧蚀、过热	√	√				√	√
		控制性能	末端信号接受灵敏，完整符合标准	√			√			√
	传感器、阀门	外观	清洁、完整、无破损、防水浸		√		√			√
		显示、接触灵敏度	符合使用标准	√			√		√
		测试灵敏度	符合使用标准				√		√
		控制性能	设备联动符合使用标准	√			√			√
安全防范报警系统	探测器、报警按钮、接收器	外观及布置	清洁无尘、摆放有序、无堵塞遮盖	√					√	√
		接插件及联线联接	牢固、无接触不良		√				√	√
		控制性能	各性能控制键有旋钮灵敏、可靠	√					√	√

 

（7）智能化系统维护保养程序

 

 

 

 

 

 

 

 

3.保洁服务

小区保洁工作将由环境服务部主管负责，由保洁、绿化人员进行日常工作，对区域内的道路、公共区域、地面广场、屋面、绿化带、车库、雨/污井等区域严格按照合同标准细则进行专业化清洁和养护，并充分保证整体质量。详见《日常清洁/专项清洁服务标准细则》。

清洁 项目	项目 分类		清洁 方式	日常清洁 至少清洁频率	清洁标准
玻璃	镀膜		定期保洁	3米以下玻璃每月擦一次， 窗框每周擦一次	无蜘蛛网、无灰尘、无污迹
	透明
天 花 板	风口		定期保洁	每季清洁一次	无蜘蛛网、无灰尘、无污渍、无指印
	烟感器
	喷淋器
	灯罩
	喇叭口
下挂指示牌			定期保洁	每月擦抹一次	无灰尘、无污渍
门	木材		日常保洁	每月擦抹1次或视污染程度而定	无灰尘、无污渍、无胶迹
	防火玻璃		日常保洁	每周擦抹1次，每季内部清洁一次	无灰尘、无污渍、无胶迹、无指印
	不锈钢		日常保洁 定期上养剂	每半月上不锈钢护理剂1次
窗台	木材		日常保洁	每天擦抹1次或视污染程度而定	无灰尘、无污渍、无胶迹、无垃圾
	不锈钢		日常保洁 定期上护理剂	每半月上不锈钢护理剂1次
	铝板		日常保洁	每月擦抹1次或视污染程度而定
消防 器材	消防栓		日常保洁	每月擦抹1次或视污染程度而定	无灰尘、无污渍、无胶迹
	报警器
	灭火器
	消防管道		日常保洁	每月掸尘一次，每半年擦拭一次	无灰尘、无污渍、无胶迹
接 待 台	大理石		日常保洁	每天擦抹一次或视污染程度而定	无灰尘、无污渍、无胶迹
	木材		日常保洁 定期上家私蜡	每天擦抹一次	无灰尘、无污渍、无胶迹
刷卡机			日常保洁	每天擦抹一次或视污染程度而定	无灰尘、无污渍、无胶迹
家私	沙发		日常保洁 定期上家私蜡	摆放整齐、每天擦抹一次或视污染程度而定	无灰尘、无污渍、柔软光滑
	茶几		日常保洁	每天擦抹一次或视污染程度而定	无灰尘、无污渍
	电器			每周擦抹一次或视污染程度而定
大堂地面			日常保洁 定期养护	每天拖拭一遍 每两月打磨一次	无灰尘、无污渍、无胶迹
地垫			日常保洁 定期保养	每天清洁一次、每周清洗一次或视污染程度而定	无灰尘、无污迹、无泥沙、无虫、无异味
外围 地面	木地板		日常保洁 计划养护	每天清扫两次、每周冲洗一次或视污染程度而定	无尘、无污渍、无污迹、无脚印、无垃圾、无划痕
	瓷砖		日常保洁
电源盒、地脚线、屏风			日常保洁	每周擦抹1次或视污染程度而定	无灰尘、无污渍、无胶迹
公告栏	白板		日常保洁	每天擦抹1次或视污染程度而定	无灰尘、无污渍、无胶迹
	黑板
垃圾桶			日常清洁	每天倒垃圾1次、巡视数次	存放垃圾不超过三分之二、无虫子、无异味、无污渍
烟灰筒			日常清洁	每天清洁3次、巡视数次	无污垢、无痰渍、烟头不超过5支
室外椅子、桌子			日常清洁	每天擦抹1次、摆放整齐	无灰尘、无污渍、油迹，无饭粒、桌椅摆放整齐
下水道			定期清洁	每季清理1次	无杂物、无泥沙、流水畅通
停车场、路道			日常清洁	每天清扫2次、每周冲洗1次	无灰尘、无污渍、油渍、无泥沙、无垃圾
小区道路			日常清洁	每天清扫2次、每周冲洗1次	无灰尘、无污渍、油渍、无泥沙、无垃圾
雨棚、连廊			定期清洁	每月清理1次、每季度清洗1次	无污渍、水渍、污垢，无残留清洁剂痕迹，无划伤、腐蚀痕迹，无遗漏现象
外墙			定期清洁	每年清洗两次	外立面整洁
化粪池			定期保洁	每半年清理一次或视情况而定	地面干净、管道畅通，无异味、脏物、污水
外围 地面 部分		地面	一天一次	每天清扫2次，巡视数次	无灰尘、无污迹
		绿化带	一天一次	每天清扫2次，巡视数次	及时清除杂草、落叶，无垃圾
		垃圾房	一天一次	每天清洁1次	桶外表干净，内无积垢，门无污渍、灰尘，墙面、地面无污渍、垃圾。
		地沟	一月一次	每月清洁1次	无垃圾
		铝板	定期保洁	每月一次	无污渍、无积灰
		外围玻璃	定期保洁	3米以下每季一次	光亮、无污渍、无手印
		台阶	一天一次	每天清扫1次	无积水（下雨天气除外）、积灰、污渍、烟蒂、纸屑

 

4.绿化服务

室外绿化

室外绿化须达到一级养护质量标准。植物配置合理，达到黄土不露天。园林植物长势良好，枝干、叶子健壮，无缺株、死株、坏株，无明显枯枝、枯杈、枝条粗壮，过冬前新梢木质化。主侧枝分布均称和数量适宜、内膛不乱、通风透光。草坪覆盖率应基本达到80%；草坪内杂草控制在10%以内；生长茂盛颜色正常，不枯黄；每年合理修剪5-12次或以上按需（参考绿化一级养护质量标准）；无病虫害。绿化生产垃圾(如：树枝、树叶、草沫等)随产随清，绿地整洁，无砖石瓦块、筐和塑料袋等废弃物，并做到经常保洁。无人为损坏，绿地、草坪内无堆物堆料、搭棚或侵占等。

乙方须提供每年四个季度的不同季节的绿化养护方案，向甲方报备。

服务 项目	项目 分类	维护 方式	日常保养至少保养频率	保养标准
绿化	草坪	修剪	视生长情况而定，超过8cm修剪，控制在5cm，修剪期主要为4-10月	整洁、美观，春、夏季草皮不长于15 厘米，冬、春季不长于10厘米
		除草	4月-10月循环剪除 11月-3月每月一次	杂草面积不大于5%，高度不超过15cm
		切边	5月、7月、9月、11月各一次	与乔灌木界限明显
		浇水	7月-9月每天一次 10月-6月每2周一次	无大面积枯死
		排涝	遇雨季积水每天排涝	无积水
		施肥	春、秋各一次	养分充足，生长正常
		病虫害	视病虫害情况及时防治	及时防治，斑秃黄萎低于5%
	灌木	修剪	6月-10月每月一次	整洁、美观、枝叶紧密、圆整、无脱节、无枯枝
		浇水	7月-9月每2天一次 10月-6月每2周一次	无枯死
		排涝	遇雨季积水每天排涝	无积水
		施肥	春、秋各一次	养分充足，生长正常
		病虫害	视病虫害情况及时防治	主要病虫害发生率低于5%
绿化	乔木	修剪	每年一次	生长良好
		抹芽	6月-10月每月一次	无孽生芽
		浇水	7月-9月每2天一次 10月-6月每2周一次	无枯死
		排涝	遇雨季积水每天排涝	无积水
		施肥	春、秋各一次	养分充足，生长正常
		病虫害	视病虫害情况及时防治	主要病虫害发生率低于5%
	花卉	除草	4月-10月循环剪除 11月-3月每月一次	无杂草
		浇水	7月-9月每2天一次 10月-6月每2周一次	无枯死
		排涝	遇雨季积水每天排涝	无积水
		施肥	春、秋各一次	养分充足，生长正常
		病虫害	视病虫害情况及时防治	无明显病虫害
	盆栽植物	更换	更换频率：1次/季	盆景质地大方、株形美观、花叶并茂、整体布局合理

 

5.辖区除四害方案

小区的灭虫主要包括两个方面，即与业主配合定期将物业区域室内环境中影响到人体健康的害虫进行灭虫，如老鼠、苍蝇、蟑螂及蚊子等，同时有计划地定期进行公共区域的灭虫工作。在每次垃圾清运前，对垃圾箱(筒)、果壳箱周围进行灭虫，减少辖区的虫害。（见《虫害防治服务标准细则》）

《虫害防治服务标准》

服务 项目	项目 分类	防治方式	日常防治至少防治频率
消杀	灭鼠	消杀方式: 烟雾消杀 滞留消杀 药物诱惑	墙基、边缝、底部：1次/月 通道：1次/月 外围、垃圾台、卸货区：2次/月
	灭蟑
	灭蚊
	灭蝇
	灭蚁

6.绿化养护操作规程

序号	养护内容	操作规程
1	花木 养护	1) 浇水：根据天气、气候及绿地、花木品种、生长期等情况，适当给花木浇水，浇水不能过量，以免受涝； 2) 施肥：根据花木的长势、土质情况及培植需要，选择合适的肥料； 3) 除草：及时清除树盘下的杂草、杂物； 4) 修剪：根据生长规律、观赏效果及品种，对花木进行修剪、整形； 5) 除虫：根据花木病虫害发生的规律，制定预防管理措施，防治病虫害的发生，把病虫害消灭在萌芽状态，使花木不受危害，同时注意保护环境，减少农药污染； 6) 补苗：对易被大风吹折或吹倒的树木做好预防措施，提前用物支撑。对遭受自然或人为损坏的花木及时进行修整、扶正或补苗； 7) 冬季用加盐和加硫合剂的石灰水涂白树干，防止上树产卵与越冬的害虫； 8) 花木周围人与车辆流动较多，树冠与花木应经常用水喷洗。
2	浇水	1) 室外绿化春、夏季按天气不同每2至3天浇一次水，秋、冬季每1至2天浇一次水，因天气炎热干旱而出现特缺水时，则必须相应增加浇水次数，保证所有植物不因缺水而出现萎焉； 2) 室外盆栽随天气不同每天浇水1至2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1至2次；室内盆栽每周浇水1至2次； 3) 平时的灌溉按常规操作，夏季应根据气候的炎热程度，及时浇水灌溉，以防草坪脱水而造成大面积枯黄。
3	草坪 养护	1) 根据草坪长势情况，定期对草坪进行修剪：春、夏季两个月对草坪进行一次修剪，秋、冬季根据实际情况进行修剪。大面积用割草机修剪，小面积和边沿、死角处用吕剪草刀修剪，保持全面平整美观，并能保使生长茂盛。基本保证春、夏季草皮不长于15 厘米，冬、春季不长于10厘米。 2) 每次修剪以后对草坪施肥一次，以氮肥为主，结合磷、钾肥和花生麸等有机肥，施肥后浇透水或在雨后使用，保证草坪全年常绿。 3) 杂草是草坪的大敌，应每周巡查拔除，保持草坪草种纯正，做到每平方米杂草面积不大于5%。 4) 发现草地蚂蚁窝、老鼠洞要及时处理。 5) 要适量浇水，保持草坪生长适当的水份。 6) 随时预防草坪病虫害，防止草长老化或锈腐发生。 7) 拾除草地、花丛内砖头、纸屑等杂物。被破坏的草地要及时补种。
4	乔木、灌木、绿篱及花型的修剪	1）根据花木的生长特性和发芽分枝规律，进行花木的修剪造型。修剪时间： 休眠期修剪：这期间树木生长停滞，因此修剪后营养损失最少，对树木生长影响最小。 生长期修剪：常绿树没有明显的休眠期，一般在夏季修剪。 2）绿蓠、花球造型 绿蓠修剪做到平整光滑，花球造型优美，修剪下的枝叶应立刻清除。绿蓠、花球春、夏季每两个月施肥一次，秋、冬季每3个月施肥一次，使用复合肥和花生麸保证生长旺盛。绿蓠、花球死亡缺苗，需在1月内补种好。 3）乔木、灌木 每月巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、下垂等妨碍人们观瞻和活动的枝条，保证乔木干高2.5米以上。修剪下的枝叶要立刻清除，以免干枯影响美观。每6个月施肥一次，使用复合肥和花生麸，保证长势旺盛。保持树木原有的自然生长状态，能体现树木的自然美。 4）根据不同的花木，耐修剪的程度不同进行轻、中、重三种不同程度的修剪。 轻剪——剪去一年生枝条长度的1/5——1/4。 中剪——剪去一年生枝条长度的1/3——1/2。 重剪——剪去一年生枝条长度的3/4——2/3。
5	松土、除草	1) 除草：将树冠下或草坪内非人植的草类清除，面积大小根据需要而定。能直接拔除根部的杂草，直接拔除即可。不能直接拔除根部的杂草，如在树冠下可用锄头挖除；如在草坪中，则用拔草刀撬除； 2) 松土：就是将土壤表面松动，使之疏松透气，达到保水、透气、增温的目的。
6	树木 选择	1) 水边树宜栽落叶少，不产生花絮的树木，减少污染水面； 2) 绿地上不选用带刺及有毒的品种； 3) 花坛应选择栽培色彩鲜艳，花香果佳的植物； 4) 应选择抗性强的植物、减少病虫害和风害。
7	病虫害防治	1) 物理防治法：消除发病的树木；病树集中烧毁；人工抽条与消除害虫的卵块和幼虫；黑光灯、电灭灯灭虫器诱杀害虫。 2) 药物防治法：根据防治对象、药剂性能和使用方法，对症下药。 3) 注意观察和掌握病虫害的规律适时施药。 4) 严格掌握各种药剂的使用浓度，控制用药量，防止产生药害。 5) 长期使用一种药剂，容易引起害虫的抗药性，用多种药交替使用。 6) 提倡生化防治、人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康为前提，尽量使用高效低毒农药。 7) 在使用农药时，必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后４小时内下雨的，要待天晴后重喷。 8) 使用农药时，必需戴口罩、手套、穿长袖衣裤，完工后换衣裤，用肥皂洗手。使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，避免药液扩散，影响人体健康。 9) 草坪杀虫在如夏以前进行（主要针对草蚊、蝇类）秋季杀虫（主要针对螨虫及其他害虫，以防入土越冬）主要草作为机械喷洒。杀虫、驱虫药物应选用低毒、高效农药。在住宅三米内即人们活动区内喷洒药物应当适当稀释，以免造成危害。 10) 施肥：草坪施肥在秋季冬初进行。其它季节，则根据草坪的生长情况，适当施加淡肥，对不同花木生长的特性和生长情况作好冬季施肥，肥料主要以复合肥为主。

附件2：物业服务人员参考配置

部门	职位	配备人数	年龄要求（岁）	主要工作范围
客户 服务 部	物业服务中心经理	1	30～50	1、全面负责项目的物业服务工作，对各部工作落实检查及对外协调等。 2、负责日常物业管理工作，对各部工作落实检查等。 3、至少具有高中以上学历，普通话标准。具有不少于3年的物业服务经理。
	客服主管	2	25～50	1、 协助物业经理做好客户服务工作，协调各部门工作。 2、 至少具有高中以上学历，普通话标准。
	前台管家	1	20～50	1、 工作时间8:30-20:30。 2、 负责大堂的客户接待、问询、报修等客服工作，对接物业服务中心。 3、 负责项目的日常物业服务，物业服务中心接待、客户联络、客户服务跟踪、做好客户的投诉处理，处理归档记录及日常物业管理服务。 4、 至少具有高中以上学历，普通话标准。具有不少于1年的物业服务或者大型酒店服务工作经验。
	综管	1	30～55	1、 负责服务中心招聘、入离职办理、考勤、考评等。 2、 负责物业服务中心品质检查。 3、 负责仓库、物资管理工作。 4、 负责档案管理工作
	财务	1	20～55	1、物业服务费收缴、费用报销及内勤工作，对接总公司财务部的各项财务工作安排。
秩序 维护 部	主管	1	30～50	1、 全面负责项目的秩序维护、消防、车辆管理及与相关部门的协调，建立秩序维护规范，落实各项培训与专业指导工作。 2、 至少具有高中以上学历，普通话标准。
	领班	2	20～45	1、 负责当班人员的日常管理，协助主管做好项目的秩序维护及交通管理。 2、 至少具有高中以上学历，普通话标准。
	秩序维护员	11	20～50	1、 全天24小时负责紫郡东苑的门岗、巡逻岗、车场岗、替休等秩序维护、交通疏导工作。 2、 退伍军人优先。
	监控	4	20～50	1、全天24小时负责监控紫郡东苑及周边区域的情况，负责消控设备的操作。
工程服务部	主管	1	30～50	1、负责各设施设备综合管理，建立工程管理规范，确保各项设备的正常运作，落实各项培训与专业指导工作。 2、负责项目日常维修、维护、装修管理工作，负责工程人员的工作调配。
	综合维修	2	20～55	1、负责项目公共部位的水、电、油漆等工程的日常维修保养；受理业户报修及装修管理。 2、智能化设备的正常运行与维护保养工作。 3、具有电工等相应专业的资格证书。
电梯维修		1	20～55	1、具有特种设备操作资格证书。
环境 服务 部	主管	1	30～50	1、全面负责环境工作，审核各项工作计划，对日常环境保洁、绿化养护进行检查、监督、管理及考评。
	保洁员	21	20～60	1、负责小区的日常清洁工作。
	绿化工	2	20～55	1、 负责小区绿化维护、养护工作。 2、 至少一名具有园艺、绿化养护等相应资格证书。
合计人数		52

乙方每个月底提供当月在岗人员花名册（含进出情况），向甲方报备。

附件3：满意度调查表

 

物业服务企业满意度调查表

编号：

业主姓名：；联系电话：；

房号：；物业类型：□住宅□商铺；

代理人姓名：；联系电话：；

 

事项	表决意见
对物业管理服务的评价	非常满意	满意	不满意

说明：

1.为了进一步了解业主对物业管理服务的满意度，提升物业的管理服务水平，业主委员会将对物业管理服务满意度征集业主意见，希望小区业主本着认真负责的态度认真填写;

2.请对以上事项进行表决，在其对应的表决意见栏内划“○”或“√”；

3.请用钢笔或圆珠笔填写并签名，要求字迹清楚，符号准确，票面清洁；

4.投票截止时间：202年月日12:00    投票地点:

开箱时间：202年月日14:00        开箱地点:

 

 

投票人签名：

填写时间：年月日

扫描二维码查询相关信息

 

物业服务企业满意度调查存根

编号：

领票人签名：；联系电话：；

房号：；领票时间：年月日；

表决议题：物业服务企业满意度调查表

附件4：业主报修、投诉、业委会联系单完成率统计表

序号	内容	单次	完成单次	完成率	备注
1	业主报修
2	业主投诉
3	业委会联系单

 

附件五：物业服务、公共区域改造提升方案

协议期内，乙方计划用于项目物业服务品质提升的资金为150万元。具体投入计划如下表所示：

投入类别	预算投入 额(万元)	具体事项内容	具体事项预算金额（万元）	改造投入 时间节点
社区智慧化升级	30	人行、车行出入口改造升级	20	入驻后3个月
		增设智能保洁设备（扫地车、洗地机、高压冲洗车、三轮车、巡逻车、除湿机等）	10	服务期内根据需求采购
洗脸行动	40	开荒保洁，承接查验、无主杂物清除	20	进驻后1个月
		绿化品质提升(灌木、乔木修剪，草坪补种)	15	协议期内持 续进行
		标识标牌更新（含地库、住宅小区内部）	5	进驻后3个月
流线设施焕	35	园区内部分墙面粉刷，地砖、石材翻新、油漆、路面等公区修复、新增等	20	进驻后6个月
		幸福驿站服务窗口打造（包含装修、电脑、办公桌椅、凤梨1号等必要办公设备）	5	进驻后3个月
		亮灯行动（包含园区灯具修复更换、地下车库照明系统更新）	5	进驻后6个月
		园区内架空层增设健身器材、乒乓球桌、休闲桌椅等设施	5	进驻后3个月
其他的设施修复	45	电梯、监控、单元门禁、周界报警系统等其他设施修复以及品质提升	25	进驻后6个月
		垃圾房设施设备更新	20	进驻后6个月
总计	150		150

注：

1. 投入资金的总额固定，整改项目及对应的费用可根据实际情况进行调整，所有投入项完成后如总额还有结余，可用于其它整改项，并向全体业主进行公示。

2. 业委会或业主可推荐供应商，物业通过公开招标的方式选聘性价比高的供应商提供整改服务，业委会人员可参与评标。