第一章总 则
第一条为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规规章，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条本管理规约经征求街道、社区意见后，由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、非业主使用人在物业使用中，应遵守物业使用的相关规定，本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、装饰装修、房屋出租、垃圾投放、宠物饲养等管理制度和约定及属地街道、社区关于物业使用的有关要求，不得从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第二章物业基本情况
第四条本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：杭州市西湖区篁外山庄小区。
（二）坐落位置：杭州市西湖区转塘街道。
（三）物业类型：住宅、非住宅。
（四）物业管理区域四至：
东至：八角路；南至：玖珑山小区；
西至：知音路；北至：霞鸣街。
（五）物业管理区域概括：项目总用地面积26193.04平方米，总建筑面积291059.37平方米。物业管理用房建筑面积1617.68平方米。其中，物业管理办公用房建筑面积725.61平方米
（六）业主大会及业主委员会办公地点：物业服务中心二楼。
第三章物业管理服务
第五条物业服务收费可以采取包干制或薪酬制方式，具体根据《物业服务合同》约定。
第六条业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第七条业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第九条对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律法规规章和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章物业的使用
第十条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业，因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十一条业主、非业主使用人应遵守法律、法规、规章和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十二条根据《大气污染防治法》、《烟花爆竹安全管理条例》、《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》等相关规定，业主、非业主使用人禁止在物业管理区域内燃放烟花爆竹。
第十三条电梯的安全使用管理
业主、非业主使用人应当遵守法律法规规章明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：
（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；
（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；
（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；
（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；
（五）携带危险品乘用电梯；
（六）电瓶车不得搭乘电梯；
（七）其他影响电梯安全运行的行为。
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门或特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和维修、改造、更新，并由质量技术监督部门或检验机构发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和维修、改造、更新，相关费用由相关业主共同承担，所需经费可按相关规定在物业专项维修资金中列支，也可由相关业主自行筹集。
鼓励引入电梯安全管理保险机制，参加“电梯养老”综合保险。
第十四条业主、非业主使用人应当按住宅设计规范、标准明确的要求安装空调。有设计预留位置的，须安装在设计预留位置；未预留设计位置的，应按物业服务公司指定的位置统一安装，并按要求做好噪音和冷凝水的处理。不得在空调设备上增加其他负载，定期对空调设备的安全进行检查和维护。
发生下列情况之一的，业主、非业主使用人应当及时采取措施消除安全隐患：
（一）空调设备超过设计使用期限的；
（二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（三）物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。
第十五条 业主、非业主使用人应当遵守国家、省、市相关法律、法规、规章和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备，并遵守下列规定：
（一）不得占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面；
（二）不得损坏消防设施设备、影响消防安全；
（三）违反消防安全的行为被公安、消防等部门责令整改的，应当按照要求及时整改；
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告公安机关或消防部门。
第十六条业主、非业主使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类和分类投放，并遵守下列规定：
（一）爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备；
（二）不属于生活垃圾的其他垃圾，按照相关规定处理，不得随便丢弃；
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告城管执法部门。
第十七条业主、非业主使用人在物业使用过程中，不得违法搭建、改建建筑物、构筑物，并遵守下列规定：
（一）不得将房屋内卧室、起居室、阳台等部位改为卫生间或厨房间，不得改变卫生间、厨房间的原始设计位置（部分由于户型拆分不得不变更的，须向物业服务企业报备，经同意后方可变更）；
（二）不得改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重结构；
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止，业主委员会可以书面要求其限期改正，其他业主、非业主使用人可以向城管执法、房产管理等部门举报；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告城管执法、房产管理等部门。物业服务企业可以对用于违法搭建的材料采取禁止进入物业管理区域的措施，并向城管执法、房产管理等部门报告。
第十八条业主、非业主使用人进行装饰装修时，遵守下列规定：
（一）遵守国家、省、市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；
（二）需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并按照装饰装修的有关规定办理手续。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、非业主使用人，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
（四）施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午8:00～12:00、下午14:00～18:00，其它时段不得施工，双休日节假日不得进行噪音施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后实施，并尽可能缩短施工时间；
（五）不得擅自扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
（六）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
第十九条业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
1.机动车车辆行驶、停放、收费等管理：遵守《小区机动车辆管理条例和收费办法》按序停放、按规定缴费；不得将车辆停放在消防登高台和消防通道；
2.非机动车行驶、停放、充电等管理：非机动车行驶、停放、充电等管理遵守《小区非机动车辆管理条例》，按序行驶、按规定停放，电瓶车停放在指定地点，共享单车、共享电瓶车、外卖电瓶车不得进入小区；
3.宠物饲养：遵守《杭州市限制养犬规定》，饲养宠物必须取得相应证照，并去物业服务中心备案，遛狗时间按照杭州市城管制定时间和地点遛狗，严禁在公共绿地和其他公共场所无牵绳遛狗，严禁在地下室遛狗，及时处理宠物的粪便；携带宠物进入公共区域，需牵好狗绳等安全防范措施，乘坐电梯的，应当避开乘坐电梯的上下班高峰时间，以防止伤及他人，造成人身伤害的，宠物饲养人为第一责任人，宠物饲养人未遵守规定而产生的不良后果由宠物饲养人承担，伤及他人的应及时将伤者送往卫生防疫部门诊治，并依法负担全部医疗费用和损失；
4.防盗窗、网、门、栅安装：不允许（除隐性门窗及一楼住户可以按照统一风格安装等，但不得影响外立面）。
5.太阳能热水器安装：高层不能安装，排屋按照原有位置安装；
6.小区噪声：遵守《杭州市环境噪声管理条例》进行宣传庆典、文化娱乐、体育健身等活动不得使用音响等产生噪音的用品，影响业主正常的休息、生活；饲养宠物的，应当采取有效措施，避免产生干扰周边居民正常生活的噪声。
7.高空抛物管理：小区严禁高空抛物。遵守《中华人民共和国民法典》从建筑物中抛掷物品或者从建筑物品坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予赔偿。
8.小区公共区域设置摊位管理：未经业委会许可，不得设置临时营业摊点、店铺跨门、占用小区公共区域经营。
9.小区公共区域商业广告管理：小区公共区域的商业广告须经业委会许可，严禁私自张贴、悬挂。
10.小区景观水系管理：小区严禁踏入景观水系，物业公司应当在危险区域设置安全警示牌。
11.小区绿植果树采摘管理：小区严禁私自采摘果树果实，物业公司应当设置提示牌，对不文明行为进行劝导。
业主和非业主使用人有违反上述条款规定的，由业主委员会或授权物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告相关职能部门。
第五章物业的维修
第二十条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十一条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十二条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在下列第
1或2项的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
1.所在地社区居民委员会；
2.所在地派出所；
第二十三条因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十四条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十五条人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第六章物业的转让、租赁
第二十六条物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
第二十七条住房出租应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》以及相关配套安全标准。以一间卧室或起居室（厅）为最小出租单位，不得将其他非居住空间出租供人员居住，每个居室人均使用面积不得少于4平方米，每个居室居住人数不得超过2人（法定赡养、抚养、扶养义务关系除外）。
为保障小区其他业主的生活不受到干扰和影响，业主不得将居住房屋作为经营用途出租给网点，公司进行仓储、经营等活动或作为群租用途出租。对业主违反此规定，擅自改变住房用途，出租给网点、公司进行仓储、经营等活动或进行群租的，全体业主授权物业服务企业采取有效措施，出具限期整改通知书并向相应违规人员下发，对于逾期未整改的，物业服务企业可采取限制措施督促其整改。
小区商铺、公共配套设施的经营必须满足国家及地方相关法律法规要求，取得证照，不得危害环境（如噪音、废水、废渣、废气、）。不得经营油烟类、扰民、不得影响交通通行，不得占用公共区域进行生产经营活动，为保证商铺的合法经营、保障业主的健康生活以及日常的生活不受商铺经营的干扰，如果商铺使用人在无工商、卫生以及环保等相关部门批准许可的情况下营业，要求商铺业主必须立即且主动停止继续将商铺出租或继续使用，需要时，可以向社区法务人员请求法律援助以便解除出租合同关系，同时向物业报告该情况，并授权物业服务企业采取限制措施。
第二十八条物业出租人应当协同承租人依法办理房屋租赁登记备案手续。同时，按规定将租客信息向社区或派出所报送登记。
第二十九条物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者出租情况以及相应通讯联系方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
第七章物业共有部分的经营与收益分配
第三十条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等由业主委员会自主经营（或委托物业服务企业经营），单独列账，由业委会（或物业服务企业）作出的经营方案向社区党组织先报备后，需经业主委员会会议半数以上同意后、向全体业主公示后方可执行。本物业管理区域内属于全体业主所有的公共收益金按以下约定分配：
（一）用于续交物业专项维修资金(当经营性收益应当主要用于补充物业专项维修资金)；根据《杭州市物业管理条例》第五十三条的规定： 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。
（二）用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；
（三）用于业主大会、业主委员会的工作经费；
（四）涉及全体业主或绝大多数业主利益的诉讼费用；
（五）审计费；
（六）聘请专门工作人员的费用（如会计、法律顾问等）；(七)工作人员绩效考核奖励；
（八）业主大会决定的其他费用。
第三十一条经营性收益可以由业主委员会自行管理，也可以委托属地街道、社区代为管理。经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，并每半年公示一次收支情况；经营性收益由属地街道、社区代为管理的，要单独列账，并每半年公示一次收支情况，业主委员会应监督公示情况。
第三十二条动用经营性收益须循必要原则，非必要不得擅自动用。单项动用经营性收益在四万元以下的，由业委会讨论，经半数以上同意，形成会议纪要，向全体业主公示即可使用；单项动用经营性收益在四万元以上的公共建设项目，向社区党组织报备，召开业主大会决定。
第三十三条物业服务企业更换，业主委员会届满或中止，或者业主委员会负责人离职的，须对经营性收支情况进行审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日。
第三十四条对经营性收支情况进行审计的，相关费用从经营性收益中列支。
第八章物业专项维修资金
第三十五条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用、管理执行国家、省、市的相关规定。
第三十六条维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，业主委员会应认真审核工程内容、施工单位、预算方案及资金额度等事项后，组织征求相关业主意见，并将上述事项在物业管理区域内进行公示。维修方案和征求意见情况应及时报送社区备案，同时邀请社区和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。
第三十七条本物业管理区域如未成立业主委员会或未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会或者小区管理委员会按规定程序代为申请使用物业专项维修资金。
第三十八条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的30%时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金。资金续交的具体方案由业主委员会拟订，经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意，并在30日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。选择下列第1.2.3.4项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.每年从本小区物业经营性收益中按照一定比例提取额度，用于补充物业专项维修资金，直至达到应续交金额；
3.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
4.由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
第九章违约责任
第三十九条业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致业主共同利益受损的，受损害业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主大会召开、业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第（一）、（三）、（四）项共同管理权：
（一）担任业主委员会委员候选人和委员；
（二）业主大会会议表决权；
（三）共有部分经营收益分配权；
（四）参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；
第四十条为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规、规章和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行;
（二）以告知、劝阻、公示等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律法规规章、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1.社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业可以清理在公共空间任意堆放的杂物，以恢复原状；
2.对于占用消防通道、故意堵塞出入口等严重影响业主公共安全和正常生活的特殊情况，物业服务企业可以在社区和业主委员会的见证下，采用拖车等强制方式解除隐患；
3.物业服务企业可以联合社区、业主委员会以书面形式将业主、非业主使用人的违规违约行为通报其所在工作单位,由其单位协助劝导、责令改正、消除影响等。违规违约人是党员的，可以书面形式将其行为通报其所在党组织,由党组织协助劝导、责令改正、消除影响等；
第四十一条业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交费的，业主委员可以采用以下措施协助物业服务企业进行催交：
（一）欠费6个月以上或4次以上拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示；
（二）经生效法律裁判文书明确应交纳物业服务相关费用，仍不交纳的，作为黑名单上报相关管理部门记入信用档案；
第四十二条违反有关法律、法规、规章或者本管理规约造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第四十三条非业主使用人违反法律、法规、规章或者本管理规约的，业主承担连带责任。
第十章附 则
第四十四条本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规约的组成部分。
第四十五条本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十六条本管理规约每位业主各执电子版1份，业主委员会、物业服务企业各留存1份。
第四十七条业主委员会监督本管理规约的实施。