第一章总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《杭州市街道（乡镇）、社区指导监督业主大会、业主委员会工作指导规程》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条业主大会、业主委员会自觉接受党的领导，在街道、社区党组织、社区居民委员会的指导监督下，依法开展物业管理活动，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
物业管理活动中的重大履职事项，应当先汇报社区党委，由社区组织召开小区党支部、业主委员会联席会议讨论，形成共识后再提交业主大会决定。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法做出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出的决定，应当及时告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议后再向业主公开。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第六条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益或业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第二章业主大会
第七条物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围：
物业管理区域四至：
东至：祥宏路；南至：南坝弄；
西至：西塘河绿道；北至：新文路。
物业管理区域概况：总占地面积73874.00平方米、总建筑面积平方米（其中专有部分建筑物总面积174064.14平方米），1632户。
物业管理用房建筑面积1292.8平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为554.06平方米，坐落：19#楼一层，20#一层；物业管理经营用房建筑面积为738.74平方米，坐落：21#楼一层，22#一层。
（二）业主大会名称为：杭州市拱墅区绿都金科和宁文华府业主大会。
（三）业主大会及业主委员会办公地点：物业服务中心内。
第八条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）业主委员会运行经费的筹集、使用和管理的具体规则及办法；
（十）使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金,但是
在业主大会议事规则约定的次数和额度限制内的除外;
（十一）物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第九条业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，业主大会议题报备街道、社区确认后，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。筹备会议期间，各类公告发布前应向属地社区报备后张贴；
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十七条发放和回收表决票，投票期限不少于五日且不超过六十日；
（四）统计结果。按照本议事规则第十八条统计表决结果；发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处、社区居民委员会的监督；大会议题及相关流程未经过报备街道办事处、属地社区确认的，业主大会暂缓进行表决。业主大会会议不得对已公示会议议题以外的事项进行表决。
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏等显著位置公告7日，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议内容应当由业主委员会书面记录并存档；
（八）会议延期。因客观原因不能按期完成业主大会的，应在社区指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告栏等显著位置公告。
（九）统计意见表或选票。组织验票、计票过程，需邀请物业所在地街道办事处、社区居民委员会指导、监督，有必要或请公证处公证。
第十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经20%以上业主提议，提议议题应属于业主大会议事范围且业主需提供房产证、身份证复印件等证明业主身份的材料及联系方式；
（二）经属地街道、社区及业委会讨论决定后认为需召开业主大会表决的重大事项；
（三）发生消防、电梯 、供电、供气、供水设施设备、公共区域、共有设施等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
(四)区、县(市)房产主管部门或者街道办事处经调查发现业主大会的决定违反业主大会议事规则的约定的;
（五）法律、法规规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。
(六)涉及业主重大利益的事项。
第十一条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请，需及时报备社区，并应当在15日内对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起45内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项递交业主大会进行表决，表决议题应与提议议题相一致。提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在15日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告栏等显著位置公告7日。
业主委员会自收到临时业主大会提议之日起，至临时业主大会结束或不符合召开情形的公告期限结束前不得对其相关事项另行召开业主大会进行表决。
第十二条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区房产主管部门、街道办事处协调，确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第十三条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议采用互联网方式表决的，可通过市房产行政主管部门建立的业主决策电子投票系统进行。业主委员会应于业主大会会议召开15日前在物业管理区域内将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等书面公告，并报备属地社区。
第十四条业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件和房产证复印件。
代理人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。委托人签署多份《授权委托书》的，以最后签署的《授权委托书》为准。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内，并就单次业主大会表决内容代其行使共同管理权。
代理人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
业主为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人参加业主大会会议，行使投票权。
本小区物业服务企业的工作人员不得接受业主委托参加业主大会会议。
第十五条业主委托行为应明确：
（一）委托期限为：一次业主大会一次委托，业主大会结束则委托终止；
（二）委托权限为：代为行使投票表决权，当业主本人参加业主大会会议的，授权委托自动失效；
（三）委托人数为：
1.同一名业主接受的委托人数不超过3（含）人；
2.同一名非业主代理人接受的委托人数不超过1（含）人;
第十六条业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：
（一）业主到会并在会议签到表上签名；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
（三）业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
（四）音像（电话录音）、影像资料可以确认的；
（五）业主在网络上查收确认；
（六）专人送达时，由业主配偶、子女、父母等直系亲属在表决票发放表上签名的；
第十七条业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会或社区组织有关人员（包含第三方工作人员）逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过业主身份认证后在网上进行投票；
（四）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）音像、影像资料（以音像（电话录音）、影像资料投票的，音像（电话录音）、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）;
第十八条业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
（一） 参会表决（回收票）有效票，业主明确表达其表决意见为“同意计入多数票”、“随多数”、“从多”的，其投票权数计入已表决的多数票。
（二） 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；公租房归政府或公共机构所有，按一人计算，专有部分面积累积计算。
（三）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积;
（四）投票人需用钢笔或圆珠笔填写表决票并签名，投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为废票，废票计入参会率但不计入任何表决意见。
（五）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用、因故意或重大过失严重破坏小区公共设施及环境、严重违反小区业主管理规约且拒不改正等损害业主公共利益行为的业主，限制其被选举权，但不限制其表决权，其投票计入总人数、专有部分建筑物总面积。
（六）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名。
（七）通过不正当形式拉票，贿票，不按委托规定及违反本议事规则和相关法律法规规定的回收票，一律按无效票处理且不计入参会率。
第十九条业主大会会议对某项提议已经作出决定的，业主在12个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决（除民法典二百七十八条第三、第四款）。
第三章业主委员会
第二十条业主委员会由7名正式委员和2名候补委员组成，其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会成立后7天内从委员中推选产生，按得票多少依次当选。业主委员会委员不得兼任物业管理委员会委员、监督委员会委员、业主代表（单元长）等其他小区管理职务。
业委会成立后，同意社区派驻小区专员、社区三方办主任列席业委会会议；符合条件的业主委员会应当成立党组织，暂不符合单建条件的，通过临建、联建等方式进行覆盖；党员业主委员会主任一般兼任业主委员会党支部书记。
业主委员会每届任期为3年。
业主委员会办公地点为：物业服务中心内。
第二十一条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）拟订物业服务企业选聘（续聘）、解聘方案并提请业主大会决定；
（四）拟定物业服务合同的内容；
（五）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（六）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）拟定或审核物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案；
（八）监督管理规约的实施；
（九）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（十）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十一）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十二）对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；
（十三）配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；
（十四）积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作；
(十五)将物业经营性收支项目、金额、摘要等及时录入杭州市经营性收支信息平台，并对录入信息的真实性、完整性和准确性负责；及时录入、更新杭州市物业监管平台的业委会及小区相关信息。
（十六）定期召开业主代表（单元长）会议或其他会议形式，并书面向全体业主通报小区物业管理情况。
（十七）业主大会授权业主委员会决定的其他事项。
业主委员会作出的决定违反业主大会议事规则的，物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当向业主提出召开业主大会临时会议的建议。业主大会临时会议可以根据业主大会议事规则对业主委员会作出的决定提出质询，撤销业主委员会的决定或者改选业主委员会。
第二十二条业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的业主（单位业主可委托自然人代表参选），且中共党员候选人比例原则上不少于百分之六十。
办理房屋所有权登记的为业主；未办理房屋所有权登记，但是基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得房屋所有权，或者与建设单位订立买卖合同取得建筑物专有部分所有权并占有的，可以认定为业主。
业主委员会委员、候补委员候选人可以由社区党组织、居民委员会推荐或者业主自荐、联名推荐，并在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,由物业管理委员会按照法律、法规的规定和业主大会议事规则的约定审查候选人的资格条件，审查时可将候选人基本情况提交相关部门联审，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，规范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）应对小区物业管理各项工作有实际客观的居住生活体验或经营感受；
（七）业主参选在本物业管理区域内每年居住累计满6个月以上；
（八）本人、配偶及其直系亲属没有在本物业管理区域提供服务的物业企业工作及其上下属单位任职；
（九）无拒缴或无故拖延缴纳物业服务费或通过其他方式煽动其他业主拒缴物业服务费的；
(十）具备必要的工作时间；
第二十三条鼓励符合下列情形的业主参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。
社区办公用房位于物业管理区域内的，街道可委派一名专职社区工作者参与业主委员会选举。
社区用房不在本物业管理区域内，社区工作人员中也没有业主的，社区可选派一名社区工作人员担任业主委员会兼职委员（不占用业委会职数），列席业主大会和业主委员会会议。
第二十四条业主委员会委员有下列情形之一的，当选后其委员资格自动终止：
（一）已不是本物业管理区域内业主的；
（二）有拉票贿选或其他不正当竞争行为经查证属实的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并在小区公告的；
（五）本人或直系亲属在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及集团工作的；
（六）业委会任职期间拒缴或者无故拖延缴纳物业费、车位管理费及物业服务企业代收代缴的水、电等公共能耗费用达到3个月以上的；
（七）业委会任职期间被判处刑罚，或涉黑涉恶，以及加入邪教组织的；
（八）业委会任职期间利用黑恶势力干预物业管理区域内业主正常工作和生活的；
（九）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（十）将自有房屋整体出租已达6个月以上。
业主委员会应将上述委员资格自然终止情况，在本小区公告栏等显著位置不少于7日。
第二十五条有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）违反公序良俗，或涉黑涉恶，利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
（七）被业主大会终止职务的上一届业主委员会成员（含候补委员）。
（八）处于租赁小区业主共有的经营性用房期间的或参选前一年内与现物业服务企业有业务往来的（如商品销售、承揽业务）。
第二十六条业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议审议决定是否终止其委员职务：
（一）业委会任职期间违反《杭州市物业管理条例》第六十一条中禁止性行为并拒不整改的；
（二）业委会任职期间不遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
（三）业委会任职期间受到党纪处分尚未超过所受纪律处分有关任职限制期限以及涉嫌严重违法违纪正在接受纪检、监察、公安、司法机关立案调查处理的；
（四）业委会任职期间采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（五）业委会任职期间存在违法搭建、装饰装修等行为被相关行政管理部门责令整改，尚未整改到位的；
（六）业委会任职期间拒不履行委员职责或利用委员资格谋取私利的，无正当理由连续3次不参加业主委员会会议的；
（七）业委会任职期间道德品行低劣、煽动群众闹事、扰乱公共秩序、在群众中影响较坏的；
（八）业委会任职期间挪用、侵占业主共有财产，侵犯业主共同利益的；
（九）业委会任职期间索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，包括但不限于接受减免物业服务费或停车费等应缴费用；
（十）业委会任职期间经社区居民委员会或者半数以上业主委员会委员提议罢免的；
(十一)业委会任职期间与本小区物业服务企业有商品销售、业务往来等利益关系的。
业主委员会应将业主大会关于是否终止上述委员资格的决定在本物业管理区域内公告栏等显著位置不少于7日。
第二十七条业主委员会委员实行差额选举。
第二十八条业主委员会实行差额选举的，差额人数规定为1人
（10选9）；
采用下列办法产生业主委员会委员候选人：
1.当在规定时间内报名人数小于10人时，则延长报名时间，以产生业主大会议事规则规定的差额选举人数；延期时间由社区、物业管理委员会讨论决定后在管理区域内张贴公告，并将延期事由报街道三方办；也可以由社区和物业管理委员会内部讨论后指定符合条件的候选人，经过物业管理委员会资格审核通过并公示后直接报送业主大会进行选举，但需经得本人同意。
2.当在规定时间内报名人数等于10人时，在经过社区党组织审核并公示无异议后则全部进入正式候选人名单；
3. 报名人数大于10人时，本小区候选人采用以下第①种产生：
①通过报名候选人集体内部推选的方式产生，内部推选方式由物业管理委员会起草制定，报备社区，街道三方办审核后，在管理区域内公示无异议执行。
②通过业主参与投票的方式（非业主大会）产生，业主参与投票方式由物业管理委员会起草制定，报备社区，街道三方办审核后，在管理区域内公示无异议执行。
4.业委会候选人初步公示期间有退出选举的，由推选时其他得票高的候选人列入业委会候选人；
5.业委会委员正式公告期间，候选人不得退出选举，直到备案结束。
第二十九条本物业管理区域设立业主委员会候补委员，未当选业主委员会正式委员，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数业主同意的候选人，按照得票多少，依次列为业主委员会候补委员，人数不得超过正式委员总数的50%。
第三十条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议原则上每月召开一次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
符合下列条件之一的，业主委员会应当按规定在7日内召开临时会议：
1.经三分之一以上业主委员会委员提议的；
2.业主委员会主任、副主任认为有必要的；
3.街道、社区认为确有必要召开的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十一条业主委员会会议应当按照下列规则召开：
（一）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集，也可以由社区居民委员会指定一名委员召集；
（二）召集人应提前将会议通知及有关材料送达每位委员，业主委员会会议应邀请小区专员、社区三方办主任参加；
（三）需讨论、决定的重大事项应当在会议召开前广泛收集业主意见；
（四）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；（指全数，不是实到数）
（六）做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档（网络会议需会后补充书面记录存档）；
（七）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
（八）业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在做出之日起3日内报备社区居民委员会确认后以书面形式在物业管理区域内公告栏等显著位置7日，接受业主的查询和监督。
第三十二条业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照投票权人数得票多少自动递补。候补委员无故拒不进入正式委员的，业委会及属地社区居民委员会可对其进行劝勉，仍拒不进入正式委员的，其候补委员身份自动取消。业主委员会应当在15日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内公告栏等显著位置公告7日。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十三条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，委托物业管理委员会，在街道办事处的指导和监督下代行业主委员会职责，没有物业管理委员会的则委托属地社区居民委员会。经专有部分占专有部分建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，物业管理委员会或社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。
业主委员会主任、副主任提出辞职，应当提前7日提交业主委员会备案，并通报物业所在地的社区居民委员会。在业主委员会全体会议后，办理相关移交手续。
业主委员会委员集体提出辞职的，应当提前15日向业主大会说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地街道办事处。
第三十四条业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
第四章换届和改选业主委员会
第三十五条业主委员会任期届满5个月前，应当书面报告所在地街道办事处、社区居民委会，由街道办事处或其委托的属地社区居民委会及时组建物业管理委员会，物业管理委员会按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十六条业主委员会的换届改选办法（首届、换届、改选同）：
（一）成立物业管理委员会，负责具体筹备、换届、改选工作；
（二）由工作组按照本议事规则第二十二，二十三，二十五条审核报名人员资格并产生业主委员会候选人名单；
（三）若符合当选条件的候选人人数达到应选委员人数的差额时，按业主大会得票数多少依次当选新一届业主委员会委员。超出数量的候选人不列为业主委员会正式委员，可以根据第二十九条列为业主委员会候补委员。
若符合当选条件的候选人人数未达到应选委员人数的，则先成立不少于5人单数的新一届业主委员会，待下一次业主大会会议进行补选。
（四）业主委员会选举时，委员和候补委员得票顺序，按照所得投票票权占总投票权数的比例排序，如相等，则所得投票票权数对应的专有部分面积占专有部分总建筑面积比例高的排名靠前。
第三十七条业主委员会换届期间不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定，确有必要召开的，由物业管理委员会组织业主召开：
（一）选聘、解聘物业服务企业；
（二）调整物业服务收费标准；
（三）管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；
（四）物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用方案；
（五）其他重大事项。
第三十八条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起10日内，上一届业主委员会或物业管理委员会应当在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员职务在任期内提前终止的，或业主委员会任期届满时，换届工作尚未结束的，应当在终止之日起10日内向物业管理委员会移交由其保管的前款规定资料及财物，尚未成立物业管理委员会的，移交属地社区居民委员会。
第五章物业管理委员会
第三十九条 有下列情形之一的，由街道办事处或其委托的居民委员会组建物业管理委员会：
(一) 新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的;
（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是
尚未成立业主大会的;
（三）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的。
（四）业主委员会任期届满需要换届选举的；
（五）已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的。
第四十条 物业管理委员会由街道办事处、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成，成员人数应当为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一；已经成立业主大会的,建设单位可以不再指派人员参加。
物业管理委员会主任1名，由街道办事处指派的代表担任。街道办事处可在物业管理委员会全体成员中确定1—2名副主任协助主任工作。
第四十一条 业主代表人选应当符合本小区业主委员会成员的参选条件，由街道办事处通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。
在物业管理委员会成立前，由街道办事处或其委托的居民委员会在物业管理区域内公示物业管理委员会成员名单，公示时间不得少于7日；业主有异议的，可以向街道办事处提出，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。
物业管理委员会成员名单自成立之日起3日内，在物业管理区域内显著位置以书面形式向全体业主书面公告。
第四十二条 根据不同情形，物业管理委员会分别履行以下主要工作职责：
（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的，组织业主监督前期物业服务合同的履行，监督临时管理规约的执行，调解物业管理纠纷等。
（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件的，作为首次业主大会会议的筹备组，按规定组织业主成立业主大会、选举产生业主委员会。
（三）物业项目已具备召开首次业主大会会议条件，但是未能成立业主大会的，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并临时代为履行业主委员会的职责。
（四）业主委员会任期届满需要换届选举的，履行换届选举工作指导组职责，按规定指导监督业主委员会或组织业主召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，并在业主委员会任期届满后换届选举完成前，临时代为履行业主委员会的职责。
（五）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的，按规定组织业主召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会，并在重新选举期间，临时代为履行业主委员会的职责。
（六）已经划分物业管理区域的老旧小区需要实施物业管理的，在按规定成立业主大会、选举产生业主委员会前，组织业主依法决定有关共有和共同管理事项，临时代行业主委员会的职责。
物业管理委员会应当依法履行职责,及时向业主公开物业管理相关信息,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第四十三条 物业管理委员会应当在街道办事处的指导和监督下，依据有关法律法规制定工作规则并开展工作。已有管理规约和业主大会议事规则的，应当依法遵照执行。
物业管理委员会会议由主任或其委托的副主任组织召开;三分之一以上成员提出召开会议的，主任应当组织召开会议。会议应当有过半数成员出席，且不得委托他人参加会议。物业管理委员会作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认，自作出决定之日起3日内通告全体业主。
物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处将责令限期改正；未在期限内改正的，自期限届满之日起1个月内依法撤销决定，并在撤销之日起3日内通告全体业主。
物业管理委员会作出的决定违反业主大会议事规则的，街道办事处应当责令其限期改正。未在要求期限内改正的，街道办事处应当责令其在30日内组织召开业主大会临时会议就该决定进行表决。逾期未召开的，由街道办事处指导业主召开。
第四十四条物业管理委员会成员有下列情形之一的，街道办事处可免去其相应职务，并由指派单位重新指派或按照本议事规则规定程序重新确定：
（1）单位指派代表已经离职，或不遵守法律法规，或未正当履行职责，或侵犯业主共同利益的；
（2）业主代表不再符合本议事规则规定的参选业主委员会成员的条件；
（3）业主代表有本议事规则可罢免业主委员会委员情形、业主委员会委员职务自行终止情形的。
第四十五条 物业管理委员会的任期一般不超过两年。物业管理委员会在任期届满前，因已经启动首次业主大会会议筹备，或有换届选举、重新选举等工作需要的，可向街道办事处提出延期申请。经申请同意后任期可适当延长，但最多不超过6个月。期满仍未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的，自任期届满之日起停止履行职责，由街道办事处重新组建物业管理委员会。原物业管理委员会主任、副主任及其他成员可按本办法规定继续指派、确定或自荐、推荐。重新组建的物业管理委员会名称不变，印章应当标明成立时间作为区别。
物业管理委员会在业主委员会选举产生或因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使无法存续履职的，物业管理委员会停止履行职责。物业管理委员会应当自发生上述情形之日起10日内，将有关资料、印章及财物移交给业主委员会或居民委员会，并按规定办理账户、税务等相关手续。
移交完成后10个工作日内，街道办事处或其委托的居民委员会应当作出解散物业管理委员会的决定，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域主要出入口等显著位置以及本市物业管理信息网络系统进行公布。
第六章业主监督委员会
第四十六条本小区可以设立业主监督委员会（以下简称监委会），监委会委员实行差额选举，差额人数为1人。
第四十七条监委会是业主大会下辖的监督机构，实行任期制，每届任期与业委会任期相同，监委会任期届满之日起资格自动终止。
监委会由3名委员组成，其中主任1名。主任在监委会委员中推选产生。委员会各成员实行职责分工和主备角色，由监委会主任在首次会议上主持讨论确定后公布。监督委员会委员不得兼任物业管理委员会委员、业主委员会委员、业主代表（单元长）等其他小区管理职务。
第四十八条监委会履行以下职责：
（一）监督业委会执行业主大会的决定和决议的情况；
（二）拟定监督委员会年度工作报告和计划；
（三）支持并积极协助业主委员会正确履行职责，对业主委员会履行职责的程序、规则，及对小区规约、议事规则、实施细则等的执行情况进行督查、评价；
（四）对发现的一般问题直接与业主委员会进行沟通；对涉及侵害业主利益重大问题可书面向其提出整改建议，需要时向社区书面报告；
（五）对小区各项费用收支、公共物业的经营管理，以及工程项目招投标等实施过程中的各项重要管理活动程序及结果进行监督和必要的核查；
（六）对业主委员会成员的津贴发放和履职情况进行督查和评价；
（七）对业主委员会与小区物业服务公司之间工作联系单的处理程序及效果进行督查和评价；
（八）对业主委员会其他职责履行情况进行督查；
（九）收集并受理小区业主对物业服务工作的投诉，及时向业主委员会、社区反映业主对小区物业服务管理的意见和建议，努力做好上情下达、下情上传工作；
（十）主任或委托其成员经受邀可列席业主委员会会议，无表决权；
（十一）向业主委员会了解各种管理活动的执行进展情况，做好业主的释疑解惑工作；
（十二）监委会对小区业主委员会的换届选举、物业管理单位的续聘或选聘等重大事项决议、决定等程序进行监督；
（十三）监委会的日常监督工作内容、流程、结果、决议等应有记录或纪要，并抄送业主委员会，需要时抄送社区；
（十四）对有关档案资料、会议记录进行妥善保管；
（十五）接受物业管理主管部门的培训和指导；
（十六）业主大会授权监督委员会的事项。
监委会报名资格，参选条件按照业主委员会相应条款。监委会委员或其直系亲属，不得兼任业主委员会委员。
第四十九条监委会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料移交监督委员会。
第五十条监委会会议每个季度至少一次例会。经三分之一以上委员提议或主任认为有必要时，应在1周内组织召开委员临时会议。
第五十一条监委会会议由监委会主任负责召集。会议必须有过半数委员出席方可举行。监督委员会委员不能委托代理人参加会议。
（一）召集人需提前将会议通知及有关材料送达监委会每位成员。
（二）会议作出的决议、决定，应当经过半数委员通过，并向全体业主、使用人公告。
（三）做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字后存档（网络会议需会后补充纸质记录存档）。
第五十二条监委会候选人资格，委员资格终止情况等参照本小区业主委员会。成员资格终止，监委会应将上述成员资格终止情况，在本小区公告栏等显著位置不少于7日。
第七章业主代表（单元长）
第五十三条业主代表（单元长）任期与组成、任职条件：
业主代表（单元长）是业主大会组织动员业主参与小区事务管理的联络员，业主代表（单元长）实行任期制，与当届业主委员会任期一致，届满之日起资格自动终止，可连选连任。
业主代表产生办法由物业管理委员会或业主委员会制定，原则上采取业主自愿报名、或业主推选产生。产生办法需经社区、街道报备审核同意后，在管理区域的公告栏等显著位置公告7天，无异议后执行。
业主代表（单元长）确定后在管理区域各自单元公示不少于5日；业主代表（单元长）不得兼任物业管理委员会委员、业主委员会委员、监督委员会委员等其他小区管理职务。
第五十四条业主代表（单元长）报名资格、代表资格终止情况按照业主委员会对应情形执行。
第五十五条业主代表（单元长）是业主大会组织动员业主参与小区事务管理的联络员，其职责如下：
（一）积极主动配合执行业主大会会议的决定和决议，积极宣传大会主张；
（二）积极主动参与业主大会会议的筹备工作，积极组织动员业主参与小区事务管理，为开好大会建言献策；做到上情下达、下情上报、信息畅通；
（三）了解和掌握本单元业主的基本情况，特别是常住户、租房户情况，为开好业主大会提供准确信息；
（四）接收并参与讨论业主委员会通报的小区物业管理情况，并配合在物业管理区域内做好宣传。
（五）带头遵守小区规约，积极动员本单元业主自我教育、遵守法规、履行小区规约，为建设安全舒适、整洁卫生、邻里和睦的生活环境贡献微薄之力。
第八章续聘和选聘物业服务企业
第五十六条本物业管理区域采用包干制的管理方式，由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。
物业服务合同履约期限内，原则上不得上调物业服务费，如有特殊情况，需报备街道办事处、社区居民委员会后，根据《杭州市物业管理条例》第五十三条规定执行。
第五十七条业主委员会应当于物业服务合同期满前3个月（前期物业服务合同的，限首届业主委员会备案完成后6个月内）与物业服务企业协商合同续订。物业服务企业同意续聘的，业主委员会应当与物业服务企业协商拟定新的物业服务合同并在物业管理区域公告栏等显著位置张贴至少5日征求业主意见并完善后，组织召开业主大会会议决定是否续聘（附件物业合同）。
第五十八条如业主大会决定续聘的，业主委员会应在《物业服务合同》期满前按本规则规定的程序与物业服务企业续签《物业服务合同》，并将合同在物业管理区域内公告栏等显著位置公告7日，接受业主查询和监督；如业主大会表决不再续约的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满60日前（或根据合同规定的实际提前时间），代表业主大会向物业公司书面提出不再续约的意见。同时，应当按照省、市相关条例、小区议事规则，及时组织选聘具有相应服务水平的物业服务企业，具体流程如下：
（一）业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，业主委员会负责起草《物业选聘方案》，包括但不限于以下内容：
1.拟选聘物业服务企业的资格要求；
2.《物业服务合同》的主要内容：物业服务标准、物业服务内容、物业服务收费方案、物业服务合同期限等；
3.候选物业服务企业的产生方式；
4.选聘的物业服务企业资质等级不得低于现有物业资质等级，且物业服务合同标准不得低于之前续聘表决时服务合同约定的服务标准；
5.本小区确定提交业主大会会议表决的候选物业服务企业的方式为经评标小组综合评分为前2名的物业企业。
（二）《物业选聘方案（草案）》应当报告社区，并在物业管理区域内的公告栏等显著位置公告7日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决。业主大会会议表决结果及最终的《物业选聘方案》应在物业管理区域内公告栏等显著位置公告7日。
（三）业主委员会负责按照《物业选聘方案》，组织实施“发布选聘信息、接受报名、资格审查、确定候选物业服务企业”等物业选聘的具体工作。
（四）由业主委员会组织召开业主大会会议，将2家候选物业服务企业提交业主大会表决，选聘表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，并将与物业服务企业签订的《物业服务合同》在物业管理区域内公告栏等显著位置公告7日，接受业主查询和监督。
（五）物业服务合同终止且业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业应当自终止之日起十五日内退出物业管理区域，向业主委员会或者其指定的人移交共有部分和物业管理档案资料、物业承接查验资料，以及受委托管理的共有收入等相关财物，合同另有约定的从其约定。前期物业服务合同终止的，移交应当在街道办事处、乡镇人民政府监督下进行。
（六）业主大会选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当在订立物业服务合同后十日内，与新物业服务企业对共有部分进行承接查验；查验合格的，订立承接查验协议，并按照规定移交物业承接查验资料。
第五十九条当在物业服务合同期内，物业服务企业书面提出解除合同的。业主委员会应当按照本议事规则第五十七条的选聘流程及时选聘新的物业服务企业，并将决定书面告知原物业服务企业。
因客观因素不能组织召开业主大会选聘新的物业服务企业的或不能达成有效决议，且原物业服务企业不履行或者不能履行物业服务合同，影响业主基本生活的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定临时物业服务企业，提供清洁卫生、秩序维护等维持业主基本生活的服务事项。
第六十条 业主委员会应当组织业主通过物业管理信息网络系统等多种方式，对物业服务企业的人员配备、服务质量等履行物业服务合同情况进行评价并作为物业服务企业履约的考核依据。
第六十一条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
第九章业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理
第六十二条业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支。
第六十三条本物业管理区域内单项建设工程和公共维修费用支出依据以下规则决定：
1、5万元（含）以下的，由业主委员会讨论且业委会半数以上委员同意，形成会议决议签字后使用；
2、5万元-10万元（含10万）的项目，由业委会会商业主代表并经全体业主代表过半数同意；
3、10万元以上的项目，由业主大会决定；
①凡10万元以上的工程建设和改造维修项目（包括房屋维修，电梯、供电和给排水等设施设备维修、技改、更新等单项工作），需进行招投标；竣工验收合格后，须进行决算审计。
②突发的10万元以上单项修缮工作，由业委会会商业主代表并经全体业主代表过半数同意后书面报备社区；竣工验收合格后，须进行决算审计。
第六十四条其他运作经费主要用于下列开支：单项运作经费5万元（含）以下由业委会会议讨论决定，运作经费超过10万或超过自然年度限额10万的需递交业主大会决定，具体内容如下：
1.业主大会组织召开费用（优先保证）；
2.日常办公开支费用；
3.业委会委员履职津贴；
主任：300元/月，副主任：200元/月，委员：200元/月。
4.聘请业委会专职人员；
业主委员会正式委员工作津贴（含通信交通费等）：按人均每月200-300元，需要根据各委员的工作情况分档发放。具体发放和考核标准由业主委员会讨论确定。
5.业主委员会可以聘请其他专业人员作为日常工作辅助，其工作职责和薪酬发放标准由业主委员会讨论，并在管理区域内公示无异议后确定。外聘专业工作人员或组织建议采用公开方式进行，有必要应符合招投标流程，且应签订服务协议或合同。同时，外包服务协议或合同应在管理区域内公示，确认无异议后实施。
6.有关共有和共同管理权利的其他事项。
第六十五条小区公共收益的结余，业主委员会应首先考虑通过召开业主大会的形式决定是否转入小区物业专项维修资金账户，以保证小区物业维修专项资金的充足，严禁用于购置实物、购物卡、现金等福利形式向全体业主发放。
业主委员会应当于每年6月和12月公布上一个半年度的业主大会、业主委员会运作经费使用情况，并在物业管理区域内的公告栏等显著位置公告15日，接受业主的监督，查询。
第十章档案资料的建立与保管
第六十六条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案除应包含《业主大会和业主委员会工作指导规则》第四十八条规定的内容外，还应当包括以下内容：
（一）有关业务往来文件；
（二）经营性收益收支使用情况账目；
（三）业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目；
（四）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
（五）物业管理区域划分资料；
（六）房屋及建筑物面积清册；
（七）建筑规划总平面图；
（八）公用设施设备的交接资料；
（九）物业管理用房配置确认资料；
（十）各类经营性合同。
（十一）有关法律、法规和业务往来文件；
（十二）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
第六十七条业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起15日内予以答复。
第六十八条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交物业管理委员会（无物业管理委员会的移交居民委员会）暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。
原业主委员会拒不移交上述物品的，可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者公安机关协助移交。
第十一章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第六十九条业主大会、业主委员会印章管理遵守下列规定：
1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；
4.如业主委员会开设银行账户的，业主委员会财务专用章由主管财务的委员保管，负责人印章由负责人保管。
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失及不良影响，由相关责任人承担。
第七十条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第七十一条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第十二章财务管理
第七十二条业主委员会应当建立规范的财务管理制度。物业经营性收支、业主大会和业主委员会运作经费应当按照会计准则要求建账，并依法享受非盈利性组织税收减免政策。
业主委员会应当妥善保管收支原始凭证及形成的会计资料。业主委员会应当至少每半年公布一次物业经营性收支、业主大会和业主委员会运作经费的使用情况。
第七十三条有下列情形之一的，业主委员会应当委托专业机构对物业经营性收支、业主委员会运作经费等收支情况进行审计：
（一）经已交付物业20%以上的业主提议的；
（二）业主委员会换届或期内提前终止的；
（三）业主委员会主任在任期内离职的；
（四）街道办事处、社区根据监督情况提议认为需要审计的；
（五）管理规约或者业主大会议事规则规定的定期经济责任审计等其他情形。
业主委员会拒绝按照前款规定进行审计的，街道办事处、社区可以代为委托审计。
审计结果应当向全体业主公示，审计费用可以在经营性收益中列支。
第十三章附则
第七十四条本议事规则经业主大会（年月日）会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第七十五条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。