尊敬的佳源悦城全体业主：
根据国家、省、市《物业管理条例》等法律法规规定，业主委员会成立后需由业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》。经业主委员会会议讨论，决定召开业主大会会议表决物业服务企业续聘/选聘事项，具体方案如下：
一、业主大会会议内容
拟于本公示期满后以书面、网络征求意见的形式召开业主大会会议，向全体业主书面、网络征求“是否同意续聘浙江佳源悦城物业管理有限公司”及“若原物业服务企业续聘不成功，是否同意授权业主委员会按选聘方案向社会公开选聘物业服务企业”的意见进行表决，确定续聘或选聘后，按以下《物业服务合同》主要条款签订签订物业服务合同。
二、《物业服务合同》主要条款
（一）管理服务模式：包干制服务模式
（二）物业管理服务收费标准：
1、高层住宅：2.25元/平方米·月（含公共能耗费）；
2、写 字 楼：4.0元/平方米·月；
3、商 铺：5.0元/平方米·月；
4、地下车位：50元/个·月；
5、电瓶车(非机动车)充电桩充电收费标准：0.5元/5小时。
说明：上述物业管理费不包括公共设施设备以及建筑整修费、专项配套有偿服务费、外墙清洗费、特约服务费等费用。
（三）服务合同期限：
合同期叁年（第一年为合同试用期，试用期考核合格后<考核标准参照季度考核办法>续签二年），履约保证金50万元，合同约定物业服务标准，并制订详细的考核办法（见附件）。季度测评达不到70分，业主委员会有权解除物业服务合同。
（四）人员配置及要求
本项目1~3期配置服务人员不少于72人，4~5期的人员配置及整体项目部门设置和岗位设置在物业服务合同中另行约定。项目经理、消控、保安、工程人员均持证上岗。形象岗保安年龄控制在40周岁以下，退伍军人，身高175CM以上，品貌端正。一般保安人员年龄男不大于50周岁，女不大于45周岁；保洁人员年龄男不大于65周岁，女不大于60周岁，身体健康。
（五）资金支持
1、业委会委托第三方代理续聘/选聘工作的费用由续聘或中选物业服务企业承担；
2、物业管理服务过程中单项未超过2000元的公共设施设备维修、维护费用由物业服务企业承担，具体在物业服务合同中约定；
3、合同主要条款“（六）现场重点整改提升措施”中所涉及到的费用由续聘或中选物业服务企业承担，具体在物业服务合同中约定。
（六）现场重点整改提升措施
1、门岗形象提升：
在管理区域内主要出入口分别设置形象岗，明确立岗时间及要求，根据形象岗要求对现场进行整改和提升。
2、公共设施整改：
（1）进入地下车库的非机动车坡道安装玻璃顶棚改造；
（2）单元门禁改造，解决单元门开闭阻力大的问题；
（3）电梯内安装防电动车上楼系统；
（4）1#、6#、13#东边的消防通道门加宽改造；
（5）水街商铺隔油池的整改工程；
（6）增设和提升小区内文化娱乐、运动健身场所和设施；
（7）管理区域内其他公共设施因设计、施工及原物业管理不完善而存在的缺陷和问题提出整改方案。
3、安全设备改造：
（1）对不符合消防、电梯及其他涉及到安全管理的设施设备进行整改和提升；
（2）对小区出入道闸、门禁进行改造和提升。
4、车辆管理措施：
（1）解决访客车辆停放问题；
（2）解决项目区域内南北贯穿马路的外来车辆管理问题。
5、绿化观赏提升：
对管理区域内的绿化种植及养护存在的不足提出整改和提升方案。
6、项目标识标牌提升：
（1）解决佳源悦城标志性形象设立的问题；
（2）对管理区域内其他因标识、标牌设置和维护不足提出整改和提升方案。
7、灯光照明提升：
对管理区域内因灯光照明设置和维护不足提出整改和提升方案。
8、物业管理用房的使用功能规划及装修：
协助业委会督促房产开发商对物业管理用房进行使用功能规划和装修，同时，从全体业主的利益出发，协同业主委员会一起发挥好物业经营用房和办公用房的功能，既能保证业主的文化娱乐活动，又能增收创收为项目创造效益。
以上整改措施由续聘或选聘的物业服务企业提供详细的方案，方案包括但不限于整改提升事项、整改措施、整改标准、费用预算及计划完成时间等内容，确保在《物业服务合同》签订后6个月之内全面完成，方案将作为物业服务合同附件。
（七）服务标准及考核办法（详见附件，附件张贴于小区公告栏）
重要说明：原物业服务企业应在2021年8月31日前向业主委员会结清前期物业期间的经营性收益账务，若未能按期结清费用或表决结果为续聘但原物业服务企业未能按《物业服务合同》主要条款在规定期限内签订物业服务合同的，视为自动放弃续聘，直接进入选聘程序。
三、物业服务企业选聘方案（在原物业续聘不成功的情况下开展）
（一）选聘时间：
暂定2021年10月1日至2021年12月31日
（二）选聘方式：公开选聘
（三）竞聘单位报名条件：
1、具有独立法人资格的物业服务企业；
2、企业位列中国指数研究院发布的2020年《中国物业服务百强企业名单》排名前50名且浙江省内住宅小区托管面积达到200万平方米及以上的企业；
3、企业近三年内，无欺诈及弄虚作假行为，未被行业主管部门处罚、通报、批评过的物业服务企业（须提供行业主管部门出具的证明）；
4、在绍兴市内物业行业主管部门备案且有效期内的，出具相关的《物业企业备案证明》/《外来物业企业备案证明》的物业服务企业；
5、小区业委会成员及其配偶、直系亲属所属或持股权的物业服务企业不得报名；
6、承诺不得将项目物业管理整体外包，除电梯、消防等特种设施设备外不得将保安、保洁、客服、工程维护（维修）等进行外包；
7、不接受联合体参加竞聘。
（四）交接时间：
暂定2022年1月1日
（五）选聘活动的组织：
1、选聘组织单位：绍兴市越城区佳源悦城业主委员会
2、选聘代理机构： 绍兴上虞立德物业服务评估监理有限公司
3、竞聘方式：
第一阶段：组织评聘大会，评聘出2家入围物业服务企业；
第二阶段：组织召开业主大会会议，按法定程序确定最终中选物业服务企业。
4、评聘原则：
（1）评聘委员会应由街道办事处代表、社区代表、行业主管部门代表、行业专家、业主委员会委员代表及业主代表等人员组成，成员为7名及以上单数，其中业主委员会委员代表和业主代表应占总人数的50%以上。
（2）根据竞聘人的企业营业执照、企业规模、实际经营情况、管理水平、拟派驻的成员情况（管理人员能力、专业人员技能等）、创新能力和对本项目的管理设想、资金及人员的投入力度等方面进行理论评定；
（3）根据竞聘人对本项目存在的问题及整改措施，进行现场演讲和展示。评委通过提问的方式，验证物业项目经理的实际管理经验和能力，进行管理能力评定；
（4）在管项目的实地踏看，评估物业小区项目服务质量和业主满意率等因素，进行现场管理评定；
（5）组织入围企业在项目现场进行“路演”展示；
（6）竞聘人承诺对竞聘单位的评聘原则及最终中选单位认同并无异议。
公示期七天，自2021年8月16日至8月22日，有更好建议的业主请于2021年8月22日17：00前以书面的形式向本业主委员会反馈。业主委员会将结合业主的意见进行修改和完善，将完善后的方案提交佳源悦城业主大会进行表决，本次业主大会会议委托绍兴上虞立德物业服务评估监理有限公司代理服务。
联系人：刘腾达联系方式：业主建议箱（24号楼二楼物业办公室门口）
绍兴市越城区佳源悦城业主委员会
2021年8月16日
抄送：绍兴市越城区灵芝街道办事处、官渎社区居民委员会
佳源悦城小区物业服务标准
服务模块 | 服务标准 |
一、综合管理服务 | 1.设置专门的服务接待处，配有专人值守；办公设施及办公用品配置完备； |
2.每日不少于8小时在服务接待处进行业务受理，并提供24小时热线电话服务； | |
3.对业主（使用人）的求助、咨询及时处理；对业主（使用人）的投诉在24小时内答复；做到有受理、有记录、有处理、有回访； | |
4.急修服务45分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释和限时承诺；小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息日顺延； | |
5.告知业主（使用人）装修须知,监督装修过程，每日巡查现场不少于1次,装修过程的施工管理、垃圾堆放、噪音等有专人管理,对违规装修、违章搭建及时劝阻并取证,对于造成事实后果的应及时向相关部门报告； | |
6．制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方事先、事后各报告1次计划准备和实施情况； | |
7.采取走访、恳谈会、通讯或问卷调查等形式与业主或使用人进行沟通。每年沟通面不低于小区住户的90%，业主对服务总体满意率不低于90%,对调查结果进行分析并采取改进措施并向业主反馈； | |
8.能根据业主需求提供特约服务和不少于6种以上的便民（无偿）服务； | |
9.节假日有专题布置，每年组织不少于4次社区活动。 | |
二、物业共用部位和共用设施设备维护 | 1.每月巡检公共部位、公用设施，并制定大中修计划；楼道、单元门窗、路灯等重点部位每日巡检2次，发现问题及时处理； |
2.排污泵每月巡查启动1次；每周清扫1次排水明沟，保证排水通畅、无积水；每年疏通地下管井2次，发现堵塞及时处理； | |
3.建立供配电管理维护制度；配电设施按规定进行安检；避雷安全每年检测1次；照明系统的完好率达到98%以上； | |
4.弱电系统每月进行1次保养检修，发现问题及时处理，完好率达到98%以上； | |
5.建立电梯管理维护制度；公示安全使用许可证；电梯机房要求防尘处理；每日巡查记录电梯使用运行状况，建档备案；安全设施检查保养每月不少于2次；每年全面综合调整与测试1次；每2年进行1次负荷校调试验。维保停梯提前一天通知；遇困人30分钟内到位； | |
6.消防系统每日抽检1次，各类仪表稳定正常；消防泵、喷淋泵每月启动1次，保证正常运行，消防水泵运行部件保持润滑灵活；消火栓、灭火器每月检查1次； | |
7.消防设施设备按国家规定维护，按时年检。其他设备综合完好率达到98%以上； | |
8.设备房地坪、设备基座等进行防尘处理；泵体、机架、管道等每年进行1次保养；通风、温度、湿度达到运行条件。 | |
三、公共秩序维护 | 1.小区设有的监控中心，配备的电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等技防设施，24小时开通； |
2.小区各出入口24小时值班看守，其中8：00-20:00主出入口双人执勤，立岗服务不少于8小时，并有详细交接班记录和外来访客及车辆的登记记录；谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记；制定小区车辆管理制度、对车辆实施有效管理，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜；及时处理车辆停放不规范的现象； | |
3.合理设置巡逻路线，每小时巡逻不少于1次；重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，并做好巡更记录； | |
4.监控室、消控室24小时专人值守，消控室人员持有效证件上岗，工作记录完整，必须安装消防远程监控设备； | |
5.每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于1次； | |
6.设立火警、警情应急预案，并在监控中心室内悬挂；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理； | |
7.定期进行安全防范知识的学习，能正确使用消防器材、技防设施； | |
8.对居住满1年的业主（使用人），识别率达到85%以上。 | |
9.秩序维护人员45周岁以下人员占总数50%以上，初中以上文化程度，定期接受专业培训。 | |
四、公共保洁服务 | 1.垃圾分类收集，每日收集2次；垃圾桶配有垃圾袋，每日清运2次； |
2.道路、绿化带、停车场地等公共部位的清洁每日2次，保洁时间不少于4小时，循环保洁时间不超过1小时，目视干净、整洁、无死角； | |
3.电梯轿厢清扫每日2次，每周对电梯轿厢内全面擦试清洗1次，每半月打蜡上光1次；电梯内应急电话、按钮等每半月消毒1次；达到玻璃镜面基本光亮、无明显手印、污迹，轿箱四壁基本干净，用手触摸无明显污迹；灯具、天花板无积灰； | |
4.楼道每周清扫1次，每半月拖洗1次；扶手等楼道相关公共设施每周擦拭1次；楼梯间墙面每月除尘1次；根据地面材质每月刷洗或保养1次； | |
5.休闲、健身设施每日清洁1次，每半月消毒1次； | |
6.标识、宣传牌每周清洁1次；公共垃圾房分类收集处理，每周冲洗至少1次，无明显异味；灭鼠消杀每季度至少1次； | |
7.路灯每月清理1次； | |
8.有天台、屋顶的，每二月至少清扫1次。 | |
五、绿化养护服务 | 1．小区绿化成活率95%以上，长势茂盛；缺株适时进行补种； |
2．乔、灌木、攀缘植物每年修剪4次以上，树冠完整、形态优美，无枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透，无杂草；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增追施复合肥2遍，满足植物生长需要； | |
3．草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥2到3遍；整块草地没有已开花杂草，没有明显阔叶杂草，每年至少进行1次施肥、补苗；有效预防病虫害； | |
4．花坛适时修剪，及时更换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次，盛花期追肥适量；及时松土，花木无缺水枯萎现象； | |
5．绿化带中无堆物、搭棚、践踏、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理； | |
6．每年有2次以上花卉、景点布置； | |
7.水景每日打捞漂浮物1次，保持水面清洁；喷水池每月全面清洁1次，池底无沉淀物、池边无污迹； | |
8.假山、亭廊等建筑小品每日巡视1次；每月清洁1次，保持清洁卫生；需要刷白或刷油漆的部位每年粉刷1次；损坏部位及时修复。 |
物业管理服务激励与考核办法
为了建立监督考核机制，落实《物业服务合同》约定的各项工作，提高物业服务水平，特制定本办法。
一、考核和处罚对象
物业服务中心
二、考核和处罚原则
（一）客观公正，实事求是；
（二）注重实绩，合理量化；
（三）分层测评，加权计分；
（四）处罚明确，利益挂钩。
三、考核方法
采用季度测评的考核方法。具体考核和计分方法如下：
检查组成员组成：社区代表1人，业委会委员代表3人，楼代表3人、业主代表2人共9人进行季度考核，委员代表、楼代表及业主代表均采取先报名后抽签的方式确定顺序，轮流参加。检查组在听取物业服务中心的工作汇报及查询有关工作记录，然后结合平时的工作观察对物业服务中心执行《物业服务标准》及有关管理工作进行考核。所有参加考评的评分，去掉一个最高分和一个最低分后取平均分作为最终的考核得分。考核打分表如下。
项 目 | 管理 运作 | 房屋管理和维 修 | 安全 防范 | 环境 卫生 管理 | 园林 绿化 管理 | 公用设施设备及场 地管理 | 配合业主委员会工作 | 合计 |
计分 | 14 | 13 | 17 | 16 | 16 | 14 | 10 | 100 |
得分 |
四、处罚办法
季度测评满意度在80分－85分（含85分，不含80分）之间的扣除履约保证金5万元。测评满意度在75分—80分之间的（含80分，不含75分）扣除履约保证金10万元；测评满意度在70分—75分之间的（含75分，不含70分）扣除履约保证金15万元；若测评满意度不足70分，扣除履约保证金的金额不少于30万元，具体金额根据小区实际情况另行商议，由甲方发布考评不合格公告，并有权组织召开业主大会临时会议，向全体业主提请是否解除物业服务合同。
五、激励办法
季度测评满意度在90分及以上的，由业主委员会奖励项目团队1万元，具体由项目经理进行分配，分配方案向业主委员会报备。
六、物业管理服务基本标准检查评分表
检查 项目 | 序号 | 检查内容 | 规定 分值 | 考评 得分 | 评分细则 |
一、 管 理 运 作 （14） | 1 | 物业服务中心处办公设施设备较先进完备；运用现代化管理手段进行科学管理；项目经理需持证上岗。 | 3 | 每发现一项不符合扣1分 | |
2 | 项目经理、电工、保安、消控等物业工作人员需持证上岗。 | 1 | 符合1分，每发现不符合扣0.5分/人 | ||
3 | 有物业服务年度计划和实施方案。 | 1 | 符合1分，不符合0分 | ||
4 | 物业服务中心内部建有考核奖惩机制，工作人员佩有明显标志，具有明确的岗位分工。 | 3 | 每发现一处不符合扣1分 | ||
5 | 小区下列档案资料齐全、管理完善：管理期间房屋及相关配套设施设备维修档案资料；装修管理档案资料；业主档案资料；管理期间的有关财务帐册；各种日常管理工作记录。 | 4 | 每发现一处不符合扣1分 | ||
6 | 物业管理服务费收取按照有关法规执行。特约服务收费项目、标准公开。 | 2 | 第一项不符合扣1分，第二项不符合扣1分 | ||
二、 房 屋 管 理 和 维 修 （13） | 1 | 房屋装修符合有关规定，未发生危及房屋结构安全现象。 | 2 | 符合2分，每发现一处不符合扣1分。 | |
2 | 对小区内新增违章建筑有管理痕迹。 | 6 | 每发现一处不符合扣1分 | ||
3 | 房屋零修、急修实行定人定点值班制度，值班电话向小区全体业主公布，24小时受理住户报修。 | 3 | 每发现一处不符合扣1分 | ||
4 | 值班人员接到住户报修后，告诉住户较明确的前来维修时限。有具体的维修记录（建议线上报修，留有痕迹）。 | 1 | 每发现一处不符合扣1分 | ||
5 | 房屋零修、急修项目时限按规定执行。 | 1 | 每发现一处不符合扣1分 |
三、 安 全 防 范 （17） | 1 | 小区实行封闭式管理，配有24小时的治安管理人员和值班电话。 | 3 | 每发现一处不符合扣1分 | ||
2 | 小区内公共秩序良好。发生刑事案件、火警事故、交通事故等紧急情况时，小区治安管理人员及时保护现场，并上报有关主管部门，无借故推诿和拖沓现象。 | 2 | 符合2分，基本符合1分，不符合0分 | |||
3 | 安保人员着装整齐，熟悉小区情况，文明值勤、不徇私舞弊。 | 2 | 符合2分，基本符合1分，不符合0分 | |||
4 | 安保人员执行严格的交接班制度，有书面的交接班记录，交班治安管理人员把需要在值班中继续注意或处理的问题向接班人员交代清楚。 | 2 | 符合2分，基本符合1分，不符合0分 | |||
5 | 对进出小区的外来车辆进行登记，对携带大宗物品外出的实行登记制度。 | 1 | 符合1分，基本符合0.5分，不符合0分 | |||
6 | 小区车辆停放规范有序，机动车和非机动车实行分区域停放。 | 5 | 符合5分，基本符合3分，不符合0分 | |||
7 | 小区内建立消防责任制，工作人员掌握基本消防技能。消防设施设备完好、放置合理、定期检修，随时可以启用。 | 2 | 每发现一处不符合扣0.5分。 | |||
四、 环 境 卫 生 管 理 （16） | 1 | 生活垃圾和装潢垃圾实行袋装化，统一堆放到指定地点。 | 2 | 符合2分，基本符合1分，不符合0分 | ||
2 | 小区内垃圾房、垃圾筒、果皮箱每日清洗一次，外表清洁、无积污。 | 4 | 每发现一处不符合扣0.5分。 | |||
3 | 小区道路和公共场所保洁时间为7:30-16:30，基本不见积土、不见杂物。 | 3 | 每发现一处不符合扣1分。 | |||
4 | 公共楼梯、走廊通道每天清扫一次，楼梯扶手隔天擦拭一次，楼梯间玻璃每一个半月擦洗一次。 | 3 | 每发现一处不符合扣1分。 | |||
5 | 公共楼梯、走廊通道上无乱堆放杂物，小区内无乱张贴。 | 2 | 每发现一处不符合扣1分。 | |||
6 | 小区内无乱倒污水、乱抛堆放垃圾杂物、排放有毒有害物质现象。 | 2 | 每发现一处不符合扣1分。 | |||
五、 园 林 绿 化 管 理 （16） | 1 | 每2个月对绿地上杂草清除一次，每半年平整绿地一次；适时做好除虫修剪整枝工作。 | 4 | 符合4分，基本符合2分，不符合0分 | ||
2 | 树木、草坪的成活率高，基本无黄土裸露。 | 3 | 符合3分，基本符合1.5分，不符合0分 | |||
3 | 小区绿地基本保持清洁，无废弃垃圾物。 | 3 | 符合3分，基本符合1分，不符合0分 | |||
4 | 绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。树木无砍伐、破坏等。 | 6 | 符合6分，基本符合3分，不符合0分 | |||
六、 公用 设施 设备 及场 地管 理 （14） | 1 | 小区内栋号有明显标志，小区入口处和主要路口、公共场所有引路标识图。 | 1 | 每发现一处不符合扣0.5分 | ||
2 | 小区内道路畅通，路面平坦整洁。窨井盖完好，无丢失。 | 2 | 每发现一处不符合扣0.5分 | |||
3 | 停车场、棚、房及其它公共场地、建筑小品、雕塑等完好。 | 4 | 每发现一处不符合扣1分 | |||
4 | 供排水管网、通气管保持畅通、无堵塞。 | 3 | 每发现一处不符合扣1分 | |||
5 | 电梯、高低配、空调机等各种特种设备由专业技术人员或经过特种培训的管理人员管理、维护、保养，定期检查、维修，急修抢修随叫随到。 | 4 | 每发现一处不符合扣1分 | |||
七、 配合 业主委员会工 作 （10） | 2 | 配合业主委员会积极落实各项工作 | 10 | 每次不符合扣1分 | ||
扣分项 | 1 | 人员配置满编，不缺编 | 检查时发现人员配置每少1人扣5分 | |||
2 | 无安全责任事故 | 季度内发生消防、电梯及其它涉及安全的责任事故，每发生一次扣10分 | ||||
3 | 无媒体曝光和重大信访投放案件 | 季度内有重大信访投诉案件或媒体曝光事件，属物业不可推卸的责任，发现一次扣5分 | ||||
合 计 | 100 | |||||
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