说明：
1、合同期限：三年，
2、物业费：1－3幢自住户按0.39元/平方米·月收取，出租混住户按自住户的2倍收取；
4－7幢自住户按0.54元/平方米·月收取，出租混住户按自住户的2倍收取；
8－9幢自住户按0.70元/平方米·月收取，出租混住户按自住户的2倍收取；
单位产权房屋物业管理服务费按1.2元/平方米·月收取；
商铺物业管理服务费按2.0元/平方米·月收取；
出租户住房面积不论大小只住一户人的按正常收费；（一户人是指以户口簿为准，一个户口簿上的不论多少人均按一户人收费；一套房子里住两户或两户以上均按群混住户收费）
空置房屋的管理服务费，按政府房管部门有关规定收取；
已售车位每车位60元/个·月收取管理费。
委托方（甲方）：杭州市钱塘新区北银公寓第五届业主委员会
受托方（乙方）：杭州久悦物业管理有限公司
根据有关法律、法规，甲方决定将杭州市钱塘新区北银公寓小区委托乙方进行物业管理和服务，在自愿、平等、协商一致的基础上订立本合同。
第一条 北银公寓物业基本情况
北银公寓位于杭州经济开发区4号大街，东至大北路，西至三号大街，南至四号大街，北至西部生活区北区一号路。
本物业类型为住宅小区，共计建筑物9幢，总建筑面积72868.02平方米，其中多层建筑1－7幢，于1995年前后交付使用，结构为砖混结构；高层建筑8－9幢，于2005年12月交付使用，为框架结构。物业管理办公用房建筑面积274.34平方米，物业管理经营用房建筑面积303.45平方米。
第二条甲方委托乙方承担的管理服务事项
(一)房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；
(二)公共配套设施、设备维护、运行管理；
(三)公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、装修及生活垃圾收集清运；
(四)公共绿化、园林小品的养护和管理；
(五)安全护卫及公共秩序管理；物业管理区域的日常安全巡查服务；
(六)公建配套设施（便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所）的运营管理；
(七)物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；
(八)楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理；
(九)供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；
(十)物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理；
(十一)为区域内业主配合快递邮政单位做好小区业主的快递、信件等物品的分类投放工作；
(十二)社区文化的开展；
(十三)法律政策和物业服务合同中规定的其它事项；
(十四)落实和配合业主委员会认为需要开展的各项工作。
第三条乙方应该达到的管理目标和服务标准
乙方管理的目标是为业主提供良好的服务，创造良好的安全、舒适、温馨的小区生活环境，具体管理服务标准如下：
（一）房屋日常维修、养护和管理服务标准
房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。标准：
1、定期进行房屋完损和安全情况检查，并做好记录；
2、爱护园区内设施、设备，未经产权人同意不得对园区的结构、设施等进行改动；
3、及时完成公共区域及业主各项零星维修任务，一般维修任务在接报后不超过24小时完成；
4、大、中维修的计划和实施。
（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准
1、给排水设备运行维护。给排水设备运行维护是指为保证园区
给排水设备、
设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。标准：
(1)通过日常检查巡视，保证给排水系统正常使用；
(2)建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；
(3)通过巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；
(4)二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；
(5)每年对水箱进行两次清洗和消毒；
(6)保持水箱清洁卫生，无二次污染；
(7)保证室内外排水系统通畅；化粪池每年至少清理一次，雨、污水管道要定期疏通，消除污水外溢现象；
(8)设备出现故障时，维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，一般性故障排除不过夜。
2、供电设备管理维护。供电设备管理维护是指为保证园区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。标准：
(1)统筹规划，做到合理、节约用电；
(2)供电运行和维修人员必须持证上岗；
(3)加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好；
(4) 维修人员的通信要随时畅通，设备出现故障时，维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，一般性维修不过夜；
(5)供电设备定期维护；
(6)严格执行用电安全规范，确保用电安全；
(7))保证避雷设备完好、有效、安全。
3、电梯运行维保。电梯运行维保是指为保证小区电梯设备正常使用进行的日常管理、定时由维保单位进行电梯运行及设备的维修养护。标准：
(1)乙方与维保单位签署维保合同，明确维保时间、维保内容和办法，签订维保合同前需经业委会审定；
(2)安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态；
(3)通风、照明及其它附属设施完好；
(4)电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；
(5)轿厢和井道保持清洁；
(6)因故障停梯，接到报修后维修人员应在10分钟内到达现场抢修，并及时与维保单位联系，派请专业人员到现场排除故障；
（7）乙方应建立健全电梯日常养护记录和维修记录。
(三)物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务标准
1、公共区域的地面、楼面、路面等清洁（每日至少保洁一次），保持公共区域墙面无严重污染，无广告帖，及时清除楼道公共部堆放的杂物；
2、电梯门及厅、轿厢清洁（每日至少保洁一次），做到显示牌无尘土、印迹，表面光亮；
3、公共区域的快递柜、玻璃、门窗无污迹、裂痕；
4、庭院地面、绿化带整洁，无废弃物（每日至少保洁一次）；
5、垃圾筒内垃圾日产日
清，并摆放整齐，外观干净；
6、扫雪及时，道路无积雪；
7、积极响应防汛抗灾任务。
(四)公共绿化的养护和管理标准
1、绿化区域无垃圾；
2、每年至少两修剪树木、绿植物，定期对绿化带进行浇水、补种、施肥、清洁等保养管理，并建立健全养护台账；做好
绿化物的突发病虫害的处理及防治。
(五)车辆停放管理服务标准
1、对来访车辆进行验证、登记，杜绝闲杂车辆进入；
2、小区车辆停放有序，道路通畅；
3、小区内电动车、摩托车、自行车均不得进入电梯上楼，必须在规定区域内停放，电动车在规定区域内充电，不得飞线充电；
4、处置长达半年无人认领的车辆，以保证道路、场地、停车场能合理使用。
(六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准
1、对形迹可疑人员进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入；
2、保证消防自动报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统设备
的正常运行；
3、保证各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效、
功能正常，并且由专业人员进行定期维保；
4、能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方
面的问题；
5、对突发事件有应急预案，能迅速有效处置突发事件。
(七)装饰和装修管理服务标准
1、公共部位的装饰、装修、安装活动必须经过物业登记备案同意，物管公司需指导业主按合理方式安装和装修；
2、装修不得破坏或影响建筑结构安全；
3、装修、装饰、安装不得影响公用部位的使用或功能；
4、管理装修、装饰、安装活动的时间，保证这些活动不影响小区的日常安宁和生活；
5、装修、装饰、安装产生的垃圾、废弃物在指定地点集中堆放，并及时清理出小区。
(八)物业管理公司的人员配备情况
1、物业管理公司根据小区规模应配备，主任1名，管理员1名、水、电、气等维修工1名，保安8名（含监控室人员），保洁5名；
2、保安、保洁人员年龄原则上不超过55周岁，有一定的文化程度，身体健康无疾病、残疾;
3、物业公司应给予小区管理主任一定的人事、经费使用权力，保证小区正常运转。
4、物业公司要实行规范化正规化管理制度，保安、保洁和管理人员要统一着装、统一挂牌服务，每年要分季节配备服装，服装质量要好。
5、物业管理人员的工资标准和待遇不得低于同地区同行业标准，人员配备不得出现缺岗、漏岗现象。
(九)物业档案资料管理标准
1、资料齐全、分类科学、保管安全；
2、及时更新，准确真实；
(十)其他服务标准
代收水费、电费和其他经业主委员会同意的其他项目；
第四条乙方应按下列项目和标准收取管理和服务费用
(一)个人产权房屋物业管理服务费
1、1－3幢自住户按每月每平方米0.39元收取，出租混住户按自住户的2倍收取；
2、4－7幢自住户按每月每平方米0.54元收取，出租混住户按自住户的2倍收取；
3、8－9幢自住户按每月每平方米0.70元收取，出租混住户按自住户的2倍收取。
（二）单位产权房屋物业管理服务费按每月每平方米1.2元收取。
（三）商铺物业管理服务费按每月每平方米2.0元收取。
（四）其他
1、出租户住房面积不论大小只住一户人的按正常收费；（一户人是指以户口簿为准，一个户口簿上的不论多少人均按一户人收费；一套房子里住两户或两户以上均按群混住户收费。）
2、空置房屋的管理服务费，按政府房管部门有关规定收取。
(五)已售车位每车位60元/月收取管理费
机动车停车收费按照《北银公寓小区机动车停放管理规定》执行。
第五条委托物业公司代为管理的公共收益：
1、机动停车费收入、电梯广告收入归全体业主所有，作为小区物业费不足部分的补充，乙方应每年将收支情况向全体业主进行公示；
2、乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、毗连部位和自用设备的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，但收费标准须经甲方审核并事先公布。
第六条乙方应按下列项目和标准代收并代支费用
(一)业主所耗用的水、电费（含总表到分表损耗的分摊费）等应由业主个人承担的费用；
(二)高层水泵加压耗用的电费应由高层住宅业主按用水度数分摊的费用；
( 三)高层电梯所耗电费由高层住宅业主按基准楼层及其上下层次不同系数计算分摊收费。其中出租混住户7人以下的按2倍收费，8人(含8 人)以上的按3倍收费，系经营性公司和单位食堂的按4倍收费；空置房按30%比例收费。
(四)其他代收代支费用。
上述项目按成本直接向业主收取，并及时支付给有关方面。
第七条 房屋的共用部位、共用设施、设备和公用绿地的维修、养护费用承担
(一)房屋共用部位、共用设施、设备的小修、养护费用由甲方承担；大中修费用，由甲方按规定在相关项目开支；
(二)公用绿地的养护费用，由乙方承担；改造、更新费用，由甲方按规定在相关项目开支。
（三）电梯维保、消控维保和监控维保，由乙方与维保单位签订维保合同，费用由乙方承担，乙方签订维保合同前应报甲方审核同意后执行。
第八条甲方对乙方绩效考核
为促进乙方更好的提高物业管理服务水平，加强和规范北银公寓物业管理绩效考核工作，甲方每年从商业经营性收入中提取12万元，设立专项经费做为物业管理绩效考核奖励资金，乙方完成本合同要求后，奖励资金年终一次性拨付。
第九条甲方的权利和义务
(一)代表和维护业主的合法权益；
(二)制定业主管理规约并监督业主和物业使用人遵守公约；
(三)审定乙方拟定的物业管理制度；
(四)检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
(五)审定乙方提出的物业管理服务年度计划；
(六)协调业主与乙方的关系，协助乙方履行物业管理和服务职能。
第十条乙方的权利和义务
(一)根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；
(二) 对业主和物业使用人违反《北银公寓管理规约》的行为进行处理；
(三) 对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门 处理；
(四) 可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
(五) 负责编制房屋、附属建筑物、设备、设施、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经业主委员会或业主大会通过后由乙方组织实施；
(六) 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
(七)认真履行业主委员会和业主大会的决议或决定。
(八)在规定时间内认真履行《北银公寓现阶段存在问题的整改实施方案》，本方案作为合同副本履行合同。
第十一条甲方向乙方提供小区物业管理和业主委员会办公用房132.44平方米，座落位置于北银公寓9幢201室。
第十二条合同期为三年（时间为年月日至年月日止）。
第十三条甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付5000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第十四条 乙方与北银公寓签署物业管理合同时，应交纳履约保证金叁万元人民币（￥30,000.00元），履约保证金存续期间不计息。
在本聘期内，每年拟进行业主满意度测评，如业主满意率低于60%，业主委员会有权召开业主大会决定解除物业服务合同并扣除全部履约保证金，满意度60%到70%，扣除10000元履约保证金，满意度70%到80%，扣除5000元履约保证金；满意度80%以上，不扣除履约保证金。（业主参与率不低于60%，所产生相关费用由乙方承担）
第十五条本合同中未规定的事宜，由甲乙双方协商解决，或遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十六条本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉解决。
第十七条本合同一式六份，甲方两份，乙双三份，物业管理行政主管部门等一份，具有同等法律效力。
第十八条本合同自年月日起生效。
甲方签章：＿＿＿＿＿＿＿乙方签章：＿＿＿＿＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿ 代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿
年月日年月日