《三里新城荷苑物业服务合同》（草案）
《三里新城荷苑物业服务合同》（草案）
项目名称：三里新城荷苑
项目地址：杭州市上城区董家桥路
委托方：杭州市上城区三里新城荷苑小区第二届业主委员会
委托方:浙江大家物业服务集团有限公司
约定日期：业主大会表决通过之日次月壹号起
物业服务合同
甲方(业主委员会)：杭州市上城区三里新城荷苑小区第二届业主委员会
业主委员会负责人：陆俊联系电话：13173626677
通讯地址：杭州市江干区董家桥路
邮政编码：310000
乙方(物业服务企业)：浙江大家物业服务集团有限公司
营业执照注册号：91330104143080239Ｈ
企业资质证书号：（建）108054资质等级：一级
法定代表人：包乐联系电话：0571-87028915
委托代理人：吴晓梦联系电话：0571-85183780
通讯地址：杭州江干区机场路三里新城兰苑21幢301、302室
根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，经业主大会同意，聘用乙方对三里新城荷苑小区提供物业服务事宜, 订立本合同。
乙方依照本合同提供服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和非业主使用人，全体业主和非业主使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定及时交纳物业费用等各项义务。
第一章物业基本情况
第一条物业项目名称：三里新城荷苑（1幢-11幢）
座落位置：杭州市江干区闸弄口街道董家桥路276号
物业类型：住宅小区；
物业管理区域四至范围：
东至杭州天杭教育集团；
南至天成嘉苑北苑；
西至无名路；
北至董家桥路。
占地面积：39500平方米；
总建筑面积：125539平方米；其中地上面积106650平方米；
第二条物业管理用房建筑面积407.31平方米，位于11幢2单元102室；经营用房488.25平方米，分别位于荷苑4幢1单元102室（71.79平方米），荷苑1幢底商1号（63.76平方米），荷苑11幢底商1号（352.7平方米）
第二章物业服务内容与服务标准
第三条在本物业管理区域内，乙方为业主、非业主使用人提供下列物业管理服务事项：
（一）公用部位的维修、养护和管理；
房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房)的维修、养护和管理。建筑幕墙（包括但不限于幕墙、干挂石材、砖面等）的安全维护，业主可以依据法律规定委托乙方对本物业区域内建筑幕墙进行日常维护、检修。维修和检修的内容、方式、费用及双方的权利和义务由双方另行签订书面协议。
（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；
房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、小区道路照明设施、安全防范智能系统、楼道门、单元防盗门等)日常的维修、养护、管理和运行服务。
（三）公共区域环境卫生的维护与垃圾的处理；
本物业规划红线内属物业管理范围的公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的日常清洁卫生、垃圾的收集、清运，雨水、污水管道的检查疏通。
（四）公共绿化的日常养护：公共绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。
（五）管理区域内公共秩序的维护及安全防范协助管理（此事项不含业主、非业主使用人的人身和财产保管责任）；包括安全监控、巡视门岗执勤。
（六）装饰装修管理服务；对装修活动进行登记、监督管理及装修整改后的资料备案。
（七）车辆的管理，包括小区内、停车场、大门口、消防通道等车辆（含电动自行车、自行车等非机动车辆）进出和按规定停放管理、指挥车辆有序停放；
（八）物业档案管理和服务；物业及物业管理档案、资料的收集及整理归档。
（九）业主或非业主使用人委托的其他公共性服务内容；
（十）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
第四条按照“质价相符”原则，乙方提供物业服务。
第三章物业服务等费用
第五条本物业管理区域物业服务收费选择以下包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向乙方交纳：
业主（非业主使用人）按照不动产登记簿记载的面积（尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积、尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积、没有房屋买卖合同的；按照建设工程规划许可证上载明的面积）向乙方支付固定物业服务费用，不足亏损部分由甲方从小区经营性收入中进行补贴。
（一）具体收费标准如下：
高层住宅：1.05元/月·平方米；
多层住宅：0.7元/月·平方米；
商业：2.0元/月·平方米；
地下车位服务费：50元/月·位；
住宅经批准改为非住宅使用的，其物业服务收费对应变更后按照非住宅类型标准执行。
在合同期内，如当地物价指数上升幅度较大或物业所在地最低工资标准
上涨较大时，在不违反相关法律法规的前提下，经甲乙双方协商，并按相关法律规定，报业主大会批准后可根据物业服务成本变化情况等因素调整物业服务收费标准。
（二）物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和乙方管理费等，其中物业服务成本构成一般包括：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，如：电梯维保、检测，生活水箱清洗消毒，消防设施设备维护，监控等公共设施的保养、维护小修，电梯年检（不含电梯等设施设备重要部件的更换）。
小区内公共部位设施设备单次1500元及以上的维修由物业报业委会，在经营性收益或维修基金中金额列支。
3、物业管理区域清洁卫生、消杀、绿化养护、秩序维护费用；
4、办公费用；
5、乙方实施管理必备的固定资产折旧；
6、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
第六条已竣工但未出售或已出售但未交付使用的物业，由建设开发单位全额支付物业服务费、车位服务费等费用；物业交付使用后，其费用由业主承担。
业主约定由非业主使用人交纳物业服务费、车位服务费等费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主与非业主使用人之间的交费约定，业主应书面及时告知乙方。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者非业主使用人应当结清物业服务费、车位服务费等费用。
物业服务费、车位服务费等费用按年缴纳，业主或非业主使用人应在每年度的6月30日前交纳当年的费用。乙方按照业主缴纳物业服务费的金额给予开据相应的发票。
物业服务费可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同存续的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。
业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费、车位服务费等费用的，从逾期之日起按法律规定每日按逾期未交纳费用的1.6‰收取滞纳金。
第七条业主应按照规定直接向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、热、通讯、有线电视等有关费用。
乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位的委托代收水、电、气、热、通讯、有线电视等费用的，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第八条由乙方代收代缴水、电、气、热等费用的，总表与各户分表用量总和的差额按下列第2种方式进行结算：
1、按所拥有专有部分面积的比例分摊；
2、按所实际使用量的比例分摊；
3、其他：/。
第九条共用电梯、增压水泵、水系景观等高能耗设施设备运行消耗的水电费，采取下列第3种方式进行结算：
1、按实际消耗向业主分摊，乙方代收代缴，收费周期每季度。
2、公共能耗费与物业服务费同步缴纳。
3、其他：0.4元/月·平方米包干。
第十条业主或非业主使用人自行组织房屋装修垃圾清运。
对因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，由乙方与装修单位（装修人）协商可收取一次性修复补偿费。
第十一条在本合同期限内，如遇杭州市水电费单价调整，可就本合同约定对包干能耗费标准按照实际差额进行调整。
第四章物业的经营与管理
第十二条物业管理用房（包括物业办公用房和物业经营用房）的所有权属该物业管理区域内的全体业主，其使用和经营由甲方委托乙方管理。本物业管理区域内的物业经营用房、停车场、电梯广告及其他物业共用部位、共用设施设备的经营由甲方委托乙方经营管理。
物业办公用房供乙方在合同期限内无偿使用，但不得擅自改变其用途。本合同终止时，乙方应当将其移交给业主委员会。甲方免费提供物业管理的办公场地地址座落于: 11幢2单元102室，根据实际需要提供一定数量的员工住宿场地，但办公用品由乙方自行解决，水、电等费用由乙方自行承担。
第十三条关于停车场（库）的经营与管理
（一）规划内的停车场（库）属于全体业主共有的，其收益归全体业主所有，甲方可委托乙方代为收取地面停车费用。停车费价格标准根据甲方按业主大会确定的价格。
（二）规划内的停车场（库）属于建设单位或其他业主所有的，委托乙方代为经营的，由所有人与乙方自行约定经营管理事项。
（三）占用公共道路及相关场地停放车辆的车位属业主共有，其停放、收费等由业主大会制定，收益归全体业主所有。
第十四条委托乙方利用共用部位、共同设施设备进行广告或相关场地摆摊设点等经营活动的，具体收费金额由甲方根据市场进行决定，乙方可以收取一定的管理费用。
第十五条属于全体业主所有的经营性收益，甲方委托乙方管理并单独列帐：经营性收入的80%归物业公司所有，用于补充乙方物业费用不足。其余20%归全体业主所有，并用于小区公共设施设备的维修养护。
鉴于服务质量的监督，本次合同约定内80%将划分保底与季度考核两部份获得，其中保底50%即直接补充物业费用不足，剩余30%将分叁个月/次进行考核，实际考核的金额补充物业费用不足。
便与考核与计算，约定的30%根据甲乙双方友好协商具体量化金额为贰拾万元整（不超），分每叁个月考核，具体考核金额为伍万元（不超）。考核方由兰苑社区、小区业委会双重考核决定，相互监督、奖罚分明，具体考核标准根据杭州市上城区闸弄口街道物业科年度考核办法为标准。考核结算单每叁个月确认一次。
历年的小区经营性账目的核对与业委会划账工作需在次年第一季度止完成，即转账打入业委会账户内。如滞后或拖延等逾期按100元/天扣罚滞后拖延费用。
经营性收益委托乙方单独列账管理，经营所得收支情况每半年公布一次，接受全体业主监督。
第十六条乙方接受业主、非业主使用人委托，提供合同约定以外服务的，除政府有规定的外，收费按当事双方约定执行。
若当事双方无约定的，乙方对物业内车库（位）的公共部位以及公共设施设备提供日常秩序维护服务，不含车辆保管、保险及车内物品的保管等责任。
第五章物业专项维修资金及物业保修金
第十七条物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，实行专款专用，不得挪用、截留、占用、侵占等。
第十八条下列费用不得从物业专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
（四）根据本合同应当由乙方承担的维修养护费用；
（五）法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。
第十九条乙方应于每年12月前编制下一年度维修、保养计划和年度物业专项维修资金使用方案，在本物业管理区域公告，并报告甲方。
第二十条乙方应按照相关规定申请使用物业专项维修资金，提出维修内容、工程预算方案、施工单位及申请金额等相关事项，并按规定做好公示。工程完工后，乙方须及时办理物业专项维修资金余款结算手续。乙方退出物业管理项目时，尚未办理物业专项维修资金余款结算手续的，应当向甲方移交维修资金使用的相关资料。
第二十一条乙方提供的物业专项维修资金申请资料需真实、有效，如有虚假，将承担相应的法律责任。
第二十二条物业专项维修资金的续交由甲方负责，乙方应配合做好资金续交的相关工作。
第二十三条乙方应建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况台帐，接受相关方查询。
第六章双方的权利义务
第二十四条甲方的权利义务：
（一）应当在取得业主大会同意或授权后，代表业主与业主大会选聘的乙方签订本物业服务合同，并负责协调、处理业主或非业主使用人对该合同的问询；
（二）委派人员参与现场查验，与乙方共同确认现场查验的结果，并按照相关规定与乙方办理承接查验收手续，移交物业共同部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。负责协调、处理前物业服务企业遗留和物业承接查验协议中存在的问题；
（三）督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务；
（四）监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行；
（五）了解业主、非业主使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况；
（六）根据相关规定及时处理业主、非业主使用人和乙方的意见、建议5天内讨论决定并答复乙方提出的报告（紧急情况即时回复），并按规定做好相关物业管理事项的公告（示）工作；
（七）督促业主、非业主使用人按照本合同按时交纳物业服务费，当业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用时，协助乙方催收；
（八）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方与办理承接查验收手续，接受物业共同部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。
（九）不得向无关人员泄露乙方商业运营模式，不得干涉乙方内部管理，不得阻碍乙方依法、依本合同约定所进行的物业服务管理行为；
（十）不得占用、损坏本项目的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，不得以任何形式堵塞、遮挡、占用消防通道、消防设备设施及封闭门窗，不得挪动和损坏一切消防设备和控制设施。
（十一）业主和物业使用人非机动车一律停放在指定位置，电动车充电设备的安装和使用按照市场价格遵守相关规定有偿使用，甲方有权随时巡查地面有无乱停乱放车辆，并按规定对乱停乱放的车辆实施处理。
第二十五条乙方的权利义务：
（一）在接管物业项目前，乙方必须对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验。与甲方委派的人员共同确认现场查验的结果。按照相关规定与甲方办理承接验收手续，接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。乙方应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管；
（二）按照国家、省、市规定的有关物业管理技术标准、行业规范以及本合同约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、非业主使用人及他人的合法权益；
（三）结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划等；
（四）根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，引导业主、非业主使用人遵守规定，对违反有关法律、法规规定使用物业的，及时进行劝阻、制止、并向相关部门和业主委员会报告；
（五）配合各职能部门做好本物业管理区域内的房屋出租报备、违建信息报告、流动人口登记、新能源电动车充电桩安装、文明宣传等工作；
（六）应当通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费等费用的问题；业主不缴纳物业服务费的，乙方可以依法向人民法院提起诉讼，并有权要求其承担乙方实现相应权利而支出的诉讼费、律师费等相关费用；
（七）可以将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，并对其服务行为承担连带责任，但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给他人；
（八）不得擅自占用和改变本物业管理区域内公共建筑和共用设施等用途；
（九）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；
（十）法律、法规规定的其他权利义务。
第七章双方特别约定
第二十六条经营制约
（一）乙方不得以甲方的名义从事任何经济活动，且由此发生的一切债权、债务与甲方无关。
（二）物业公司在本小区除日常公告、通知及园区文化活动外发公告、设摊经营或组织社会经营活动应做到不影响小区整体环境（报业委会备案）。
（三）乙方必须确保按合同约定为甲方提供质价相符的专业服务，并接受有关部门监督与检查。乙方同意甲方或其授权的人员按双方协商一致的标准对承包区域内各项服务质量进行检查。
（四）为了保证小区服务质量与服务持续的稳定性，乙方不得擅自更换项目经理，如需更换则提前一周书面告知且征得甲方同意（无业委会时征求社区意见），擅自更换出现后果乙方承担。乙方指定项目经理全权代表与甲方保持密切联系并保证区域服务工作。
第八章违约责任
第二十七条因乙方自身原因未能履行本合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，由乙方依法承担相应的法律责任。
乙方已按合同约定履行职责，在物业管理活动中实施了相关措施，包括：物业管理工作人员对已发现的危险情况的遏止作用、对报警信号的及时处理措施等，再发生非乙方能力能控制或阻止（包括但不限于如不可抗力、第三方责任等）的事件，乙方不承担违约责任。
第二十八条如甲方发现乙方出现整体转租、转让、抵押承包等情况，甲方可以单方面终止承包。
如果在服务期内由于乙方原因造成重大责任事故或安全责任事故，甲方可以单方面终止承包，且乙方须依法赔偿给甲方造成的经济损失。
乙方未能履行合同和遵守有关规定或擅自退管的，在甲方发出书面警告后一周内乙方仍无采取补救措施，甲方可追究乙方违约责任，并且乙方应继续采取补救措施。
第二十九条因业主、非业主使用人原因或其他第三方行为造成损失的，由责任方依法承担经济赔偿和法律责任。
第三十条提前解除本合同的规定及违约责任：
（一）甲方违反本合同的约定，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和质量标准的，乙方有权依法解除本合同。
（二）乙方违反本合同的约定，致使不能完成本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方有权经业主大会同意后依法解除本合同。
（三）甲、乙方经协商后依法提前解除本合同的，自书面通知到达对方之日起满三个月时合同终止，乙方依法退出本物业管理区域，并按规定完成物业交接手续。
（四）依法提前解除本合同的，有责方应赔偿相应的经济损失并向对方支付违约金人民币10万元。
第三十一条业主大会或乙方不再续约的，本合同当事人一方应当在合同期限届满60日前，向对方书面提出不再续约的意见，否则有责方应向对方支付违约金人民币10万元。
第三十二条合同终止时，双方应进行结算，甲方同时进行乙方合同服务区域设施、设备状况检查并要求乙方一周内将乙方物品撤离合同服务区域，否则甲方将视废弃物代理处理，乙方支付甲方代处理费用。
第九章 服务期限
第三十三条本物业服务合同期限：叁年，至业主大会表决通过之日次月壹号起；本合同期满前三个月，业主委员会或业主大会甲方未选聘物业服务企业，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；本合同期限届满前双方仍未能达成协议的，合同期限自动延长至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。
第十章其他事项
第三十四条非业主使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和非业主使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。非业主使用人违反相关规定，有关业主承担连带责任。
第三十五条甲、乙方在签订合同过程中，以书面形式所作出的承诺和本合同的附件与本合同具有同等法律效力。
第三十六条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第1 种方式处理：
1、向人民法院提起诉讼；
2、/ 。
第三十七条本合同一式陆份，甲执贰份、乙方执肆份，报物业所在地区、县（市）房产主管部门一份（备案）。
甲方（签章）乙方（签章）
业委会负责人：法定代表人或授权人：
年月年月