第一章总则
第一条为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规规章，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条本管理规约经征求街道、社区意见后，由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、非业主使用人在物业使用中，应遵守物业使用的相关规定，本物业管理区域车辆停放、电梯与汽车升降机使用、空调的安装使用、装饰装修、房屋出租、垃圾投放、自制广告发布等管理制度和约定及属地街道、社区关于物业使用的有关要求，不得从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第二章物业基本情况
第四条本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：求是大厦
（二）坐落位置：杭州市教工路6-8号
（三）物业类型：写字楼及综合商业用房、停车库
（四）物业管理区域四至：
东至：国际花园；南至：金都宾馆；
西至：教工路；北至：世贸丽景城。
（五）建设用地面积：2436平方米，总建筑面积：19773平方米，物业管理建筑面积19750平方米【独幢高层21层，地上19层，地下2层；含商业用房4500平方米（座落在裙房1-3层）】。
（六）业主大会及业主委员会办公地点：求是大厦4楼。
第三章物业管理服务
第五条物业服务收费采取包干制方式。
第六条业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第七条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第九条对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章物业的使用与维修
第十条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第十一条业主、物业使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十二条业主、物业使用人在物业使用中，应严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、消防安全、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定。
第十三条根据《大气污染防治法》、《烟花爆竹安全管理条例》、《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》等相关规定，业主、非业主使用人禁止在物业管理区域内燃放烟花爆竹。
第十四条电梯与汽车升降机的安全使用管理
业主、非业主使用人应当遵守法律法规规章明确的电梯及汽车升降机安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：
（一）乘用明示处于非安全状态的电梯与汽车升降机；
（二）超过额定载荷使用电梯及汽车升降机和乘用超过额定载荷的电梯及汽车升降机；
（三）采用非正常手段开启电梯（及汽车升降机）层门或轿箱门；
（四）破坏电梯（及汽车升降机）安全警示标志、报警装置或电梯（升降机）零部件；
（五）携带危险品乘用电梯（及汽车升降机）；
（六）其他影响电梯（及汽车升降机）安全运行的行为；
（七）电梯（及汽车升降机）内不得吸烟。
（八）电瓶车、摩托车、三轮车禁止进入电梯（及汽车升降机）。
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
电梯与汽车升降机的故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门或特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和维修、改造、更新，并由质量技术监督部门或检验机构发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和维修、改造、更新，相关费用由相关业主共同承担，所需经费可按相关规定在物业专项维修资金中列支，也可由相关业主自行筹集。
第十五条本大厦的写字楼部分已统一安装户式中央空调，业主、非业主使用人应当按大厦设计规范、标准明确的要求使用空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的平台排水系统，不得在空调设备上增加其他负载，定期对空调设备的安全进行检查和维护。
发生下列情况之一的，业主、非业主使用人应当及时采取措施消除安全隐患：
（一）空调设备超过设计使用期限的；
（二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（三）物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的。
业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。
第十六条 业主、非业主使用人应当遵守国家、省、市相关法律、法规、规章和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备，并遵守下列规定：
（一）不得占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面；
（二）不得损坏消防设施设备、影响消防安全；
（三）违反消防安全的行为被公安、消防等部门责令整改的，应当按照要求及时整改。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告公安机关或消防部门。
第十七条业主、非业主使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类和分类投放，并遵守下列规定：
（一）爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备；
（二）不属于生活垃圾的其他垃圾，按照相关规定处理，不得随便丢弃。
（三）承租人应该遵守《杭州市生活垃圾分类管理制度》，保持公共区域、楼道的卫生，对不遵守规定处理门前及过道的垃圾，业委会可以授权物业采取服务限制措施。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，在显要位置等地方予以公示曝光，并报告城管执法等相关部门。
第十八条业主、非业主使用人在物业使用过程中，不得违法搭建、改建建筑物、构筑物，并遵守下列规定：
（一）不得将楼宇内的办公区域、消防通道等部位改为卫生间或厨房间，不得改变大厦筒体结构与公用、共有部位的原始设计位置与面积；
（二）不得改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等
房屋原始设计承重结构。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止，业主委员会可以书面要求其限期改正，其他业主、非业主使用人可以向城管执法、房产管理等部门举报；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告城管执法、房产管理等部门。物业服务企业可以对用于违法搭建的材料采取禁止进入物业管理区域的措施，并向城管执法、房产管理等部门报告。
第十九条业主、非业主使用人进行装饰装修时，遵守下列规定：
（一）遵守国家、省、市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；
（二）需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并按照装饰装修的有关规定办理手续。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、非业主使用人，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
（四）施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午9：00～12：00、下午13：30～18：00，双休日、法定节假日、中高考前半个月以及中高考期间全天不得从事施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的书面同意，书面告知物业服务企业后实施，并尽可能缩短施工时间；
（五）不得擅自扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接裙房平台的砖与混凝土墙体；合理使用水、电、弱电等共用设施设备，不得擅自拆改；
（六）不得擅自扩大业主专有部分的原有面积，拆除连接公共部位、消防通道的墙体；
（七）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
第二十条业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
1.机动车车辆行驶、停放、收费等管理：遵守《大厦机动车辆管理条例和收费办法》按序停放、按规定缴费；不得将车辆停放在消防登高台和消防通道、地下车库通道；业委会成立后根据大厦实际情况制定《停车收费管理办法》。
2.非机动车行驶、停放、充电等管理：非机动车行驶、停放、充电等管理遵守《大厦非机动车辆管理条例》，按序行驶、按规定停放，电瓶车停放在指定地点，共享单车、共享电瓶车、外卖电瓶车不得进入大厦泊车范围；非机动车不得逆向行驶，不得进入大厦绿化、裙楼台阶、一楼大堂、汽车升降机等区域。
3.为提升物业品质，美化大厦环境，禁止在大厦外墙安装保笼等防盗窗、网、门、栅（裙房一层的商铺除外），商铺装修的外立面设计与施工方案须事前报请物管公司与相关部门的批准，商铺店招店标的外立面设计须与大厦外立面建筑风格协调一致；
4.大厦噪声：遵守《杭州市环境噪声管理条例》进行宣传庆典、文化娱乐、体育健身等活动，不得私自使用音响等产生噪音的用品（除业委会同意举办的活动），影响业主正常的工作、休息、生活；
5.大厦严禁高空抛物。遵守《中华人民共和国民法典》禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物品坠落的物品造成他人损害，由侵权人依法承担责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿；可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
6.为杜绝消防安全隐患，讲文明树新风，严禁在大厦道路、大门、楼道、地下车库等公共区域使用明火，焚烧纸钱，点蜡烛，点香等迷信活动。如需使用明火时首先向物业报备，取得同意后，严格做好防护措施后并在物业人员监督下操作完成。
7.大厦内禁止饲养宠物，并拒绝携带宠物的业主、非业主使用人和其他访客进入大厦楼宇内部。
第五章物业的维修
第二十一条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十三条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在下列第1或2、3项的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
1.所在地派出所；
2.所在地社区居民委员会。
3.业主委员会。
第二十四条因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十五条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十六条人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第六章物业的转让、租赁
第二十七条物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
第二十八条物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者出租情况以及相应通讯联系方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
第六章物业共有部分的经营与收益分配
第二十九条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等由业主委员会自主经营，并单独列账，每半年公示一次。
1.经营性收益应当主要用于保修期满后小区设施设备的维修及改造和养护；
2.用于业主大会、业主委员会的工作经费；
3.用于聘请第三方机构服务的费用（顾问年费、业主大会的服务费）；
4.业主大会决定的其他费用；
5.补充物业专项维修资金。
经营性收益由业主委员会自行管理，以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。
第七章物业专项维修资金
第三十条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，大厦业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。
第三十一条本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。
第三十二条本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。
第三十三条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意后实施，并在15日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额：续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）；
（二）分摊原则：由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额；
（三）资金来源：选择下列第1、2项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本大厦物业经营性收益中一次性划转；
2.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从大厦经营性收益中划转。
第八章违约责任
第三十四条业主、物业使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其1、3：
1.担任业主委员会委员候选人和委员；
2.共有部分经营收益分配权；
3.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；
4.但不限制其业主大会会议表决权。
第三十五条为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、物业使用人遵守执行。
（二）以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1.拆除违章占用物业共用部位的违章建筑、门窗以及其它乱搭乱建的建筑物，恢复原状；
2.对于涉及公共安全的特别情况，物业服务企业可以使用强制方式解除隐患；
3.在出现危及人身财产安全的突发事故时，物业服务企业采取紧急避险措施。
业主大会授权物业服务企业对违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的采取停水停电措施。
第三十六条业主、物业使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，欠费6月以上或长期拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示。
业主委员可以采用以上措施协助物业服务企业进行催交。
第三十七条违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第三十八条物业使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。
第九章附则
第三十九条本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。
第四十条本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规约的组成部分。
第四十一条本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十二条业主委员会监督本管理规约的实施。