通知公告

第一章总则

第一条为了规范杭州市余杭区美地兰庭物业服务项目选聘的活动，维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》和《美地兰庭业主大会议事规则》等相关规定，结合本物业管理区域的实际情况，制定本物业服务项目选聘方案。

第二条本方案适用于本次选聘物业服务企业对本物业管理区域实施物业服务。

第三条物业选聘应遵循公开、公平、公正的原则。

第四条由业主大会决定选聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第五条由业主委员会负责物业服务项目选聘的组织实施工作。业主委员会将聘请并委托第三方服务机构来协助业主委员会实施物业服务项目选聘工作。

第六条由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

第七条本次物业服务项目选聘的基本要求：

1.物业服务期限：3年，最终以签订《物业服务合同》为准；

2.物业服务等级：《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》丁级服务；

3.物业费：根据小区业主大会表决结果作为最高限价执行；

物业费最高限价：

4.物业服务企业信用及业绩。

4.1基本条件：符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定或符合浙财采监【2013 】 24 号《关于规范政府采购供应商资格设定及资格审查的通知》第六条规定；

4.2未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门失信黑名单（报名提供下载文件加盖公章）；

4.3具有独立法人资格，《营业执照》经营范围包含物业管理或物业服务；

4.4注册资本金不低于100万元；

4.5 公司成立年限不低于1年；

4.6 物业服务等级：《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》的丁级及以上标准；

4.7 杭州区域内有在管楼盘供业委会考察。

第二章物业选聘的流程

第八条委托第三方根据业委会意见负责起草选聘文件。选聘文件通常包括《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等；

第九条制定选聘标准、评标办法，重点是《选聘文件》的编制和标底的确定。最终授权业委会会议讨论定稿；

第十条第三方负责代为受理报名、代为登报、代为发布、代为组织评标、代为评分统计，代为出中标通知书；同时抄送在管物业公司终止物业服务函；

第十一条发布物业选聘公告。通过小区公告、登报和网络等方式向社会公开发布物业选聘公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。物业选聘文件及有关设计图纸、技术资料，确定时间组织选聘单位勘查项目并答疑；

第十二条成立选聘小组5人（单数）；由政府政采云评标专家1人（评选前一晚抽签产生）、业委会委员3人（业委会成员内部推选产生）、业主代表1人组成物业选聘小组。业主代表1名，由业主在规定时间内报名产生（另出公告），如报名人员超过1名，则评选当日到业委会办公室由报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如本人不来则视为放弃权利）；

第十三条开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书后，在规定的时间、地点开标。参加人员为物业选聘小组，并唱读其报价，开标后应将竞选文件书发给评标成员，由各成员独立详细阅读、审查竞选文件，就竞选文件给出评分；

第十四条评标定标。阅标后召开答辩会，按约定的顺序，各竞选单位负责人（一般为授权代表人及拟派驻本小区的项目经理）参加答辩。就公司介绍及物业选聘小组成员提出的问题予以解答，物业选聘评标小组成员评分汇总后按定标原则与办法确定2家物业服务企业为候选单位（如出现第2名与第3名评分相同时，则由评标小组对两家同名次物业企业再行评定，得分高者为第2名）；

第十五条由业委会公示2家候选单位名单，同时邀请2家候选单位在业委会规定的时间进小区，并在规定的位置展示或路演；

第十六条新物业未产生前，原物业要求撤场的，将由中标候选单位名单中综合分第一的物业服务企业对小区进行临时托管至新物业服务企业产生。托管期间产生的物业费由业主支付给最终中标物业服务企业，托管期间所产生的费用由最终中标的物业服务企业承担，最终中标单位物业服务合同自托管之日起计算。

第十七条业主大会表决。由业委会组织召开业主大会，以书面、电话录音、网络投票的表决形式，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，从2家候选单位中选出一家为最终中标物业服务企业；

第十八条公布表决结果。根据业主大会表决结果，宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书；

第十九条签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排好物业做好承接查验工作；

新老物业交接，要根据《中华人民共和国民法典》、住建部《承接查验管理办法》、浙江省《承接查验管理办法》、浙江省《物业企业退出管理办法》的相关规定做好承接查验，并签订好承接查验协议；授权业主委员会组织或聘请第三方机构进行承接查验，聘请第三方机构的，消防、电梯相关技术人员必须持证上岗且提供社保证明；

第二十条业委会作为美地兰庭物业选聘工作的主体方，负责物业服务项目选聘整体工作流程的审核、物业服务项目选聘所有涉及的文件和资料的收集、确认、审核、相关物业资格审查等。并负责物业服务项目选聘的宣传工作，协调各部门工作；

第二十一条物业选聘第三方招标代理机构，根据合同约定内容，提供物业服务项目选聘的服务。协助业委会草拟物业服务项目选聘所需各类文件，相关宣传资料制作，选聘文件印刷，公开物业选聘登报、代为报名、开标统计等工作。

特别说明：如两家候选物业企业在投票时，都没有达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，应对得票高者，独立召开一次业主大会对其进行表决，如还不能达到法定要求，则视为本次物业选聘流产，业主委员会重新选聘其他物业服务企业。

第三章附则

第二十二条根据《美地兰庭业主大会议事规则》的规定，本方案提交业主大会表决确定后实施。

第二十三条本方案由业主委员会负责解释。如本方案与现行法律法规和《美地兰庭业主大会议事规则》有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。

附《美地兰庭物业服务选聘合同（草案）》

附《杭州市普通住宅物业菜单式丁级服务标准》