海滨景园业主大会议事规则（提交审议稿）
为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《绍兴市物业管理条例》等相关规定，制定本业主大会议事规则。
第一章 总则
第一条业主大会的组成
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
本业主大会设立的业主委员会负责执行业主大会的决定。
第二条业主大会宗旨
本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建“管理有序、环境整洁、治安良好、人际关系和谐”的小区。
第三条与街道办事处、社区居民委员会和相关行政管理部门的关系
业主大会、业主委员会自觉接受街道办事处、房地产主管部门、社区居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。
业主大会、业主委员会积极配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，主动告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。
第四条物业管理区域基本情况
一、业主大会名称：海滨景园业主大会
二、物业管理区域范围（四至）：
东至：新城大道；西至：勤丰路；南至：澄塘道；北至：浙东海塘。
三、物业类型：住宅小区
四、物业管理区域概况：
地上总建筑面积196083.19平方米，地下建筑面积47420.38平方米。其中高层住宅179612.41平方米，商业物业13498.50平方米，住宅总户为1767户。物业用房640.24平方米，物业经营用房866.84平方米，社区用房843.36平方米，开关站576.8平方米。地下停车位963个。
第二章业主大会
第五条【业主共同决定事项及表决】
下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主大会应依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得从事物业服务经营活动。
业主大会应尊重物业服务企业的合法权益，涉及到物业服务企业的决定，应就有关事项进行事前协调。
业主大会形成的决议、作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
第六条业主大会会议形式
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本物业小区一般采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会在召开15日前确定。
采用书面征求意见形式的业主大会会议，按照以下程序进行：
1、在决定有关事项15日前，在物业管理区域内公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排；
2、业主委员会应当将业主大会会议表决票送达业主；
3、业主按照规定的时间、地点、方式投票，并经业主本人确认；
4、业主委员会组织业主监督票数统计活动。由业主委员会组织成员负责唱票、计票，非业主委员会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认；
5、在3日内，由业主委员会在本物业管理区域内公布投票结果。
第七条业主大会召开形式
本业主大会采用以下第1、2、3、4种组合形式进行表决或选举：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（或换届工作组）或委托第三方机构统计汇总，公布表决结果。
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（或换届工作小组）或委托第三方机构组织有关人员逐户投寄或派发、回收业主意见，经业主委员会（或换届工作小组）或委托第三方机构统计汇总，公布表决结果。
（三）通过网络投票软件由确权后的业主在线上投票统计。
（四）电话录音、微信和QQ截屏等方式投票统计。
业主大会表决、业主委员会委员选举过程中，无法联系或联系后没有投票的业主投票计入投票结果的多数票。
第八条表决票、选举票的送达
鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票、选举票已送达：
（一）当面领取或送达，并由业主签收；
（二）按照业主提供的联系电话通过电话录音发送；
（三）投票软件登录、微信及QQ网络等方式送达。
表决票、选举票按上述约定送达全体业主。
第九条业主投票权的确定
业主在业主大会会议上的投票权，按照国家、省、市有关规定执行。
业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记薄或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据（车库、车位、附房不计入）。
一个物业专有部分按一个业主计算，单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，其业主投票权人数按1人计算。
业主不缴存物业专项维修基金的，不享有业主大会会议上的投票权。
第十条业主大会会议与会业主的计算
业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主以实到业主以及采取委托代理方式的业主计算。
业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主以表决票（选票）送达（包括电话联系等多种送达方式）的业主计算。
第十一条业主大会定期会议
业主大会每1年召开一次定期会议。
第十二条业主大会临时会议
下列情形之一的，业主委员会应当召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）业主委员会委员空缺达半数以上的；
（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
属第一项情形的，应符合下列条件：有明确发起人；提议事项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房地产权证和身份证复印件。业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视为提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起15日内，召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。
属第二、三、四项情形的，业主委员会应在30日内召开业主大会会议。业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的街道办事处可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织召开。
第十三条召开业主大会会议的议程
业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作
业主委员会（换届改选小组）或委托第三方机构做好开会前的准备工作，根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。
（二）发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届改选小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时邀请社区居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。
（三）征询意见或投票表决
采用书面征求意见形式的，业主委员会（换届改选小组）或委托的第三方机构应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询业主意见或投票表决。
（四）回收统计意见
业主委员会（换届改选小组）或委托第三方机构根据第七条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
（五）通报大会议事决定
业主委员会（换届改选小组）在公告栏及网络平台通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
业主委员会（换届改选小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内及网络平台公告。
业主委员会（换届改选小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。
第十四条业主委托代理
业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加。
（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会会议。
第十五条提议再次召开业主大会会议的限制
业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在3个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第十六条业主委员会职责
业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）按照业主大会确定的物业服务标准、价格等服务方案与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；
（六）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定；
（七）按照约定组织补选业主委员会委员；
（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（九）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十一）业主大会赋予的其他职责。
第十七条业主委员会委员条件
业主委员会委员由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任，并应当符合下列条件：
1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，身体健康；
2、遵守国家法律、法规；
3、遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务，无损害公共利益；
4、按时交纳物业管理服务费；
5、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有较强的社会公信力，能客观、真实地反映业主意愿和问题；
6、具备必要的工作时间，具有一定组织能力；
7、本人、配偶及其直系亲属在本物业区域内实施管理服务的物业服务企业中没有任职或入股。
建议符合下列条件者优先：
1、中国共产党党员优先；
2、年龄在18-70周岁之间；
3、高中以上学历；
4、具有一定的物业、法律、财务等相关专业知识；
5、入住在本物业区域内，对物业项目情况比较了解；
6、有基层管理工作经历的业主。
业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员：
1、不遵守本议事规则；
2、违反有关法律、法规；
3、受过行政、刑事处罚未满5年的；
4、擅自拆改房屋承重结构；
5、在物业管理区域内的物业服务机构任职或入股，或与其关联机构有利害关系的；
6、拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的；
7、建议因辞职或被终止业主委员会委员的业主自行放弃下一任业主委员会委员候选人资格。
第十八条业主委员会组成和任期
本物业区域业主委员会正式委员5名（其中主任1名，副主任1名），候补委员1名。业主委员会每届任期为3 年，委员可以连选连任。
业主委员会委员实行差额选举，差额1名，业主委员会即7名候选人选出正式委员5名，候补委员1名。未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会相应顺序的候补委员，其人数为1人。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
第十九条业主委员会会议
业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每1季度至少召开一次例会。
业主委员会临时会议应当按下列规则召开：
（一）经三分之一以上业主委员会委员提议，应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
（二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集。
（三）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。
（四）提前1日将会议通知到每位委员；
（五）会议由过半委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意，业主委员会委员不能委托代理人参加会议；
（六）业主委员会会议可以采用网络即时通讯、书面会签、集中讨论等形式做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档；
（七）业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
第二十条业主委员会委员的资格终止
业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：
（一） 已不是本物业管理区域内业主的；
（二） 被司法部门认定有犯罪行为的；
（三） 在本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职或入股的；
（四） 以书面形式向业主委员会提出辞呈的；
（五） 连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；
（六） 因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；
（七） 严重违反有关物业管理法律、法规或者拒不履行业主义务的。
委员资格终止，业主委员会将委员资格终止的情况及时在物业管理区域内公告。
业主委员会委员（含主任、副主任）缺额，由候补委员按照得票顺序自动补足，并会议选举产生主任、副主任，业主委员会应当及时将委员缺额和候补委员递补的情况在物业管理区域内的显著位置公告。
候补委员名额用完，业主委员会委员空缺仍达半数以上的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会职责，并召开业主大会临时会议重新选举业主委员会；在重新选举之前，任何业主委员会委员不得以业主委员会的名义从事活动。
业主委员会委员集体提出辞职的，应当提前15日向业主大会说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地街道办事处。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交由街道办事处暂时保管。
第二十一条业主委员会主任、副主任不履行职责和资格终止的处理
业主委员会主任、副主任资格终止，应当提前7日，提交业主委员会备案，并通报物业所在地的社区居民委员会。在业主委员会全体会议后，办理相关移交手续。
业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。
第二十二条印章的使用管理
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档，业主可以查阅。
业主大会、业主大会财务专用章、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向社会公告，并按照相关规定重新刻制。违反印章管理规定或印章遗失造成经济损失或不良影响的，由相关责任人承担相应的责任。
第二十三条信息公告
下列事项应当在3日内在物业管理区域内公告；
（一） 业主委员会决定；
（二） 业主大会决定。
第二十四条业主大会档案资料管理
业主委员会应建立工作档案，指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容（1、业主大会、业主委员会的会议记录；2、业主大会、业主委员会的决定；3、业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；4、业主委员会选举及备案资料；5、专项维修资金筹集及使用账目；6、业主及业主代表的名册；7、业主的意见和建议）；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运行经费的收支情况清册；
（五）其他需要保存的资料。
业主应当经物业所属的街道办事处批准后方可查阅档案资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在约定日期内予以答复。查阅时不得对档案资料进行复印、录影、录像的。
第二十五条资料和财务移交
业主委员会换届改选的，在选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应当按规定移交其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财务。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财务移交给业主委员会。
业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，业主委员会或业主可以依法向人民法院提起民事诉讼，造成损害的，由相关责任人承担。
第二十六条业务培训
业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识的学习，积极参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二十七条业主大会、业主委员会收益与开支
业主大会、业主委员会等运行经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。
收益来源采用下列方式筹集：
（一）共用部位、共用设施设备等经营性收益；
（二）业主自愿捐赠；
（三）政府相关部门的奖励和补助；
（四）其他收益。
运行经费用于下列开支：
（一）办公固定电话费、纸张费、邮递费等日常办公费用；
（二）物业服务企业选聘、物业服务质量考核、交接查验等第三方服务；
（三）按政府规定可以发放的奖金、补贴；
（四）经本议事规则约定可以发放的业主委员会委员及候补委员交通费、通信费及其他补贴,每人每月发放200~300元：
（五）公共设施设备维修养护费；
（六）其他公共支出。
运行经费使用审批权限：
运行经费应单独建立经费收支帐目，实行业主委员会主任审批负责制，单笔费用在1000元及以下的，由业主委员会主任签批后开支；单笔费用1000—2000元（包括2000元）的，由业主委员会主任和副主任联合签名后开支；单笔费用在2000-5000元（含5000元）的，由业主委员会讨论通过后开支；单笔费用在5000元以上的，经业主委员会讨论通过后，需向全体业主公示使用方案，公示期7天，业主无异议的情况下，方可投入使用。
经费收支帐目由业主委员会指定成员代为管理，每季度在物业管理区域内显著位置公布经费使用情况，接受业主监督、质询，公布时间不少于7日。
第四章业主委员会的换届选举
第二十八条改选原则
各业主自觉接受街道办事处、社区居民委员、行业主管部门和相关行政管理部门的监督和指导，依法有序开展业主委员会换届选举工作。
第二十九条启动换届程序
业主委员会应当在任期届满六十日前组织召开业主大会会议进行换届选举，并书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当派员指导。
第三十条业主委员会委员候选人的产生
业主委员会委员候选人由换届工作组通过采用业主推荐或自荐的方式产生，以上方式产生的人员仍不足时，可由社区通过组织推荐的方式产生，并按规定在物业管理区域内公示、公告。
第三十一条换届选举后的移交工作
业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，由社区居民委员会代行业主委员会职责的，应移交社区居民委员会暂时保管。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关协助移交，也可依法向人民法院提起诉讼。
第三十二条业主委员会不能及时换届选举的处理
业主委员会不按期组织换届选举或者业主委员会任期内委员人数不足总数的二分之一时，街道办事处应当成立换届小组，指导业主参照本条例第十二条、第十三条有关规定进行换届选举。换届小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等共同决定事项组织召开业主大会会议。
第五章物业和物业维修基金管理
第三十三条物业服务费催缴
业主委员会应督促违反约定不缴纳物业服务相关费用的业主，并限期缴纳。经物业公司书面催缴，无正当理由逾期仍不缴纳物业服务相关费用的业主，业主委员会可以采用在本物业管理区域内进行公示等方式协助物业服务企业进行催缴。
第三十四条装修违章管理
物业管理区域发生《浙江省物业管理条例》第四十三条规定行为时（1、违法改变房屋承重结构；2、违法搭建建筑物、构筑物；3、擅自改建、占用物业共用部位；4、损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；5、存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；6、超标排放有毒、有害物质；7、排放超过规定标准的噪声；8、法律、法规禁止的其他行为），业主委员会应当根据管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会应当协助物业服务企业及时向有关行政管理部门报告。
第三十五条物业专项维修基金管理
本物业管理区域建立的物业专项维修基金专项用于保障物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业维修基金的，工程所涉范围应取得业主委员会确认，并参照本议事规则第五条在征求相关业主意见后方可使用。工程完工后一个月内，物业服务企业或业主委员会应将维修项目的维修情况、工程预决算报告等资料在本物业管理区域内显著位置公告。
第三十六条物业经营性收益
利用物业管理商业用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，由业主委员会自行经营，所得经营性收益由业主委员会管理，所得经营性收益主要用于以下用途：
（一）业主大会、业主委员会的办公经费；
（二）物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；
（三）补充专项维修资金。
第六章物业服务企业的选聘
第三十七条启动选聘程序
发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定物业服务企业续聘或选聘事宜：
（一）物业服务合同届满前3个月；
（二）物业服务提出终止物业服务合同的；
（三）因其他原因物业服务合同终止的。
第三十八条选聘方案公示及申请
业主委员会应当就选聘物业服务企业方案在物业管理区域内公告并征求业主意见。选聘方案包括但不限于：选聘时间、选聘方式、物业费收费标准、企业报名条件、物业交接时间、物业服务合同期限、是否委托第三方机构等具体方案内容。
根据选聘方案，向社区居民委员会和街道办事处提出物业选聘申请书，社区、街道批准后，按批复意见执行。
第三十九条公开选聘
业主委员会或业主委员会委托的第三方机构，根据选聘方案和街道批复组织选聘工作。
选聘公告应通过行业协会平台、小区业主委员会信息平台及小区公共区域发布公告等媒介进行公开发布。
评聘委员会应由街道办事处代表、社区代表、行业主管部门代表、行业专家、业主委员会委员代表及业主代表等人员组成，成员为7名及以上单数，其中业主委员会委员代表和业主代表应占总人数的50%以上。
公开选聘评选出入围物业服务企业。
第四十条做出选聘决定
业主委员会根据业主大会议事规则，业主委员会自行组织或委托第三方机构通过业主大会会议以书面征求意见的表决方式，由全体业主对入围的物业服务企业进行投票表决，在投票权数和专有面积达到法定情况下选出最终物业服务企业单位，并在物业管理区域内公告。
第四十一条签订物业服务合同
业主委员会应本着维护物业管理区域广大业主利益出发，依照业主大会决议，代表业主大会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同，所签订的物业服务合同期限不能超过3年。
业主委员会在合同签订前应当将合同主要内容在物业管理区域内公示，接受业主的提议和监督。
第四十二条交接查验、备案
为确保新老物业做好物业的顺利交接，明确公共设施、设备的养护责任，区分物业管理责任，业主委员会可以委托第三方专业机构做好物业交接查验工作。最终，在业主委员会的监督下顺利完成项目交接，并做好交接后的物业服务合同备案工作。
第四十三条物业服务人更替的处理
在另聘的物业服务人或者自行管理的执行人接管之前，原物业服务人应当依法继续处理物业服务事项，维持物业管理区域正常秩序。原物业服务人不得隐匿、转移、毁损有关财物和资料，不得拒绝退出物业管理区域，不得阻挠新物业服务人进场服务。
第七章附则
第四十四条业主大会议事规则的生效
本议事规则经2021年月日至2021年月日业主大会会议讨论通过。
本议事规则根据业主大会的决议修改，修改后的规则，经业主大会审议通过之日起生效。
本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。
第四十五条解释权
本议事规则由业主大会解释。如本议事规则与现行法律、法规有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。