通知公告

第一章总则

第一条为了规范杭州市萧山区湖头陈花苑小区物业选聘的活动，维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、《杭州市物业管理招标工作实施办法》和《湖头陈花苑小区业主大会议事规则》等相关规定，结合本物业管理区域的实际情况，制定本物业选聘办法。

第二条本办法适用于2021年选聘一个物业服务企业对本物业管理区域实施物业服务。

第三条物业选聘应遵循公开、公平、公正的原则。

第四条由业主大会决定选聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。

第五条由业主委员会负责物业选聘的组织实施工作。业主委员会将聘请并委托第三方服务机构来协助业主委员会实施物业选聘工作。

第六条由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，物业服务合同在选聘前由业委会根据业主对服务的需求拟定，经公示征求意见后递交业主大会表决。

第七条本次物业选聘的基本要求：

（一）对投标人资格要求

1、基本条件：符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定或符合浙财采监【2013 】 24 号《关于规范政府采购供应商资格设定及资格审查的通知》第六条规定；

2、未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门失信黑名单（报名提供下载文件加盖公章）；

3、依法注册登记，注册资金在1000万元人民币及以上具有本次采购经营范围的物业管理公司；

4、杭州区域内在管楼盘不少于5家，在管不少于3家的同等（面积）及以上楼盘（报名提供合同复印件加盖公章），在管不少于2家及以上安置房楼盘（报名提供合同复印件加盖公章）；

5、拟派的项目经理必须符合下列要求：

（1）具有建设部颁发的《全国物业管理企业经理上岗证书》；

（2）具备三年及以上物业管理经历且承担过2 个及以上同类物业管理服务项目（以物业服务合同为依据）；

（3）大专以上学历，无不良执业记录；

（4）合同期内项目经理不得更换，若因特殊情况（离职等原因）项目经理需更换的，物业服务企业选出2-3人符合（1）（2）（3）条件的人员由业主委员会进行挑选。

6、竞选人自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入杭州市政府主管部门黑名单，近5年来未被行业主管部门处罚等。

7、能承诺一级财务独立规范建账。

8、新物业中标移交前委托第三方机构进行设施设备承接查验，费用由中标物业服务单位支付。

9、提供杭州区域内在管的楼盘，以供业委会现场考察。

10、本项目不接受联合体投标，不接受挂靠企业报名。

11、报名

①若报名截止时间止有效报名单位少于三家，延长报名时间5天；

②投标截止时间止，递交投标文件少于三家的，本次招标做流标处理；

③投标截止时间止，缴纳的投标保证金少于三家，本次招标做流标处理，招标人将重新招标。

（二）对物业服务标准的要求

1、物业服务期限：二年；

2、物业服务等级：《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》的优于乙级服务标准；

3、物业费最高限价：

多层2.30元/平方米/月（含能耗费）

高层2.60元/平方米/月（含能耗费）

商铺2.80元/平方米/月（含能耗费）

地下车位管理费（含所有非机动车库管理费）60元/月/个。

物业费由业委会支付50%（按季度考核结算）、业主支付50%，若业主在每个收费周期开始至3个月内缴纳物业费的，物业服务企业承诺业主缴纳部分按90%收取。

4、关于小区内空置房产（含住宅、商铺）的物业费收取：物业服务企业需承诺只收取由业主委员会支付的50%物业费（业委会需要提供空置房名单）；

5、1幢农贸市场与白馆用房、1所幼儿园物业费：物业服务企业需承诺只收取由业主委员会支付的50%物业费；

6、小区环路（非红线内）需物业公司进行停车管理、卫生保洁，小区非机动车位需要保持整洁、有序。

第二章物业选聘的流程

第八条委托第三方根据业委会意见负责起草选聘文件。选聘文件通常包括《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等；

第九条制定选聘标准（不公开）、评标办法，重点是《选聘文件》的编制和标底的确定。最终由业委会会议讨论定稿；

第十条第三方负责代为报名、代为登报、代为发布、代为组织评标、代为评分统计，代为出中标通知书；同时抄送物业公司终止物业服务函；

第十一条发布选聘公告。通过小区公告、登报和网络等方式向社会公开发布选聘公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。选聘文件及有关设计图纸、技术资料，确定时间组织选聘单位勘查项目并答疑；

第十二条成立选聘小组7人；由物业评标专家1人（政采云专家库评标专家名单于评选前一晚在社区监督下抽签产生；物业身份的专家回避）、业委会委员2人（业委会内部推选产生）、业主代表2人、属地街道代表1人、属地社区代表1人组成选聘小组。

业主代表2名，由业主在规定时间内报名产生（另出公告），如报名人员超过2名，则于评标当日到业委会办公室由报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如报名不来则视为放弃权力）。

第十三条开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书后，在规定的时间、地点开标。参加人员为选聘小组，并唱读其报价，开标后应将竞选文件书发给评标成员，由各成员独立详细阅读、审查竞选文件，就竞选文件给出评分；

第十四条评标定标。阅标后召开答辩会，按保证金缴纳的前后顺序，由各竞选单位负责人（一般为授权代表人及拟派驻本小区的项目经理）参加答辩。就公司介绍及选聘小组成员提出的问题予以解答，选聘评标小组成员评分汇总后按定标原则与办法确定综合分最高的2家物业服务企业为候选单位（如出现第二名与第三名排名同名时，则由评标小组对两家同名次物业企业再行评定，得分高者为第二名）；

第十五条业委会公示2家候选单位名单，公示时间为3天，同时书面邀请2家候选单位在规定的时间进小区展示或路演（疫情期间视疫情而定是否需要现场路演），路演时间及人数需要上报街道和社区；

第十六条业主大会表决。组织召开业主大会，以书面表决形式，从2家候选单位中选出的一家物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意有效；

第十七条公布表决结果。根据业主大会书面表决结果，宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书；

第十八条签订物业服务合同（业主大会表决的）。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排好物业做好承接查验工作；

新老物业交接，要根据住建部《承接查验管理办法》、浙江省《承接查验管理办法》浙江省《物业企业退出管理办法》的相关规定做好承接查验，签订好承接查验协议，并安排好承接查验的计划表；

第十九条业委会作为湖头陈花苑小区物业选聘工作的主体方，负责物业选聘整体工作流程的审核、物业选聘所有涉及的文件和资料的收集、确认、审核等，相关物业资格审查。并负责物业选聘的宣传工作，协调各部门工作；

第二十条第三方招标代理公司作为湖头陈花苑小区物业选聘的服务方，根据合同约定内容，提供物业选聘的服务。协助业委会草拟物业选聘所需各类文件，相关宣传资料制作，选聘文件印刷，公开选聘登报、代为报名、开标统计等工作。

特别说明：如两家候选物业企业在投票时，都没有依法过半，由对得票高者，独立召开一次业主大会对其进行表决，如还不能双过半，则视为本次物业选聘流产，业委会将重新选聘物业服务企业。

第三章附则

第二十一条根据《湖头陈花苑小区业主大会议事规则》的规定，本办法提交业主大会表决确定后实施。

第二十二条本办法由业主委员会负责解释。如本办法与现行法律法规和《湖头陈花苑小区业主大会议事规则》有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。

附件一：乙级物业服务标准

附件二：物业服务合同（草案）

城厢街道湖头陈花苑业主委员会

2021年2月25日

抄送：城厢街道办事处、湖头陈花苑社区居民委员会