第一章总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《民法典》、《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《杭州市物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督。
根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
第三条业主大会、业主委员会或物业管理委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会、业主委员会或物业管理委员会的正常工作。
第四条业主委员会在街道、社区的指导监督下开展履职工作，不得作出物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会或物业管理委员会在作出决定前应当将决定事项报告社区，听取社区的意见；
业主大会、业主委员会或物业管理委员会应当自作出决定之日起三日内将决定内容向全体业主公布，公布方式为：以书面形式在本物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋公告栏和业主微信群等其他方式公布，公布时间不少于十五日。接受业主的查询和监督，并告知社区。
第五条业主委员会委员、物业管理委员会成员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章业主、业主组织和机构
第一节 业主
第六条【业主】 房屋的所有权人为业主。
未办理房屋所有权登记，但是基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得房屋所有权，或者与建设单位订立买卖合同已经合法占有专有部分的，可以认定为业主。
房屋的所有权人有两人以上的，由所有权人确定其中一人代表参加业主大会会议行使业主权利。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。非自然人业主，由其法定代表人、负责人或其委托代表人参加业主大会会议。
第七条【业主权利】 业主在物业管理活动中，依法享有下列权利：
（一）提议召开业主大会会议；
（二）参加业主大会会议，行使投票权；
（三）就制定或者修改管理规约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业服务人以及其他物业管理事项提出意见和建议；
（四）选举业主委员会成员、候补成员，享有被选举权；
（五）监督业主委员会、物业管理委员会的工作；
（六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务，监督物业服务人履行物业服务合同；
（七）就选举、表决、共有收入等事项享有知情权；
（八）监督共有部分的管理、使用；
（九）监督物业保修金、建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称物业专项维修资金）、业主共有收入的管理、使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第八条【业主的义务】业主在物业管理活动中，依法履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内共有部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、供排水管理、动物饲养、卫生防疫、绿化等方面的法律、法规、规章；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和相关管理措施；
（五）按照规定交存物业专项维修资金；
（六）按照约定交纳物业费；
（七）业主应在个人信息发生的变更、调整及时提交至业主委员会、物业服务企业；并在业主大会会议召开前及时确认个人信息（包含不限于提供相关产权证明材料）。
（八）法律、法规规定的其他义务。
第二节业主大会
第九条【物业区域范围】物业管理区域范围及相应的业主大会名称
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至：勤丰港河；南至：华丰中路；
西至：蕙兰雅路；北至：环丁路。
（二）业主大会名称为：杭州市上城区丁兰街道丁桥兰苑业主大会。
第十条【业主大会决定事项】业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用物业专项维修资金；
（六）筹集物业专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）业主委员会运行经费的筹集、使用和管理的具体规则及办法；
（十）使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金，但是在业主大会议事规则约定的次数和额度限制内的除外；
（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十一条业主大会会议的有效召开应当有参与表决业主专有部分面积占建筑物总面积比三分之二以上且人数占比三分之二以上，由业主委员会或物业管理委员会按照下列程序组织召开：
（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）会议时间、地点、议题和议程等内容应当经街道和社区审核后，于定期会议召开十五日前或者临时会议召开七日前通知全体业主；
（三）按照本议事规则第二十条规定，发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应在社区指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告；
（四）按照本议事规则第二十一条规定，统计表决结果，并将会议决定以本议事规则第四条约定的方式公开和告知；
（五）业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告不少于7日，接受业主的查询和监督；
（六）业主大会会议情况应当由业主委员会或其他组织者书面记录并存档。
第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议原则上每年召开1次。召开时间由业主委员会根据业主委员会工作计划来确定；
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生或收到申请之日起45日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占总人数20%以上业主提议，属于业主大会议事范围且提议事项明确、联系人明确的；
（二）发生消防、电梯、供水供电供气、房屋安全、小区安防、物业管理等重大事故或者物业管理紧急情况需要及时处理的；
（三）房产主管部门或者街道办事处经调查发现业主大会的决定违反业主大会议事规则的约定的；
（四）街道、社区认为有必要并要求召开的；
（五）法律、法规规定或者管理规约、本议事规则约定的其他情形。
第十三条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需有业主本人签名或电子签名，并附产权证明材料）后，需及时报告社区，并在15日内对提议的真实有效性进行核实。经核实，符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起45日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起20日内说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内公告。
第十四条业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请房产主管部门或者街道办事处按照《杭州市物业管理条例》第八十条（业主委员会不依照本条例规定组织召开业主大会会议的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会在三十日内组织召开；逾期未召开的，由街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。业主委员会未依照本条例规定向业主公开相关信息的，或者未按照规定在本市物业管理信息网络系统填报、更新相关信息的，由所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者依法撤销其决定，并通告全体业主）的规定组织召开。
第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主委员会应按照本议事规则第十一条规定确定会议形式并进行公告。
第十六条本物业管理区域可以按楼栋或单元建立业主代表，但不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行（即不采取业主代表大会制度）。业主代表产生办法授权业主委员会另行制定。
第十七条【委托要求】业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托人签署书面《授权委托书》的，委托书附委托人身份证件复印件。受托人参加业主大会会议时须提供《授权委托书》和本人的身份证件。非自然人业主委托的，须提供业主的营业执照或其他主体证明复印件和法定代表人或负责人的任职证明、身份证复印件。
非业主使用人可以接受本人租住或使用房屋业主的书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十八条【委托要求】当委托人本人参加业主大会会议或明确表示终止委托的，授权委托自动失效。
业主委托行为应明确：
（一）委托期限为：一事（业主大会会议）一委托。
（二）委托人数为：
1.同一名业主可接受的委托人数不超过3人。
2.同一名非业主使用人接受的委托人数不超过1人。
第十九条【参会定义】业主大会可采用以下方式确认参加会议的业主：
（一）业主到会并在会议签到表上签名；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
（三）业主或代收人在邮寄表决票的挂号信、快递等收件凭证上签名；
（四）音像、影像资料可以确认的；
（五）业主经网络上（包括微信等社交软件）身份认证通过后查收确认表决票的；
（六）业主本人实名认证或其确认的手机号码电话联系（须有录音）或短信回复确认的；
（七）业主通过登记的电子邮箱查收确认表决票的；
（八）其他可以确认参与表决的方式。
第二十条【投票方式】业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票（即：参与表决）：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
（二）专人送达、回收：由业主委员会（或委托服务机构）组织有关人员逐户送达并回收；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
（七）业主本人实名认证或其确认的手机号码电话（须有录音）或短信回复投票。
第二十一条【计票方式】业主大会采取以下方法进行表决票的统计：
车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；
不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用、车位管理费及物业企业代收代缴的水电公共能耗费用等损害业主公共利益行为的业主，限制其被选举权（不得参选业主委员会委员），但不限制其表决权；
投票人需用钢笔或圆珠笔填写并签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的,视为无效票；
单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，单个事项未表决按照单个事项弃权计票，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名；
业主表达“同意计入多数票或者随大流”，视为其参与表决，其投票权数在所有明确意见的参与表决票唱票完成后计入赞同、反对、弃权中的多数票。
第二十二条【业主大会限制】业主大会对某项提议已经作出决定的，原则上业主在12个月内不得以同一内容同一理由再提议召开业主大会会议进行表决。但因业主委员会选举及物业选聘需要的除外。
第三节业主委员会
第二十三条【业主委员会组成】业主委员会由7名正式委员和2名候补委员组成，其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会成立后7天内从委员中推选产生，按得票多少依次当选。
业主委员会成立后，同意社区派驻小区专员、社区三方办主任列席业主委员会会议；符合条件的业主委员会应当成立党组织。
业主委员会每届任期为3 年。
业主委员会办公地点为丁桥兰苑16幢3单元2楼。
第二十四条【候选人分配】业主委员会委员根据报名和联审情况，实行差额人数不超过1人的差额选举。
第二十五条【业主委员会候选人产生】
采用下列办法产生业主委员会委员候选人：
1.当在规定时间内报名人数小于10人时，则延长报名时间，以产生业主大会议事规则规定的差额选举人数；延期时间由社区、物业管理委员会讨论决定后在管理区域内张贴公告，并将延期事由报街道三方办；也可以由社区和物业管理委员会内部讨论后指定符合条件的候选人，经过物业管理委员会资格审核通过并公示后直接报送业主大会进行选举，但需经得本人同意。
2.当在规定时间内报名人数等于10人时，审核公示无异议后则全部进入正式候选人名单；
3. 报名人数大于10人时，本小区候选人采用以下第① 种产生：
①通过报名候选人成员集体内部推选的方式产生，内部推选方式由物业管理委员会起草制定，报备社区，街道三方办审核后，在管理区域内公示无异议执行。
②通过业主参与投票的方式（非业主大会）产生，业主参与投票方式由物业管理委员会起草制定，报备社区，街道三方办审核后，在管理区域内公示无异议执行。
4.业主委员会候选人初步公示期间有退出选举的，由推选时其他得票高的候选人列入业主委员会候选人；
5.业主委员会委员正式公告期间，候选人不得退出选举，直到备案结束。
第二十六条【业主委员会职责】业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）召集业主大会会议，制作、保存业主大会会议记录；
（二）按照业主大会议事规则的约定报告业主委员会履职情况；
（三）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定，根据业主大会的决定代表业主与物业服务人订立、解除物业服务合同，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（四）拟定共有部分以及共有收入的使用、管理方案，提请业主大会决定；
（五）监督管理规约的执行；
（六）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（七）业主委员会有权为业主公共利益，聘请第三方专业机构，如会务机构、检测机构、监督机构、公证机构、律师事务所、会计/税务/审计事务所等。业主委员会有权决定第三方机构的聘请和委托，相应费用从公共收益中支出。
（八）以业主委员会作为法律诉讼的主体，对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；
①、授权业主委员会决定律师事务所的聘请和委托，由业主委员会负责签订相关委托手续，提供案件相关材料，由业主委员会根据承办律师的意见和建议，确定和解、调解、诉讼（起诉、撤诉、上诉、重审、再审、执行）等后续操作及具体方案；
②、授权业主委员会通过公共收益支出涉诉相关费用，包括律师费、诉讼费、公证费、鉴定费、保函费（保全担保费）等维权所需的合理成本，具体以第三方开具的费用凭证为准。
（八）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
第二十七条【业主委员会委员候选人资格】业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的业主（且原则上中共党员候选人不低于候选人数的50％），并符合下列条件：
（一）参选当年已年满18周岁，且具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力，具备必要的工作时间；
（六）当选前后自觉践行“竞职、履职、辞职”承诺；
（七）住宅业主参选前在本物业管理区域内居住累计满12个月以上；
（八）商业、配套用房业主参选前在物业管理区域内办公、经营累计满12个月以上且商业用房业主需业主本人自营。
第二十八条以下人员可以优先作为业主委员会候选人：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。
（六）长期居住在物业管理区域内的业主。
第二十九条【业主委员会委员资格限制】有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）本人或直系家属在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的，或与其关联机构有利害关系的；
（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、车位管理费及物业代收代缴的水电等公共能耗费用（报名前应缴纳完成物业服务当期以前上述的各项费用）或煽动其他业主拒缴上述相关费用的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（九）不按照有关规定交存物业专项维修资金的；
（十）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
（十一）当选业主委员会委员（包括候补委员）在任期内，违反三项承诺（竞职、履职、辞职）的、在任或离任审计期间有财务经济及其他侵害小区共同利益问题的、非客观原因（如丧失业主身份或身体状况等）未通过业主大会而主动辞职的，自辞职日不得参与下一届业主委员会竞选。
第三十条【业主委员会委员资格终止】业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是本物业管理区域内业主的；
（二）搬离本小区或拒付物业服务相关费用超过12个月的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（四）书面向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（五）本人或直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（六）本人或直系亲属有证据表明其参与小区工程项目承包施工的；
（七）违反法律法规正在被立案侦查，或已被追究刑事责任；
（八）违反党纪党规，正在被立案调查、被党纪处分；
（九）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会应将上述委员资格自行终止情况在本物业管理区域内公告不少于15日。
第三十一条根据《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》并结合本物业管理区域实际情况，业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规、规章和业主大会议事规则的规定，提请业主大会会议决定是否终止其委员职务：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬，或者利用职务之便要求物业服务人减免物业费等相关费用；
（三）泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业管理无关的活动；
（四）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票；
（五）不妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料；
（六）不按照规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章；
（七）在选举中有贿赂、胁迫、欺骗等不正当行为并经查证属实的；
（八）损害业主共同利益或者不正当履行职责的其他行为。
业主委员会应将业主大会关于是否终止上述委员资格的决定在本物业管理区域内公告不少于15日。被提出罢免的业主委员会成员、候补成员有权向业主大会提出申辩意见。业主委员会成员、候补成员向业主大会提出申辩意见的，业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。
第三十二条社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。
社区用房不在本物业管理区域内，社区工作人员中也没有业主的，可以聘请一名社区工作人员担任业主委员会兼职委员，列席业主大会和业主委员会会议。
第三十三条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开不少于6次，具体时间由业主委员会根据工作计划确定。
经三分之一以上业主委员会委员提议或符合下列情形之一的，业主委员会应当在7日内召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.业主委员会主任或党支部书记认为有必要的；
3.街道、社区认为有必要并要求召开的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十四条【业主委员会会议要求】业主委员会会议应当按照下列程序和要求召开：
（一）会议由主任负责召集和主持，主任因故不能召集和主持的，由副主任负责召集和主持。主任、副主任均因故不能召集的，或无正当理由不召集的，由街道、社区指定一名委员召集；
（二）召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员，并邀请社区列席；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开7日前报告社区，并在本物业管理区域内公告，听取社区和业主、非业主使用人的意见建议；
（四）委员因故不能参加会议的须提前1日向会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
（六）会议书面记录由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（七）业主委员会会议决定文件由业主委员会发布；
（八）会议的召开方式可以微信群聊等在线会议的形式，但应在会议结束后十五日内制作纸质的会议记录。
（九）业主委员会会议决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式报告社区并在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告不少于7日，接受业主的查询和监督。
第三十五条【业主委员会候补规则】
业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在7日内将正式委员缺额和候补委员递补情况在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告不少于7日。
候补委员递补后，业主委员会成员人数仍未达到本议事规则第二十三条规定人数的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十六条业主委员会任期届满，不得继续履行职责。业主委员会应在任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道、社区，并在街道、社区指导下，按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十七条【业主委员会换届】业主委员会换届及选举办法：
（一）应在业主委员会任期届满前三个月，应当提请街道办事处及时组建物业管理委员会，按规定指导监督业主委员会或组织业主召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会；
（二）在业主自愿报名的基础上，由物业管理委员会按照本议事规则第二十四条等约定审核并产生业主委员会候选人名单；
（三）若经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数达到应选委员人数的，按照得票数多少依次当选新一届业主委员会委员。超出数量的候选人可以列为该候补委员；
（四）若经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数未达到应选委员人数的，先成立5名正式委员会的业主委员会。
（五）若经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数不足以成立5名正式委员会的业主委员会的，符合当选条件的候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在重新调整确定候选人后，重新进行补选。
第三十八条未能选举产生业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，由物业管理委员会根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。
有下列情形之一的，社区在街道指导下，应成立由业主代表及街道、社区代表等组成的小区物业管理委员会，代行业主委员会职责：
（一）业主委员会任期届满需要换届选举的；
（二）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的。
第三章续聘、选聘物业服务企业
第三十九条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。
第四十条物业服务合同期限届满前，业主委员会应当与物业服务人协商合同续订。物业服务人同意续聘的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否续聘。业主大会决定续聘的，应当在原合同期限届满前续订物业服务合同。
发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业事宜，并将决定书面告知物业服务企业：
（一）经业主大会表决，未通过续聘的；
（二）物业服务企业书面提出解除物业服务合同的；
（三）物业服务企业明确表示不履行管理职责的；
（四）物业服务合同履行期间，业主大会表决通过解聘物业服务人的。
第四十一条 【选聘方案】业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的信用和业绩要求，物业服务合同的主要内容以及候选企业的产生方式等。
选聘方案应当报告社区并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告不少于7日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决，并将表决结果及最终方案在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告不少于7日。
第四十二条【提交业主大会候选物业企业数量】业主委员会公开发布选聘信息，根据选聘方案开展报名物业服务企业的资格审查工作，最终确定两家候选企业数量提交业主大会表决。
第四十三条业主委员会根据本议事规则第四十一条、第四十二条等规定，将候选物业服务企业提交业主大会表决。表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，与物业服务企业签订物业服务合同，并将合同在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告不少于7日，接受业主查询和监督。
第四章筹集管理业主大会、业主委员会运作经费
第四十四条业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，运作经费的具体额度由业主委员会提出意见，并经业主大会会议表决通过后执行。
（一）本物业管理区域运作经费采取从经营性收益中列支的办法筹集；
（二）【财务经费使用科目】运作经费主要用于下列开支：
1.会议组织召开费用；
2.日常办公开支费用；
3.业主委员会及工作人员误工、误餐、交通、电话等补贴；
4.业主委员会聘请会计、审计、出纳、顾问、检测、监督、公证、业主大会会议服务公司等专业人员、机构的费用；
5.特别费用的约定：因诉讼所产生的相关费用不确定，为保证诉讼顺利开展，其中20万元（不含）以内可由业主委员会会议决定（业委会决议通过以后在小区进行公示）；20万元（含）以上的，须经业主大会会议决定，并在本物业管理区域内公告。
（三）【财务经费使用限制】业主委员会财务权限按管理规约第三十五条的约定处理。具体如下：
1、经营性收益单次使用金额在2000元以下的，由业主委员会主任、副主任签字同意后方可执行；经营性收益单次使用金额在2000元（含）至5万元以下的，须经业主委员会会议决定（业委会决议通过以后在小区进行公示）。
2、经营性收益单次使用金额在5万元（含）以上但未超过10万元的，业主委员会应当将具体方案和事项在每个单元楼道公示7天，且公示期内无超出表决权数20%的业主反对且报备社区方可执行；如公示期内有超过表决权数20%的业主反对的，业主委员会应当就方案进行修正，并重新进行公示；如方案确实无法修正的，则提交业主大会表决后执行。
3、经营性收益单次使用金额在10万元以上的，须经业主大会会议决定，并在本物业管理区域内公告（同时公示维修方案及明细等）。
①凡10万元以上的工程建设和改造维修项目（包括房屋维修，电梯、供电和给排水等设施设备维修、技改、更新等单项工作），实际执行时需进行招投标；竣工验收合格后，须进行决算审计。
②突发的10万元以上单项修缮工作，由业主委员会过半数同意后书面报备社区；竣工验收合格后，如有必要的须进行决算审计。
③如①条突发的10万元以上单项紧急修缮工作、或由政府补贴的设施设备修缮更新事项，紧急情况来不及召开业主大会的，授权由业主委员会过三分之二委员同意后书面报社区、街道申请同意后执行；竣工验收合格后在小区内公示，如有必要的须进行决算审计。
4、上述费用的使用均以单次或单项为要求，不得将项目拆分以规避本条的约定。
5、业主委员会可设立专职员工，负责具体业主委员会日常事务性工作，系全职工作人员。工资由业主委员会支出。
（四）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告不少于7日，接受业主的查询和监督（上传杭州市智慧物业管理服务平台），并报社区存档备查。
第四十五条业主委员会设立津贴补助制度，每个委员定额100元/月；另因工伤、误工、误餐、外出办事产生交通费用的等按实报销（如打车、自驾车需向正副主任提前申请）。
第五章物业管理委员会
第四十六条有下列情形之一的，由街道办事处或其委托的居民委员会组建物业管理委员会：
(一) 新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的;
（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是
尚未成立业主大会的;
（三）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的。
（四）业主委员会任期届满需要换届选举的；
（五）已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的。
第四十七条物业管理委员会由街道办事处、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成，成员人数应当为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一；已经成立业主大会的,建设单位可以不再指派人员参加。
物业管理委员会主任1名，由街道办事处指派的代表担任。街道办事处可在物业管理委员会全体成员中确定1—2名副主任协助主任工作。
第四十八条业主代表人选应当符合本小区业主委员会成员的参选条件，由街道办事处通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。
在物业管理委员会成立前，由街道办事处或其委托的居民委员会在物业管理区域内公示物业管理委员会成员名单，公示时间不得少于7日；业主有异议的，可以向街道办事处提出，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。
物业管理委员会成员名单自成立之日起3日内，在物业管理区域内显著位置以书面形式向全体业主书面公告。
第四十九条根据不同情形，物业管理委员会分别履行以下主要工作职责：
（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的，组织业主监督前期物业服务合同的履行，监督临时管理规约的执行，调解物业管理纠纷等。
（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件的，作为首次业主大会会议的筹备组，按规定组织业主成立业主大会、选举产生业主委员会。
（三）物业项目已具备召开首次业主大会会议条件，但是未能成立业主大会的，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并临时代为履行业主委员会的职责。
（四）业主委员会任期届满需要换届选举的，履行换届选举工作指导组职责，按规定指导监督业主委员会或组织业主召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，并在业主委员会任期届满后换届选举完成前，临时代为履行业主委员会的职责。
（五）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的，按规定组织业主召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会，并在重新选举期间，临时代为履行业主委员会的职责。
（六）已经划分物业管理区域的老旧小区需要实施物业管理的，在按规定成立业主大会、选举产生业主委员会前，组织业主依法决定有关共有和共同管理事项，临时代行业主委员会的职责。
物业管理委员会应当依法履行职责,及时向业主公开物业管理相关信息,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第五十条物业管理委员会应当在街道办事处的指导和监督下，依据有关法律法规制定工作规则并开展工作。已有管理规约和业主大会议事规则的，应当依法遵照执行。
物业管理委员会会议由主任或其委托的副主任组织召开;三分之一以上成员提出召开会议的，主任应当组织召开会议。会议应当有过半数成员出席，且不得委托他人参加会议。物业管理委员会作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认，自作出决定之日起3日内通告全体业主。
物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处将责令限期改正；未在期限内改正的，自期限届满之日起1个月内依法撤销决定，并在撤销之日起3日内通告全体业主。
物业管理委员会作出的决定违反业主大会议事规则的，街道办事处应当责令其限期改正。未在要求期限内改正的，街道办事处应当责令其在30日内组织召开业主大会临时会议就该决定进行表决。逾期未召开的，由街道办事处指导业主召开。
第五十一条物业管理委员会成员有下列情形之一的，街道办事处可免去其相应职务，并由指派单位重新指派或按照本议事规则规定程序重新确定：
（1）单位指派代表已经离职，或不遵守法律法规，或未正当履行职责，或侵犯业主共同利益的；
（2）业主代表不再符合本议事规则规定的参选业主委员会成员的条件；
（3）业主代表有本议事规则可罢免业主委员会委员情形、业主委员会委员职务自行终止情形的。
第五十二条物业管理委员会的任期一般不超过两年。物业管理委员会在任期届满前，因已经启动首次业主大会会议筹备，或有换届选举、重新选举等工作需要的，可向街道办事处提出延期申请。经申请同意后任期可适当延长，但最多不超过6个月。期满仍未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的，自任期届满之日起停止履行职责，由街道办事处重新组建物业管理委员会。原物业管理委员会主任、副主任及其他成员可按本办法规定继续指派、确定或自荐、推荐。重新组建的物业管理委员会名称不变，印章应当标明成立时间作为区别。
物业管理委员会在业主委员会选举产生或因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使无法存续履职的，物业管理委员会停止履行职责。物业管理委员会应当自发生上述情形之日起10日内，将有关资料、印章及财物移交给业主委员会或居民委员会，并按规定办理账户、税务等相关手续。
移交完成后10个工作日内，街道办事处或其委托的居民委员会应当作出解散物业管理委员会的决定，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域主要出入口等显著位置以及本市物业管理信息网络系统进行公布。
第六章业主代表（单元长）
第五十三条业主代表（单元长）任期与组成、任职条件：
业主代表（单元长）是业主大会组织动员业主参与小区事务管理的联络员，业主代表（单元长）实行任期制，与当届业主委员会任期一致，届满之日起资格自动终止，可连选连任。
业主代表产生办法由物业管理委员会或业主委员会制定，原则上采取业主自愿报名、或业主推选产生。产生办法需经社区、街道报备审核同意后，在管理区域的公告栏等显著位置公告7 天，无异议后执行。
业主代表（单元长）确定后在管理区域各自单元公示不少于5 日；业主代表（单元长）不得兼任业主委员会委员、监督委员会委员等其他小区管理职务。
第五十四条业主代表（单元长）报名资格、代表资格终止情况按照业主委员会对应情形执行。
第五十五条业主代表（单元长）是业主大会组织动员业主参与小区事务管理的联络员，其职责如下：
（一）积极主动配合执行业主大会会议的决定和决议，积极宣传大会主张；
（二）积极主动参与业主大会会议的筹备工作，积极组织动员业主参与小区事务管理，为开好大会建言献策；做到上情下达、下情上报、信息畅通；
（三）了解和掌握本单元业主的基本情况，特别是常住户、租房户情况，为开好业主大会提供准确信息；
（四）接收并参与讨论业主委员会通报的小区物业管理情况，并配合在物业管理区域内做好宣传。
（五）带头遵守小区规约，积极动员本单元业主自我教育、遵守法规、履行小区规约，为建设安全舒适、整洁卫生、邻里和睦的生活环境贡献微薄之力。
第七章档案资料的建立与保管
第五十六条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议；
（八）有关业务往来文件；
（九）经营性收益收支使用情况账目；
（十）业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目；
（十一）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
（十二）物业管理区域划分资料；
（十三）房屋及建筑物面积清册；
（十四）建筑规划总平面图；
（十五）公用设施设备的交接资料；
（十六）物业管理用房配置确认资料。
第五十七条业主可以查阅与自身直接相关的档案，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。
第五十八条业主委员会任期届满或者因缺额等原因在任期内终止的，应当在任期届满或者终止之日起十日内，在物业管理委员会监督下，将下列资料和财物移交给新一届业主委员会；新一届业主委员会尚未选举产生的，应当移交给物业管理委员会；尚未成立物业管理委员会的，应当移交给相关的社区。
（一）业主委员会会议材料和由业主委员会保管的档案资料、印章；
（二）所有财务会计资料；
（三）由业主委员会保管的属于全体业主共有的财物；
（四）应当移交的其他资料。
业主委员会成员在任期内职务终止的，应当自终止之日起七日内向业主委员会移交前款规定的资料及财物。
第八章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第五十九条业主大会、业主委员会印章按照以下规定管理：
1.业主大会、业主委员会印章由主任以外的委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议的决定使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议的决定并由半数以上委员书面签名同意后使用。
4.每届业主委员会定制一枚专用章。
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成经济损失或者不良影响，依法追究责任人的法律责任。
第六十条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第六十一条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制。
第九章附则
第六十二条本议事规则经2024年 月 日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项由业主委员会或物业管理委员会负责草拟，并经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第六十三条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。