第一章 总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市街道（乡镇）、社区指导监督业主大会、业主委员会工作指导规程》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主大会、业主委员会应当自觉接受党的领导，在社区党组织、社区居民委员会的指导监督下，依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出的决定，经征求街道、社区意见后，及时告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议后向业主公开。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章业主大会
第六条物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至：国际花园；南至：金都宾馆；
西至：教工路；北至：世贸丽景城。
建设用地面积：2436平方米，总建筑面积：19773平方米（其中：经营性用房：80平方米，物业管理用房：60平方米）。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（二）业主大会名称为：杭州市西湖区求是大厦业主大会。
第七条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）物业管理形式；
（五）选聘物业服务企业的方案；
（六）选、续聘和解聘物业服务企业；
（七）使用建筑物及其附属设施的专项维修资金;
（八）筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金;
（九）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十一）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十二）经营性收益的管理、分配与使用；
（十三）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十四）撤销业主委员会的决定；
（十五）法律法规、规章、地方政策或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
决定前款第八项至第十一项规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第八条业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处；
（三）回收表决票。按照本议事规则第十六条方法进行发放、回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十七条方法进行表决票的统计；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会或工作小组书面记录并存档。
第九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每年至少召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起30日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；
（二）发生消防、电梯、汽车升降机、供电、供水设施设备等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）涉及业主重大利益的事项。
第十条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，在15天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起45日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在20日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。
第十一条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区房产主管部门，街道办事处协调、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。
第十二条业主大会会议采用书面征求意见的形式；业主委员会于会议召开15日前确定并进行公告。
第十三条本物业管理区域不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。业主代表只可代业主表达其意愿，不得代替其作出相关决定。
第十四条业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。
物业使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十五条业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：
1、制订和修改业主大会议事规则和管理规约；
2、选举业主委员会或更换业主委员会成员；
3、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
4、有关共有和共同管理权利的其他事项；
（二）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票、表决权；
（四）委托人数为：
1.同一名业主代表接受本幢的人数为3人；
2.同一名物业代理人的委托人数不超过1人。
第十六条业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4.音像、影像资料可以确认的；
5.业主在网络上查收确认。
第十七条业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。
第十八条业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
（一）已确认参会未表决的业主，其投票权数不计入已表决的多数票；
（二）车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积；
（三）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票；
（四）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
第十九条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决（除增补业委会委员、物业选聘工作外）。
第三章业主委员会
第二十条业主委员会由5名委员组成。其中主任1名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业委会成立后，同意社区派驻党建指导员（“三方指导员”）列席业委会会议；符合条件的业主委员会应当成立党组织，暂不符合单建条件的，通过临建、联建等方式进行覆盖；党员业主委员会主任一般兼任业主委员会党支部书记。
业主委员会每届任期为3年。
业主委员会办公地点为：求是大厦4层
第二十一条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）拟订物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定，与物业服务人订立、解除物业服务合同；拟定物业管理用房，物业共用部位、共用设施设备的使用方案，并向业主报告；
（四）拟定物业服务合同的内容；
（五）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（六）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）拟定或审核物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案；
（八）监督管理规约的实施；
（九）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（十）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十一）调解业主、物业使用人之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十二）对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；
（十三）业主大会授权业主委员会决定的其他事项。
业主委员会作出的决定违反业主大会议事规则的，物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当向业主提出召开业主大会临时会议的建议。业主大会临时会议可以根据业主大会议事规则提出质询，撤销业主委员会的决定或者改选业主委员会。
第二十二条业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的房屋产权所有人本人，且中共党员候选人比例原则上不少于百分之五十，并符合下列条件：
未办理房屋所有权登记，但是基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得房屋所有权，或者与建设单位订立买卖合同取得建筑物专有部分所有权并占有的，可以认定为业主。
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，规范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）无违反《杭州市物业管理条例》第四十二条中禁止性行为之一的；
（七）无拒缴或无故拖延缴纳物业服务费或煽动其他业主拒缴物业服务费的；
第二十三条鼓励符合下列情形的业主参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。
社区用房不在本物业管理区域内，社区工作人员中也没有业主的，可以聘请一名社区工作人员担任业主委员会兼职委员，列席业主大会和业主委员会会议。
第二十四条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止[自行去职] ：
（一）已不是本物业管理区域内业主的；
（二）有拉票贿选或其他不正当竞争行为查证属实的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力；
（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并在小区公告的；
（五）在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及集团工作的；
（六）拒绝缴纳物业服务相关费用的。
业主委员会应将上述委员资格自然终止情况，在本小区公告不少于7日。
第二十五条明确有下列情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议审议决定是否终止其委员职务：
（一）违反《杭州市物业管理条例》第四十二条中禁止性行为之一的；
（二）不遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
（三）不缴存物业专项维修资金的；
（四）受到党纪处分尚未超过所受纪律处分有关任职限制期限以及涉嫌严重违法违纪正在接受纪检、监察、公安、司法机关立案调查处理的；
（五）被判处刑罚或者刑满释放（或缓刑期满）未满5年的；涉黑涉恶受处理未满5年以及加入邪教组织的；
（六）拒不履行委员职责或利用委员资格谋取私利的，无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；
（七）道德品行低劣、煽动群众闹事、扰乱公共秩序、在群众中影响较坏的，有恶意失信行为被法院纳入失信被执行人名单且至今未撤销的；
（八）挪用、侵占业主共有财产，侵犯业主共同利益的；
（九）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，包括但不限于：接受减免物业服务费或停车费等应缴费用；
（十）经社区居民委员会或者半数以上业主委员会委员提议：因疾病或者其他原因丧失履行职责能力、拒绝或者放弃履行职责的
第二十六条业主委员会委员实行等额选举。候选人由业主自愿报名的原则产生，正式候选人为5名（5选5）。
一、采用下列办法产生业主委员会委员候选人（换届、改选同）：
1.业主委员会委员应该是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表；
2.经过社区党组织资格审核通过后人数小于5人时，则延长报名时间7天，以产生业主大会议事规则规定的人数；
3.若延长报名后，资格审核通过后人数等于5人时，直接报送业主大会进行差额选举；
4.经过社区党组织资格审核通过后人数大于5人时，由筹备组（工作组)组织报名的候选人共同进行内部推选（筹备组（工作组）成员和报名的候选人均有投票表决权，不得委托及不得进行电话等其他方式推选，不来现场内部推选的视为自动放弃推选权，但有被推选权），选出5人报送业主大会进行选举。；
5.业委会委员候选人正式公告张贴后视同参与普选，不得退出（除变更房产）；
第二十七条设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第二十八条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开4次，每三个月不少于1次，分别在每季末召开。
符合下列条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.经1/3以上业主委员会委员提议的；
3.业主委员会主任认为有必要的；
4.有过半业主代表提议的。
业主委员会委员一般不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
业主委员会委员在一年内无故缺席业委会会议3次以上（含3次）视为自动退出业主委员会，候补委员自动增补。
第二十九条业主委员会会议应当按照下列规则召开：
(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集；
(二)召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员。业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会参加；
(三)需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和物业使用人的建议和意见；
(四)委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会会议召集人说明；
(五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
(六)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档并公示；
(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
(八)业主委员会的决定（包括业主委员会议案），采用民主集中制，少数服从多数，一旦形成决议，必须共同遵守，持不同意见的委员不得串联业主抵制业主委员会决定的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主委员会的正常工作。业主委员会在作出决定之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。
第三十条业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会可以组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十一条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第三十二条业主委员会任期届满或全体辞职必须离职审计，不得继续履行职责。
第四章换届和改选业主委员会
第三十三条业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十四条业主委员会的选举、换届、改选办法：
(一）筹备组及换届工作组成员为：5人，在由业主报名的基础上产生，超出议事
规则人数规定时，则由报名人内部投票产生议事规则规定人数5名；
（二）换届工作组由原业委会（1人）、社区代表1人、非委员业主（3名）成立换届工作组开展工作。
（三）业主委员会委员候选人由业主大会组织者发放推荐表在业主自愿报名的基
础上产生，超出议事规则业委会候选人人数规定时，则由已报名候选人内部投票产生议事规则业委会候选人人数规定名额。
（四）业主委员会委员在委员候选人中选举产生，应当由专有部分面积占比三分
之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的业主专有部分面积过半数且参与表决的人数过半数的业主同意，相关方法如下：
1.应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的业主专有部分面积过半数且参与表决的人数过半数的业主同意，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2.应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的业主专有部分面积过半数且参与表决的人数过半数的业主同意没有达到应选委员数的，则减少委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会；
（五）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第三十五条业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。
第六章选聘物业服务企业
第三十六条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十七条物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
本物业管理区域需经业主大会授权业主委员会决定物业服务合同的条款。
一、选聘物业服务企业，采用下列方式：
（一）选聘办法采取业主大会的方式确定：
（二）选聘办法应当包括：
1.根据相关法律法规，采用委托第三方招投标机构公开招标办法产生物业服务企业，报名物业服务企业不少于3家。
2.招投标小组根据物业公司的综合评定，由得分最高的2家物业服务企业交业主大会进行表决，来确定最终中标物业服务企业。
二、续聘物业服务企业，采取业主大会会议方式确认。
第三十八条首届业委会在上任3个月内应当召开业主大会就拟定的物业服务标准，召开业主大会，决定续聘和选聘事宜，如业主大会决定选聘，则采用公开招投标的方式（参照前期物业企业招投标管理办法）决出一家物业服务企业。
第七章小区公共收益金的使用与管理
第三十九条业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的4%，运作经费的具体额度单项5万之内由业主委员会委员表决，多数同意才可使用，表决以会议纪要及委员签名的方式存档备查。
（一）运作经费从物业共有部分经营所得收益中列支。
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.会议召开费用；
2.日常办公费用；
3.工作人员费用；
4.诉讼费用；
5.业主大会（委托第三方机构）费用；
6.其它的合理费用。
（三）业主委员会应当每半年公布上半年度运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于15天。
（四）小区公共设备维修费用单项在5万以内的由业主委员会半数以上决定方可使用，超过5万的须经业主大会表决通过方可使用。小区公共设施设备改造更换项目，涉及到经费使用的，需按照政府有关规定进行公开招标。
第八章档案资料的建立与保管
第四十条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；
（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册。
第四十一条业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起3日内予以答复。
第四十二条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交街道办事处或受其委托的社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。
业主委员会在集体辞职或任期届满必须进行离职审计。
第九章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第四十三条业主大会、业主委员会印章管理遵守下列规定：
1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用。
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。
第四十四条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第四十五条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第十章附则
第四十六条本议事规则经2021年月日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第四十七条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。