第一章总 则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市街道（乡镇）、社区指导监督业主大会、业主委员会工作指导规程》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主大会、业主委员会应当自觉接受党的领导，在社区党组织、社区居民委员会的指导监督下，依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出的决定，经征求街道、社区意见后，及时告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议后向业主公开。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章业主大会
第六条物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围：
物业管理区域四至：
东至：19号大街；南至：之江东路以北沿江绿化以北；
西至：江潮幼儿园；北至：24号大街；
物业管理区域概况：总占地面积69120平方米、物业总建筑面积214260.50平方米，地下建筑面积10798.31平方米，地上建筑面积151038.63平方米，住宅建筑面积150494平方米，1039户，非住宅建筑面积610平方米，1套，地下停车位968个，地面停车位97个。
物业管理用房建筑面积1081.81平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为141.81平方米，坐落：19幢202室、19幢102室；物业管理经营用房建筑面积为610.00平方米，坐落：24号大街339号一层部分、24号大街339号二层部分、24号大街349号一层部分、24号大街349号二层部分、24号大街331-3号、24号大街333号。
社区用房建筑面积366.88㎡平方米。
（二）业主大会名称为：杭州市钱塘区观澜时代国际花园云邸小区业主大会。
（三）业主大会及业主委员会办公地点：云邸小区19幢二楼。
第七条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）物业管理形式；
（五）选聘物业服务企业的方案；
（六）选、续聘和解聘物业服务企业；
（七）使用建筑物及其附属设施的专项维修资金;
（八）筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金;
（九）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十一）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十二）经营性收益的管理、分配与使用；
（十三）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十四）撤销业主委员会的决定；
（十五）法律法规、规章、地方政策或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的业主专有部分面积过半数且参与表决的人数过半数的业主同意。
其中决定上述第八项至第十一项规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
第八条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备内容应当报所在社区审核指导，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程报物业所在地街道办事处备案；
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十七条发放和回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十八条统计表决结果；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档；
（八）延期。如需延期，应在物业管理区域内显著位置公告，延期时间不得超过30日；
（九）统计意见表或选票。组织验票、计票，进行表决，邀请物业所在地街道办事处、社区居民委员会指导、监督，或请公证处公证。
第九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；
（二）发生消防、电梯 、供电、供气、供水、设施设备、公共区域、共有设施等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）街道、社区认为有必要要求召开的；
（四）涉及业主重大利益的事项；
（五）其他需要紧急召开业主大会的事项。
第十条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需要业主本人签名并附产权证明），需及时报知社区，并在15日内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起45日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在30日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告7日。
第十一条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区房产主管部门、街道办事处协调，确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第十二条业主大会会议采用书面征求意见的形式。
第十三条业主大会议事方式采取业主参加与委托业主代表参加相结合的方式进行业主大会会议。业主代表由新一届业委会组织业主产生。
（一）业主代表的名额分配：
以每单元为单位，推选产生一名代表，本物业管理区域共推选11名业主代表:
1幢共2个单元，业主代表2人。
2幢共2个单元，业主代表2人。
3幢共1个单元，业主代表1人。
4幢共2个单元，业主代表2人。
5幢共2个单元，业主代表2人。
6幢共1个单元，业主代表1人。
排屋业主代表1名。
（二）业主代表的职责：
1.关心所在推选区域业主的诉求，负责收集业主意见建议，做好业主与业主委员会的沟通桥梁和纽带。
2.有权接受所在推选区域业主的书面授权委托，代理业主参加业主大会会议讨论并投票表决（参考本规则第二章第十五条）。
3.有权接受业委会的邀请列席业委会工作会议进行讨论，为业主委员会决策提供依据。
4.审议单一项目壹拾万元（不含）至叁拾万元（含）的资金使用，须二分之一以上业主代表同意；
5.审议小区公共经营性用房出租方案，须二分之一以上业主代表同意；
（三）业主代表的参选条件同业主委员会委员。
（四）业主代表的产生：
1.在业主自愿报名的基础上，经资格审核后，如果某推选单元仅有1人符合参选条件的，经公示7天内无异议，当选为该推选单元业主代表。
2.在业主自愿报名的基础上，经资格审核后，如果某推选单元符合参选条件的报名人员超过1名的，则采用差额选举的办法，由该推选单元半数以上业主参加投票，得票数多的当选为业主代表。
（五）业主代表与业主委员会任期一致，业主委员会委员不得兼任业主代表，业主委员会委员家属不得担任业主代表。任期内，业主代表终止职务的，需在小区公告7天，并由业主委员会重新组织补选。
第十四条业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件和房产证复印件。代理人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。委托人签置多份《授权委托书》的，以最后签署的《授权委托书》为准，没有签署时间的以最先提交的《授权委托书》为准。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人或指定的监护人参加业主大会会议，行使投票权，监护人应该提交相关资料和证明。
第十五条业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：
1.表决《业主大会议事规则》和《管理规约》；
2.选举业主委员会或更换业主委员会成员；
3.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
4.有关共有和共同管理权利的其他事项；
（二）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票表决权；当业主本人参加业主大会会议的，授权委托自动失效；
（四）委托人数为：
1.同一名业主接受的委托人数不超过3（含）人 ；
2.同一名非业主代理人的委托人数不超过1（含）人 ;
第十六条业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：
（一）业主到会并在会议签到表上签名；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
（三）业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
（四）音像（电话录音）、影像资料可以确认的；
（五）业主在网络上查收确认。
第十七条业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员（或第三方工作人员）逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）音像、影像资料（以音像（电话录音）、影像资料投票的，音像（电话录音）、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。
第十八条业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
（一）参会表决有效票达到本物业管理区域可投票权数三分之二以上的；
（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（三）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积;
（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票；
（五）不按规定缴存物业专项维修资金、不按服务合同缴纳物业服务费用等损害公共利益行为的业主限制其被选举权但不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；
（六）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，按照该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
第十九条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在12个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决（除增补业委会委员、物业选聘工作外）。
第三章业主委员会
第二十条业主委员会由7名委员3名候补委员组成，其中主任1名、副主任2名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业委会成立后，同意社区派驻党建指导员（“三方指导员”）列席业委会会议；符合条件的业主委员会应当成立党组织，暂不符合单建条件的，通过临建、联建等方式进行覆盖；党员业主委员会主任一般兼任业主委员会党支部书记。
业主委员会每届任期为3年。
第二十一条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）拟订物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定，与物业服务人订立、解除物业服务合同；拟定物业管理用房，物业共用部位、共用设施设备的使用方案，并向业主报告；
（四）拟定物业服务合同的内容；
（五）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（六）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）拟定或审核物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案；
（八）监督管理规约的实施；
（九）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（十）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十一）调解业主、物业使用人之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十二）对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；
（十三）业主大会授权业主委员会决定的其他事项。
业主委员会作出的决定违反业主大会议事规则的，物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当向业主提出召开业主大会临时会议的建议。业主大会临时会议可以根据业主大会议事规则提出质询，撤销业主委员会的决定或者改选业主委员会。
第二十二条业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的房屋产权所有人本人，且中共党员候选人比例原则上不少于百分之五十，并符合下列条件：
未办理房屋所有权登记，但是基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得房屋所有权，或者与建设单位订立买卖合同取得建筑物专有部分所有权并占有的，可以认定为业主。
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，规范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）业主参选前一年在本物业管理区域内实际居住累计满6个月以上；
（七）未与小区公共利益有任何牵扯、利益冲突或关联交易的，如未承租共有商铺、本人及近亲属或所在单位、实际控制或直接或间接持股的企业及实体未与本小区有任何经济业务往来等；本人、配偶及其直系亲属没有在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其上属单位任职；
（八）无违反《杭州市物业管理条例》（2021版）第六十一条中禁止性行为之一的；
（九）无拒缴或无故拖延缴纳物业服务费或煽动其他业主拒缴物业服务费的；
(十）具备必要的工作时间（且任期内每年在小区居住满6个月以上）；
（十一）房屋整体出租的业主不能参加业主委员会报名，没有被选举权，但有投票权。
第二十三条社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。
社区用房不在本物业管理区域内，社区工作人员中也没有业主的，可以聘请一名社区工作人员担任业主委员会兼职委员(兼职委员不占用业委会正式委员名额），列席业主大会和业主委员会会议。
第二十四条鼓励符合下列情形的业主参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。
第二十五条有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、车位管理费及物业企业代收代缴的水电等公共能耗费用，或煽动其他业主拒缴上述相关费用的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
（十）不按照有关规定交存物业专项维修资金的。
第二十六条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止 ：
（一）已不是本物业管理区域内业主的；
（二）有拉票贿选或其他不正当竞争行为查证属实的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力；
（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并在小区公告的；
（五）在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及集团工作的；
（六）拒绝缴纳物业服务相关费用的；
（七）业主当选后没有每年在本物业管理区域内居住累计满6个月以上。
业主委员会应将上述委员资格自然终止情况，在本小区公告不少于7日。
第二十七条明确有下列情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议审议决定是否终止其委员职务：
（一）违反《杭州市物业管理条例》（2021版）第六十一条中禁止性行为之一的；
（二）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
（三）不缴存物业专项维修资金的；
（四）受到党纪处分尚未超过所受纪律处分有关任职限制期限以及涉嫌严重违法违纪正在接受纪检、监察、公安、司法机关立案调查处理的；
（五）被判处刑罚或者刑满释放（或缓刑期满）未满5年的；涉黑涉恶受处理未满5年以及加入邪教组织的；
（六）拒不履行委员职责或利用委员资格谋取私利的，无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；
（七）道德品行低劣、煽动群众闹事、扰乱公共秩序、在群众中影响较坏的，有恶意失信行为被法院纳入失信被执行人名单且未撤销的；
（八）挪用、侵占业主共有财产，侵犯业主共同利益的；
（九）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，包括但不限于：接受减免物业服务费或停车费等应缴费用；
（十）经社区居民委员会或者半数以上业主委员会委员提议：因疾病或者其他原因丧失履行职责能力、拒绝或者放弃履行职责的。
第二十八条业主委员会委员实行差额选举。
第二十九条业主委员会实行差额选举的，差额人数规定为2人（12选10）；
采用下列办法产生业主委员会委员候选人（换届、改选同）：
（一）候选人预备人选
本着参与广泛性和代表性原则，业主委员会委员预备候选人采用自愿报名或业主推荐报名的形式产生。预备候选人报名时，应填写候选人简历、签订竞选承诺书和履职承诺书。
预备候选人每幢楼为一个推选区域（排屋区视为一个推选区域），每个区域最多2人；超过人数的应在本区域的所有预备候选人中进行相互投票推选产生，推选工作由筹备组（工作组）负责。
（二）正式候选人
产生出的预备候选人由筹备组（工作组）对其进行资格初审后报街道、社区党组织进行资格联审。如经资格联审后，符合条件的预备候选人数量超过12人时，由所有预备候选人相互投票推选，按得票数从高到低的方式产生12名正式候选人。当预备候选人数量未能达到12人时，应延长报名时间，直至达到规定正式候选人人数为止。正式候选人应至少有一名排屋区业主。
业委会正式候选人公示期间有退出选举的，由推选时按照得票高低情况依次进行递补；业委会委员正式公告期间，候选人不得退出选举，直到备案结束。
第三十条设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的候选人，按照投票权人数得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第三十一条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议原则上每月召开一次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
符合下列条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.经三分之一以上业主委员会委员提议的；
3.业主委员会主任、副主任认为有必要的；
4.街道、社区认为确有必要要求召开的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十二条业主委员会会议应当按照下列规则召开：
（一）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集，也可以由社区居民委员会指定一名委员召集；
（二）召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议应邀请社区“三方指导员”参加；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开7日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；
（四）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
（六）做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（七）业主委员会作出的决定，应告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议；
（八）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
（九）业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的查询和监督。
第三十三条业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照投票权人数得票多少自动递补，业主委员会应当在15日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十四条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
业主委员会主任、副主任提出辞职，应当提前7日提交业主委员会备案，并通报物业所在地的社区居民委员会。在业主委员会全体会议后，办理相关移交手续。
业主委员会委员集体提出辞职的，应当提前15日向业主大会说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地街道办事处。
第三十五条业主委员会任期届满，进行离职审计，不得继续履行职责。
第四章换届和改选业主委员会
第三十六条业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、社区居民委会，并在街道办事处、社区居民委会指导下，按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十七条业主委员会的换届改选办法（首届、换届、改选同）：
（一）由街道、社区和业主委员会成立换届选举工作组，负责具体换届、改选工作，工作组组长由街道、社区代表或业委会推荐的委员担任（或根据《杭州市物业管理条例》的相关规定，成立物业管理委员会进行换届工作）；
业主委员会换届工作需成立5人换届工作组，工作组成员由社区居民委员会1人，业主代表3名，业委会代表1名组成。其中3名业主代表采取自愿报名、业主推荐，报名人数超额后内部推选产生3名业主代表。
（二）新一届业主委员会委员候选人名单在业主自愿报名的基础上，由业委会换届工作组根据《业主大会议事规则》确定候选人名单。报名超过规定人数的，由换届工作组组织报名候选人进行集中推选产生议事规则规定的业委会候选人数（产生方法参照本规则第二十九条），推选不得委托他人投票，不参与的视为放弃。以票高者进入初步候选人，事后不得追究任何责任。
（三）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
相关方法如下：
1.应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2.由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意没有达到应选委员数的，则减少委员人数，成立不少于5人且为单数的新一届业主委员会。
（四）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第三十八条业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第五章物业管理委员会
第三十九条物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立前的过渡性或业主委员会缺席期间的机构，经业主申请，由街道办事处、社区党组织在县(市、区)住房和城乡建设主管部门的指导下组建。
物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的事项，代行条例规定的业主委员会的职责，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
第四十条物业管理委员会由街道办事处、社区居民委员会各指派一名代表和业主代表组成，成员人数为7人，其中业主代表的人数为5人。
业主代表人选应当符合《杭州市物业管理条例》及本议事规则规定的参选业主委员会成员的条件，由街道办事处通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。街道办事处应当在物业管理委员会成立前，在本物业管理区域内公示物业管理委员会成员名单，公示时间不少于七日；业主有异议的，可以向街道办事处、社区居委会提出。
物业管理委员会主任由街道办事处指派的代表担任。街道办事处应当自物业管理委员会成立之日起三日内，在物业管理区域内以书面形式向全体业主公布其成员名单。
第四十一条物业管理委员会履行以下职责：
（一）负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会。
（二）物业管理区域尚不具备召开首次业主大会会议条件的，或者具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的，物业管理委员会应当组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并临时代为履行业主委员会的职责。
（三）业主大会未能及时选举产生业主委员会的，物业管理委员会应当组织业主大会履行职责，并按照管理规约和业主大会议事规则的约定临时代为履行业主委员会的职责。
（四）物业管理委员会应当依法履行职责，及时向业主公开物业管理相关信息，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
（五）物业管理委员会履行职责应当接受街道办事处的指导和监督。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者依法撤销，并通告全体业主。
第四十二条物业管理委员会的任期：
物业管理委员会的任期一般不超过二年；期满未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的，由街道办事处重新组建物业管理委员会。
物业管理委员会在业主委员会选举产生并按照规定办理移交手续后解散。
第六章选聘（含续聘）物业服务企业
第四十三条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同期限届满九十日前（建议改为：120天，因新条例要求先续，续不过后再选聘方案通过，再招标代理，最后二选一时间会超过三个月时间），业主委员会应当与物业服务人协商合同续订，并组织召开业主大会决定是否续聘。
业主大会决定续聘的，应当在原合同届满前重新订立物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务人的，选聘方案需经业主大会表决通过后以书面形式向全体业主公示。
第四十四条发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘（含续聘）物业服务企业事宜，并将决定书面告知物业服务企业：
（一）物业服务合同届满前三个月（建议改为120天）；业主大会或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在物业服务合同期限届满60日前（建议改为90天），向对方提出不再续约的意见。业主大会应当按照《杭州市物业管理条例》和《议事规则》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。
（二）物业服务企业书面提出解除合同的。物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在合同届满60日前（建议改为90天），向对方提出不再续约的意见。
（三）百分之二十的业主及专有面积达到百分之二十的业主书面联名要求解聘物业服务企业。业主对物业服务人的否定性评价达到业主大会议事规则或者物业服务合同规定的解聘程序启动要件的，业主委员会应当依照规定启动解聘程序，由业主大会作出决定。
第四十五条 业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的信用和业绩要求，物业服务合同的主要内容以及候选企业的产生方式等。
选聘方案应当报告社区并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决，并将表决结果及最终方案在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日。
第四十六条业主委员会公开发布选聘信息，根据选聘方案开展报名物业服务企业的资格审查工作，确定候选企业数量为2家。
第四十七条业主委员会根据本议事规则第四十四条、第四十五条规定，将候选物业服务企业提交业主大会表决。表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，与物业服务企业签订物业服务合同，并将合同在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主查询和监督。
第四十八条业主委员会应当广泛接受业主对物业服务人的人员配备、服务质量等履行物业服务合同情况的实时评价。
物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
第四十九条业主委员会组织召开业主大会会议决定公开选聘物业服务企业新老物业交接或是业委会成立后进行承接查验时，需根据国家十部委文件、杭州市《物业管理条例》、住建部《承接查验管理办法》浙江省《承接验收管理办法》等相关规定，在街道力事处的指导监督下做好新老物业交接的承接查验工作；主体为业主委员会，业主委员会可自行组织专业人员或聘请第三方机构资格要求。
第五十条业委会成立承接查验或新老物业交接，需要聘请专业机构进行承接查验的，需符合中华人民共和国应急管理部（社会消防技术服务管理规定）的规定；并具备（特种设备许可证，电梯资质）；且技术人员持证上岗并需提供社保证明。
任何单位或个人不得违反中华人民共和国应急管理部《社会消防技术服务管理规定》（消防法）、中华人民共和国《特种设备安全法》。
第六章业主大会、业主委员会运作经费和改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营的筹集及管理
第五十一条业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，一年内累计使用运作经费不得超过同期物业管理费总额（参考值）的5%，超出年度使用规定的运作经费由业主委员会提出意见，并经业主大会会议表决通过后执行。
（一）本物业管理区域运作经费采取从物业共有部分经营所得收益中列支。
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.会议组织召开费用；
2.日常办公开支费用；
3.业主委员会委员履职津贴：
（1）业主委员会主任，费用800元/月；
（2）业主委员会副主任，费用700元/月；
（3）业主委员会委员，费用600元/月；
4.聘请专职秘书、财务、法务；
5.业主大会会务费；
6.承接查验。
（四）业主委员会应当每半年公布运作经费的使用情况，在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的监督，并报社区存档备查。
第五十二条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等授权业主委员会出租等事宜；委托物业服务企业或由业主委员会自主经营，扣除税金以及双方约定的（合理经营成本）后，最终以物业服务合同为准；所得经营性收益由业主委员会管理并单独列账，且上传杭州市经营性收支信息公开平台，并按下列约定进行收支分配：
1. 经营性收益主要来源为物业管理经营用房经营、公共停车场经营、广告位、小区设摊等收入，归全体业主所有；
2. 10万元以内（不含10万）的单项经费使用（不包括需业主大会表决事项）由业主委员会自行组织比选，选取最优方案交由全体委员表决，并在小区进行公示；超过10万元至30万元（不含30万）的单项经费使用（不包括需业主大会表决事项）在业委会全体委员半数以上同意后，经业主代表表决半数以上同意并上报社区报备且在小区公示后方可使用；超过30万的单项经费使用需召开业主大会表决通过后方可使用；
3.经营性收益主要用于设施设备保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，业主大会、业主委员会工作经费，续交物业专项维修资金，补充物业费用不足，或业主大会通过的物业管理其他用途、聘请第三方服务机构（会务、律师、承接查验评估监理等），任何人不得挪作他用；
4.涉及小区全体业主事项的费用支出的资金（超过约定权限的）业主表决（专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决）按《中华人民共和国民法典》的规定程序通过后方可使用。
5.经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。每年必须按照《业主大会议事规则》要求公示15天；且上传杭州市经营性收支信息公开平台。
第五十三条工程项目的实施程序
1.业主、业主委员会、物业服务企业等物业使用人或物业管理方提出项目需求，由物业服务企业或业主委员会根据小区的实际情况提出项目初步方案，业主委员会召开会议讨论项目实施的必要性和合理性后，确定是否立项；
2.确定立项且单项预算在10万元以上的工程项目，应成立项目专项工作小组，小组成员人数由业委会讨论确定并在小区内发布公告。业委会代表由业委会会议讨论产生，业主代表由业主代表会议讨论产生，普通业主在小区内公开招募，有相关专业或经验者优先；专项小组具体实施办法由业委会另行制定；
项目专项工作小组的职责：（1）制定项目实施方案；（2）确定招标公司；（3）协助业委会组织项目招标；（4）负责向业主解释工程项目过程及内容；（5）负责对工程项目施工过程和质量的监督；（6）负责对工程项目的验收和组织专业机构对项目进行审计。
单项预算超过30万元以上的项目可以聘请专业第三方工程监理全程跟踪施工情况。
3.招标方式：由项目工作小组选定在杭州市建设部门名录内的招标代理公司，委托其负责工程项目招投标工作。
4.验收审计：项目竣工或合同履约完成后，由业主委员会发布验收公告，组织项目工作小组、小区业主、物业服务企业等进行项目验收，验收结束后报审计单位进行项目结算审计（审计单位从杭州市建设部门名录内选取）。
第七章档案资料的建立与保管
第五十四条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会工作指导规则》第四十八条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；
（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册。
第五十五条业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起15日内予以答复。
第五十六条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。
第八章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第五十七条业主大会、业主委员会印章管理遵守下列规定：
1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失及不良影响，由相关责任人承担。
第五十八条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第五十九条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第九章附 则
第六十条本议事规则经202年月日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第六十一条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。